Financiering d.m.v. obligatielening (private placements) op concern niveau biedt als voordeel dat bij verkoop van winkelpanden de financiering niet hoeft te worden afgelost en er verlaagde afhankelijkheid is van bancaire financiering, maar de wat hogere rentelast (spread) die Vastned hiervoor moet betalen (door gebrek aan rating) is een groot nadeel.
Dat de markt de aandelen Vastned op 60% van boekwaarde waardeert, geeft aan dat er ook grote twijfels in de (aandelen) markt bestaan over het verdienmodel en de boekwaarden van Vastned, en dit verhoogde risico moet worden gecompenseerd door een hoger (dividend) rendement. Bij Vastned bijzonder dat ook de vreemd vermogen verstrekkers een hoger rendement eisen, aangezien de discount op boekwaarde sectorbreed is (retail vastgoed) maar de meeste fondsen goedkoop financiering aan kunnen trekken vanwege lage LTV's (risico voor aandeelhouders) en extreem lage rentestanden.
Ik vermoed dat het hogere rendement dat vreemd vermogen verstrekkers bij Vastned eisen vooral ligt aan het beperkte aantal partijen dat Vastned financiering wil verlenen, gezien de bijzondere structuur van Vastned. De obligatieleningen zijn slecht verhandelbaar, en relatief duur om in de boeken te houden. Private placement klinkt sexy, past daarmee naadloos in het vocabulair van de ietwat prententieuze CEO, maar is een duur alternatief bij beperkte toegang tot kapitaalmarkten.
Opknippen en opdoeken zal management inderdaad geen groot voorstander van zijn, maar management van een kapitaalintensieve onderneming als een vastgoedfonds moet zich realiseren dat aandeelhouders de primaire stakeholder zijn, management wordt rijkelijk beloond om de belangen van aandeelhouders te dienen. De kroonjuwelen in portefeuille worden tegen extreem lage yields gewaardeerd, met beperkte (huur/waarde)groei vooruitzichten, wat bij de huidige beurskoers een motivatie moet zijn om ook dit type vastgoed voor verkoop in aanmerking te laten komen.