Forum: Wereldhave » Wereldhave 2019 | Belegger.nl

Wereldhave 2019

2.625 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 127 128 129 130 131 132 | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
hvb
1
quote:

junkyard schreef op 17 aug 2019 om 19:20:


Directe resultaat in 2019 kan uitkomen op 2,80, maar dat is 16% lager dan 2018. Als opnieuw vastgoed moet worden verkocht om de LTV beneden de 40% te behouden (door afboekingen, verbouwingen), dan zal dit (samen met verwachte huurdaling) het directe resultaat in 2020 verder verlagen. Zo smelt het ijsblokje rustig door.


De verkoop van de Finse activiteiten zie ik als positief. Vreemde eend in de bijt, weinig synergie met NL/BE/F.

Verdere verkoop van vastgoed lijkt mij niet slim. Enerzijds omdat de markt slecht ligt, anderzijds omdat het niet nodig is om de LTV op 40% te houden. Een LTV van 60% is de limiet volgens convenanten, en dat is niet in zicht.

Overigens, mocht het ooit zo ver komen dat een LTV van 60% in zicht zou komen, dan betekent dat dat de markt zo depressief zou zijn dat verkoop van activa ook geen goede oplossing zou zijn, dan liever een kleine claimemissie (waarmee iedere investeerder in gelijke mate kan meeprofiteren van een investering in deze markt op een laag niveau).
NLvalue
1
quote:

junkyard schreef op 17 aug 2019 om 19:20:


WHV noemt zelf als oorzaak voor verwachte huurdaling NL in tweede halfjaar 2019 (sheet 8 presentatie halfjaarcijfers):

Bankruptcy impact limited in H1, expected to become more visible in H2

En over de gehele LFL huurontwikkeling in 2019 (eerste halfjaar / verwachting geheel 2019):

Positive LFL rent growth, expected to be negative for FY 2019

Directe resultaat in 2019 kan uitkomen op 2,80, maar dat is 16% lager dan 2018. Als opnieuw vastgoed moet worden verkocht om de LTV beneden de 40% te behouden (door afboekingen, verbouwingen), dan zal dit (samen met verwachte huurdaling) het directe resultaat in 2020 verder verlagen. Zo smelt het ijsblokje rustig door.


T mooie aan Wereldhave is dat de cijfers volledig transparant zijn, en vrij goed terug te zoeken zijn:

In 1986 was het directe resultaat €4,51. In 1996 gekelderd naar 3,45. In 2006 gestegen naar 5,14. En in 2016 gedaald naar 3,45.

En zul je zien dat a) dat prima te managen was door het aantal uitstaande aandelen te variëren, en b) ze gemiddeld 7 jaar een vergelijkbaar direct resultaat p/a vasthouden (voordat t omhoog of omlaag werd gezet).

Nou kwam ik ook wat tegen (Jv 1990) dat wellicht wat meer aandacht van je vereist:

“ there was a particularly sharp dichotomy between the North American and British markets on the one hand, and Continental Europe on the other hand “

“ it is remarkable, for instance, how quickly the British property market deteriorated”

T zou natuurlijk jammer zijn dat je alle tijd besteed om ons te overtuigen dat we nog maar 15 euro dividend gaan krijgen in de komende 7 jaar door deze smeltende gletsjer..

Maar niet de vulkaanuitbarsting ziet aankomen bij je anderen fondsen.
crux
0
Moneyball
0
quote:

Bart Meerdink schreef op 17 aug 2019 om 23:23:


[...]
Heb je een hele kluif aan om dat allemaal te doorgronden wat ze bij Hammerson an het doen zijn. In 2018 hebben ze prioriteit gegeven aan het terugkopen van eigen aandelen boven het terugbrengen van schuld. Dat was niet zo slim met een koers die het afgelopen jaar in een min of meer rechte lijn meer dan gehalveerd is. Nu geven ze dan toch prioriteit aan het terugbrengen van de schuld. Uiteraard gaat het jaar na jaar verkopen (onder boekwaarde) van zoveel bezit wel ten koste van de winst.

Merkwaardig genoeg zijn ondanks de £456 million aan disposals dit jaar de schuldratio's aanmerkelijk verslechterd. De H1-resultaten worden ook niet echt met open vizier gepresenteerd heb ik de indruk:

Pagina 1 van de H1'19 press release (29.07.2019):

Debt reduction: Pro forma net debt reduced to £3.1bn, gearing 61%, headline LTV 37%

maar verderop:

"On a proportionally consolidated basis, net debt at 30 June 2019 was £3,447 million, an increase of £41 million during the first half of the year"

Gearing blijkt 69% te zijn en "Loan to value – fully proportionally consolidated 46%"

CFO is drie maanden geleden opgestapt:
"Hammerson CFO Drakesmith resigns after eight years in role •May 21, 2019
Drakesmith will continue to be a member of the board until he leaves later this year, Hammerson said, adding that it would begin the search for a new CFO. The finance chief's departure comes two months after reports said French shopping centre operator Klepierre had no immediate plans to bid for Hammerson. Shareholders have raised concerns about Hammerson's performance after it spurned a 5 billion pound takeover bid by rival Klepierre last year."

