Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

ECP 2020

6.925 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 ... 343 344 345 346 347 » | Laatste

Omlaag ↓

JoopVisser1 15 mei 2020 17:07

1 share = 10 depository receipts

Branco P 15 mei 2020 17:14

quote:
JoopVisser1 schreef op 15 mei 2020 17:07:
1 share = 10 depository receipts

OK, bedankt Joop! ;-)

NLvalue 15 mei 2020 17:25

Wat achtergrond waarom Morgan Stanley de verkoopadviezen gegeven heeft (URW 35 etc):

"De uitbraak van het coro- navirus heeft de huurders van verschillende soorten
vastgoed hard getroffen. In reactie daarop hebben veel vastgoedbedrijven huurverlagingen, kwijtschelding of uitstel van huurbetalingen aan hun huurders aangeboden. Deze maatregelen leiden naar verwachting van Morgan Stanley tot gemiddeld 17% lagere huurinkomsten voor de Europese vastgoedsector vergeleken met vorig jaar. Winkelvastgoed krijgt de hardste klappen.
Onder de huidige boekhoudregels worden huurverlaging of kwijtschelding behandeld als ‘huurvrije’ periode die wordt verwerkt over de resterende looptijd van het huurcontract. Dat dempt de negatieve invloed op de ‘officieel’ gerapporteerde winst per aandeel op de korte termijn. De effecten zijn wel direct terug te zien in de zogenoemde ‘cash winst per aandeel’. Volgens Morgan Stanley zal het verschil tussen gerapporteerde winst per aandeel en cash winstper aandeel alleen maar verder groeien. De broker verwacht dit en komend jaar flinke huurverlagingen en waardedalingen van de winkelcentra. Daardoor blijven de verkoopadviezen voor aandelen in winkelvastgoed, zoals Unibail-Rodamco-Westfield (URW) en Klépierre, gehandhaafd. Het koersdoel van URW gaat van €85 naar €35, dat van Klépierre van €21 naar €10.

Goed voornemen voor het weekend: online cursus boekhouden!

Wel iets om goed in de gaten te houden..

2020 winst kan daardoor te hoog zijn - teveel dividend uitgekeerd worden relatief tot de cash die binnen komt v huur dit jaar

Branco P 15 mei 2020 17:28

Zie URW forum, er is vandaag op de AVA nogmaals bevestigd dat het nieuwe URW winkelcentrum in Milaan van de baan is. Dat had een concurrent voor de centra van ECP kunnen worden, maar dat gaat nu dus niet door. Positief voor ECP dus.

hvb 15 mei 2020 19:31

Vooralsnog geen wijzigingen in posities van shorts, bijgewerkt tot 14 mei.

Ik ben benieuwd of er nieuwe substantiële deelnemingen zijn op 14 mei, de site van afm is nog niet bijgewerkt voor die datum.

hvb 15 mei 2020 19:39

quote:
NLvalue schreef op 15 mei 2020 17:25:
Wat achtergrond waarom Morgan Stanley de verkoopadviezen gegeven heeft (URW 35 etc):

"De uitbraak van het coro- navirus heeft de huurders van verschillende soorten
vastgoed hard getroffen. In reactie daarop hebben veel vastgoedbedrijven huurverlagingen, kwijtschelding of uitstel van huurbetalingen aan hun huurders aangeboden. Deze maatregelen leiden naar verwachting van Morgan Stanley tot gemiddeld 17% lagere huurinkomsten voor de Europese vastgoedsector vergeleken met vorig jaar. Winkelvastgoed krijgt de hardste klappen.
Onder de huidige boekhoudregels worden huurverlaging of kwijtschelding behandeld als ‘huurvrije’ periode die wordt verwerkt over de resterende looptijd van het huurcontract. Dat dempt de negatieve invloed op de ‘officieel’ gerapporteerde winst per aandeel op de korte termijn. De effecten zijn wel direct terug te zien in de zogenoemde ‘cash winst per aandeel’. Volgens Morgan Stanley zal het verschil tussen gerapporteerde winst per aandeel en cash winstper aandeel alleen maar verder groeien. De broker verwacht dit en komend jaar flinke huurverlagingen en waardedalingen van de winkelcentra. Daardoor blijven de verkoopadviezen voor aandelen in winkelvastgoed, zoals Unibail-Rodamco-Westfield (URW) en Klépierre, gehandhaafd. Het koersdoel van URW gaat van €85 naar €35, dat van Klépierre van €21 naar €10.

