Dit lijkt me een prima ondersteuning voor dit aandeel in de komende tijd !!
Vastgoedfondsen Debat 2012: ‘In Duitsland zit muziek’
9 apr 2012 om 22:49 - Vastgoedjournaal
Artikel
Reacties
Ook al liggen de vastgoedfondsen voor particuliere beleggers onder het vergrootglas van toezichthouders zoals de AFM, de deelnemers aan het Vastgoedfondsen Debat 2012 zien tal van goede investeringskansen. Met name in Duitsland. Of het nu gaat om winkels, woningen, parkeergarages of residentieel vastgoed.
Voorafgaand aan het door Vastgoedjournaal georganiseerde debat, gaf Robert Weisz, voorzitter van de Stichting Transparantie Vastgoedfondsen (STV) en docent aan de Amsterdam School of Real Estate, zijn visie op de particuliere beleggingsmarkt. De vastgoedbranche bevindt zich naar zijn mening in het oog van de ‘perfect storm’. Nederland verliest aan populariteit. “Europa ondervindt steeds meer concurrentie van Azië en Zuid-Amerika. Binnen Europa is een sterke strijd gaande tussen Londen, Parijs en Frankfurt. Nederland speelt daarbij geen rol. Onze steden zouden op zich nog wel interessant kunnen zijn voor buitenlandse partijen of binnenlandse beleggers, maar het ontbreekt aan onderlinge samenwerking,” aldus Weisz.
Het vertrouwen in vastgoedbeleggingen is over het algemeen genomen nihil, constateert Weisz. “Er is sprake van een groot wantrouwen. Berichten over gebrek aan integriteit en gebrek aan transparantie zijn aan de orde van de dag. Media vegen alles op één hoop. Het houdt niet op.” Ook hekelde hij het gebrek aan inzicht in de werkelijke markt. “Iedereen is in de ban van het nieuwe werken. Ook de branche zet dit soort verhalen zo sterk aan, dat onze kantorenmarkt niet meer interessant lijkt. Het wordt tijd dat we van ons afbijten en duidelijk maken dat een dergelijk beeld onzin is.” Hetzelfde geldt volgens hem zo’n beetje voor winkels. “Iedereen wordt overspoeld door verhalen over de groei van e-commerce. Natuurlijk moeten we daar op inspelen, maar het flauwekul te denken dat binnen enkele jaren de helft van onze winkelpanden leeg zal staan.”
En niet in de laatste plaats ligt volgens Weisz de niet-beurgenoteerde particuliere vastgoedfondsenmarkt onder het vergrootglas van de AFM en De Nederlandsche Bank. “Zij zijn op oorlogspad. Dat leidt, daar ben ik tamelijk open over, tot doorgeslagen publicaties. Alsof iedereen een oplichter is.” Het is volgens hem echter ongepast zo over de branche te praten. “Wellicht heeft de buitenwereld daar nog niet zoveel weet van, maar er is wel degelijk sprake van zelfregulering. STV levert een bijdrage aan transparantie en versterking van de kwaliteit van het aanbod.”
In het aansluitende debat onder leiding van Marian Hogeslag, oprichter van ActivInvestor en ‘side kick’ Stephan van Weeren, vastgoedanalist bij Petercam, werd - ondanks alle scepsis - stilgestaan bij het succes van vastgoed-cv’s onder particuliere beleggers. Volgens Manfred Kuhl, directeur van de participatiefondsenaanbieder Holland Immo Group en actief op de Duitse markt, zoekt de particuliere markt op de eerste plaats naar risicospreiding. Zij blijven immers graag weg van vastgoedfondsen waarvan de beurswaarde sterk fluctueert, aldus directeur Rutger Bakels van Bouwfond REIM. De structuur is in de ogen van Gerdo de Jager van Scope Analysis, oprichter van het nieuwe Nederlandse ratinginstituut voor vastgoedfondsen, niet het issue. “Een cv is overzichtelijk. Daar voelt een belegger zich goed bij.”
