Wereldhave 2019

4.713 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 ... 232 233 234 235 236 » | Laatste
crux
1
quote:

david bohm schreef op 26 april 2019 13:00:


Wat is m'n ergernis nog langer waard is wat ik me hardop afvraag. Verlies pakken en niet meer omkijken is wat ik overweeg.


Als je toch nog in retailvastgoed wilt beleggen kun je dit zinkend schip verlaten en overstappen op een meer solide vastgoedfonds, zoals URW of Klepierre.
8ball
3
binnenkort nieuwe CEO; hierbij takenlijstje;
Stap 1. Verkoop 5 miljoen aandelen Wereldhave Belgie a 80,- = 400 mio. Stap 2. verkoop alles in Frankrijk met een korting van 240 mio. op de boekwaarde, opbrengst 640 mio. (boekwaarde 880 mio.). Stap 3. los alle schuld af (1.350.000 minus de 280 mio schuld van Belgie die niet meer meegeconsolideerd wordt na verkoop minus de 400 mio opbrengst verkoop aandelen Belgie minus de 640 mio. opbrengst Frankrijk, resultaat; Wereldhave volledig schuldenvrij. Blijft over vastgoed NL, vooruit waarderen we ook nog 200 mio. op af, blijft over 1,2 miljard aan vastgoed NL delen door 40 mio. aandelen is 30 euro per aandeel. Beste nieuwe CEO, kunt u dit lijstje a.u.b. afwerken dan komt het allemaal goed. Neem u daarna weer 40% lening op en keer 12 euro per aandeel uit dan houden we op de resterende 18 euro ook nog een heel mooi en houdbaar dividend over.

Nappie
0
In dit tempo valt WHV snel van haar voetstuk.
Zijn er andere problemen die wij op het forum niet hebben besproken?
Hoe zijn bank convenanten geregeld?
Hebben we herfinanciering problemen bij WHV?
Nappie
0
Ongelooflijk Klepierre, Unibail en andere vastgoed fondsen zijn gewoon hoger..!!!
Eeuwig spijt heb ik....
Businessmen
0
quote:

trust 49 schreef op 26 april 2019 13:18:


[...]

zo vaak gedacht en vreselijk bang dat het daarna gaat stijgen,dan ben je echt ziek


Ik denk ook elke keer kan het nog erger met dit aandeel? Ja het kan nog erger.
J.Inv
0
Geen nieuwe CEO, omdat achter de schermen al over verkoop wordt gesproken? Het enige scenario waarop we nog kunnen hopen.
Bart Meerdink
3
quote:

NLvalue schreef op 26 april 2019 15:45:


Daar kunnen we wel wat verder op borduren:
2019: nog 1,89 dividend
2020-2021: 2,14
2022-2024: 1,60
2025-2028: 1,26

Na 10 jaar valt de toko om - en levert het o.g, levert in de ramsj netto E10 op.

Mocht je in dit ultra pessimistische scenario geloven - dan levert kopen op 23,40 nog steeds een rendement van +2% p/a. Ben je iets minder pessimistisch, dan is je verwachte rendement exponentieel hoger op deze koers.

Dit scenario komt inderdaad vrijwel precies op 2% per jaar uit! Het komt neer op 10 jaar lang gemiddeld *per kwartaal* een daling van de koers van 2% gecombineerd met een dividendrendement (over een steeds lagere koers dus) van ongeveer 10%.

De waardevernietiging zou dan 80% van de netto huur-inkomsten ongedaan maken. Dat lijkt me inderdaad een nogal pessimistisch scenario.

Maar de markt is denk ik behoorlijk panisch over de 37,5% -> 38,4% stijging van de LTV in één kwartaal (ong. €29m extra geleend) en dat zonder negatieve herwaarderingen (die structureel elk halfjaar langskomen, niet bij de Q1/Q3 updates).

Terwijl WH Belgium door de opgepotte winst (geen kwartaal-dividend) juist een wat betere ratio had, en Wereldhave zelf in totaal ook wat meer verdiende dan het aan januari-dividend kwijt was.

Dat wijst er op dat de vicieuze spiraal van oplopende LTV en gedwongen verkopen (de grote verkoop van Itis is nog maar kort geleden) nog onverminderd doorgaat. En dan komt ook weer het stockdividend van WH Belgium er aan, waar WH aan mee zal willen doen (maar dan krijgt het die cash niet binnen).

