Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

quote:

Branco P schreef op 30 augustus 2020 00:32:

[...]

Nike en Adidas openen nieuwe winkels in I Gigli omdat ze er graag willen zitten. Betalen daar een mooie huur voor ongetwijfeld.

Waarom dan daarna toekomstige huurcontractonderhandelingen in Frankrijk en België erg negatief zouden uitpakken voor ECP terwijl ze in Italië en Zweden nu juist erg positief uitpakken, dat mag jij mij uitleggen NL Value... dat ligt wat mij betreft helemaal niet voor de hand.

quote:

Branco P schreef op 29 augustus 2020 23:57:

[...]

Dit zijn de drie zinnige (en begrijpelijke) dingen in je relaas NL Value.

quote:

Marco19 schreef op 30 augustus 2020 09:58:

Even terug naar COVID. Er schijnt toch een middel veel levens te redden: Dexamethason

quote:

Marco19 schreef op 30 augustus 2020 07:48:

Dikke duim Branco voor je site visit. Echt waardevol.

Ook duimpjes voor je bijdragen. ECP kan als geen ander waarde toevoegen daarom beleg ik mede in ECP.
Naast de FBI, het management, de locaties en de recente cijfers met een hele mooie huur uplift.
Ook mooi dat Nike en Adidas in Gigli gaan huren. Daarnaast na 1 juli 4 nieuwe verhuringen in Woluwe.
Als de restricties zijn afgelopen in Woluwe kan de footfall ook weer een stuk omhoog.

Jouw indruk over het algemeen was dus goed Branco?

quote:

!@#$!@! schreef op 29 augustus 2020 13:20:

[...]

Ik ben je het helemaal met je eens in de intro. Zelf probeer ik daar ook naar te kijken. Ik ben alleen van mening dat de relevante date wel goed gegeven worden.
- Verkoopwaarde ligt dicht bij boekwaarde.

Dat moet je met een dikke korrel zout nemen . Als de intentie tot verkoop er is - wordt er van tevoren erg kritisch naar de waardering gekeken en deze richting de verwachte verkoopprijs gebracht bij de kleinere objecten. Oftewel, recente referentie transacties zal de taxateur harder laten wegen. En dus liggen verkoopprijzen altijd rond de boekwaarde (bij alle spelers)
- Ze praten vooral over hoe het anders is in US en UK, kwa dalende bezoekers. Dat hun winkelcentra weinig tot geen last zullen hebben van de verschuiving naar online bestellen. (-> supermarkten verhaal)

Amerikanen zien een (al decennia) verkalkte economie in Italië en Frankrijk , en zien dat de rebound in de VS in juni en juli retail sales veel sneller ging. Dat bevestigt ze in hun opinie dat dat 2 lethargische economieën zijn, en de VS veerkrachtiger. Oftewel - Lewis en de Amerikanen Kijken naar dezelfde data - maar trekken een heel andere conclusie

Over nieuwe huurders en huurverhoging wordt gezegd:
In fact from the – it’s true that, well, out of 205 new leases signed in the year to June, we have achieved a 9% increase in rent. But from the 1st of April, during COVID and even more from the 1st of July till today, we signed another 80 leases for increasing rather 13%. Of these, bear in mind that 27% – almost 28% are brand-new tenants coming in our centers. And this is I’m talking for most all countries.

Dat lijkt voor mij duidelijke taal. Wat bedoel jij met hij praat niet over "like voor like huurgroei" ?

Denk dat het het leerzaamst is als je de passage over p12m renewals in dit semester bericht naast de Sem1 legt. Sem 1 van p12m afhaalt. En dan kijkt naar wat ze de ene keer wel, de andere keer niet communiceren. “Like for like “ is de meest zuivere maatstaf van de kracht van een centrum - bestaande huurders die meer willen betalen als hun contract vernieuwd moet worden. Totaal +9% is een allegaartje van allerlei factoren ( net 100milj geïnvesteerd in een refurbishment, vervangen van tijdelijke huurder door permanente, een ‘lage betaler’ per m2 door een ‘hogere’ betaler zoals bij H&M in PduHavre - dat laatste is heel slecht voor dat centrum, maar ziet er leuk uit op deze metric)

Zou je ook kunnen toelichten met waar hij niet over praat ? (daar heb ik immers geen kennis over)

Over de huurders in Frankrijk wordt idd weinig gezegd, kennelijk omdat daar nog harde onderhandelingen bezig zijn olv een of andere door de overheid aangestelde onderhandelaar voor de sector die de boel verpest. (wat ook te horen was bij de collega's van ECP) Ze geven echter aan dat de omzet praktisch hersteld is en concessies gerelateerd zijn aan die omzet. Dus ze verwachten snel een deal en normalisatie. Kennelijk zijn er enkele grote huurders failliet gegaan en overgenomen waar de onderhandelingen nog wel langer gaan duren ?
But even with this 52% agreement, the rents are paid in July. Our rent collection seen casting more than 85% of the rent in July, and we are not expecting major default of payment for the third quarter.

