Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

quote:

Branco P schreef op 27 augustus 2021 12:42:

De renewal-resultaten zijn juist hoger dan de reletting resultaten. Kijk als je als huurder lekker boert in een winkelcentrum, dan is het verlengen van het contract een no-brainer. Als de verhuurder dan met een incentive om de hoek komt (bijvoorbeeld 3 maanden huurvrij, of een afbouwbijdrage, maar dan wel de basishuur 5% of 10% omhoog) dan pak je die drie maanden huurvrij of afbouwbijdrage want dat vergroot je resultaat nog extra in het lopende boekjaar c.q. als je dat als retailer op alle locaties doet, dan maak je geld vrij voor een snellere expansie. Er is geen addertje onder het gras Junkyard, dit is gewoon hoe het werkt in retail-vastgoed.

Wat je dus wel nodig hebt als verhuurder zijn goedlopende winkelcentra waar je retailers jaar na jaar hun winst zien toenemen. Als je dan na 5 jaar een keer moet gaan heronderhandelen, dan is dat voor alle partijen heel fijn heronderhandelen.

ECP heeft slechts een aantal kleinere winkelcentra waar deze vlieger duidelijk niet opgaat (o.a. Etrembierres, MoDo) en daar moet je dus bij heronderhandelingen wel structureel wat terug in de huur.

quote:

Branco P schreef op 27 augustus 2021 13:46:

Maar je stipt wel een voor mij belangrijk punt aan en dat is dat particuliere beleggers, en zeker ook analisten, geen idee hebben hoe het precies allemaal werkt. Laat staan dat ze kunnen beoordelen of een winkelcentrum goed of juist slecht is.

quote:

Branco P schreef op 27 augustus 2021 09:47:

Gelukkig 500 stukjes opgepikt, maar baal nu al dat ik mijn tweede order voor 500 stukjes had geannuleerd.

quote:

!@#$!@! schreef op 27 augustus 2021 09:23:

[...]

Maar de eerste reactie zegt weinig heb ik ondertussen geleerd bij reits. Kijk naar DES onlangs, eerste reactie heel positief, maar de dagen erna zakt de koers alsnog weg.

Wie weet gaat het bij ECP nu wel andersom.

De waardedaling valt tegen, maar de cijfers zijn verder goed, dus de koers reactie interesseert mij verder niet zo.

quote:

Branco P schreef op 27 augustus 2021 13:46:

Ik dacht aan 3 maanden huurkorting voor 5 jaar, maar jij maakt er drie van. Het lijkt wel een heronderhandeling met een huurder die ik hier doe! Maar je stipt wel een voor mij belangrijk punt aan en dat is dat particuliere beleggers, en zeker ook analisten, geen idee hebben hoe het precies allemaal werkt. Laat staan dat ze kunnen beoordelen of een winkelcentrum goed of juist slecht is. Ja dan kun je je blindstaren op een door URW betaald rapport van GreenStreet Advisors (die zelf ook nog nooit een winkelcentrum gemanaged hebben) over de winkelvastgoedmarkt, maar dan weet je natuurlijk nog steeds helemaal niks.

Let wel, bij echt goedlopende winkelcentra waar drie nieuwe huurders staan te popelen om een unit over te nemen ga je natuurlijk geen huurvrij weggeven, tenzij men akkoord gaat men een zeer aantrekkelijke huirverhoging. Staan er echter al units in je winkelcentrum leeg zonder dat daarvoor interesse is... ja dan wordt het een heel andere onderhandeling natuurlijk.

quote:

Branco P schreef op 27 augustus 2021 15:11:

[...]

Ik heb de 500 stukjes er weer uitgegooid. 500 euro verdiend vandaag dus zo meteen de deluxe borrelplank op het terras. Uiteraard moet de koers wel nog gewoon verder doorstijgen ;-)

Fijn weekend allemaal!

quote:

junkyard schreef op 27 augustus 2021 12:02:

[...]
Hoezo belastingtechnisch rationeel om geld te lenen, is dat uitlegbaar? Voor een REIT is het resultaat onbelast, waarbij het dus niet uitmaakt of de onderneming of aandeelhouder de rentelast draagt. Als de aandeelhouder zelf tegen gelijke of lagere rentelast kan lenen dan de onderneming (bij ECP @1,9% - bij recente herfinanciering lukt het niet dit percentage omlaag te drukken ondanks huidige renteomgeving), eventueel met verpanding van de aandelen als zekerheid, dan is er geen voordeel dat de onderneming geld leent. Bij de prijzige financieringsstrategie van ECP (waarbij nu wederom alleen kort geleend kon worden geleend) en Vastned (met veel te dure private placements) zie ik geen voordeel/meerwaarde van financiering. De huidige financiering / schuldgraad beperkt juist de verhandelbaarheid van aandelen dichtbij boekwaarde, omdat dit als verhoogd risico wordt gezien (verdamping waarde aandeelhouders als vreemd vermogen verstrekkers de regie nemen). Als de financiering wordt afgelost (of bijv. tot LTV 25%) door een emissie d.m.v. (verhandelbare) claimrechten aan zittende aandeelhouders, dan is goed mogelijk dat dit per saldo waarde toevoegt voor aandeelhouders en hierna de aandelen beter verhandelbaar zijn.