/overigens, vriendelijke vraag aan wie het betreft, kan het ego-gedreven gekissebis hier stoppen, het voegt inhoudelijk niets toe en bederft de sfeer.
Thorgall
0
quote:

NLvalue schreef op 26 april 2019 15:57:


[...]

Je kon het niet laten.. vooruit dan maar: Volume * prijs = waarde.

Je hebt geen enkele statement gevonden over met welke volumes ik ingestapt ben - wel dat ik altijd kleine testaankoopjes doe.

Zoals eerder aangegeven - vrij onzinnig om op dit forum de beurskoers du jour aan te voeren als "bewijs van gelijk"

Maar als je met alle informatie die beschikbaar is nog steeds van mening bent dat de koers lager staat over een jaar - be my guest. Er staan 40 kooporders klaar op 23,30 van geinteresseerde partijen die de aandelen graag overnemen.



je zwamt en bent compleet ontmaskerd door Yunkyard.. Niet meer serieus te nemen.
NLvalue
0
Bart, je verzoek zal niet door eenieder in overweging genomen worden zoals je ziet.

WHV heeft de opbrengst van ITIS (~380) nog op de bank staan, de convertible (~250) gaat daarmee in dit kwartaal afgelost worden.

LTV is daardoor minder een issue, hoe WHV de ITIS huurinkomsten die t derft gaat compenseren en daardoor het dividend denk te kunnen vasthouden is wel een valide concern. 4 miljoen aandelen inkopen past binnen het mandaat van het bestuur en een manier om dat te doen.

Johannl
0
€23,06! wie had dat gedacht...
En volgende week gaat er dan ook nog eens het dividend eraf.
Bart Meerdink
0
quote:

NLvalue schreef op 26 april 2019 18:05:


Bart, je verzoek zal niet door eenieder in overweging genomen worden zoals je ziet.

WHV heeft de opbrengst van ITIS (~380) nog op de bank staan, de convertible (~250) gaat daarmee in dit kwartaal afgelost worden.

LTV is daardoor minder een issue, hoe WHV de ITIS huurinkomsten die t derft gaat compenseren en daardoor het dividend denk te kunnen vasthouden is wel een valide concern. 4 miljoen aandelen inkopen past binnen het mandaat van het bestuur en een manier om dat te doen.

Uit de Q1-update: "Nominal interest bearing debt was € 1,317m at March 31, 2019, which together with a cash balance of € 33m gives a net debt of € 1,284m"

WH heeft €33m op de bank staan. En de LTV is wel degelijk een issue. Het is de reden dat Itis met pijnlijk verlies is verkocht (heeft Anbeek wellicht de kop gekost). Daarom is het inkopen van eigen aandelen ook geen optie, want daarvoor zou extra geleend moeten worden. Alleen bij een succesvolle grote verkoop (in de buurt van boekwaarde) zou het evt. kunnen, en dat valt niet te verwachten. Of als ze (ondershands, de markt is dun) WH Belgium aandelen kunnen verkopen tegen een geringe discount. Zullen ze ook niet willen, dat draait namelijk goed. Het belang in WH Belgium is nu bijna de helft van de marketcap van heel WH geloof ik.

Overigens, ik zie dat ik in mijn berekening €1284m had moeten gebruiken ipv €1317m, sorry (maakt niet zo veel uit).
junkyard
2
LTV is zeker een groot aandachtspunt voor WHV, nu de markt inprijst dat marktwaarden veel lager liggen dan theoretische boekwaarde. De LTV is in Q1 gestegen door investeringen in winkelcentra en de aankoop van C&A pand in Tilburg. Verkoop van het oude V&D pand in Hoofddorp (7,25 miljoen) heeft na Q1 plaatsgevonden, zal de LTV ietsjes verlagen.

Als de markt gelijk heeft, en de marktwaarde van het WHV vastgoed ongeveer 70% van gerapporteerde boekwaarde is, dan is de werkelijke LTV momenteel bijna 55%. Om de LTV terug te dringen tot 40%, zal 30% van het vastgoed verkocht moeten worden. Dit komt qua omvang ongeveer op een verkoop van alle Franse winkelcentra, waarbij opbrengsten alleen worden ingezet om schulden af te lossen. Voor aandeleninkoop is geen geld over, omdat dit de LTV weer laat stijgen.

