Wat verwacht ik van de komende cijfers van Wereldhave?
Wereldhave stelt in hun laatste persbericht: "Our guidance for 2016 remains unchanged and our occupancy in the Netherlands again improved in Q4 2016."
Hun laatste guidance was een stijging van het directe resultaat van circa 6% ten opzichte van 2015. Dat was EUR 3,23 in 2015. Het directe resultaat in 2016 zal dus ruim EUR 3,40 zijn.
Volgens de guidance zou circa 90% van het directe resultaat worden uitbetaald aan dividend, en dat zal EUR 3,08 zijn (4 x EUR 0,77)... klopt met het directe resultaat van ruim EUR 3,40 in 2016.
Er is wat dat betreft dus geen verrassing te verwachten!
Belangrijker zal de guidance voor 2017 zijn die op 3 februari waarschijnlijk zal worden afgegeven. Aan de ene kant is de bezettingsgraad in Q4 dus gestegen, en dat werkt door over heel 2017. Dat is positief voor het directe resultaat. Aan de andere kant is niet bekend of de huurprijzen voor de nieuwe huurders misschien lager zijn dan men voorheen gewend was. Dat kan negatief zijn. Op zich valt hier volgens mij niet zo veel verrassends te verwachten. Een (beperkte) stijging van het directe resultaat in 2017 lijkt logisch. En daarmee een beperkte stijging van het dividend.
Dan is er de aangekondigde reorganisatie. Dit gaat kosten besparen, en dat is gunstig voor het toekomstige directe resultaat. In principe al in 2017, en meer nog de jaren daarna.
De reorganisatie zal wel met eenmalige lasten gepaard gaan. Daarvoor zou in 2016 al een voorziening genomen kunnen worden. Dit gaat niet ten koste van het directe resultaat, maar van het indirecte resultaat. Samen met herwaarderingen van het onroerend goed. Dit beïnvloedt de boekwaarde, maar niet het directe resultaat.
Wat verwacht ik concreet van de cijfers? Een beetje koffiedik kijken:
- een stijging van het directe resultaat over 2016 van 6% tot ruim EUR 3,40 per aandeel
- een stijging van het verwachte directe resultaat over 2017 met een laag enkelcijferig percentage, zeg maar 3-5% of zoiets, hetgeen het verwachte directe resultaat voor 2017 op EUR 3,50 - 3,60 brengt.
- een voorzichtige stijging van het verwachte dividend over 2017 met een percentage onderin de guidance van de stijging van het directe resultaat, hetgeen zou kunnen neerkomen op EUR 3,16 (dus EUR 0,79 per kwartaal).
- een onbekend indirect resultaat over 2016 dat een voorziening voor de reorganisatielasten bevat, en mogelijk daardoor tegen zal vallen (vandaar de "waarschuwing"), en dus gaat de boekwaarde per aandeel omlaag.
Stel dat dit allemaal klopt, wat gaat dit dan voor de koers betekenen? Wie het weet mag het zeggen, maar ik voorzie dan zeker geen grote daling meer. In de loop van 2017 zou, bij een "normaal" dividendpercentage van bijvoorbeeld 6,5%, en geen verdere verwachte tegenvallers (alle reorganisatiekosten genomen in 2016), de koers dan kunnen herstellen naar 3,16 x 100 / 6,5 is EUR 48,60, als uitgangspunt. Als dan de verwachtingen voor de toekomst gedurende 2017 positief zijn gaan we hoger, als die negatief zijn gaan we lager dan dat uitgangspunt.
Dit is waar ik momenteel rekening mee houdt. Als dit ongeveer klopt, en de koers duikt verder omlaag na de cijfers zou dit kunnen zijn vanwege de afwaarderingen. Dat lijkt me dan een prachtig (bij)koopmoment. Maar het zou dan ook zomaar kunnen zijn dat de koers na de cijfers herstelt vanwege de opluchting over de guidance voor 2017. In dat geval ligt het beste (bij)koopmoment nog vóór de cijfers.
En waarom zijn die shorters zo actief? Verwachten ze dat de koers op korte termijn naar beneden duikt vanwege afwaarderingen? Zijn ze van plan om dan hun winst te nemen? Of zijn de shorters simpelweg aan het gokken op een algemene rentestijging, en hebben ze Wereldhave als "slachtoffer" gekozen omdat onroerend goed over het algemeen niet blij is met een stijgende rente? Staan er tegenover hun shorts ook long posities, die bijvoorbeeld minder last zouden hebben van stijgende rentes? We kunnen er alleen naar raden. Mijn uitgangspunt is dat het me niet uitmaakt wat shorters doen, als het directe resultaat per aandeel blijft stijgen (en dus het dividend) zal de koers op termijn ook stijgen.
Alleen als de afwaarderingen zodanig hoog zouden zijn dat de verhouding tussen eigen en vreemd vermogen scheef groeit, dan is er een probleem en zal Wereldhave nieuwe aandelen moeten uitgeven. Dat lijkt mij geheel niet aan de orde. Bovendien zal dat dan geen Imtech-achtig fenomeen worden, maar gewoon een nieuwe uitgifte iets onder de huidige koers en boekwaarde. Ook dat zou geen ramp zijn. Maar ik verwacht dat zeker niet. De shorters misschien wel?
Op 3 februari weten we meer!