The Third Way... schreef op 9 februari 2020 11:28:
Na het beluisteren v/d webcast denk ik te begrijpen waar het probleem zit. Het is eigenlijk de zienswijze van vastgoedanalisten (zoals Storm en JY) vs. aandeelhouders:
Storm stelt dat hij gemeten wilt worden op basis van IRR. Afgaande op wat hij doet en presenteert, is hij rationeel. Start bij een lage boekwaarde op een afwijkende (!) basis namelijk ERV, gebaseerd op zijn strategie cq. door hem opgegeven lagere inkomsten, krijg daardoor een hogere bezettingsgraad, en laat dan dankzij aanbod vs vraag de huren langzaam weer groeien. De IRR gaat derhalve omhoog.
N.B.: het belang van afwaarderingen op basis van ERV mag niet worden onderschat. Eigenlijk zeggen taxateurs: de nieuwe strategie is veel minder waard! Om dit te bewerkstelligen moest Storm nieuwe taxateurs aanstellen...
Voor de aandeelhouder is LT EPS het belangrijkste. Die krijgen juist door de afwaarderingen (lees ERV oftewel de nieuwe strategie) een meer dan halvering, onverteerbaar. Door de sterke correlatie tussen IRR en EPS gaan daarna de EPS wel weer omhoog, maar die zullen nooit meer het huidige niveau halen, hoogstens rond de 50% voor LT.
De grootste
denkfout van Storm is heel genuanceerd. Voor het beluisteren stelde ik al dat WH beleggers niet gevraagd worden om te investeren in vastgoed maar in een visie. Storm stelt dit ook: aan het begin v/d presentatie stelt hij dat de WH v/d toekomst zijn toegevoegde waarde haalt uit service en niet zozeer vastgoed.
Sterker nog, hij wilt beoordeeld worden als "ieder ander normaal" bedrijf. Wat hij vergeet is dat die niet beoordeeld worden op basis van een IRR van 6% maar op basis van een ROE van 12%+...N.B.: En de volgende stap zou dan zijn dat net zoals in de hotelbranche vastgoed en operationeel management van elkaar gescheiden worden. Dat gaat hier niet lukken want het is
pijnlijk duidelijk dat die service een negatieve toegevoegde waarde inhoudt.