Ik moest voor mijn werk in Frankfurt zijn afgelopen donderdag en ben op vrijdag en zaterdag via Parijs, Amiens en Brussel terug naar huis gereden, dus ik heb 4 winkelcentra van ECP kort kunnen bezoeken:
MoDo: De locatie is goed. De E.Leclerc liep als een tierelier en was ook vrij recent gemoderniseerd, ik gok minder dan een jaar geleden. De winkelpassage zelf stond er ook goed bij (jaar of twee geleden gerenoveerd) Van de circa 35 Kassa's waren er zeker 30 open. Er stond in het hele centrum maar 1 kleine winkel leeg, direct rechts naast H&M. Dat zou wel eens bewuste leegstand kunnen zijn omdat H&M ook hier op termijn de winkel wel eens zou kunnen gaan sluiten. Ik heb uit de property brochure nu begrepen dat de E.Leclerc unit helaas niet in eigendom is van ECP. Alleen de 50 a 60 winkels in de winkelpassage zijn van ECP. Dat verklaart ook de hoge NIY van 5,8%. Jammer dat de Hypermarkt niet in eigendom is van ECP, dat zou het risicoprofiel van de belegging extreem verbeteren. Ik denk dat de winkelpassage wel goed zal blijven functioneren (lees: weinig tot geen leegstand) omdat de E.Leclerc zo goed loopt, maar met opwaarts huurpotentieel houd ik geen rekening. Status quo dus. Wel kan het centrum duidelijk nog meer horeca gebruiken. Dat zal ook de verblijfskwaliteit nog wat verder kunnen verhogen. Als er in het mode/luxe segment wat gaten zouden vallen dan is opvullen met horeca zeer gewenst. Dan moet je wel iets in de huur laten schieten, maar de andere winkels zullen er juist weer van profiteren omdat de horeca een aantrekkende werking zal hebben op de consument.
Les Portes de Taverny: De locatie is goed! De Auchan Hypermarkt (die ook bij dit object niet in eigendom lijk te zijn van ECP) draaide ook hier op volle toeren, maar wat flink verouderd en is wel echt aan een grondige modernisering toe. ECP heeft maar een klein deel van het centrum in handen dus ik weet niet in hoeverre zij Auchan daartoe kunnen bewegen. Ze zullen moeten afwachten wanneer Auchan ermee aan de slag wil gaan denk ik. De voormalige H&M, op de beste plek van het winkelcentrum, stond leeg. Wat merkwaardig is want verder was het hele winkelcentrum gevuld. In dit winkelcentrum was nog minder horeca voorhanden dus een herinvulling van de H&M unit met wat mooie horeca zou het winkelcentrum goed doen. De winkelpassage zelf was ook wat verouderd, was iets minder fris dan MoDo. Er is dus wat werk aan de winkel ;-) Qua huurpotentieel zie ik hier ook een status quo totdat de Auchan besluit om hun winkel eens flink aan te gaan pakken. Ik vind de NIY van 5,0% wat aan de lage kant, maar ik weet niet welk deel precies in bezit is van ECP dus dat zou nog iets kunnen verklaren.
Grand A: prachtige uitbreiding (met o.a. H&M, New Yorker) en het winkelcentrum was heel licht en prettig. Helaas liep de H&M voor geen meter en ik was daar op zaterdag, dus het had daar juist druk moeten zijn. Hoewel de uitbreiding er prachtig uit ziet (hoog, licht, modern), viel het qua drukte in dat gedeelte dus tegen. Daar (de uitbreiding) zal in de toekomstige huur dus een stapje terug gedaan moeten worden. De Géant was vrij recent gemoderniseerd (niet zo mooi als E.Leclerc, maar wel fris) en liep goed, dat is op zich belangrijk voor het functioneren van de winkels van ECP. Ook bij dit object lijkt de Hypermarkt niet tot het eigendom te horen van ECP. Dat is erg jammer. De locatie van dit project vind ik ook niet bijster goed, het ligt toch wel echt aan de uiterste rand van de stad. Een drietal winkels stond leeg, wat dat betreft was de uitbreiding in 2017 hier net iets te veel van het goede. Het verhaal zou een stuk anders zijn wanneer niet H&M maar juist Primark in de uitbreiding de belangrijkste trekker was geweest. Enfin, bij dit object zie eerder een lichte terugval in huur de komende jaren dan een toename. Dit object zou een mooie zijn om te verkopen, als iemand het wil hebben tegen een NIY van 6,1%. Het object vormt 1,5% van de totale portefeuille dus het is te overzien allemaal.
Woluwe: een totaal ander winkelcentrum dan de vorige drie. Volle bak! Ik was er op zaterdag rond 15:00 uur. Parkeergarage zo goed als vol en super druk in de winkels. Niet te geloven dat het winkelcentrum tot voor kort nog op zaterdag middag dicht zou zijn.. De modernisering is nog gaande, met name de passagevloer, maar zorgt niet voor overlast. De geplande uitbreiding is van toegevoegde waarde, het gaat het winkelcentrum "open gooien" en de verblijfswaarde flink verhogen. In het Inno warenhuis was het ook druk, in het vrij lange (dichte) winkelfront van de Inno zouden een paar kleine winkelruimtes kunnen zorgen voor wat meer reuring en een hogere huur. Er was wat weinig horeca, de eet- en koffietentjes die er waren zaten bomvol. Daar valt nog winst te behalen.