Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

quote:

LTOke schreef op 29 augustus 2021 23:26:

Duidelijk.
ECP is dus verplicht om te kopen en kan hier niet van afzien?

En wie kiest in eerste instantie voor de constructie met optie? ECP of de verkoper?

quote:

junkyard schreef op 30 augustus 2021 09:02:

1. Verkoop van een deelbelang aan JV partner met een putoptie en behoud van management winkelcentrum bij ECP is voor mij hetzelfde als een convertible bond (schuld met call optie). Voor ECP wel het voordeel dat door verkoop met putoptie, het deelbelang en de schuld uit de boeken is, wat de LTV oppoetst.

2. De Grenoble verkoop heb ik nader bekeken. De bruto verkoopprijs is € 34,4 miljoen, tegen een NIY van 6,2% (laatst gerapporteerde bruto huurinkomst € 2,5 miljoen). Dit vind ik nog geen teken van hardheid boekwaarden.
...

quote:

The Third Way... schreef op 30 augustus 2021 09:56:

[...]
1. Er is inderdaad sprake van een optie maar de vergelijking met een convertible is niet zonder haken en ogen. Bij een convertible is de optie ingeprijsd in de rentemarge, de winst voor de uitgever. De koper krijgt een berekenbare kans op upside.

Bij de put-optie deals van ECP is duidelijk dat er geen downside is voor de koper (behalve kredietrisico ECP, een zogenaamd 'wrong way risk'), terwijl de directe upside voor ECP alleen boekhoudkundig is. Of is de impliciete financieringskost veel lager? Het verbaast me trouwens dat de accountants hier niet veel meer over moeten zeggen, of staat dat wel uitgebreid in de jaarrapporten?

2. Inderdaad staat Frankrijk aan een gemiddelde NIY van 5% in de boeken, maar het gemiddelde wordt gedrukt door Parijs. Anders is het 5.4%. Ik kan belang studentenhuisvesting in Grenoble niet inschatten, maar optisch is dan 6.2% niet heel slecht door slechte timing. Kortom, inschatting verkoopprijs hangt af van de studenten...

quote:

junkyard schreef op 30 augustus 2021 10:08:

[...]
Thanks!
...
Ik kan mij wel voorstellen dat hier nu nog markt voor is/was, maar dit atypische vastgoed zegt weinig over restant in ECP portefeuille.

quote:

junkyard schreef op 30 augustus 2021 10:08:

[...]

Thanks!

1. Inderdaad, het is niet 100% vergelijkbaar, en hier zitten haken en ogen aan. Bij JV verkoop ontvangt de JV partner het directe resultaat (ipv coupon op convertible), wat afhankelijk is van huur/kosten ontwikkeling (ipv vaste rente / vaste opslag). Als de looptijd van de putoptie zo'n 5 jaar is (ongeveer gelijk aan normale convertible) en de huurinkomsten zijn gedurende deze periode goed/stabiel in te schatten, dan zou er niet veel tussen deze twee moeten zitten (qua risico/rendement).
...

quote:

junkyard schreef op 30 augustus 2021 09:02:

De Grenoble verkoop heb ik nader bekeken. De bruto verkoopprijs is € 34,4 miljoen, tegen een NIY van 6,2% (laatst gerapporteerde bruto huurinkomst € 2,5 miljoen). Dit vind ik nog geen teken van hardheid boekwaarden. ECP heeft geen ander Frans winkelcentrum tegen zo'n hoge NIY in de boeken staan (gemiddelde Frankrijk 5,0%), terwijl Grenoble volgens mij ook deels studentenhuisvesting bevat (residential is nu meer waardevast). ECP had Grenoble pre-corona (juni 2018) gewaardeerd tegen € 42 miljoen. Ofwel, er is zo'n 20% beneden eerdere boekwaarde (niet bijgesteld gedurende verkooptraject) verkocht, en dit betreft vastgoed wat niet vergelijkbaar is met de rest in ECP portefeuille.

ECP heeft geen € 34,4 miljoen aan netto kasstroom ontvangen op de verkoop, de Grenoble verkoop heeft tot de volgende betalingen geleid:
* capital gain tax paid € 12,6 miljoen (ik vermoed naheffing tax bij verkoop - of zit ik hier mis?)
* early close out costs € 2,6 miljoen (break fee financiering)
* transactiekosten € 1,0 mijoen (advisors / legal fees)
= netto ontvangst € 18,2 miljoen

Daar blijft niet veel hangen, de € 2,5 miljoen jaarlijkse (bruto) huuropbrengsten ten opzicht van de netto verkoopprijs is 13,7%.

quote:

Branco P schreef op 30 augustus 2021 06:22:

[...]

