Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

ECP 2018 - Return to fair valuation?

467 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 18 19 20 21 22 23 24 » | Laatste
Nuchtertransparant
0
Puur een gevoelskwestie. Fundamenteel, qua dividendrendement en KW verhouding is het gewoonweg een erg goedkoop aandeel. Alleen heb meer en meer de overtuiging dat mensen wegbewegen van individuele vastgoedfondsen en richting wereldwijde of regio georiënteerde trackers gaan. Daarmee hebben ze minder volatilteit in de portefeuille en nemen ze genoegen met minder dividend.
Zo heb ik de portefeuille in mijn holding bewust vastgoed trackers. iShares Euro Property Yield staat YTD op -/- 1% en kent een dividendrendement op jaarbasis van 3,2%. Slotkoers ECP 1/1/18: 36,60, actuele koers: 29,10. Koersverlies: ruim 20%!!!!! Dan kan je wel een mooi dividendrendement pakken van circa 7% alleen ja... per saldo ben je YTD 13% armer geworden. Bij Unibail, Wereldhave ed allemaal vergelijkbaar. En 10-jaarsrendement van die ETF is ruim 11%.
Ik begin weg te bewegen van de individuele aandelen in het algemeen. Want ervaring leert hoe saaier ik beleg in trackers over de belangrijkste wereldregio's, vastgoed en mix high yield en government bonds, hoe lager de volatiliteit in mijn portefeuille en hoe mooi de positieve rendementen.
stockholder
0
NT 30 november.

Dank voor de uitleg van jouw visie. Genoemde strategie krijgt zeker mijn aandacht.
(en toch kan ik het niet laten om het mooie dividend van ECP en Vastned op te strijken. De koers is een momentopname en kan over bv een paar maanden wel weer hoger staan) Feit is dat jouw strategie rust geeft en rendement laat zien.
junkyard
0
Retail vastgoed doet het dit jaar enorm slecht, en dan vooral de EU en UK fondsen. Groei vooruitzichten van de sector zijn stevig naar beneden geschroefd door (verwachte) problemen bij retailers, vooral door toename in online concurrentie en benodigde aanpassing van het business model van retailers. Boekwaarden zullen waarschijnlijk dalen. In de huidige markt is het in ieder geval lastig om winkelbezit tegen redelijke prijs te verkopen. ECP heeft zichzelf op het verkeerde moment te diep in de schulden gestoken (t.b.v. Woluwe).

Koersontwikkeling van retail vastgoed fondsen is niet te vergelijken met iShares Euro Property Yield. Dit aangezien deze tracker ook grote posities in ander type vastgoed heeft, zo is de posities in Vonovia & Deutsche Wohnen bijna 1/4e van totaal. Residential heeft het afgelopen jaar veel sterker gepresteerd (waardestijging), en heeft gecompenseerd voor de negatieve waarde ontwikkeling van het retail vastgoed. Diversificatie vlakt het resultaat wat uit.
hjs64
0
Ik zit zelf ook in een Duits onroerendgoedfonds (winkels) via Synvest. Ik moet zeggen dat die kennelijk totaal geen last hebben van een slechte retailmarkt. Krijg keurig elke maand mijn dividend en de koers is de afgelopen 3 jaar met zo'n 10% gestegen.
junkyard
0
quote:

hjs64 schreef op 1 december 2018 18:55:

Ik zit zelf ook in een Duits onroerendgoedfonds (winkels) via Synvest. Ik moet zeggen dat die kennelijk totaal geen last hebben van een slechte retailmarkt. Krijg keurig elke maand mijn dividend en de koers is de afgelopen 3 jaar met zo'n 10% gestegen.
Publiceert Synvest theoretische boekwaarde, of een beurskoers op basis van vraag en aanbod? Ik vermoed een theoretische waarde. De meeste retail REITs hebben afgelopen jaren steeds hogere boekwaarden gepubliceerd met stijgende dividenden, beurskoersen noteren echter op het laagste punt van afgelopen jaren.

Duits winkelvastgoed staat ook onder druk. Zie bijvoorbeeld:

www.iex.nl/Aandeel-Koers/150176379/DE...

Indien mogelijk, dan zou ik de Synvest belegging verkopen tegen de hogere waarde en de opbrengst herinvesteren in beursgenoteerd vastgoed (tegen mooie discount).
hjs64
0
Dit Synvest fonds is niet beursgenoteerd. En ja ik heb ook overwogen ze af te stoten. Probleem is alleen dan verkoop ik een winner en koop er een looser voor terug, doorgaans geen goede strategie (anders zou mijn portefeuille bestaan uit Fokker en Daf en de Almelosche stoomspinnerij). Ik laat het maar zo. Ben overigens begin dit jaar ook in Credit Linked gestapt (vrije sector huurwoningen). Eveneens niet beursgenoteerd. Ach ja spreiden nietwaar, heb je altijd wel een looser :).
junkyard
0
Zou het niet echt een winnaar willen noemen. Als dit Synvest winkelfonds een beursnotering had, dan noteerde het aandeel nu ook ver beneden boekwaarde. Dat de prijs hoger is gesteld, komt door ontbreken van vrije markt met vraag / aanbod, het is een theoretische (boek)waarde. Als geen handel in Eurocommercial aandelen mogelijk was, en alleen naar gerapporteerde boekwaarde werd gekeken, dan was het rendement zo ongeveer gelijk aan het Synvest fonds, en zou een passieve belegger zeer tevreden zijn.