Au! Nu is de market cap nog minder dan 1/3 van dat bedrag.

Succes met het studeren, en met het aandeel natuurlijk.


Dank voor je reactie.

Het staat in de Press release wel allemaal netjes beschreven. Zie onder de relevante passage.

The sale of 75% of Italie Deux, which exchanged in July, will improve the Group’s credit metrics. On a pro forma basis, net debt reduces to £3.1 billion, headline LTV reduces to 37%, gearing falls to 61% and the net debt:EBITDA ratio reduces to 9.5 times.

En deze:

At 30 June 2019, the Group’s share of net debt in VR and VIA totalled £901 million (31 December 2018: £900 million). On a pro forma basis, proportionally consolidating this net debt with the Group’s share of property values held by VR and VIA, the Group’s gearing would be 87% and loan to value would be 46%, compared with 79% and 43% at 31 December 2018.

Juist de eerdere interesse van Kleppiere i.r.t. de huidige sterke koersval triggerde me.

27% omzet uit groeiende premier outlets. 96,7% overall bezetting, City Quarters, een redelijk gediversificeetde portfolio van kwaliteit en ratio’s die (pro forma) de nodige lucht geven is de huidige marktwaardering mi laag. Macro economisch en brexit impact lastig te schatten.
Economische Vluchteling
0
quote:

NLvalue schreef op 18 aug 2019 om 08:54:


[...]

T mooie aan Wereldhave is dat de cijfers volledig transparant zijn, en vrij goed terug te zoeken zijn:




Exact, vergelijk dit nou een met het 'hoge kwaliteit' Unibail dat zo populair is onder de welbekende Wereldhave bashers. Geclaimde LTV: 37.5%, mooi cijfer op zich he.

Kam dan zelf eens met een kritische blik die proportioneel geconsolideerde balans door. Dat heeft het beste inzicht.
Daadwerkelijke net debt: +€28.8 miljard schuld. +€2 miljard hybrid debt, +€0.85 miljard aan lease liabilities -€1.4 Miljard aan cash.
Totaal netto interest-bearing liabilities: €30.3 Miljard

Wat zijn de asssets als je ze even niet door de roze Unibail bril bekijkt?: €2.51 Miljard aan NRI op 4.5% NIY gemiddeld = +€55.8 Miljard, +€1 Miljard aan equity accounted belangen, +€1 miljard aan developments en grond + €0.8 miljard die we dan even aan de asset management business hangen -2.3 miljard aan andere netto current verplichtingen.
Totaal netto assets: €56.3 miljard euro

Totaal €30.3B/€56.3B = 54% LTV! als je er met een kritisch oog naar kijkt.
Dan gaat de marktprijs-implied ltv plots naar 60%+, zelfs als je aanpast voor de minority interests, gelukkig maar dat de beurskoers-ltv geen valide metric is!

Ga dan nog maar eens kijken wat het verschil is als je de leegstand en lfl groei uit hun prachtige presentaties neemt (focus op de flagship assets natuurlijk, en soms een gemiddelde inclusief flagship assets). En vergelijk die maar eens met de cijfers in het financiele verslag en zie de cijfjers per individuele regio en vooral de cijfers voor de non-flasghip assets apart.

Vacancy in de afgelopen 6 maanden:
US van 8.3% -> 11.2%
Uk van 7.4 -> 8.7%
Offices van 4.4% -> 15.6% (ok, groot deel door verkoop van hun mooie assets, maar toch een akelig cijfer)
NL 5.1% -> 6.3%
Nordics 3.1% -> 4.5%
De rest ook allemaal omlaag.

Dit zijn nou niet echt inspirerende cijfers. Dan doet Wereldhave het nog best netjes in deze markt moet ik zeggen. Deze grote misvatting in perceptie van de markt wordt nog wel eens gecorrigeerd!
Het is ook wel logisch dat ze wat sjoemelen met de cijfjers. Hoe wil je in godsnaam 9% dividend betalen, als je assets 4.5% yielden en je LTV 37% is?
2.625 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 127 128 129 130 131 132 | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd 16-aug-19 17:38
Koers 17,700
Verschil +0,090 (+0,51%)
Hoog 17,850
Laag 17,480
Volume 244.207
Volume gemiddeld 216.988
Volume gisteren 291.271