De verkopers. Als ECP het voor het zeggen had gehad bij die betreffende deals dan hadden ze wel call opties afgesproken. Nu ligt de beslissing om wel of niet te verkopen eenzijdig bij de verkopers. De consequentie is dat:
* functioneert een winkelcentrum niet zo goed, verkoopt de verkoper waarschijnlijk wel aan ECP
* doet een winkelcentrum het heel erg goed, dan behoudt de andere eigenaar waarschijnlijk liever zijn aandeel en gebruikt de put optie dan dus niet

quote:

The Third Way... schreef op 30 augustus 2021 10:44:

[...]
Niet helemaal mee eens. Het vreemde is dat de banken een asset kopen met als dekking, naast het vastgoed zelf, de put-optie op ECP. Dat is om hun downside te beschermen.

Vraag is in hoeverre die optie bescherming biedt. Immers, het risico v/d bank is gecorreleerd met het vastgoed...

quote:

junkyard schreef op 30 augustus 2021 09:02:

Verkoop van een deelbelang aan JV partner met een putoptie en behoud van management winkelcentrum bij ECP is voor mij hetzelfde als een convertible bond (schuld met call optie). Voor ECP wel het voordeel dat door verkoop met putoptie, het deelbelang en de schuld uit de boeken is, wat de LTV oppoetst.

quote:

junkyard schreef op 30 augustus 2021 09:02:

De Grenoble verkoop heb ik nader bekeken. De bruto verkoopprijs is € 34,4 miljoen, tegen een NIY van 6,2% (laatst gerapporteerde bruto huurinkomst € 2,5 miljoen). Dit vind ik nog geen teken van hardheid boekwaarden. ECP heeft geen ander Frans winkelcentrum tegen zo'n hoge NIY in de boeken staan (gemiddelde Frankrijk 5,0%), terwijl Grenoble volgens mij ook deels studentenhuisvesting bevat (residential is nu meer waardevast). ECP had Grenoble pre-corona (juni 2018) gewaardeerd tegen € 42 miljoen. Ofwel, er is zo'n 20% beneden eerdere boekwaarde (niet bijgesteld gedurende verkooptraject) verkocht, en dit betreft vastgoed wat niet vergelijkbaar is met de rest in ECP portefeuille.

quote:

Branco P schreef op 30 augustus 2021 13:10:

[...]

Junkyard, wat ben jij nou precies aan het doen? Dit is het verspreiden van onjuistheden, en daar houd ik, zoals je weet, niet zo van:

* Waardering Grenoble juni'18 was 42 mio, juni'19 was dat 38,1 mio en dec'19 was 38mio. Dat was de laatst bekende waarde. Daar zie je wel een mogelijke kleine "verkoopvoorbereiding" in terug komen, maar het object bestaat niet deels uit studentenwoningen (je bent, bewust (?) in de war met PDH, daar zitten wel woningen boven) echter Grenoble bestaat uit:
- FNAC (last van Corona)
- Accor Hotel op de verdiepingen (heel veel last van Corona)
- C&A (last van Corna)
- en een kleine McDonalds (weinig tot geen last van Corona)
Men heeft de verkoop van dat object doorgezet eind 2020 (prijs werd dus onderhandeld in de loop van 2020). Ik denk dat de verkoop op zich goed is omdat het object echt niet meer in de portefeuille paste, en net op tijd verkocht ook vóór de tweede golf (of was het derde golf?). Iets van liquiditeit genereren was wel gewenst toen.

* In juni 2019 stond MoDo tegen een NIY van 5,8% in de boeken. Sindsdien zijn de waarderingen in Frankrijk overall twee keer met ca. 4% verlaagd dus dat zou nu voor MoDo een NIY van rond de 6,3% betekenen

* Grand A stond in juni 2019 zelfs al tegen een NIY van 6,1% in de boeken dus als je daar de lijn zou doortrekken zit je daar op 6,5%. ECP heeft daar de supermarkt niet in bezit. Bij MoDo ook niet overigens

Dus, niet OK Junkyard... maar mijn vraag is: waarom deze desinformatie verspreiden zo opeens? We hebben je hier ook heel lang niet gezien. Een excuses is op zijn minst op zijn plaats, maar mijn ervaring van destijds doet mij vermoeden dat ik daar naar kan fluiten ;-)

quote:

junkyard schreef op 30 augustus 2021 09:02:

ECP heeft geen € 34,4 miljoen aan netto kasstroom ontvangen op de verkoop, de Grenoble verkoop heeft tot de volgende betalingen geleid:
* capital gain tax paid € 12,6 miljoen (ik vermoed naheffing tax bij verkoop - of zit ik hier mis?)
* early close out costs € 2,6 miljoen (break fee financiering)
* transactiekosten € 1,0 mijoen (advisors / legal fees)
= netto ontvangst € 18,2 miljoen

Daar blijft niet veel hangen, de € 2,5 miljoen jaarlijkse (bruto) huuropbrengsten ten opzicht van de netto verkoopprijs is 13,7%.