Als deze verkoop eind 2019 plaatsvindt en huren ongeveer vlak blijven, dan zal het directe resultaat in 2020 uitkomen op ongeveer 2,0 euro per aandeel. Als WHV management verstandig is, dan wordt de dividend payout ratio verlaagd van 90% naar 75% (t.b.v. extra buffer afwaarderingen + capex), wat neerkomt op een 2020 dividend ter hoogte van 1,50 euro. Dividend ontwikkeling na 2020 is afhankelijk van huur- en marktwaarde ontwikkeling. Gezien het beperkte groei perspectief van WHV winkelcentra lijkt een geleidelijke dividend daling na 2020 het meest voor de hand liggend.

Dit lijkt het scenario wat de markt nu inprijst. Of dit redelijk is, geen idee. Marktwaarde bepaling van WHV winkelcentra zal momenteel lastig zijn, er is bijna geen interesse vanuit investeerders voor dit type vastgoed. Als nu winkelcentra verkocht moeten worden, dan zal dit niet dichtbij boekwaarde mogelijk zijn.
futaridomo
0
hoe zit het nou met komende project die nog niet af zijn? zie zullen toch wat bijdragen qua revenue/winst? uiteindelijke zal de net debt toch weer verlagen / LTV?
Ron Kerstens
1
quote:

Independent trader schreef op 26 april 2019 17:07:


Verder nog belangwekkende info uit ava? Iemand?


Niks belangwekkends, behalve dan wellicht de verzekering van het bestuur dat men niet van plan is om eigen aandelen in te kopen. Diverse aandeelhouders verzochten hierom maar het bestuur houdt de poot stijf, helaas.

Het nivo van de interim CEO is ondermaats, traag articulerend las hij zijn presentatie voor vanaf een paar A4 tjes. Voorafgegaan door een lullig promotie filmpje.

Ze waren blij dat het winkelcentrum in Helsinki verkocht hebben, onder de boekwaarde weliswaar maar "gezien de concurrentie" en "de matige staat" toch een hele mooie prijs. Dat geeft direct aan dat de 43 euro intrinsiek met een hele grote korrel zout genomen moet worden, het OG in Frankrijk maar ook in Nederland is niet voor de boekwaarde te verkopen.

Wellicht kan een nieuwe topman de zaak keren maar van het huidige management en RvC moet je het als aandeelhouder zeker niet hebben.
futaridomo
0
quote:

junkyard schreef op 26 april 2019 10:18:


Niet echt bijzondere cijfers WHV. België was gister al bekend. Dalende bezetting in Frankrijk was ook al aangekondigd (hoewel daling van 1,8% stevig is), evenals problemen onder huurders NL. Bij Q1 cijfers wordt de outlook nooit aangepast.

In de huidige situatie lijkt het mij slimmer om de dividend payout te verlagen naar 75%, en het 2019 dividend dus te verlagen naar ongeveer 2,10. Dit aangezien de LTV blijft stijgen (+0,9% in Q1 zonder herwaarderingen). Lagere payout geeft een extra buffertje, aangezien WHV al ruim 10 jaar afboekt (+ hoge discount op beurskoers) is de kans groot dat deze lijn doorzet en LTV hierdoor blijft stijgen. Op basis van market cap is de LTV nu ruim boven de 50%. Dit kan straks leiden tot meer 'gedwongen' verkopen van vastgoed tegen afbraakprijzen, zoals Itis (Helsinki) waarna een hardere dividend verlaging nodig kan zijn.

Zie dat WHV het V&D pand in Hoofddorp heeft verkocht tegen boekwaarde, dit is net het pand waarop herontwikkeling naar appartementen (woontoren) mogelijk zou zijn:

retailtrends.nl/news/48703/-toch-geen...

Volgens mij heeft Topshelf dit gebouw nooit betrokken (conflict met WHV), heeft dit pand afgelopen jaren leeg gestaan?


