Steeds meer particulieren met spaargeld zijn op zoek naar rendement nu de rente van de spaarrekening richting nul procent gaat. Vergelijkbare zekere alternatieven zijn er niet. Althans, niet zonder dat er duidelijk meer risico met het vermogen wordt gelopen.
Als je emotioneel en financieel in staat bent om de kans te lopen dat je vermogen ook minder waard wordt zijn er natuurlijk wel andere mogelijkheden te vinden. De meest voor de hand liggende zijn een goed gespreide aandelenportefeuille met een aantrekkelijk dividendrendement óf, waar ook veel mensen bij zweren: vastgoed. Bij het beleggen in vastgoed kun je denken aan de tweede (vakantie)woning voor eigen gebruik of verhuur. En wat die laatste categorie betreft, de laatste tijd worden we weer doodgegooid met aanbiedingen met de meest fantastische voorgespiegelde ‘zekere’ rendementen.
Het aantal beleggers dat geld in vakantiewoningen steekt, groeit enorm. Helaas is niet al het vastgoed hetzelfde en zijn de rendementen vaak toch iets minder zeker dan ze op het eerste gezicht wellicht lijken. Het grootste nadeel van het direct beleggen in vastgoed is dat de risico/rendementsverhouding niet efficiënt is. Voor het mogelijk te realiseren rendement wordt er te veel risico gelopen. Ga maar na: de verhandelbaarheid is gering, de spreiding is onvoldoende en bovendien moet je je verdiepen in (de locatie van) het object. Voor het direct beleggen in vastgoed moeten wat mij betreft andere motieven opgeld doen dan alleen het zoeken van rendement. Je moet er bijvoorbeeld zelf ook graag een paar weken per jaar in willen vertoeven.
Beursgenoteerd vastgoed
Voor een ieder die op een efficiëntere manier in vastgoed wil beleggen is er de mogelijkheid van beursgenoteerd vastgoed. Hiermee is het probleem van de liquiditeit (verhandelbaarheid) opgelost. Elke dag kun je je aandelen verkopen en beschikken over je vermogen. Ook de spreiding is meestal in orde, waardoor het risico verder verlaagd wordt. Daar moet wel de kanttekening bij geplaatst worden dat beursgenoteerde vastgoedfondsen vaak, dan wel veel panden in de portefeuille hebben, maar dat dit dan wel allemaal dezelfde soort panden zijn.
Zo zijn vastgoedbeleggingsfondsen vaak ‘gespecialiseerd’ in het beleggen in bijvoorbeeld woningen, winkels, winkelcentra, kantoren, datacenters, distributiecentra, verzorgingstehuizen of hotels. Daarom moet je nooit klakkeloos beleggen in beursgenoteerd vastgoed. Niet elk type vastgoed kent dezelfde toekomstverwachtingen.
Het is raadzaam om, zonder volledig te zijn, zeker de volgende kenmerken nader te onderzoeken voor je de aandelen van een vastgoedfonds aanschaft:
- dividendrendement
- kwaliteit van de vastgoedportefeuille en de bezettingsgraad
- financieringskosten
- netto vermogenswaarde
Beursgenoteerd vastgoed heeft meestal een specifieke fiscale status. In Nederland is dit de fiscale beleggingsinstelling. Het vastgoedfonds krijgt het vennootschapsbelastingtarief van 0 procent als het binnen acht maanden na afloop van het boekjaar de belastbare winst uitkeert aan haar aandeelhouders. Hierdoor ontstaat vaak een aantrekkelijk dividendrendement. In de Verenigde Staten bestaat er een soortgelijke regeling: de Real Estate Investment Trust (REIT). Zo’n REIT moet minimaal 90 procent van het belastbare inkomen als dividend uitkeren.
Het resultaat valt onder te verdelen in het directe resultaat; de winst die gemaakt is met de verhuur van de panden (de huuropbrengsten minus de exploitatie-, financierings- en andere kosten). Het directe resultaat vormt meestal het uitgangspunt voor de hoogte van het dividend en het indirecte resultaat. Dit laatste, de winst (of verlies) uit waardeveranderingen dan wel verkoop van de panden, verdwijnt meestal in het eigen vermogen op de balans. Het is belangrijk om een inschatting te maken van het dividendrendement. Te laag is niet goed, maar bij een te hoog percentage is er vaak meer aan de hand. Daarnaast is het belangrijk om een inschatting te maken van de dividendhistorie en de continuïteit van het dividend.
