Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

quote:

Branco P schreef op 24 juni 2020 16:38:

Ja precies en die afweging gaat nou juist op dit moment niet snel richting dossier sluiten met verlies vallen omdat er nu even helemaal geen markt is.

quote:

junkyard schreef op 24 juni 2020 18:05:

Volgens mij zat je vooral in supermarkt vastgoed, dat zal minder geraakt worden dan de iets grotere (ECP) winkelcentra met o.a. fashion, en beperkt waarde verlies kennen.

Ik verwacht dat markthuren neerwaarts worden bijgesteld en yields iets worden verhoogd, wat per saldo tot meer dan 2-4% afwaardering leidt voor de ECP winkelcentra. Maar we zullen het zien, dit is vooral een papieren overweging, bij gebrek aan een markt.

quote:

NLvalue schreef op 24 juni 2020 18:20:

[...]

Kijk ook even naar de Hema constructie - debtor in possession financiering is zeker mogelijke route dan het verkopen van centra.

De kroonjuwelen hebben veel meer waarde als ze over gaan in de handen van financiers, dan naar H Hilders..

Dat zal gedreven worden door "handige" financiers - niet de plain vanilla banken.

De US Private placement bij WHA - wie/wat zit daarachter - en welke rechten hebben ze op t kroonjuweel - het aandelenpakket WHB?

De hybride constructie van URW - zelfde vraag

De convenanten zoals LTV, ICR etc zijn niet meer belangrijk in die fase - het gaat om de zekerheidstelling. Bij ECP is de zekerheidstelling de hypotheek EN de huur. Mocht die issue naar boven komen - dan gaat ook het debiteurensaldo over in handen van de financier (ouch)

Worst case outcome voor ECP is dan dat ze het pand + huur kwijt raken - en overblijven als een exploitant/service provider voor de nieuwe eigenaar van het centrum. Oftewel de URW JV in Frankrijk - maar dan slechter.

Omdat ECP vooral zegt samen te werken met "specialists real estate banks" - mag je ervan uit gaan dat ze dat weten te doen zonder gedwongen verkopen.

quote:

NLvalue schreef op 25 juni 2020 13:22:

Conceptueel zijn de routes met huurders bekend - de grote vraag is natuurlijk wat de werkelijke keuzes en de effecten zijn bij de hj cijfers.

Ze hebben 1,5 milj reserve voor dubieuze debiteuren - dat geeft enige flex - maar ook weer niet heel veel. Die ga je direct zien in een toename van property expense evt.

De rent free periods, kwijtschelden etc worden uitgesmeerd over de resterende huurperiode - of te wel: dat gaat er (op papier) vrij goed uit zien op de huurontwikkeling in de hj cijfers- en de pijn wordt elk jaar een beetje genomen. De echte effecten ga je zien in de cashflow statement

De wildcard lijkt me deze (p86): "most retail leases have a turnover clause, which imply .. the turnover exceeds the indexed base rent, the tenant will pay the difference to the landlord"

Daarover hoeft niemand te onderhandelen - niemand gaat dat over 2020 betalen..

De vraag natuurlijk is a) hoe groot dat effect gaat zijn op de GRI, en b) deze clausules bij renewals/onderhandelingen in de toekomst ook andersom gaan werken..

Als we een beetje zicht krijgen op cijfers over de huurontwikkeling is het vroeg genoeg om te praten over de effecten op waardering, LTV, banken in mijn optiek

quote:

Branco P schreef op 25 juni 2020 22:17:

[...]

Het kan aan mij liggen NL maar ik kan ook hier weer maar weinig zinnigs van maken.

je bedoelt denk ik dat ze in het laatste jaarverslag een voorziening van 1.5 mio hebben opgenomen voor dubieuze debiteuren? Dat heeft dan met oude openstaande posten uit dat betreffende boekjaar te maken. Uiteraard gaat er in het lopende boekjaar veel meer dan 1.5mio huur kwijtgescholden worden voor wat betreft de huurinkomsten april/mei/juni.

quote:

NLvalue schreef op 26 juni 2020 22:54:

[...]
Je hebt meer verstand van vastgoed, dan het lezen van jaarrekeningen - gelukkig maar..

In t kort

- tegemoetkomingen aan huurders kunnen op diverse wijzen gedaan worden - en worden op heel verschillende in de boekhouding verwerkt.
- sommige kunnen er optisch fraai uitzien (in de hj cijfers) - maar t toekomstig risico verhogen (Voor beleggers)
- Debiteuren reserve is voor afschrijving voor faillissementen, 1,5 miljoen geeft niet veel ruimte - alles daarboven ga je gelijk zien
- een omzet afhankelijke huur is een knetterharde onderhandeling - geen (ver)huurder zal dat doen als er niet significante benefit voor is. Bij WHA verwacht ik effecten te zien van de H&M deal in de cijfers. Bij ECP is het prematuur om te denken dat het geen effect gaat hebben.

Verder - je bent vrij optimistisch over het herstel van de economie, dus ook ECP. Ik zie nog serieuze hobbels met name in de VS, dus China, en daarmee verwacht ik noveen aantal slechte sentiment dagen voor vastgoed