Snap niet waarom huidige interim CEO het pand behouden en samenwerken met bouwbedrijf om woontoren te verhuren/verkopen?
Thorgall
0
quote:

junkyard schreef op 26 april 2019 18:42:


LTV is zeker een groot aandachtspunt voor WHV, nu de markt inprijst dat marktwaarden veel lager liggen dan theoretische boekwaarde. De LTV is in Q1 gestegen door investeringen in winkelcentra en de aankoop van C&A pand in Tilburg. Verkoop van het oude V&D pand in Hoofddorp (7,25 miljoen) heeft na Q1 plaatsgevonden, zal de LTV ietsjes verlagen.

Als de markt gelijk heeft, en de marktwaarde van het WHV vastgoed ongeveer 70% van gerapporteerde boekwaarde is, dan is de werkelijke LTV momenteel bijna 55%. Om de LTV terug te dringen tot 40%, zal 30% van het vastgoed verkocht moeten worden. Dit komt qua omvang ongeveer op een verkoop van alle Franse winkelcentra, waarbij opbrengsten alleen worden ingezet om schulden af te lossen. Voor aandeleninkoop is geen geld over, omdat dit de LTV weer laat stijgen.

Als deze verkoop eind 2019 plaatsvindt en huren ongeveer vlak blijven, dan zal het directe resultaat in 2020 uitkomen op ongeveer 2,0 euro per aandeel. Als WHV management verstandig is, dan wordt de dividend payout ratio verlaagd van 90% naar 75% (t.b.v. extra buffer afwaarderingen + capex), wat neerkomt op een 2020 dividend ter hoogte van 1,50 euro. Dividend ontwikkeling na 2020 is afhankelijk van huur- en marktwaarde ontwikkeling. Gezien het beperkte groei perspectief van WHV winkelcentra lijkt een geleidelijke dividend daling na 2020 het meest voor de hand liggend.

Dit lijkt het scenario wat de markt nu inprijst. Of dit redelijk is, geen idee. Marktwaarde bepaling van WHV winkelcentra zal momenteel lastig zijn, er is bijna geen interesse vanuit investeerders voor dit type vastgoed. Als nu winkelcentra verkocht moeten worden, dan zal dit niet dichtbij boekwaarde mogelijk zijn.
je hebt de beste inhoudelijke bijdrage hier op dit forum. Nogmaals complimenten. Waarom volg je dit fonds zo terwijl je er overduidelijk niet in zit?
junkyard
0
quote:

futaridomo schreef op 26 april 2019 19:40:


[...]

Snap niet waarom huidige interim CEO het pand behouden en samenwerken met bouwbedrijf om woontoren te verhuren/verkopen?


Mij ook een raadsel hoe dit precies zit. Topshelf zou dit pand in huidige staat betrekken in plaats van nieuwbouw met een woontoren erboven, maar heeft hier toch vanaf gezien.

Op de WHV site staat nog steeds dat Topshelf wordt verwacht in het V&D pand:

www.wereldhave.com/portfolio/netherla...

Maar nu is de 5.900 m2 verkocht voor 7,25 miljoen (= slechts 1.228 per m2). Bij de jaarcijfers werd getoond dat de Vier Meren als geheel voor 123 miljoen in de boeken staat (30.700m2), een gemiddelde m2 prijs van 4.000 euro.
kassa!
0
Kopje in het FD

Aandeelhouders vragen zich hardop af of Wereldhave niet beter kan stoppen
DrkBlg
0
Dit is volledige quote :”
Nominal interest bearing debt was € 1,317m at March 31, 2019, which together with a cash balance of € 33m gives a net debt of € 1,284m. Undrawn borrowing capacity amounted to € 430m. The Loan-to-value ratio increased to 38.4% (December 31, 2018: 37.5%), mainly due to development capex. As at March 31, 2019 the average cost of debt and ICR were 1.98% and 6.3 x respectively and the EPRA NAV per share stood at € 43.83.

Ze kunnen nog 430 m bijlenen.
Heb net het volledige ding in het engels gelezen, en komt mij niet zo negatief over.
4.713 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 ... 232 233 234 235 236 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd 7 aug 2020 17:35
Koers 7,045
Verschil -0,030 (-0,42%)
Hoog 7,160
Laag 6,910
Volume 210.738
Volume gemiddeld 349.259
Volume gisteren 252.238