De huizenprijzen stijgen in de meeste grote steden over de hele wereld, maar in sommige steden stijgen ze te snel en te ver. Volgens de Global Real Estate Bubble Index van de Zwitserse bank UBS zit de huizenmarkt in tenminste zeven grote steden in een bubbel-gebied.
Van een zogenoemd bubbelgebied is sprake wanneer de prijzen overgewaardeerd zijn in relatie tot fundamentele elementen zoals inkomen en werkgelegenheid. De markt loopt dan een veel groter risico op een correctie. Hoewel het moeilijk is om nauwkeurig vast te stellen wanneer die correctie optreedt, kan het op tijd identificeren van een bubbel inzicht bieden en beleggers beschermen.
Amsterdam in bubbelgebied
Volgens UBS is het risico op bubbels in de afgelopen vijf jaar aanzienlijk gegroeid in verschillende steden. De huizenmarkten in Toronto, Stockholm, München, Vancouver, Brits-Columbia, Sydney, Londen, Hong Kong en Amsterdam zitten volgens bank allemaal in een bubbelgebied.
De reële huizenprijzen in deze steden zijn sinds 2011 bijna 50% gestegen. Dat is veel hoger dan de lokale economische groei en inflatie. Het inkomen en de huurprijzen in deze steden zijn in dezelfde periode minder dan 10% gestegen.
Er zitten geen Amerikaanse steden in de hoogste risicoklasse van de index van UBS, maar San Francisco en Los Angeles worden wel als "overgewaardeerd" beschouwd. De huizenprijzen in San Francisco zijn sinds 2011 bijna 65% gestegen, maar de stad heeft een beperkt bubbel-risico, gezien de sterke economische fundamenten door de ongekende bloei van technologiebedrijven.
Lage hypotheekrente
De redenen voor de sterke prijswaarderingen zijn gevarieerd. In de Canadese en Europese huizenmarkten konden de prijzen snel stijgen door de historisch lage hypotheekrente. Zo liggen de jaarlijkse betalingen van huiseigenaren in Europese steden onder het tienjaars gemiddelde, ondanks de hogere prijzen.
In de Verenigde Staten helpt de lage hypotheekrente ook meer kopers aan een huis, maar de ware katalysator van de prijzen is het zeer lage aanbod van koopwoningen. De Amerikaanse huizenbouwers zijn nog altijd niet hersteld van de laatste woningcrisis en de aanbouw van nieuwe woningen ligt onder het historisch gemiddelde.
Een bubbel is pas een bubbel wanneer die barst
Een bubbel kan pas worden bewezen wanneer die barst, maar de geschiedenis laat het risico zien op deze markten wanneer de huizenprijzen te ver ontkoppeld raken van de economische fundamenten van een lokale markt.
"Een verandering in de macro-economische omstandigheden, een verschuiving in het beleggerssentiment of een grote aanbodstijging kan leiden tot een daling van de huizenprijzen", schrijft UBS.
'Superstar' steden
De bank wijst ook op het "Superstar" scenario. Deze theorie suggereert dat zelfs wanneer de prijzen los zijn geslagen van de fundamenten, er altijd bepaalde supersterren zijn die zullen domineren. Dit geldt voor filmsterren en ook voor grote steden. Hongkong, Londen en San Francisco zijn volgens UBS "Superstars". Vermogende beleggers zullen altijd naar deze steden trekken, en zolang het aanbod niet groter is dan de vraag is er minder risico op een prijsdaling.
De belangrijkste variabele in dit alles is de rente. Als de rentetarieven beginnen te stijgen, langzaam of snel, kunnen beleggers zich terug gaan trekken. "Ook kan de huidige betaalbaarheidscrisis beleidsreacties veroorzaken die het feest op de huizenmarkt nogal plotseling kunnen beëindigen", waarschuwt UBS.
Meld u aan voor de Belegger.nl dagelijkse nieuwsbrief
en blijf op de hoogte van de laatste ontwikkelingen op de beurs!