Waar ging het dan fout? Naar de mening van Kuhl heeft dat te maken met de kwaliteit van het product en de kwaliteit van de organisatie. Zeker in een tegenvallende markt moeten beleggers tussentijds goed worden geïnformeerd. “De organisatie moet in staat zijn om adequaat en professioneel informatie te verschaffen. Die informatie moet niet alleen regelmatig beschikbaar zijn. De kwaliteit van de informatie moet ook goed zijn. ”
Aanbieders, zo tekende Hans Gerritsen, directeur van financieel adviseur RemitConsulting op zijn beurt aan, verstrekken de particuliere beleggers nog te weinig informatie over de risico’s bij een exit. “Het prospectus biedt altijd een prachtig model. Maar weinig particuliere beleggers zullen dat model narekenen. Zij stellen zich ook niet de vraag of de bijzondere aannames in het model wel juist zijn. Maar de voorspelde uitkomst is niet zelden sterk afhankelijk van de verkoop van het pand. Pas de laatste maanden zie ik aanbieders die de opbrengst bij exit op nul stellen.”
Als risico en rendement moeilijk voor de bühne komen, dan is het de vraag of een rating kan helpen? In Nederland moet, zo menen de deelnemers aan het debat, nog een belangrijke inhaalslag worden gemaakt. Volgens Kuhl is Nederland vergelijkbaar met de Duitse markt van tien jaar geleden . Inmiddels worden daar geen producten meer zonder rating aangeboden. Gerdo de Jager kondigde aan dat Scope Analysis onder invloed van de risicoradar van de AFM tegemoet komt aan de vraag van een aantal partijen om vervroegd managementratings te geven.
Dagvoorzitter Hogeslag wierp ook de vraag op of de jonge industrie van vastgoedfondsen wel voldoende innovatief is. Voor winkels zijn lange huurcontracten nog steeds de norm. Omzetgerelateerde huur speelt nauwelijks een rol. In haar ogen is Nederland wat dat betreft een Derde Wereldland. Robert Weisz is dat niet met haar eens. “Juist de opkomst van internetwinkelen maakt het lastig met omzetgerelateerde huur te werken. De consument komt steeds vaker alleen kijken om vervolgens thuis het product te bestellen. Dan biedt de feitelijke winkelomzet geen hanteerbare norm.” Rutger Bakels deelde haar opvatting evenmin. “We spreken onze cliënten heel vaak. Zij wensen een grote zekerheid.” Al ziet hij bij beleggingen in pareergarages wel nieuwe varianten ontstaan. “We hebben parkeergarages met een lang huurcontract in portefeuille. Maar onze huurinkomsten zijn naast de jaarlijkse indexatie, deels – afhankelijk van het land- gebaseerd op de omzet van de uitbater. Dat is een mooie combinatie.”
Niet op de laatste plaats werd in het debat stilgestaan bij de invloed van vergrijzing -ouderen geven veel minder uit dan jongeren – en de groei van e-commerce op vastgoedfondsen. De deelnemers aan het debat maken zich ondanks de worsteling van de retailer met de wensen van de consument, geen zorgen voor de lange termijn. Winkels worden meer showroom. Kuhl ziet nieuwe combinaties ontstaan. De supermarkt van morgen zal ook drive-in faciliteiten voor het afhalen van goederen bieden. Dat maakt de locatie niet minder belangrijk. Weisz ligt evenmin wakker van komende veranderingen. “Elke ondernemer die zichzelf serieus neemt is bezig met multi-channeling. Non-food ketens passen hun aanbod aan op de smaak van het vergrijzende publiek.”
Tot slot werden de kansen in de markt geïnventariseerd. Waar zit muziek in? Kuhl ziet kansen in het winkelsegment in middelgrote en kleine steden in Duitsland. Of de exploitatie van parkeergarages in dat land of in Nederland. Bakels kijkt ook naar Duitsland. Hij ziet daar een aantrekkelijk woningsegment. De Jager ziet vanwege de demografische ontwikkeling kansen in zorgvastgoed. Of kleine winkelcentra gericht op de eerste levensbehoeften. Residentieel vastgoed heeft eveneens zijn belangstelling, ook weer in Duitsland. Gerritsen is juist positief over logistiek vastgoed en de bouw van studentenwoningen. Weisz verwacht de komende tijd bijzondere aanbiedingen in Nederland. Ook is hij positief over de kansen die ontstaan doordat partijen als Corio en Vastned delen van hun portefeuille van de hand doen.
Verslag door Bert Pots