Wereldhave « Terug naar discussie overzicht

quote:

NewPos schreef op 14 maart 2020 11:57:

[...]

Dit is wel de STUPIDE post ever op dit forum. Dit is de bijl aan de wortel van de economie. Ik kan het niet kobr6engen om hier inhoudelijk iets over te zeggen!

quote:

Happy One schreef op 14 maart 2020 12:31:

[...]

Pardon, waarom stupide? Branco heeft gewoon gelijk, geld lenen in goede tijden gaat prima maar als het omdraait zit je in een situatie waar geen uitkomst meer uit is.
Kijk eens naar deGiro? Die gaan nu, terwijl er weet ik niet hoeveel klanten al in de problemen zitten door de enorme koersdalingen, ook nog eens hun risicopercentages verhogen. Gevolg: vrije ruimtes gaan hard omlaag en klanten moeten verplicht liquideren tegen afbraakprijzen.
Een hefboom zoals de financiering van vastgoed heeft ook een schaduwzijde, goed dat dit wordt benoemd. Buffet zei al: alleen als het eb is zie je wie er naakt zwemt...

quote:

MFCons schreef op 14 maart 2020 09:19:

Elke investering in een eigen aandeel (dat later ook VERKOOPBAAR IS) levert bij 9,70 de komende 9 maanden 15% rendement op, 12 maanden 20% rendement.

Doe je niet aan eigen aandeleninkoop? Dan moet je het dividend dit jaar nog aanpassen naar een niveau dat investeringen tegen 6% langjarig rendement geloofwaardig maakt. Oftewel dividend naar 0,15/kwartaal.

Wat het nu is slaat nergens op.

quote:

NyaQuy schreef op 13 maart 2020 20:19:

[...]

Nóg een idee. Laat WHA al zijn WEHB shares prorata uitdelen aan alle aandeelhouders, zodoende kan het Belgische deel en de gecombineerde Franse en Neerlandsche operaties apart worden getaxeerd door een later op rust gekomen markt. De FR-NL shares zouden dan boven de €16 waard moeten zijn. Met ongeveer €8.50 aan WEHB per WHA aandeel kom je op een totaal van circa €25.

De belangen van dit management staan niet parallel met die van de shareholders, op dit moment zou ik niets van hen aannemen wat betreft strategy, schuldgraad plannen, etc. Het is in hun eigen belang, niet die van de onze, dat zij doen wat zij nu doen. Nogmaals, hun eigen kapitaal hangt niet af van WHA zoals dat van shareholders wel doet. Des te minder kapitaal dit management te "managen" krijgt, des te beter voor de aandeelhouders.

Mijn ideëen raken op...

-- Nya --

quote:

NyaQuy schreef op 13 maart 2020 20:19:

[...]

Nóg een idee. Laat WHA al zijn WEHB shares prorata uitdelen aan alle aandeelhouders,
...

quote:

NewPos schreef op 14 maart 2020 11:57:

[...]

Dit is wel de STUPIDE post ever op dit forum. Dit is de bijl aan de wortel van de economie. Ik kan het niet kobr6engen om hier inhoudelijk iets over te zeggen!

quote:

NewPos schreef op 14 maart 2020 12:09:

[...]

Dit slaat alles! Als je een koers van ,nul, op de borden wil dan moet inderdaad dividend intrekken en aflossen. Dit is al jaren het beleid van het bestuur en dit heeft geleid tot deze puinzooi. Bij doorgaan rest er binnenkort een pennystock. Kortom: Meer ondernemerschap, meer lenen, een hogere LTV en aandelen inkopen. Kortom: mannen met ballen in het bestuur en geen mietjes!

quote:

NewPos schreef op 14 maart 2020 23:30:

