Wereldhave « Terug naar discussie overzicht

Wereldhave 2019

4.713 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 ... 232 233 234 235 236 » | Laatste

Omlaag ↓

matad 29 mei 2019 13:52

Beste,
Wat ik aan wil geven/tracht duidelijk te maken is dat de koperskant in de markt momenteel bestaat uit koopjesjagers. Niet meer en niet minder.
Overigens heeft de eigenaar van genoemd onroerend goed slecht een lening van 2 miljoen van de bank.
12 maal de huuropbrengst zou al interessant zijn om mee te starten doch men durft totaal niet. Aan de vraagzijde zit niemand.
Groet

[verwijderd] 29 mei 2019 13:55

Tuurlijk Branco,
Ik heb 2 van dat soort redelijk in huur geprijsde winkelpanden die bij verkoop zeker 15 maal de huur zouden noteren.

matad 29 mei 2019 14:03

quote:
free schreef op 29 mei 2019 13:55:
Tuurlijk Branco,
Ik heb 2 van dat soort redelijk in huur geprijsde winkelpanden die bij verkoop zeker 15 maal de huur zouden noteren.

Droom lekker verder.
Of bent u in de markt om 15 maal de huur te betalen? Zo ja, dan zou ik toch graag met u in contact treden. Prima onderhouden panden, looptijd huurcontracten momenteel gemiddeld 4 jaar.
Groet

Marco1337 29 mei 2019 14:57

Beide zijn vind ik overdreven. Als je op 10x de netto huur zit ben je wel voorzichtig denk ik. Als je bij whave uitgaat van 190 mijn bruto huurinkomsten x0,75 is 142,5miljoen x 10 is1,425 miljard/ 40.270.000 is 35,38 per aandeel.

Eerste kwartaal waren huurinkomsten al 50, als er herstel komt in de Franse markt zit je dus al snel boven de 200 miljoen bruto huur. Dan is de waarde al snel 37,50.

De X6 van matador komt uit op 855 miljoen. Dat is de koers nu ongeveer. Dat is denk ik onredelijk maar wel de realiteit.

[verwijderd] 29 mei 2019 15:11

quote:
matad schreef op 29 mei 2019 13:52:
Aan de vraagzijde zit niemand.

Net als bij het aandeel ;-)

rewi 29 mei 2019 15:43

Ik bezit WH voor 32 euro gemiddeld en baal behoorlijk, maar alle andere vastgoedbedrijven doen het ook zeer slecht Unibail van ca. 190 naar 137 euro en Eurovom van 36 naar 23,50 euro en Vastned van 40 naar 29 euro dus allemaal verlies van ca 28 tot 35 % verlies.

Branco P 29 mei 2019 16:59

Je vergeet nu het vreemd vermogen (uitstaande bankleningen), die moet je nog van de waarde van het vastgoed aftrekken, dan heb je pas het eigen vermogen dat je moet delen door het aantal aandelen

Branco P 29 mei 2019 17:00

Dat was in antwoord op Marco :)

LTBelegger 29 mei 2019 17:03

Fusies opkomst in deze branche. Rustig wachten wordt vanzelf overgenomen. Ik houd mijn vingers crossed dat het dividend ook voor 2020 onveranderd blijft.

matad 29 mei 2019 17:10

quote:
Marco1337 schreef op 29 mei 2019 14:57:
De X6 van matador komt uit op 855 miljoen. Dat is de koers nu ongeveer. Dat is denk ik onredelijk maar wel de realiteit.

Genoemde koers van 6 maal de huur vonden wij ook belachelijk.
Laat dit dus geen "ijkjpunt" worden.
Toch ontgaat blijkbaar velen wat ik bedoel. Sorry daarvoor.
Wat ik bedoel te zeggen is dat er geen enkel normaal bod komt.
Normaal vinden wij tien tot twaalfmaal de huurwaarde.

Groet.

matad 29 mei 2019 17:15

quote:
Medicus schreef op 29 mei 2019 17:03:
Fusies opkomst in deze branche. Rustig wachten wordt vanzelf overgenomen. Ik houd mijn vingers crossed dat het dividend ook voor 2020 onveranderd blijft.

Ik bezit geen glazen bol (gelukkig). Doch dat het dividend wordt verlaagd is zeker.
Als dit hetzelfde effect op de koers gaat hebben als de vorige dividendverlaging dan ga maar (meer) short. Overigens verwacht ik eerst "iets" over Hudson Bay. Gelukkig slechts een vestiging bij WH maar toch.

