@LK-33
Risico van hoge LTV is vooral gelegen in grotere afhankelijkheid van marktwaarde ontwikkeling. Als marktwaarden dalen, dan nadert de LTV een gevaarlijke zone waarbij vastgoed verkocht moet worden. Investeerders anticiperen op een daling van marktwaarden (retail vastgoed), en in een markt met dalende marktwaarden is het moeilijk vastgoed verkopen (zoals nu), waardoor de hoge ECP LTV reden tot zorg is. URW zit op een LTV van 37% (9% lager!) en is veel vastgoed aan het verkopen om de LTV te verlagen tot onderin de 30%. Reden hiervoor is dat investeerders hebben aangegeven risicoverlaging als prioriteit te zien voor retail vastgoedfondsen, er heerst angst dat boekwaarden (marktwaarden) zullen dalen en het verhuren van winkelmeters in Europa lastiger zal worden.
Kijk maar eens bij Intu Properties (UK) wat er gebeurt als boekwaarden dalen en de LTV stijgt, de koers is vorig jaar keihard onderuit gegaan. En Intu heeft best redelijke kwaliteit in portefeuille, de UK retail markt heeft grote tikken ontvangen.
Stockdividend kan tegen lage conversiekoers (ruim beneden boekwaarde) in de markt worden gezet, maar leidt tot verwatering van aandeelhouderswaarde (verlaagde boekwaarde). Zo'n actie kan worden gezien als een verkapte emissie, wat niet in belang van aandeelhouders is.
Ben bij ECP bang dat het dividend track record wat zwaar weegt op management beslissingen. Onder druk van de Woluwe aankoop met extreem lage yield (+ verkopen van winkelcentra met hogere yields) moest de LTV worden verhoogd (tbv hefboom effect) om het directe resultaat op peil te kunnen houden. Daarmee is er een verhoogd exposure op markt(waarde)ontwikkelingen voor aandeelhouders gecreëerd.
Risico en rendement gaan hand in hand. Dit alles zit verweven in de ECP beurskoers. Nu extra aankopen vanwege de hoge discount, middeling, of op basis van complot theorieën lijkt mij niet de goede afweging.
Er moet groot vertrouwen zijn in de hardheid van boekwaarden, (huur)groei van de ECP winkelmeters en gunstige(re) economische ontwikkelingen (Zweden, Italië, België, Frankrijk) dan de markt inschat om nu in te stappen.