Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

quote:

Gunther schreef op 15 november 2020 15:16:

[...]

Ik heb de cijfers niet gecheckt, maar ga er vanuit dat je dit goed kan overnemen uit de financiele verslagen van ECP. Waar het om gaat is dat de investeringen gesplitst dienen te worden in herontwikkeling en in onderhoud. Onderhoud kost geld, herinvestering verhoogt de asset value en dus mag daar gedeeltelijk een lening tegenover staan. Dit deel lening waarmee dit gefinancierd wordt heeft dus impact op je cash flow en je houdt meer over om af te lossen. Dit betekent wel dat de asset value niet te veel moeten dalen en de waardestijging meteen teniet wordt gedaan. We zitten nu in een tijd dat de waarderingen dalen en dit moeilijker is. Vandaar de lage koersen. Als je er vanuit gaat dat we begin volgend jaar de bodem hebben gezien qua waarderingen, dan is de huidige koers erg laag omdat de LTV dan vanzelf omlaag gaat en er minder afgelost hoeft te worden. Tot slot is de dividenduitkering niet gedaan en zie ik die ook niet cash plaatsvinden, maar in stock.

quote:

NLvalue schreef op 16 november 2020 08:52:

[...]

Je reageert op mijn post waarin ik een voorzetje doe over hoe de toekomstige cashflows - post corona eruit zien. En het toekomstige verdienmodel,

155m operating cashflow (gem van de laatste 2 afgesloten bj) - of 135 - als je IEX wil geloven
-20 wc tegeltjes capex
- 20 uitbreidingscapex (waarvoor je 8 mag bij lenen)
-93 dividend
=22 beschikbaar om af te lossen. of 2, als je IEX wil geloven.

Over elk van die aannames kun je van mening verschillen. Maar voor de conclusie (het dividend moet structureel omlaag (of verkopen omhoog) om de aflos capaciteit te vergroten) maakt het niet zoveel uit.

Stock div is prima om liquiditeit binnen te houden - maar dat betekent gewoon dat die dividend verlaging met dubbele kracht een jaar later komt. Die 2021 taart wordt gewoon in 2miljoen extra stukjes gesneden

quote:

Branco P schreef op 16 november 2020 09:59:

zo er klapt zojuist een grote jongen 30 cent van de koers af en heeft een blok van 65.000 aandelen op 14,10 op de laat gezet en as we speak is daar alweer 35.000 vanaf geknabbeld.

Daar doet iemand een poging om de boel in toom te houden. Waarschijnlijk NL Value met zijn eigen portefeuille nadat hij vorige week de aandelen van zijn kinderen verkocht op, toevallig, precies 14,70. ;-)

quote:

MFCons schreef op 16 november 2020 10:02:

[...]

Precies het moment dat ik 1000 stukjes plaats voor 14,380. Wordt weer zo een dag vrees ik.

quote:

NLvalue schreef op 13 november 2020 09:46:

[...]
155 Operating cashflow
-93 Dividend
-40 all in capex
= 22 beschikbaar om af te lossen

quote:

Branco P schreef op 16 november 2020 09:59:

zo er klapt zojuist een grote jongen 30 cent van de koers af en heeft een blok van 65.000 aandelen op 14,10 op de laat gezet en as we speak is daar alweer 35.000 vanaf geknabbeld.

Daar doet iemand een poging om de boel in toom te houden. Waarschijnlijk NL Value met zijn eigen portefeuille nadat hij vorige week de aandelen van zijn kinderen verkocht op, toevallig, precies 14,70. ;-)

quote:

NLvalue schreef op 16 november 2020 10:49:

[...]

Mijn kinderen hebben een beleggingsportefeuille sinds ze 3 maanden oud zijn - en daar gaat elk jaar de fiscale vrijstelling in + wat opa's en oma's wensen te schenken.

Mag jij aannames maken hou oud mijn kinderen zijn - welk rendement ze gemaakt hebben - en welk deel daarvan in ECP zat.

