Bijvoorbeeld
Atitlan, 6 januari 2004
Woningmarkt, quo vadis?
Er was eens een tijd dat kopers van woningen voortgaande prijsstijgingen als vanzelfsprekend zagen. Een tijd dat kopers bij bezichtigingen van nieuw aanbod zo ongeveer over elkaar heen struikelden. Het credo was vooral haast te maken, veel haast, want de prijzen zouden in de toekomst immers alleen maar verder stijgen.
Zo werden de woningprijzen het afgelopen decennium als in een piramidespel fenomenaal opgedreven en liepen steeds meer uit de pas bij loonontwikkelingen en inflatiecijfers.
Voor eenvoudige rijtjeswoningen die rond 1990 nog voor 130 duizend gulden nieuw en vrij op naam als premie A woning werden opgeleverd, wordt nu met gemak het drievoudige gevraagd. En dat nog kosten koper, zónder subsidie en vaak mét onderhoudsbehoefte.
Belanghebbenden, het notariaat, makelaars, bouwbedrijven, projectontwikkelaars, gemeentelijke grondbedrijven en hypotheekverstrekkers voorop, profiteerden dankbaar.
De geschiedenis leert dat woningprijzen ook over meerdere jaren kunnen dalen. Tijdens de laatste grote correctie, bleken zij de economische ontwikkelingen met een paar jaar vertraging te volgen. Want waar in 1982 een economische neergang haar dieptepunt bereikte, deden de woningprijzen dat pas in het voorjaar van 1985.
De woningmarkt is een klassieke vraag/aanbodmarkt.
Het algemene beeld is dat het woningtekort nog altijd groot is. Gezien het ongekend hoge aanbod aan bestaande koopwoningen lijkt dat toch minder het geval.
Dat aanbod is het afgelopen jaar fors in omvang toegenomen ondanks een sterk achterblijvende productie aan nieuwbouwwoningen. Woningen staan ook langer te koop (al gebruikt de NVM volop haar trukendoos om dit zoveel mogelijk te camoufleren).
De woningmarkt lijkt steeds meer uit balans. Er is vooral een tekort aan betaalbare woningen bij een groot aanbod van vooral dure woningen.
Wat de vraagzijde betreft zijn twee aspecten van belang, enerzijds de koopkracht van de vraag en anderzijds de omvang van de vraag.
De koopkracht van de vraag is gedaald door een stagnerende economische ontwikkeling, toenemende werkeloosheid, dalende aandelenmarkten en forse prijsverhogingen van indirecte woonlasten.
Tevens is de koopkracht van de vraagzijde afhankelijk van het renteniveau, de daling waarvan de afgelopen jaren sterk heeft bijgedragen tot de stijging van de huizenprijzen.
De omvang van de vraagzijde op haar beurt is minder groot dan vaak gedacht:
•Veel ouderen hebben hun woning opgegeven voor aanleunwoningen.
•Steeds meer recreatiewoningen worden permanent bewoond en de bouw van door particulieren gefinancierde recreatieparken gaat in hoog tempo door. Er zijn voorbeelden van landelijke plaatsen in Brabant waar aanvragen liggen voor 3 of 4 nieuwe bungalowparken. Wanneer permanente bewoning wordt gelegaliseerd betekent dat grote risico’s voor de woningmarkt.
•De afgelopen jaren is er een duidelijke toename van emigratie van autochtone Nederlanders. De toename is mede veroorzaakt door de fiscale herziening van 2001. Dat reduceert de vraag en verhoogt het aanbod.
•De economische malaise en hoge huizenprijzen hebben invloed op het woonpatroon. Jongeren blijven over het algemeen langer bij hun ouders wonen en LAT-relaties gaan soms over in LT-relaties.
In een Europa met vervagende grenzen is het feitelijk niet te rechtvaardigen dat de prijzen in Nederland veel hoger liggen dan bij de buurlanden. Vervaging van grenzen betekent onvermijdelijk ook steeds meer afstemming van fiscale wetgeving. Dat roept vragen op over de houdbaarheid van de (volledige) hypotheekrenteaftrek voor de langere termijn.
Alles wijst er op dat een correctie van de woningmarkt de komende jaren waarschijnlijk is. Die zou de vraag- en aanbodzijde weer in een gezonde verhouding tot elkaar kunnen brengen.