Goed voornemen voor het weekend: online cursus boekhouden!

Wel iets om goed in de gaten te houden..

2020 winst kan daardoor te hoog zijn - teveel dividend uitgekeerd worden relatief tot de cash die binnen komt v huur dit jaar

Dank voor de info!

Is dit rapport ergens te downloaden, of zijn er online ergens meer details te zien?

NLvalue 15 mei 2020 20:14

quote:
hvb schreef op 15 mei 2020 19:39:
[...]

Dank voor de info!

Is dit rapport ergens te downloaden, of zijn er online ergens meer details te zien?

Sorry - had bronvermelding moeten doen - staat in de beleggersbelangen van deze week. Heb zelf het rapport niet.

hvb 15 mei 2020 20:43

quote:
NLvalue schreef op 15 mei 2020 17:25:
Wat achtergrond waarom Morgan Stanley de verkoopadviezen gegeven heeft (URW 35 etc):

"De uitbraak van het coro- navirus heeft de huurders van verschillende soorten
vastgoed hard getroffen. In reactie daarop hebben veel vastgoedbedrijven huurverlagingen, kwijtschelding of uitstel van huurbetalingen aan hun huurders aangeboden. Deze maatregelen leiden naar verwachting van Morgan Stanley tot gemiddeld 17% lagere huurinkomsten voor de Europese vastgoedsector vergeleken met vorig jaar. Winkelvastgoed krijgt de hardste klappen.
Onder de huidige boekhoudregels worden huurverlaging of kwijtschelding behandeld als ‘huurvrije’ periode die wordt verwerkt over de resterende looptijd van het huurcontract. Dat dempt de negatieve invloed op de ‘officieel’ gerapporteerde winst per aandeel op de korte termijn. De effecten zijn wel direct terug te zien in de zogenoemde ‘cash winst per aandeel’. Volgens Morgan Stanley zal het verschil tussen gerapporteerde winst per aandeel en cash winstper aandeel alleen maar verder groeien. De broker verwacht dit en komend jaar flinke huurverlagingen en waardedalingen van de winkelcentra. Daardoor blijven de verkoopadviezen voor aandelen in winkelvastgoed, zoals Unibail-Rodamco-Westfield (URW) en Klépierre, gehandhaafd. Het koersdoel van URW gaat van €85 naar €35, dat van Klépierre van €21 naar €10.

Goed voornemen voor het weekend: online cursus boekhouden!

Wel iets om goed in de gaten te houden..

2020 winst kan daardoor te hoog zijn - teveel dividend uitgekeerd worden relatief tot de cash die binnen komt v huur dit jaar

Als 2 maanden totaal niet binnenkomen, en het huurniveau verder gelijk blijft over dit jaar, zou de jaarhuur over 2020 (en cashflow) inderdaad 17% lager uitkomen over 2020.

Stel dat de gemiddelde resterende looptijd van de contracten nog 3 jaar is, dan zal het boekhoudkundige directe resultaat over 2020 tot 2022 jaarlijks 6% lager uitvallen.

Dat zal inderdaad een neerwaartse druk geven op de waarderingen van de winkelcentra (afnemende toekomstige cashflow), maar van maximaal 6%. En als voor herwaardering bv naar de verwachte cash flow over de komende 10 jaar wordt gekeken in plaats van naar 3 jaar (lijkt me een logischer periode), dan is de invloed maximaal 2% negatieve herwaardering.