N.a.v. bovenstaande posts het volgende:
WHA heeft helemaal geen schuldenprobleem. ONZIN! Totaal niet! WHA heeft een probleem met de aandeelhouderswaarde!
Hoe komt dat? Omdat het bestuur bestaat uit visieloze koekenbakkers zonder ballen in de broek.
De grove ratios
Assets 3Mrd. VV 1.2Mrd. LTV streven 40%
Stel: Het bestuur gaat voor 300M verkopen. Wat moet er dan gebeuren? Het volgende:
Aflossing schuld 40% dus 120M. Rentebesparing 2% is 2.5M
Aandelen inkopen 180M. Dividendbesparing 20% is 36M.
De dombo,s op Schiphol Rijk vertellen fake verhalen en zeggen dat ze die 180M moeten gaan vertimmeren. Dat levert op termijn meer op zeggen ze dat is pertinent een leugen! Geen aandeelhouder met BLO+ gelooft dit nog!
Dan maar weer naar het effect van aandelen inkopen. Met 180M kan het bestuur plm 50% van de 40M aandelen inkopen.
De EPS stijgt dan met 100% en dan is iedereen weer blij en ontstaat er een positieve fibe en gaat de koers weer naar 30 Euro en dan is iedereen blij.
Ik hoop dat deze boodschap nu bij iedereen is ingedaald en dat dit nu eens gaat gebeuren! Anders blijft het sukkelen en wachten op de man met ballen die WHA nu al jarenlang mist.

quote:

Branco P schreef op 14 maart 2020 22:34:

[...]

Nee wat het beleid van Wereldhave is geweest kan ik niet goed begrijpen, maar ze kochten in ieder geval nét voor of eigenlijk reeds tijdens de grote neergang van de stationaire retail een heleboel winkelcentra van KLEP (Corio) waarvan je toen al wist dat dat nou juist dé centra zouden gaan zijn die het meest zouden gaan lijden onder de grote verschuivingen in retail-land.

De 5 centra van URW in 2010, daar hadden ze het bij moeten laten. Finland verkopen was goed. En verder de LTV zo ver mogelijk naar beneden brengen... dan was je nu een stuk beter af.

Een veel te hoge LTV hebben in een markt waarin alleen Harry Hilders nog inkoopt, is een hopeloze situatie. Niks verkopen en alles naar aflossing. Rigoreus, maar op de lange termijn de enige hoop me dunkt. En dan later wat mooie projecten verkopen als die Pensioenfondsen en de Verzekeraars weer terug gaan in winkelvastgoed. Want dat moment gaat ooi weer komen.

quote:

NLvalue schreef op 15 maart 2020 10:47:

[...]

Die 50 kan natuurlijk ook in de uitbreiding van Belle Ile gestopt worden. Waarvoor, naar zeggen van WHA, het concept nog niet financieel bewezen is. En winkel m2 toevoegt , in een markt die net zo hard gaat krimpen als NL.. waardoor de IRR projecties die leunen op waardegroei en huurverhoging wellicht wat ‘zacht’ zijn.

quote:

Branco P schreef op 15 maart 2020 08:55:

[...]

Als je van de ene op de andere dag 50% van de aandelen zou kunnen kopen tegen de huidige koers, dan zou je een punt hebben. De realiteit is dat je vrijwel meteen de koers zult gaan opdrijven, en dat effect wil je natuurlijk ook bereiken dus in zoverre zou ik ook zeggen: koop nu eigen aandelen in.

De vraag is nu: waarmee? Met welk geld? Andere partijen, zoals bijvoorbeeld KLEP die wel een bakje geld hebben staan, zijn hier ook (nog) niet toe over gegaan.

WHV moet daarvoor eerst vastgoed verkopen, geld beuren, en pas dan kan ze op grote schaal eigen aandelen inkopen. Nou dat vastgoed verkopen, zet dat nu gerust maar een half jaar in de ijskast. Welke kopende partij gaat nu in deze coronastorm een deal die bijna rond is afronden? Géén. En nu in het dal van de markt vastgoed verkopen is mega veel kapitaal vernietigen. Krijg je nu misschien 13x de huur voor je Franse portefeuille bij een min of meer "gedwongen" verkoop... terwijl als de negatieve stemming rondom winkelvastgoed wegebt en de rentes zijn nog steeds historisch laag, dan krijg je makkelijk 18x. En die potentie geef je dan nu liever aan Van Herk c.s. dan dat je als aandeelhouder genoegen neemt met een paar jaar geen dividend? Ultra kortzichtig wat mij betreft!

