Een aantal bestuursleden van de Fed heeft zich laten ontvallen dat de inflatie veel te hoog is, dat de komende periode renteverhogingen van 0,5% niet uitgesloten zijn en dat er snel een begin moet worden gemaakt met het verkleinen van de balans. De rente, die al een tijdje in een stijgende lijn zit, liep daardoor nog verder op. De tienjaarsrente bereikte zelfs het hoogste niveau van de afgelopen drie jaar.
Nu maken economen zich in toenemende mate druk om de afvlakkende rentecurve. Volgens de statistieken is omgekeerde rentecurve namelijk doorgaans een voorbode voor een recessie.
Hypotheekrente loopt op
Een stijgende rente heeft ook gevolgen voor de huizenmarkt. In het kielzog van de opgelopen rente op tienjaars staatsleningen is in de Verenigde Staten ook de hypotheekrente aan het oplopen. Deze staat inmiddels boven de 5% voor de gangbare hypotheek met een looptijd van 30 jaar.
Deze stijging is fors en gaat erg snel. Zo bedroeg de hypotheekrente een paar weken geleden nog maar 3,85%. Begin dit jaar was de hypotheekrente nog een vol procent lager. De topman van Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corppration), een grote dienstverlener op het gebied van hypotheken in de Verenigde Staten, verwacht dat de rente verder zal stijgen. De opgelopen rente valt samen met het ook in de Verenigde Staten nijpende tekort aan woningen. Die schaarste droeg er mede aan bij dat de huizenprijzen met 10,4% in 2020 en 18,8% in 2021 zijn gestegen.
Moeilijker voor starters
De oplopende hypotheekrente maakt het vooral voor starters steeds moeilijker een nieuw huis te kopen. Door de gestegen rente kan een koper zich immers minder huis veroorloven voor dezelfde hoeveelheid inkomen. Hierbij wordt vooral gekeken naar de betaalbaarheid afgezet tegen het inkomen. Was de gemiddelde Amerikaanse huizenbezitter medio 2020 nog zo’n 1.000 dollar per maand kwijt aan rente en aflossing, nu is dat al heel veel meer.
De hogere hypotheeklasten komen op een moment dat de koopkracht van dat inkomen door de hoogste inflatie van de afgelopen veertig jaar al onder druk staat. Bij een inflatie van bijna 8% kan de huizenbezitter namelijk met hetzelfde inkomen (veel) minder goederen en diensten kopen.
Betaalbaarheid daalt naar niveau van 2008
Nu zijn in de Verenigde Staten de gemiddelde inkomens weliswaar gestegen, maar niet met 8%. Met andere woorden, op een moment dat de huizenprijzen blijven stijgen kan de gemiddelde huizenkoper zich door de hogere rente steeds minder huis veroorloven. De betaalbaarheid van een huis is gedaald naar het niveau van 2008. Dat was voor de Amerikaanse huizenmarkt een berucht jaar.
Een en ander is onmiddellijk terug te vinden in de statistieken. Zo zakte de NAHB Huizenindex in maart meer dan verwacht, kromp het aantal huizenverkopen met 7%, daalde het aantal aanvragen voor nieuwe hypotheken met 28% en het aantal herfinancieringen zelfs met 74%.
De graadmeter voor de Amerikaanse huizenmarkt, de SPDR S&P Homebuilders ETF (XHB) staat dit jaar al behoorlijk in de min. Deze index waarin de belangrijkste ondernemingen uit de huizenmarkt vertegenwoordigd zijn geldt als een goede indicator voor de huizenmarkt.
Huizenmarkt samen met arbeidsmarkt ruggengraat economie
Zijn deze ontwikkelingen zorgwekkend? Dat zouden ze kunnen worden. Bedenk dat de huizenmarkt en de arbeidsmarkt samen de ruggengraat vormen van iedere economie. Wanneer deze markten verzwakken is het doorgaans gedaan met de economische voorspoed.
Het vertrouwen en de financiële slagkracht van de consument zal er onder gaan lijden. In 2018 bleek een hypotheekrente van 4,8% een omslagpunt. Niet alleen voor de huizen- maar ook voor de aandelenmarkt. Het is daarom belangrijk de ontwikkelingen in de Amerikaanse huizenmarkt de komende tijd goed in de gaten te houden.
Martine Hafkamp is algemeen directeur van Fintessa Vermogensbeheer. Fintessa is een zelfstandig, onafhankelijk en gespecialiseerd vermogensbeheerkantoor uit Baarn, en tweevoudig winnaar van de Gouden Stier.
Deze publicatie is samengesteld door Fintessa B.V. De in deze publicatie vermelde gegevens zijn ontleend aan door Fintessa B.V. betrouwbaar geachte bronnen en publiekelijk bekende informatie. Deze publicatie bevat beleggingsaanbevelingen, maar geen beleggingsadvies noch een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enig financieel instrument. Voor de juistheid en volledigheid van de genoemde feiten, gegevens, meningen, verwachtingen en uitkomsten daarvan kan Fintessa B.V. niet instaan.
Fintessa B.V. is een beleggingsonderneming en beschikt over een vergunning op grond van de Wet financieel toezicht. Fintessa B.V. staat onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten en De Nederlandsche Bank. Voor de uitgebreide Disclaimer verwijzen wij naar onze website www.fintessa.nl.
Meld u aan voor de Belegger.nl dagelijkse nieuwsbrief
en blijf op de hoogte van de laatste ontwikkelingen op de beurs!
Mark Rutten, BEDANKT namens een hele generatie jongeren zónder rijke ouders.
De periode van bijna gratis lenen is voorbij en door géén dan wel falend beleid heb je er voor gezorgd dat de kinderen van minder bedeelde ouders niét de kans konden pakken om voordelig een woning te kopen dan wel te bouwen. Door de jubelton konden kinderen van rijke ouders al snel twee woningen kopen waarvan er één tegen mallotig hoge huur kon worden verhuurd en vanuit de onbelaste opbrengst kon zelfs het vermogen nog wat worden aangedikt. Wanneer deze ontwikkelingen bij je werden aangekaart lachte je dat alles professioneel weg en deed o.a. een belofte over een nieuwe bestuurscultuur. Maar wel met dezelfde club 'leugen en bedrog.'
Mark, GEEF NEDERLAND EEN KANS en ga a.u.b. emigreren.