Belangrijker voor de herwaardering van het vastgoed zijn de huurniveau's van nieuwe contracten. Ik het geval van zowel ECP als URW zou die misschien beperkt kunnen blijven vanwege de hoge bezettingsgraden?

Misschien kan Branco dit beter inschatten?

Het probleem van het verschil tussen cashflow en winst (en daarmee dividenduitkering) is alleen op 2020 van toepassing, het omgekeerde zal gelden in de jaren daarna. Het is dus een tijdelijk liquiditeitsprobleem. Voor URW geen enkel probleem lijkt me, voor ECP wellicht iets meer maar die hebben door de verandering van boekjaar dit probleem al een stukje opgelost?

De afwaarderingen van URW en KLEP lijken me volkomen overdreven, tenzij de huren in nieuw af te sluiten contracten echt met enorme percentages dalen.

Branco P 15 mei 2020 23:13

Er worden hier twee dingen door elkaar gehaald namelijk de manier waarop boekhoudkundig met huurvrije periodes wordt omgegaan en het effect van huurvrije periodes op de waardering van winkelcentra.

Boekhoudkundig
Normaal gesproken wordt een huurvrije periode of een huurkorting die verstrekt is bij het afsluiten van een nieuw huurcontract of bij de verlenging van een bestaand huurcontract over de looptijd van het contract uitgesmeerd. Is de nieuwe looptijd 5 jaar, dan wordt de huurkorting verdeeld over de resultaten van de komende 5 jaar. Of dat nu in dit specifieke geval echter ook zo is betwijfel ik. Er is immers geen sprake van nieuwe contracten of verlengingen van huurcontracten. Het is eigenlijk gewoon huurderving waar niks tegenover staat. En die wordt volgens mij doorgaans gewoon in het lopende jaar boekjaar volledig geboekt. Wat mij betreft maakt dit niks uit en ik zie het probleem ook niet. Als de volledige 2 maanden huur niet meer dit jaar nabetaald wordt dan zou je inderdaad eenmalig 17% lagere huurinkomsten hebben. Er zijn echter een hoop centra die helemaal geen 2 maanden dicht zijn geweest en er zijn ook genoeg huurders die gewoon doorbetalen en er zullen een hoop huurders zijn die dit jaar de huurachterstand nog terugbetalen. Er zijn in Duitsland in ieder geval al huurders die april en mei al volledig nabetaald hebben (zoals Takko) en er zijn ook veel huurders die mei al nabetaald hebben (zoals Action).

Waardering
De waardering van het vastgoed wordt bepaald op basis van toekomstige geldstromen. Als er een waardering komt op 01.07.2020 dan spelen de niet ontvangen huren in april, mei en juni dus geen enkele rol bij de bepaling van de waarde. Als bepaalde huurders echter die huurachterstand gaan terugbetalen in de tweede helft van 2020 of ergens in de loop van 2021, dan hebben die extra cash flows juist weer wel een effect op de waarde, want het zijn toekomstige extra cash flows. Nu zullen de taxateurs waarschijnlijk wel hogere yields gaan hanteren waardoor je onderaan de streep toch op een wat lagere waarde uit zult komen, maar toekomstige nog te betalen huurachterstanden zijn toekomstige cash flows en hebben dus in wezen een positief effect op de waarde.

Branco P 15 mei 2020 23:17

die actie van Morgan Stanley om Klepierre op 10 Euro te waarderen is echt totaal belachelijk. Dat je URW nog afwaardeert omdat die met grote leegstanden te maken hebben in hun VS Portefeuille en de problemen daar nu eerder nog groter gaan worden dan kleiner, daar kan ik nog wel inkomen, maar Klepierre op 10 Euro is echt volslagen kolder. Daar zit echt een naar luchtje aan.