Maar ik ben een korte termijn belegger - toch? Dus mijn kinderen zijn 6 maanden oud - en we hebben het over 100 euro ECP.

quote:

Gaston Lagaffe schreef op 16 november 2020 10:22:

[...]Als we dit nu eens als basis nemen dan zien we dat er een redelijke (maar ook niet meer dan dat) ruimte is om kleine aanpassingen in de bestaande portefeuille te doen. Nieuwe aankopen (wat ik niet zie zitten) lijken zo goed als onmogelijk. Uitbreiding Woluwe zal deels gefinancierd moeten worden (wat op zich geen probleem is als er een passende huur tegenover staat). Een aflossing van € 20mio per jaar lijkt krap voldoende om de LTV langzaam af te bouwen. Bij gelijkblijvende taxatiewaarden levert dit een reductie van de LTV van ca. 0,5% per jaar (is wat mij betreft voldoende als deze maar structureel is). Snellere reductie van de LTV is mogelijk als er tzt (kleine ?) panden verkocht kunnen worden. De enige variabele die dan nog overblijft is de vorm van het dividend. € 93mio dividend is ca. € 1,86 per aandeel -> stel dat je contant "slechts" de minimale 75% (FBI status) zou uitkeren en structurele verhoging achterwege laat dan kom je uit op ca. € 81mio (contant) en resteert er € 12mio voor structurele aandeleninkoop (zeg € 1mio per maand). Zo iets dergelijks zou mijn voorkeur hebben. Je werkt dan op verschillende punten aan creëeren van aandeelhouderswaarde 1) optimaliseren huidige OG door verbouwing/uitbreiding bestaande locaties. 2) contant dividend € 1,60 trekt dividendbeleggers. 3) structurele aandeleninkoop biedt beleggers ondersteuning bij een exit. Dit laatste is een proces van de "lange adem".

quote:

NLvalue schreef op 16 november 2020 08:52:

[...]
155m operating cashflow (gem van de laatste 2 afgesloten bj) - of 135 - als je IEX wil geloven
-20 wc tegeltjes capex
- 20 uitbreidingscapex (waarvoor je 8 mag bij lenen)
-93 dividend
=22 beschikbaar om af te lossen. of 2, als je IEX wil geloven.

quote:

NLvalue schreef op 16 november 2020 11:02:

[...]
Da's ongeveer waar ik op reken bij ECP. ECP gaat nog wat panden verkopen - 100 m die in aflossing gaat, betekent dat de operating cfl na lagere rentelasten met misschien 3 afneemt. Allemaal een beetje gerotzooi in de marge.

Zolang ECP niet overtuigend kan laten zien dat die operating cashflow niet gaat dalen - "post corona" - blijft het watertrappelen

Bij WHA weten we allang dat die gaat dalen - - management nu ook.

quote:

Makita schreef op 16 november 2020 10:28:

Of ze slijten 50% van Woluwe aan een pensioenfonds voor de aanschafwaarde (zoals in Parijs). Dan heb je direct een veel positiever verhaal.

quote:

Branco P schreef op 16 november 2020 11:08:

[...]
Dus al met al kun je makkelijk 200mio aflossen in de loop van 2021 en 2022. LTV verlaag je daarmee met 6%punt. De verwatering van het aandeel wordt gecompenseerd door het verbeterde schuldprofiel dat een gunstig effect zal hebben op de koers. Voor de zittende aandeelhouders maakt het verder qua direct dividend niet uit. In omvang blijft die hetzelfde, maar verdeeld over meer aandelen.

quote:

Gaston Lagaffe schreef op 16 november 2020 11:17:

[...]Ik begrijp je punt met WHA maar heb de ballen niet om WHA te kopen. Ik twijfel aan de kwaliteit van het OG van WHA en vrees het herinvesteren van de opbrengst van het Franse OG (als dit verkocht is) Laatst keek ik naar het Franse OG en zag, naar mijn zin, iets te weinig food-anchors (maar wel bioscopen waar ik niet op zit te wachten). Ieder zijn ding zullen we maar zeggen. Voel me redelijk comfortabel met de combinatie Mercialys en Hufvudstaden :)