quote:

!@#$!@! schreef op 10 mei 2021 14:00:

Ik ga uit voor een DIR (direct investment result) verwachting die in 2022 verdiend zal worden en de daarmee samenhangend dividend en geëist dividendrendement vanuit de markt. (immers het dividend over 2021 zal vast weer voor een deel uit stock bestaan en wordt nog sterk beïnvloed door covid). Dus koersdoelen voor eind 2022 wanneer deze resultaten bevestigd zijn in de cijfers.

Ik heb 6 scenario's. De meeste positieve gaat uit van goede economische omstandigheden en nog steeds lage rente (zeg ruim onder de 2% , misschien wel onder de 1%) en redelijke inflatie. (-> laag geëist div rend en hoog dividend)
Dan scenario met goede economische omstandigheden en iets hogere rente, zeg tegen of rond de 2% en lage groei van DIR (immers 2/3% is langjarig gemm). (-> dus hoger geëist div rend)
Scenario 3 is ook positief , maar nog met dreiging van online en dus weer hoger geëist div rend.
Scenario 4 gaat uit van gelijkblijvende omstandigheden met dreiging van online.
Scenario 5 gaat uit van een recessie en dus moeilijke omstandigheden
Scenario 6 is meest negatieve scenario met een recessie, met faillissementen van retailers die geen vet meer op de botten hebben en gedwongen huurverlagingen (van zo'n 10%) en dus een hoog geëist div rend (van nog steeds 10%) .

Dan krijg je naar mijn mening iets als:

Kans/ dividend / geëist div. rend. / koersdoel

10% kans op €2,35 met 4,5% wat een koersdoel geeft van €52
40% kans op €2,30 met 5,5% wat een koersdoel geeft van €42 (basisscenario)
20% kans op €2,30 met 6,5% wat een koersdoel geeft van €35
10% kans op €2.28 met 7% wat een koersdoel geeft van €32.50
10% kans op €2.21 met 8% wat een koersdoel geeft van €27.50
10% kans op €2.05 met 10% wat een koersdoel geeft van €20.50

Wat een uiteindelijke waardering geeft van €37 per aandeel .

quote:

!@#$!@! schreef op 27 augustus 2021 16:40:

Als de huren immers gewoon blijven groeien , ondersteun door inflatie zal dat de waardedaling door hogere yields misschien wel teniet doen ?

quote:

Up&Down schreef op 27 augustus 2021 08:36:

Bij mij vallen de cijfers toch wat minder.
Een waardedaling ondanks hogere huren en minder leegstand wijst erop dat de taxateurs in een keer 2%(?) van de waarde hebben weggestreept. (Risico executieverkoop en risico virus iedere 50 jaar). Woluwe lijkt mij ook minder dan verwacht.
Een stijging van de verkopen in juni vind ik niet gek als alle winkels daarvoor 2 maanden zijn gesloten. Ik vind dit dan nog magertjes eigenlijk
De ruil van 10:1 certificaten naar aandelen was toch nog niet bekend? Dat betekent dat de aandelen nu €220 worden? Ik ben benieuwd wat dat met de verhandelbaarheid gaat doen
De EPS van 0,95 is volgens mij nog zonder rekening te houden met stockdividend. Daar gaat dus nog 5% vanaf

Wat ik wel positief vind is dat het natuurlijk een rot halfjaar was met vele lockdowns. In dat licht is het natuurlijk ook weer niet dramatisch.

quote:

Gordian Knot schreef op 27 augustus 2021 16:01:

Naast Petercam hold €23.21 blijft Oddo BHF neutraal op €24.00.
Op 31 Augustus host Kempen een Roadshow voor ECP.
We gaan nu richting dividend , als ik short zat zou ik beginnen te coveren.. (Adelphi)
Fijn weekend

quote:

!@#$!@! schreef op 27 augustus 2021 15:04:

Op de dag van de cijfers ook even wat covid nieuws. In Denemarken is men er helemaal klaar mee en gaat men er terug naar normaal:

This is from the health minister in Denmark: COVID-19 is no longer classified as ‘societal threat’ and all remaining restrictions will be lifted from Sep 10. Automatic restrictions as a function of local case spikes will also no longer be applied

quote:

!@#$!@! schreef op 27 augustus 2021 15:15:

[...]

Dezelfde dag al in de plus. Ik had de daling niet verwacht, maar zo'n sterk herstel ook niet :-).
Beurs blijft toch altijd onvoorspelbaar.

Kopers van vanochtend hebben goed gereageerd.