Branco P 15 mei 2020 23:31

De grote vraag is uiteraard: wat gaat er met de omzetten van de huurders gebeuren zodra de winkelcentra weer op een normale manier gaan functioneren.

Wat we weten is dat in de Zweedse Centra van ECP de Footfall (aantal passanten) ondanks alle Coronabeperkingen op 75% van het gebruikelijke niveau is gebleven. Ik neem daarbij aan dat de dagjesmensen thuis zijn gebleven en dat die 75% van het normale aantal bezoekers wel doelgericht aankopen is gaan doen en dat daarmee de omzetten op 85% a 90% van het gebruikelijke niveau liggen, bij de supermarkten zelfs boven de 100%. Zodra de wereld weer op een normale manier gaat functioneren dan is mijn verwachting dat het aantal bezoekers en daarmee de omzetten die die huurders zullen realiseren weer gewoon naar 100% gaan van de niveaus van voor de Corona crisis. En in de komende jaren gaan die omzetten dan weer gewoon jaarlijks gemiddeld met 1% of 2% stijgen. In dit scenario zullen er helemaal geen structurele huurverlagingen plaatsvinden. De objecten van ECP hebben bovendien relatief lage OCR's waardoor de huidige huren nog steeds relatief laag zijn, ook al zou de omzet niet volledig op het oude niveau terugkomen maar bijvoorbeeld rond 90% a 95% blijven steken. Maar nogmaals, mijn verwachting is dat alle mensen die vroeger in een winkelcentrum kwamen ook in de toekomst weer naar die winkelcentra komen en in dezelfde frequentie als voorheen en ze doen dan dezelfde uitgaven als voorheen. Dat is mijn inschatting.

Branco P 15 mei 2020 23:42

Het is gewoon een kwestie van geduld hebben. Nu zijn er allerlei wilde speculaties in de markt over faillissementen en structurele huurverlagingen. We moeten nu gewoon afwachten tot de winkelcentra weer op een normale manier gaan functioneren, dat zal pas in Q3 2020 het geval zijn en dan kan de balans opgemaakt worden: zijn de passanten teruggekomen en de omzetten weer richting de oude niveaus? Zijn er weinig tot geen winkelketens omgevallen? Dan gaat de markt inzien dat de huurniveaus niet gaan dalen en dat het winkelvastgoed, ondanks dat yields wat zullen gaan stijgen, redelijk waardevast zijn gebleven. Als dat het scenario is, dan horen daar koersdoelen bij die ongeveer op het niveau liggen van de koers zoals die was direct voordat Corona zijn intrede deed.

Branco P 15 mei 2020 23:46

Wat we in ieder geval weten is dat de consumenten in grote getallen gewoon naar de supermarkten/hypermarkten is blijven gaan en dat ze er de afgelopen 2 maanden meer geld hebben uitgegeven dan voor de Corona crisis. Met andere woorden, alle consumenten zijn gewoon dagelijks/wekelijks naar die hypermarkten/supermarkten in de ECP Centra blijven gaan. Nu gaan in Frankrijk en Italië de andere winkels ook weer open en die profiteren er in mijn ogen direct van dat er een passantenstroom is gebleven en ook zal blijven, juist vanwege de hypermarkten/supermarkten. Daarnaast gaan de trekkers als H&M, ZARA en PRIMARK zeker te weten weer de gebruikelijke klanten trekken en daarmee zie ik een zeer sterk fundament voor de winkelcentra van ECP.

hvb 16 mei 2020 00:17

@Branco P Dank je voor je input.

Als ik het zo inschat zijn de koersdoelen van MS wel erg negatief. Op basis van een paar maanden huurverlies en een (tijdelijke) periode daarna met wat minder bezoekers kan ik me niets voorstellen bij die koersdoelen.

Ik zie wel risico 's in een tweede golf besmettingen, of als het niet lukt om binnen redelijke tijd medicijnen/vaccins te vinden, of als immuniteit niet blijkt te werken (is nog niet zeker).