Groet.

Marco1337 29 mei 2019 17:25

quote:
Branco P schreef op 29 mei 2019 16:59:
Je vergeet nu het vreemd vermogen (uitstaande bankleningen), die moet je nog van de waarde van het vastgoed aftrekken, dan heb je pas het eigen vermogen dat je moet delen door het aantal aandelen

Die vergeet ik niet. Ik corrigeer 25 procent voor operatie en rentekosten. Benadering vanuit de hele entiteit kan ook, dan komen we weer op dezelfde waarderingsmethode uit als een paar weken terug.

Marco1337 29 mei 2019 17:37

Die benadering is niet helemaal fair, je zegt dan eigenlijk dat geleend geld tegen een laag percentage even zwaar weegt als het eigen vermogen. Dat is niet zo, er is sprake van een hefboom effect.

Als ik 10 procent winst kan maken,10 euro heb en kan lenen tegen 1%.

Heb ik bij 10 euro een rendement van 10%
Bij 20 euro heb ik 22- (10*0,01=0,10) is 1,9 en dus 19% rendement. Een hoge LTV is volgens vele hier een probleem. Echter met deze lage rentes is een hoge LTV ook een hoge hefboom op het eigen vermogen. Banken worden er echter niet heel blij van.

Nappie 29 mei 2019 19:41

quote:
rewi schreef op 29 mei 2019 15:43:
Ik bezit WH voor 32 euro gemiddeld en baal behoorlijk, maar alle andere vastgoedbedrijven doen het ook zeer slecht Unibail van ca. 190 naar 137 euro en Eurovom van 36 naar 23,50 euro en Vastned van 40 naar 29 euro dus allemaal verlies van ca 28 tot 35 % verlies.

Ochhh wat erg voor je rewi...!
Ik hoop dat je niet teveel stukken hebt gekocht.
Het lijkt me dat je zo onmachtig voelt en hoe moet het voor jou goed komen qua koersvorming?
Heb je advies gekregen om deze stukken te behouden?

wn 29 mei 2019 19:49

25x de jaarhuur is elke maand netjes €1000 ontvangen voor een huis van €300.000 (bv op den buiten in de Kempen), ik zou tevreden zijn. Echter tegen ¼ prijs verkopen, dus 6x de jaarhuur om hier vele forumleden te plezieren??
Wereldhave noteert nu ongeveer 3.5x de bruto jaarhuur als je de commanditaire vennootschap op aandelen Wereldhave België afsplitst. (€884.349.400 min 67,5%? van €592.038.970)
Een cva, (vele vaste aandeelhouders) zal moeilijker te shorten zijn, verhouding gemiddelde dagomzet wha is 100x dagomzet whab.
Op Euronext 30 april whab BE0003724383 de grootste transactie in jaren:
30/04/2019 13:03:30 “OffBook Out of market” koers 76 stuks 260.000 (3.63%)
Na WHA is/was CAPFI DELEN Asset Management SA de grootste aandeelhouder met 0.88%
AEX stond 20jaar geleden op ongeveer hfl 1240, bijna 5% hoger en zou dan nu op €1000 moeten staan, toen o.a. geen bootvluchtelingen en klimaathysterie.
www.prefs-wereldhave.com/

rewi 29 mei 2019 20:55

Ik weet niet wat te doen verkopen met veel verlies of hopen op betere tijden, wie heeft er advies ??

NLvalue 29 mei 2019 21:14

quote:
Marco1337 schreef op 29 mei 2019 13:08:
Probeer morgen je hypotheek die 30 jaar vast staat op 4% maar even om te zetten in 1 van 2%. Totaal idiote casus.

Daarnaast wordt de net asset value berekend op basis van toekomstig verwachtte kasstromen, een risico opslag en een marktanalyse. Als jij het beter denkt te kunnen berekenen dan een taxateur dan ben je lekker slim bezig. Het wiel uitvinden terwijl je niet het gereedschap hebt om dat te doen.

Maar uit je betoog blijkt al wel dat je met je berekeningen totaal niet weet wat je aan het doen bent. Dat vind ik ergerlijk omdat dit misleidend kan zijn voor andere lezers die minder kennis van zaken hebben.