Gebaseerd op alles wat ik (bij KLP, urw, wha, ECP) gezien heb, is er een serieus gevecht aan de gang tussen retailers en verhuurders in Frankrijk. En zijn de retailers beter georganiseerd om een verlaging af te dwingen. En zie je bij KLP en WHA dat al terug in de cijfers - en bij URW weet je exact dat als ze een +15% uplift in Frankrijk rapporteren - dat dat over een futiel kleine huursom ging. Bij ECP laten ze je in de duisternis over wat er werkelijk aan de gang is in Fr (en België).. en met een aantal zwakke centra (PdH voorop, centrazur, modo, etrembieres, etc.) daar gaan we die huurreducties in Sem 3 zien bij ECP.

Hoe kom je tot slot tot die negatieve huurgroei bij de renewels in België en Frankrijk ? Vergelijk je daar de tweede jaarhelft met de eerste jaarhelft ? Dat die groei er niet is en die 9% alleen tov vorig jaar ? Zoiets ? Zie hierboven

quote:

MFCons schreef op 30 augustus 2020 09:45:

Wat was het rendement op ING bodem 12 euro ? Had een analist dat voorspeld?

Punt is, dat dit een kip ei verhaal is. De werkelijke vraag is of die huren inderdaad binnen blijven komen en er op enig punt de waarde van t vastgoed gaat stabiliseren (gevolgd door waarde stijging) dan zullen er genoeg beleggers zijn die op tijd willen instappen.

Ik ben het eens met het punt dat die instappers nog wel eens even op zich zouden kunnen laten wachten. Maar je moet nooit onderschatten wat een veilige dividend uitbetaling met de koers kan doen.

De koers nu? Lijkt gewaardeerd te worden zoals een verzekeraar. Dat betekent dus dat een verplichte kapitaal inhouding wordt gesuggereerd.

quote:

Gunther schreef op 30 augustus 2020 10:57:

Ik vind dit inhoudelijk één van de mooiste draadjes op IEX. Lees veel optimisme maar toch een aantal kanttekeningen:

Ik lees heel veel "micro-analyses" (analyses over ECP zelf), vooral van Branco, waar ook ik erg blij mee ben. Alleen is de reden dat we zo laag staan m.i. de macro trends die gaande zijn. Covid-19 impact is iets waar we niet omheen kunnen, maar vooral de gevolgen na Covid-19 zijn onzeker. Die onzekerheid drukt de koers. Daarbij komt dat voor Covid-19 de koers al laag stond.
En NLValue heeft een punt door te zeggen dat beleggen een afweging is uit heel veel titels waarin belegt kan worden. En dan zijn er een hoop mogelijkheden die op het eerste gezicht minder riskant zijn. Nou lijkt de waardering van ECP wel erg laag, maar vanuit de institutionele partijen hoor ik nog weinig over onderwaardering van REITS.

quote:

Branco P schreef op 29 augustus 2020 22:27:

[...]

Volgens mij schrijft ECP niet jaarlijks af in de vorm van een percentage van het afschrijfbare deel van het vastgoed teneinde de fiscale winst te bepalen c.q. teneinde te bepalen hoe hoog de minimale uitdelingsverplichting moet zijn. Of waar in de jaarrekening zie jij dat?

quote:

Branco P schreef op 30 augustus 2020 01:03:

[...]

En zeer terecht dat ECP daarom wordt geprezen. Op pagina 32 van het Interim Report kun je het al zien: de "cost to date" van de winkelcentra per eind juni is 3,08 miljard euro en de huidige waardering is 3,84 miljard euro. 25% hoger is dat en dat is zeker voor een groot deel te wijten aan de waarde toevoegende acties van ECP.

Voor Bordeaux geld een "cost to date" van 22,8 miljoen en die gaat nu dus kennelijk verkocht worden voor 23,5 miljoen. Ze hebben het ooit voor 18 miljoen gekocht en zijn met problemen op de verdieping geconfronteerd, hebben die opgelost en nu wordt het object met een klein plusje verkocht. Het is geen wauw resultaat maar dat wil niet zeggen dat ze het niet goed gedaan hebben.

Cost to date Moraberg is 39,3 mio en de huidige waarde is 41 mio. Het precieze verhaal achter het project ken ik niet, maar het is een beetje een vreemde eend in de bijt. Een paar big boxes en verder geen supermarkt. Een zuiver PDV/GDV project en dat is een segment dat uit de gratie is geraakt bij beleggers.

In beide gevallen zijn het projecten waar nu nauwelijks nog waarde valt toe te voegen en het zijn ook twee objecten met een kleine omvang dus vrij logisch om deze te willen verkopen nu, tegen (nagenoeg) de boekwaardes. Als het daadwerkelijk deze twee objecten zijn die nu verkocht worden, dan ben ik daar in ieder geval erg blij mee. Het zijn precies de objecten die je kwijt wilt omdat er niet echt muziek meer in zit en als je die dan goed verkocht krijgt, dan heb je het precies goed gedaan.

