Altijd verkeerde moment schreef op 18 september 2020 12:28:
Vergeef me als ik de niet de juiste termen gebruik, of als ik niet goed genoeg gezocht heb in de pagina's hiervoor, maar weet er iemand wat ongeveer de intrinsieke waarde waarde op dit moment is van URW (iets als het eigen vermogen, of asset waarde minus schulden) gedeeld door het aantal uitstaande aandelen?
Een "houtje touwtje" hoogover analyse van hun H1 2020 rapport lijkt te suggereren URW ongeveer 60mld aan assets heeft en ongeveer 30mld aan schulden (als ik het tenminste goed begrijp, want ik vind het geen makkelijk rapport om te lezen zeg maar...). Zeg 30 mld aan eigen vermogen. Als ik dit deel door ca 140 mln aandelen, dan krijg je een waarde van iets meer dan 200 per aandeel.
Stel nu dat er nog een grote structurele afwaardering op het vastgoed moet worden gecorrigeerd. In de 60 mld aan assets is iets meer dan 40 mld vastgoed. Stel dat dit bijvoorbeeld nog moet worden gehalveerd (lijkt me best fors, maar het zou kunnen. Dan blijft gaat er dus nog 20 mld van het eigen vermogen af: dan houden we 10 mld over. Als we dit delen door ca 140 mln aandelen, dan houden we nog steeds iets meer dan 70 intrinsieke waarde per aandeel over. En dat is met een hele forse structurele afwaardering van de vastgoed portefeuille.
Vanwege de uitgifte van nieuwe aandelen om 3.5mld op te halen, las ik ergens dat er rekening gehouden moet worden met een verwateringseffect van 60% (afslag 40%, dat komt toevallig ongeveer overeen met ca 100 mln nieuwe aandelen á 35 per aandeel, wat me een heel erg mooie deal lijkt met enorm veel korting). Dus als de intrinsieke waarde na die actie stijgt van 10 mld tot ca 13.5mld en en als je dat deelt door 240mln aandelen, dan houd je nog altijd meer dan 55 per aandeel over.
Mocht bovenstaande "bierviltjes inschatting" een beetje kloppen, dan was in de koers van de afgelopen dagen (richting de 35) eigenlijk al rekening gehouden met een aandelenuitgifte prijs van ca 35, en moet die hele actie maar snel een keer uitgevoerd worden, waarna de onrust uit de markt is en de koers in feite naar dat niveau van >55 terug kan groeien (met potentieel op meer als die halvering van de vastgoed waarde blijkt mee te gaan vallen).
Ga ik ergens flink de mist in, kloppen de getallen die ik noem niet, of zien we nu een enorme overreactie van mensen die van hun stukken af willen, maar (op dit moment) geen kopers vinden?