Zoals uit de toelichting van de heer Matad blijkt , is zijn post gericht om te laten zien dat er weinig markt is om te verkopen. En mijn post om te laten zien dat huur blijven innen en kosten verlagen dan de beste strategie is die echte cash oplevert. In de casus, de lening moet (niet wil) Hergefinancierd worden.

Nou heb je veel verstand van vastgoed, duidelijk minder van finance. Dus let wel op dat je geen verkeerde informatie deelt met minder ervaren lezers: Rentemarge bepaalt het resultaat van de bank, niet de rentevoet..

Dus probeer jij het eens :
1) leg eens uit waarom de bank een taxatie zou willen laten maken bij een tender , in de casus. Kun je 1 situatie bedenken waar het niet gaat om de (her)financiering
2) Financiële analisten gebruiken -allemaal - de contante waarde van toekomstige kasstromen, en -allemaal - komen ze tussen de 26 en 36 uit. De taxateurs van WHV hoger, door dezelfde kasstroom anders te waarderen, een andere risico afweging, dan wel superieur marktinzicht (denken te) hebben.

Theoretisch gezien zou daar weinig verschil in moeten zitten, praktisch gezien heeft de financiële berekening van contante waarde al jaren laten zien beter te zijn, en volgen de NAV afboekingen gestaag. Jaar na jaar. Bron WHV jaarverslagen, en elk van de forumleden die WHV op 50+ gekocht hebben.

Dus mijn stelling blijft: hoe taxateurs NAV berekenen is volstrekt irrelevant voor aandeelhouders, hoe financieel analisten cashflow berekenen des te meer.

Dat verschil zit niet in t kunnen rekenen, wel in een andere kijk op cashflow en scenario’s .

Een vlammend betoog waarom je denkt dat de taxateurs toch superieur zijn is nu op z’n plaats. Ter leering ende vermaeck.

Het verandert mijn beleggingsbeslissing niet, reeds long met een financiële cashflow verwachting eerste helft 30.

PaulRD 29 mei 2019 21:20

quote:
rewi schreef op 29 mei 2019 20:55:
Ik weet niet wat te doen verkopen met veel verlies of hopen op betere tijden, wie heeft er advies ??

Ik heb vertrouwen in herstel of een overname. In een dalende markt ben ik altijd geneigd om bij te kopen want je hebt tenslotte vertrouwen in het fonds anders zit je er niet in.
Ik heb vandaag van de gelegenheid gebruik gemaakt om alle putseries van jun 2019 tot en met mrt 2020 22 euro te schrijven.
Ik ga uit van een dividendverlaging van nu 11,5 procent naar 10 procent. In deze tijd vind ik dat een prima rendement. Als de koers het komende jaar boven de 22 blijft dan heb ik nog een extra rendement van 50 procent op mijn geschreven puts. Je hebt pas verlies als je je verlies neemt anders blijft het een papieren verlies. Veel wijsheid gewenst.

rewi 29 mei 2019 21:22

Wie denkt dat het nog goed gaat komen met WH en waarom ?? Graag advies van de forum leden graag wel serieus, alvast bedankt.

Marco1337 29 mei 2019 21:26

Totaal niet relevant NLvalue je springt van het ene onderwerp in de ander en gebruikt termen door elkaar. Je hebt het hier weer over een tender en een taxatie? De hele logica is zoek.

Als jij stelt dat iemand van de bank MOET herfinancieren is diegene volgens de bank niet solvabel genoeg. Dan kan dit echt niet opgelost worden door ergens anders voor 4% te herfinancieren. Dat is de wereld op zijn kop.

4.713 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 ... 232 233 234 235 236 » | Laatste

Aantal posts per pagina: 20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd	24 apr 2024 17:35
Koers	14,320
Verschil	-0,180 (-1,24%)
Hoog	14,600
Laag	14,280
Volume	257.091
Volume gemiddeld	96.163
Volume gisteren	137.717

Wereldhave nieuws

24 apr	Hein Brand herbenoemd als commissaris...
24 apr	Wereldhave handhaaft outlook
24 apr	AEX verwerkt cijferlawine goedgemutst...
13 feb	Chippers en Amerikaanse inflatie bezo...
13 feb	Degroof: solide resultaten voor Werel...
13 feb	Het is niet alle dagen feest: AEX ope...	5
13 feb	Wereldhave haalt in 2023 eigen outlook
13 dec	Van Herk kleiner in Wereldhave
07 dec	ING: Wereldhave verrast met Nederland...
06 dec	Degroof: Wereldhave terug op groeipad

Meer ››