Ze zouden met de opbrengst van WoenselXL iets aan aandeleninkoop kunnen doen: 5 mio euro wellicht. Het zou wel een statement zijn, een signaal naar de aandelenmarkt dat deze prijs belachelijk laag is. Maar als het shortersgilde daarna, eventueel samen met corona, de koers nog weer lager zet, dan doe je als CEO wel huilie huilie. Dan maar beter even afwachten en het geld nog ff op de plank leggen.

quote:

NewPos schreef op 14 maart 2020 23:30:

N.a.v. bovenstaande posts het volgende:
WHA heeft helemaal geen schuldenprobleem. ONZIN! Totaal niet! WHA heeft een probleem met de aandeelhouderswaarde!
Hoe komt dat? Omdat het bestuur bestaat uit visieloze koekenbakkers zonder ballen in de broek.
De grove ratios
Assets 3Mrd. VV 1.2Mrd. LTV streven 40%
Stel: Het bestuur gaat voor 300M verkopen. Wat moet er dan gebeuren? Het volgende:
Aflossing schuld 40% dus 120M. Rentebesparing 2% is 2.5M
Aandelen inkopen 180M. Dividendbesparing 20% is 36M.
De dombo,s op Schiphol Rijk vertellen fake verhalen en zeggen dat ze die 180M moeten gaan vertimmeren. Dat levert op termijn meer op zeggen ze dat is pertinent een leugen! Geen aandeelhouder met BLO+ gelooft dit nog!
Dan maar weer naar het effect van aandelen inkopen. Met 180M kan het bestuur plm 50% van de 40M aandelen inkopen.
De EPS stijgt dan met 100% en dan is iedereen weer blij en ontstaat er een positieve fibe en gaat de koers weer naar 30 Euro en dan is iedereen blij.
Ik hoop dat deze boodschap nu bij iedereen is ingedaald en dat dit nu eens gaat gebeuren! Anders blijft het sukkelen en wachten op de man met ballen die WHA nu al jarenlang mist.

quote:

NewPos schreef op 15 maart 2020 14:10:

[...]

ALs je de LTV 10% laat stijgen heb je 300M. Hiervoor moet je 6 - 9M rente betalen. Voor 300M kun je 30M aandelen inkopen en dan bespaar je 60M aan dividend betalingen.
Winst 50M op 10M resterende aandelen is 5 euro per aandeel.

quote:

NLvalue schreef op 15 maart 2020 10:47:

[...]

Tja.. de acquisities van WHA.. ook in het huidige LC plan komt dat terug.. :” we hebben kosten probleem. Dat wordt groter doordat we centra gaan verkopen en de vaste kosten minder kunnen spreiden. . Dat vergrootte kostenprobleem gaan we aanpakken door meer “under managed” centra toe te voegen. En dan pas gaan we aan schaal werken”. ... verrassend

In een markt waarin 23% van de m2 gaan verdwijnen (cijfers WHA) worden “under managed” centra gemolken door de huidige eigenaren.. in de wetenschap dat die m2 moeten verdwijnen. Als je dan WHA bereidt vind je centrum te kopen - ben je spekVERkoper..

De cijfers die ze laten zien a) suggereren dat er nauwelijks CAPEX in de toekomstige jaren nodig is om die “under managed” beter te laten doen (extreem onrealistisch, lijkt me, maar jij kent de markt beter) of b) ze pas aan hun kostenprobleem gaan werken over 3-4 jaar.

Heb je een kosten probleem , moet je die koe bij de horens vatten. Diegene die vrienden hebben bij KLM, weten dat. Pijnlijk voor alle stakeholders, maar wel in t belang van de continuïteit om hard in te grijpen. Kosten omlaag, dividend omlaag, investeringen herbekijken etc. En heilige huisjes.. die zijn niet altijd heilig. (Ben geen fan van beleggen in luchtvaartaandelen, maar ben onder de indruk van het leiderschap van Elbers..)