Huurders
Naast het type pand (woningen, winkels etc.) is er ook een verschil in huurders. Zo zijn winkelketens doorgaans kapitaalkrachtiger dan de huurder van dat ene speciaalzaakje. Ook is de huurontvangst van de overheid meer zeker dan van een bedrijf dat hele krappe brutomarges maakt. Daar bovenop is het potentiële aanbod van huurders van belang. Hoe snel heb je een nieuwe huurder gevonden als de huidige vertrekt en tegen welke condities? Wat is de bezettingsgraad? De resterende looptijd van de huurcontracten geeft de gevoeligheid aan voor veranderingen in de stand van de economie.
Vastgoedportefeuilles worden vaak deels gefinancierd met geleend geld. Wanneer de rente over dit geleende geld lager is dan de netto huuropbrengst, creëer je een hefboom (leverage). Je houdt immers zo eigen vermogen (het geld van de aandeelhouders) over om een tweede pand te kopen. Zo heb je dubbele inkomsten gecreëerd tegen lagere kosten: de rendementseis van de aandeelhouder is vaak hoger (hij loopt immers meer risico) dan die van de geldlener. De 'loan to value' (hoeveel van de vastgoedportefeuille is gefinancierd?) is een belangrijke indicator van het risico dat de belegger in het fonds loopt. Het zou kunnen zijn dat de rente harder stijgt dan de toegestane huurverhogingen. Als vuistregel wordt daarom wel gehanteerd dat het vreemde vermogen maximaal 50 procent van het balanstotaal mag zijn. Bij een REIT mag de 'loan to value' maximaal 65 procent bedragen, maar de meeste aandeelhouders zullen dat al veel te hoog vinden.
Inflatie
Een belangrijke component in de rente is de inflatie. Vastgoed wordt vaak gezien als een goede bescherming tegen inflatie, zeker als de rentecontracten van het vreemde vermogen nog lang doorlopen. De hefboom wordt dan groter. Bij hoge inflatie kunnen de huren snel stijgen terwijl de kosten (de rente) gelijk blijven. Kortom, voor een inschatting van de financieringskosten moet een viertal criteria in ogenschouw genomen worden: de verwachte renteontwikkeling, de verhouding tussen de vaste en de variabele rentecontracten, de grootte en de rentegevoeligheid; de duration, van de leningenportefeuille.
De netto vermogenswaarde is de waarde per aandeel die verkregen wordt door het netto vermogen te delen door het aantal uitstaande aandelen. Aangezien beursgenoteerd vastgoed op de beurs verhandeld wordt, geldt de wet van vraag en aanbod voor het bepalen van de beurskoers. Wanneer er veel vraag is naar een bepaald vastgoedfonds, loopt de beurskoers van het fonds op. Zozeer zelfs dat de koers hoger wordt dan de netto vermogenswaarde per aandeel. Deze overwaarde noemen we agio. Beleggers moeten zich afvragen óf en waarom ze een agio willen betalen voor het vastgoedfonds. Verslechtert de markt of stijgt de rente, dan is er een duidelijk neerwaarts risico. Ren daarom niet klakkeloos achter de meute aan en wacht je kans af. Aantrekkelijker lijkt het om beursgenoteerd vastgoed te kopen tegen een disagio. De vastgoedportefeuille is dan immers meer waard dan het aandelenkapitaal.
Vergaloppeer je niet
Mijn boodschap aan spaarders mag duidelijk zijn: laat de frustratie over de lage spaarrente niet de boventoon voeren en vergaloppeer je niet aan een vastgoedavontuur waarvan je de risico’s niet kent. Doe altijd eerst goed je huiswerk, alvorens je met je geld gaat beleggen. Hoe mooi of veilig het ook klinkt. Want risicoloos geld verdienen bestaat niet. Veel beloven, weinig geven…
Martine Hafkamp is algemeen directeur van Fintessa Vermogensbeheer. Fintessa is een zelfstandig, onafhankelijk en gespecialiseerd vermogensbeheerkantoor uit Baarn, en tweevoudig winnaar van de Gouden Stier.
Deze publicatie is samengesteld door Fintessa B.V. De in deze publicatie vermelde gegevens zijn ontleend aan door Fintessa B.V. betrouwbaar geachte bronnen en publiekelijk bekende informatie. Deze publicatie bevat beleggingsaanbevelingen, maar geen beleggingsadvies noch een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enig financieel instrument. Voor de juistheid en volledigheid van de genoemde feiten, gegevens, meningen, verwachtingen en uitkomsten daarvan kan Fintessa B.V. niet instaan.
Fintessa B.V. is een beleggingsonderneming en beschikt over een vergunning op grond van de Wet financieel toezicht. Fintessa B.V. staat onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten en De Nederlandsche Bank. Voor de uitgebreide Disclaimer verwijzen wij naar onze website www.fintessa.nl.
Meld u aan voor de Belegger.nl dagelijkse nieuwsbrief
en blijf op de hoogte van de laatste ontwikkelingen op de beurs!