ECP is misschien iets in het voordeel, met zijn supermarkten als ankers. Daar zal altijd veel volk blijven komen.

URW zal het iets lastiger hebben, met voornamelijk department stores als ankers in de VS. Die zitten veelal in de problemen, er zullen er vast wel wat sluiten, maar de meeste filialen in URW centra zullen wel open blijven na eventuele herstuctureringen (doorstart deel filialen na chapter 11 periode, meest in de betere centra van URW). Uit de toon van de directie op de AvA vandaag proef ik een beetje dat ze zich niet zo veel zorgen maken hierover, en dat ze eventueel ook denken aan meer mix online/fysiek als toekomstige trekpleisters in hun centra. Denk aan Apple/Samsung store, Amazon en dergelijke kunnen ook met fysieke concepten komen, enz. Zo'n formule zou misschien zelfs in moderne department stores kunnen worden geïntegreerd.

Er wordt nu in de meest negatief denkbare scenario's gedacht. Er zijn zeker risico's, maar men ziet de kansen over het hoofd. Bovendien, één ontdekking van een slimme wetenschapper kan morgen voor een 180 graden draai zorgen, en dan kunnen koersen van ECP, URW, SPG en KLEP zomaar verdubbelen, en meer, in korte tijd.

Fijn weekend!

Branco P 16 mei 2020 08:21

Ja een behandeling of een vaccin zou mooi zijn, maar daarnaast geldt ook dat we ons een nieuwe lock down helemaal niet kunnen veroorloven. Sowieso heeft de wereld het iets te overdreven aangepakt en zijn er nu biljoenen euro’s aan onnodige schade, alleen om wat versleten 75+ ers en wat mensen met extreem overgewicht te redden. De juiste manier om te handelen is hoe men het in Zweden heeft aangepakt, dat begint iedereen te beseffen volgens mij. Hadden we dat over de hele wereld gedaan, hadden we weliswaar misschien 3 miljoen doden in plaats van 300.000 maar het had wel vele honderden miljoenen mensen niet in economische problemen gebracht. Ik denk dat dit besef langzaam indaalt overal -hoewel het heel gevoelig ligt om er zo nuchter naar te kijken- en dat daarom bij een eventuele tweede golf er toch minder lock down zal zijn. Maar een tweede golf ligt niet voor de hand omdat er geen grote bijeenkomsten meer zijn en omdat mensen afstand houden en hun handen wassen en thuis blijven als ze ziek zijn. Alleen daardoor al gaat er geen tweede golf komen. En als hij al komt, dan is het een kleintje die geen extreme lock down behoeft.

ronald64 16 mei 2020 10:00

Branco, ik lees je bijdragen altijd met veel belangstelling, maar met deze laatste post vlieg je uit de bocht. Stel je wat genuanceerder op t.o.v. de mensen die zijn komen te overlijden.

Chessplayer1992 16 mei 2020 10:11

Het feit dat Amazon op dit moment de grootste bioscoopketen van Amerika overneemt ... zegt wel wat, namelijk dat de grootste e-retail keten juist in fysieke stenen gelooft.

Tenton 16 mei 2020 10:28

Uiteindelijk was de afstraffing inzake retail vs e-commerce ook al meer dan een jaar bezig voor deze crisis. De crisis heeft hem gewoon versterkt. Voor Corona was men van mening dat 20+ euro / aandeel nog een schappelijke prijs was met dit ingerekend.

Neem nu binnen pakweg 2 jaar, als Corona vermoedelijk onder controle zal zijn door o.m. een vaccin , hogere aantallen antilichamen binnen de bevolking en de mens die, zoals mensen nu eenmaal doen, zich ook al aangepast heeft aan de nieuwe toestand (iedereen is de maatregelen nu bvb. aardig zat en vele jongere mensen tussen 20-45 jaar zouden al liever het virus een keer krijgen dan op deze wijze te blijven verder leven - dit al na enkele maanden)

Op dat punt zou dan de waarde van het aandeel dan minder dan de helft moeten waard zijn dan de koers op het punt dat de e-commerce strijd al ingecalculeerd was? Dat denk ik persoonlijk dus niet.