Qua LTV : zoals er over dat % gepraat wordt gaat volledig voorbij aan de werkelijke issue (en toont wat mij betreft te weinig penetratie (en wellicht kennis) van de issue door de RvC, door primair op LTV te sturen)

Wereldhave is veel te kort gefinancierd, Ipv een hypotheek met 30 jaar rentevast tegen 2,2%, zijn ze gefinancierd met een spaardeposito van 3jaar tegen 1,89%. Shorts zitten er op te wachten dat de kapitaal markt zich tegen WHA keert en de rente % ver x-voudigen (kijk even naar CGG, labor+12%, om te weten hoe slecht t kan worden) .

Ben het met NewPos (inhoud, niet de toon..) eens over leverage, dat hoort bij o.g. Specifieker: als WHA een diversere, meer robuuste mix van veel langere looptijden zou financieren zou 45% v 35% een complete non-issue zijn.

Mijn verwachtingen zijn hooggespannen over de Green Bond waaraan gerefereerd wordt. Als DeVreede 500 miljoen uit de markt tegen 1,9% +belastingvoordelen 10jr vast uit de markt haalt - dan gaat dat heel wat teweeg brengen aan de short kant.

Als we dan ook nog eens wat realisme krijgen over de kostenstructuren en de noodzaak om die broekriem (net als rest van wereld) aan te halen. En het dividend naar 0,50 brengen, door niet kosten te blijven kapitaliseren die we toch weer gaan afschrijven.. dan blijft er 50 miljoen extra cash over waar WHA nu niet mee rekent..

Kun je wat extra mee aflossen.

Of 10% van de aandelen voor inkopen. ook dit jaar het verzoek van t bestuur om dat te mogen doen tijdens de AvA . Waar wij, heel Stalinistisch, met 99,999999% van de stemmen allemaal (wederom) gaan bevestigen dat we dat echt willen...

Of een mix van aflossen en inkopen.

Die 50 kan natuurlijk ook in de uitbreiding van Belle Ile gestopt worden. Waarvoor, naar zeggen van WHA, het concept nog niet financieel bewezen is. En winkel m2 toevoegt , in een markt die net zo hard gaat krimpen als NL.. waardoor de IRR projecties die leunen op waardegroei en huurverhoging wellicht wat ‘zacht’ zijn.

quote:

Jos2233 schreef op 15 maart 2020 14:15:

[...]
Heb je nog nooit van een FBI gehoord?

quote:

Bart Meerdink schreef op 15 maart 2020 14:02:

Eigenlijk is het ook wel te verwachten in een forum waarin men slechts gelijkgestemden (long Wereldhave) wenst te horen. Begrijpelijk maar niet goed voor het rendement.

De enige die bepaalt of Wereldhave een kredietprobleem heeft is de bank. Als er gerede twijfel is of het onderpand in 'worst case' scenario's het krediet nog dekt, en zowel de rating als de beurskoers suggereren dat sterk, dan kun je problemen verwachten de eerstkomende keer dat er krediet doorgerold moet gaan worden. En dat werpt zijn schaduw ver vooruit want met dat soort dingen moet je nooit op het laatste moment wachten. Dan riskeer je een liquiditeitscrisis.

Het is alsof je met effectenkrediet belegt en door sterk dalende koersen de margin call ziet naderen en besluit dat nu de rente zo laag is en de aandelen zo goedkoop dat je nog maar eens lekker bij gaat kopen. Lijkt me niet zo verstandig. En al zeker niet als je met het geld van anderen (je aandeelhouders) gokt.

Ik ben steeds meer gecharmeerd van een strikte scheiding van krediet en bedrijf. Het management zet het haar toevertrouwde geld (dus zonder krediet) aan het werk via vastgoedbeleggingen en -beheer, en wie een hoger rendement wil door te beleggen met geleend geld mag dat zelf bepalen. Maar onder geen enkele omstandigheid is er sprake van gedwongen verkoop of liquidatie om de simpele reden dat er geen schuldeiser bestaat die dat kan verlangen. Dat is de beste (en enige) garantie voor continuïteit. Met bijkomend voordeel dat het risico van beleggen met geleend geld volstrekt transparant is en dat men precies ziet hoeveel ruimte men nog heeft voordat de positie geliquideerd wordt.