Uitstappen uit het Synvest fonds is overigens niet mogelijk is zonder aanmerkelijke kosten:

jaar 1: 9%, jaar 2: 7%, jaar 3: 5% (hierna 2,50%)

De 2,50% discount t.o.v. boekwaarde zou ik nu graag nemen, om hierna tegen een veel hogere discount beursgenoteerd vastgoed op te pikken.
hjs64
0
Ik vind deze discussie zinnig, zit er inmiddels volgens mij lang genoeg in om er tegen 2,5% uit te stappen (zou ik na moeten kijken). Die theoretische boekwaarde wordt overigens wel door een onafhankelijke accountant vastgesteld. Maar ja, als een accountant te horen krijgt pas die waarderingen aan of we zoeken wel een ander, wat doet zo'n accountant dan, ik heb zo mijn vermoedens.
junkyard
0
Boekwaarde van het beursgenoteerde vastgoed wordt ook vastgesteld door onafhankelijke taxateurs en accountants, dit wordt niet erg serieus genomen door beleggers gezien de discount t.o.v. boekwaarde.

Alvorens een overstap te overwegen, zou ik nog eens goed kijken naar het type vastgoed in Synvest portefeuille en de financiering / kosten structuur, om te zien in hoeverre dit afwijkt van beursgenoteerde vastgoedfondsen.

Het kan zijn dat er bijvoorbeeld ook zorgaanbieders, woningen of kantoren in de Synvest Germany portefeuille zitten (meer waardevast afgelopen jaar) of dat er sprake is van lagere risico's door lagere LTV. Als dit 100% retail vastgoed is en de LTV is boven de 40% dan biedt de geringe discount t.o.v. boekwaarde een mooie uitstapkans.
hjs64
0
Dank voor je reactie, ik moet nog even wennen aan het idee om mijn Synvest investering af te stoten, ben er in gestapt met het idee dit is voor de komende 10 jaar. LTV is meen ik 57% (is overigens te vinden op de site van synvest bij factsheets). Heb wat speurwerk verricht in mijn chaotische administratie, vond een bijstorting in maart 2016, dus de eerste storting zal zo'n jaar eerder zijn geweest. Al met al kan ik dus inderdaad met mijn eerste storting tegen 2,5% uitstappen. Toch iets om te overdenken. Is een nuttige zaterdagavond geweest voor mij.
junkyard
0
Lees nu ook de factsheet. LTV is vrij hoog, 57,6%. Wat dit fonds helpt is dat er voor 25% ander type vastgoed inzit (vooral woningen) waarop afgelopen jaren een meer positieve waarde ontwikkeling zichtbaar is. De winkelpanden zijn kleinschalig met een gemengd gebruik, supermarkten-bouwmarkten-losse winkels, moeilijk de kwaliteit (verhuurbaarheid / mogelijke huurgroei) hiervan te beoordelen.

Daarmee is dit niet helemaal vergelijkbaar met een beursgenoteerd retail vastgoedfonds, die vaak inzetten op grotere winkelcentra (enkel retail) met een lager schuldniveau (lager risico).
hjs64
0
Ik kan er per 1/4/19 uit tegen 2,5% kosten, dus tijd voor wat huiswerk (me eens verdiepen in Duitse beursgenoteerde vastgoedfondsen). Indien die net als in NL een discount noteren dan is een overstap wel interessant voor me.
Nuchtertransparant
0
Heb ECP weg gedaan. Was er klaar mee. Verlies viel nog mee door het prachtige dividend alleen zie ik voorlopig geen muziek meer in dit aandeel.
stockholder
0
In het verleden is de naam van dhr.van Herk regelmatig als koper van ECP en Vastned gevallen. Er is nu absolute stilte. Ik vraag mij af of van Herk nog steeds als koper in de markt is. Deze koersen moeten toch ook voor hem als snoepgoed zijn.
Accu
0
quote:

stockholder schreef op 4 december 2018 18:58:

In het verleden is de naam van dhr.van Herk regelmatig als koper van ECP en Vastned gevallen. Er is nu absolute stilte. Ik vraag mij af of van Herk nog steeds als koper in de markt is. Deze koersen moeten toch ook voor hem als snoepgoed zijn.
Laatste melding was 16,61% dus hij kan al tot 20% gaan zonder te melden..
stockholder
0
quote:

Nuchtertransparant schreef op 4 december 2018 18:27:

Heb ECP weg gedaan. Was er klaar mee. Verlies viel nog mee door het prachtige dividend alleen zie ik voorlopig geen muziek meer in dit aandeel.
Dit kan de reden wel zijn dat de koers vandaag is ingezakt. (geintje)
P_kaas
0
Ik kan me herinneren uit mijn jongere jaren, dat ik regelmatig ECP handelde rondom 27. Ik wacht nog even met bijkopen tot dat niveau.
467 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 18 19 20 21 22 23 24 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd 1 jul 2022 17:35
Koers 20,220
Verschil -0,320 (-1,56%)
Hoog 20,640
Laag 20,020
Volume 46.259
Volume gemiddeld 82.795
Volume gisteren 79.286

EU stocks, real time, by Cboe Europe Ltd.; Other, Euronext & US stocks by NYSE & Cboe BZX Exchange, 15 min. delayed
#/^ Index indications calculated real time, zie disclaimer, streaming powered by: Infront