E-commerce is al jaren aanwezig en heeft fysieke retail nog niet van de troon kunnen stoten. Dat gaat Covid-19 op één a 2 jaar echt niet voor elkaar krijgen. Zeker nu de winkels effectief weer open zijn. Iedereen in het dagdagelijkse leven spreekt over hoeveel geld ze uitsparen omdat ze tijdens de lockdown minder kopen en shoppen. Als in deze situatie deze mensen al niet afwijken van fysieke retail, wat zouden ze dit dan doen éénmaal Covid-19 onder bedwang is?

Er is nog wat angst bij de mensen nu omdat het nog relatief nieuw is en er veel onwetendheid is. Maar het is een kwestie van noodzaak en tolerantiegrenzen. Mensen zijn nu maar 1 à 2 maand zonder winkels. Dat gaat nog. Supermarkten worden nog platgelopen want die zijn op korte termijn nodig. Vele winkels (vooral kledingzaken dan) zijn eerder op de lange termijn nodig. Je kan wel een maand of 2 zonder nieuwe kleren. Maar een jaar? Dat wordt voor velen al lastiger.

Mijn mening is dat het nu even de angst uitzweten is en dan komt het sowieso weer goed met deze aandelen. Zelfs op een herstelde koers van 15 euro per aandeel heb je nog steeds een rendement van +50%. En wellicht ook nog een mooi dividend erbij.

JoopVisser1 16 mei 2020 10:33

Vandaag 10 broeken gepast bij Van Dal. Ik ga echt geen kleren online bestellen.

doktorspok 16 mei 2020 14:00

quote:
JoopVisser1 schreef op 16 mei 2020 10:33:
Vandaag 10 broeken gepast bij Van Dal. Ik ga echt geen kleren online bestellen.

Klopt, en dat gedoe met terugsturen als je extra maten online hebt besteld zitten ook niet veel mensen op te wachten.

Hoewel ik er niet woon, ben ik wekelijks in winkelcentrum Vier Meren in Hoofddorp te vinden (mooi huzarenstukje van Wereldhave). Diverse winkels bij elkaar, praktisch om in deze tijden op 1 locatie alles in te kopen, naast de boodschappen. De horeca heeft het uiteraard wel zwaar.

Vandaag vertelt Roel Coutinho in het NRC dat alles weer wordt zoals het was, mooi nuchter artikel. Voor winkelvastgoedfondsen zie ik zelf voor de lange termijn geen problemen. Mooie kansen nu op de beurs, zeker betreft ECP.

Fijn weekend iedereen.

6.925 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 ... 343 344 345 346 347 » | Laatste

Aantal posts per pagina: 20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd	19 apr 2024 11:35
Koers	20,700
Verschil	-0,150 (-0,72%)
Hoog	20,800
Laag	20,650
Volume	1.854
Volume gemiddeld	43.780
Volume gisteren	21.559

Eurocommercial Properties nieuws

22 mrt	Slotcall: AEX ruimt de slingers op, m...	1
aug '21	Beursblik: Eurocommercial Properties ...
aug '21	Flink lager resultaat voor Eurocommer...
mei '21	Beursblik: Degroof Petercam verhoogt ...
mei '21	Beursblik: geen verrassingen bij Euro...
mei '21	Resultaatverbetering voor Eurocommerc...
mei '21	Beursblik: Berenberg verhoogt koersdo...
apr '21	Beursblik: seinen op groen voor vastg...
apr '21	Bank of Montreal iets groter in Euroc...
apr '21	Beursblik: JPMorgan verhoogt koersdoe...

Meer ››