Flauw van je trouwens om dan deze twee objecten op deze manier zo te belichten en daarmee eigenlijk te suggereren dat ECP helemaal niet zo succesvol is met waarde toevoegen. Kijk dan eens naar deze voorbeelden:

Passage du Havre: cost to date 97 mio --> actuele waarde 209 mio
Carosello: cost to date 210mio --> actuele waarde 370mio
Bergvik: cost to date 115mio --? actuele waarde 145mio

Van de 28 objecten zijn er 25 waarbij de huidige waarde hoger is dan de cost to date. De indruk ontstaat dat ECP juist wel goed is in het structureel toevoegen van waarde.

quote:

Branco P schreef op 29 augustus 2020 23:33:

[...]

Dat er in het verleden eens in de 10-30 jaar verbouwd werd en in de toekomst eens in de 3-5 jaar is onzin. Retail is altijd in beweging en is ook altijd in beweging geweest. Zo om de 5 a 10 jaar heb je doorgaans iets van een opfrisbeurt nodig en ingrijpen of inspelen op trends doe je dan wanneer dat nodig en opportuun is. Daar heb je bij ECP in de afgelopen paar jaar al genoeg voorbeelden van gezien: diverse foodcourts naar moderne maatstaven toegevoegd. De overgedimensioneerde Hypermarkten hebben ruimtes afgegeven ten behoeve van o.a. Primark en H&M. Een niet functionerende verdieping in Bordeaux is omgebouwd tot een Regus-formule. Passage du Havre is heringevuld met andere branches na het vertrek van H&M. Op diverse plaatsen (Cremona Po, Chasse Sud, C4) zijn grote Big Box retailer units toegevoegd. Plannen voor Woluwe zijn in ontwikkeling. En ga zo maar door. Meestal wordt er hierdoor flink waarde toegevoegd. In een enkel geval gaat het om ietsje meer dan waardebehoud (denk aan Bordeaux). Het is dus voor een pro actieve winkelbelegger als ECP dus nooit rustig achterover leunen geweest en de huren binnen laten stromen. Je schetst hier een bepaald toekomstscenario dat niet juist is.

Bij geen grote rampspoed en licht aantrekkende markten (met verdamping corona), juist duidelijk dat beurskoers meer realistisch zal worden. Met de huidige boekwaarden is namelijk niet veel mis.

quote:

NLvalue schreef op 28 augustus 2020 14:43:

Ben ondertussen cashflow statement maar eens doorgewandeld:

Ze maken het niet makkelijk op de cashflow van het afgelopen 6 maanden te analyseren door alleen P12m te geven.. maar trekken we die van Semester bericht 1 er vanaf dan komen we op dit uit:

Cashflow operating activities
Sem 1: 62,2
Sem 2: 14,2

Cashflow investing activities
Sem 1: 163,9
Sem 2 (38,9)

Cashflow financing
Sem 1: (259)
Sem 2: 62

Netto cashflow
Sem 1: (33)
Sem 2: 37
Totaal: 4...

Sem 2 cfl investing zie het effect van Capex die door gaat (en geen asset sales)
Sem 2 cfl financing zie je het effect van nieuwe leningen (en geen div uitkering)

Hier zit wat pijn: . Sem 2 operating cashflow laat zien hoeveel huur er naar de toekomst doorgeschoven wordt.
Ter vergelijking - de operating cashflow van WHA was in jan-jun 49 miljoen (..) vs ECP 14,2
Het verklaart ook waarom ze die noodleningen gagarandeerd door de italiaanse overheid genomen hebben - er is erg weinig cash binnen gekomen.

Ze geven aan 93% van de Juli (due & collectable) huur geind te hebben, op de balans staat 10 miljoen prepaid - dus over juli denken ze max 11 te kunnen innen. (vs een normale run rate van 17).

Asset sales zullen ze willen gebruiken om het resterende capex programma te doen. Interim dividend gaat er alleen maar komen als we een fors deel van die doorgeschoven huur ook daadwerkelijk zien binnenkomen - en niet de dub deb zien oplopen

quote:

NLvalue schreef op 30 augustus 2020 09:23:

[...]

Ik denk dat je het antwoord zelf al hebt gegeven
a) niet in te gaan op de 48% van de Franse Corona deals die nog steeds niet rond zijn. Op basis van welke informatie verwacht jij dat er huurgroei op renewals in Frankrijk aan zit te komen.
B) de huurgroei op renewal is negatief in België in Sem2 - en zeer ws ook Frankrijk. Dat kun je zien door van de P12 m Die ze nu rapporteren de Sem1 performance af te trekken. Dus.,op basis van welke fenomenale deal in Juli zie jij renewal uplift in Be of Fr????

Het Italië verhaal is helder. Frankrijk heeft gewoon meer zwakke centra dan jij je realiseert. PdH, Etrembieres, centrazur, modo, enz.

Heeft niks met stemmingmakerij te maken - dat is realisme.