Unibail-Rodamco « Terug naar discussie overzicht

Unibail-Rodamco-Westfield - 2020

17.525 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 ... 873 874 875 876 877 » | Laatste
matin
0
quote:

Branco P schreef op 1 april 2020 17:54:

[...]
Maar dan nog zie ik nog steeds niet waarom het URW zo wordt afgestraft.

3 maanden geen huur is voor URW € 700 mio voor belasting.
Dan betaald niemand huur ook de kantoren niet ( wat niet het geval is )

Als er een huur korting komt van 20 % in de komende jaren, dan nog ga je naar een Brutowinst in 2020 van rond de 1 miljard en in 2020 zo rond de 1,4 miljard in 2021

De financiering is voor de komende jaren redelijk gedekt, dus fundingskosten nauwelijks stijging.

De de waarde van het OG kan met gemak afgewaardeerd worden, blijf je nog met een discount zitten t.o.v de beurskoers.

Of zie ik dit te simpel en rooskleurig ??

Goede inzichten. Daarbij een opmerking of twee:

Een partij als HEMA is doelbewust met schulden overladen uit fiscale overwegingen. HEMA zelf maakt verlies of nauwelijks winst doordat de aandeelhouders/begunstigden middels "interne" leningen, waarop een zeer hoge rente betaald wordt door HEMA, het hele resultaat van HEMA afromen. Geen vennootschapsbelasting te betalen daardoor dus. Tevens kan er hard in de kosten gesneden worden (personeelskosten/afspraken met leveranciers) omdat het voor de buitenwereld lijkt of de toko bijna failliet is. Standaard Private Equity trucjes. In de basis is HEMA een winstgevende onderneming dus al zou het onverhoopt tot een faillissement komen, dan is linksom of rechtsom een doorstart altijd voor de hand liggend.

Ik maak me niet zo'n zorgen over het winkel- en uitgaansgedrag van consumenten post Corona. Heel veel mensen, mijzelf incluis, willen eigenlijk zo snel mogelijk weer shoppen, uitgaan, naar de bioscoop, terrasje gaan pakken. Ik denk ook niet dat er op grote schaal werkloosheid ontstaat... en dan nog zal de werkloosheid tijdelijk zijn. En bovendien moeten mensen met een uitkering ook zo nu en dan een nieuwe broek en een nieuw paar schoenen kopen. Kortom, ik zie de omzetten voor de Retail en de Horeca nagenoeg of volledig herstellen. Hoe korter de lockdown duurt, hoe sneller we weer op het oude niveau zitten.

Het enige waar ik me wat zorgen over maak is de manier waarop beleggers en banken in de toekomst de beleggingscategorie "winkelcentra" beoordelen. Kennelijk is het zo dat bij een crisis zoals Corona de winkels zo maar gesloten kunnen worden en een verhuurder dan zo maar een paar maanden huur zou kunnen mislopen (ook al staat er in het huurcontract iets anders). Dit nieuwe risico, het "virusrisico" zal er de eerstkomende jaren misschien voor zorgen dat institutionele partijen nog niet in winkelvastgoed durven stappen. En de risico-opslag gaat omhoog en daarmee de yields ook. Als ook banken bij het verstrekken van een nieuwe hypotheek ook nog eens een extra risico-renteopslag in rekening gaan brengen dan heb je aan twee kanten pijn.
crux
0
quote:

alexnr75 schreef op 1 april 2020 11:48:

Dat laat je je maar aanpraten. Het is overal afwachten, zelf in China. Die hebben veel niet verteld.

Het gaat om feiten, niet om emoties.
Het feit dat de stijging aan het afvlakken is is ook een feit.
brandweerman113
0
TERNAT (AFN) - De coronacrisis raakt ook winkelvastgoedbedrijf Retail Estates. Momenteel zijn veel winkels in de panden van de beursgenoteerde onderneming gesloten. In België hebben 176 huurders al schriftelijk te kennen gegeven dat ze de betaling van de op 1 april verschuldigde huur opschorten.

De verhuurder kan nog niet inschatten wat de precieze gevolgen zullen zijn. Voor de maand april bedraagt de huur van de 486 betrokken panden tezamen zo'n 4,5 miljoen euro. Van dit bedrag is een kleine 2,5 miljoen euro gewaarborgd door bankgaranties.

Van de 754 Belgische winkelpanden van het bedrijf zijn er nu 627 gesloten. In Nederland, waar geen sprake is van een lockdown, is er op een totaal van 214 winkels slechts 1 dicht.

Retail Estates is zich er van bewust dat er straks, als alle winkels weer open kunnen, met de huurders overlegd zal moeten worden over wanneer en in welke mate de achterstallige huur nog betaald zal worden. Ook vreest de onderneming voor vertrouwensverlies bij consumenten, waardoor het wellicht nog even zal duren voor de detailhandel weer echt herstel kan laten zien.
alexnr75
0
@crux,

Inderdaad, een voorbarig feit :)

Italië nu 209 overledenen per miljoen inwoners
Spanje nu 194
Nederland nu 68
België nu 73

Eigenlijk is het overal slecht!
Lamsrust
1
quote:

Branco P schreef op 1 april 2020 17:54:

[...]

Goede inzichten. Daarbij een opmerking of twee:

Een partij als HEMA is doelbewust met schulden overladen uit fiscale overwegingen.

Ik maak me niet zo'n zorgen over het winkel- en uitgaansgedrag van consumenten post Corona.

Het enige waar ik me wat zorgen over maak is de manier waarop beleggers en banken in de toekomst de beleggingscategorie "winkelcentra" beoordelen. Kennelijk is het zo dat bij een crisis zoals Corona de winkels zo maar gesloten kunnen worden en een verhuurder dan zo maar een paar maanden huur zou kunnen mislopen (ook al staat er in het huurcontract iets anders). Dit nieuwe risico, het "virusrisico" zal er de eerstkomende jaren misschien voor zorgen dat institutionele partijen nog niet in winkelvastgoed durven stappen. En de risico-opslag gaat omhoog en daarmee de yields ook. Als ook banken bij het verstrekken van een nieuwe hypotheek ook nog eens een extra risico-renteopslag in rekening gaan brengen dan heb je aan twee kanten pijn.
Bij HEMA zijn deze interne leningen in het kader van de acquisitie door de nieuwe aandeelhouder reeds omgezet in equity. De resterende schulden ad EUR 750 mio betreft secured schulden aan derden, niet aan de aandeelhouder. De zorgen omtrent HEMA zijn dus wel degelijk terecht, vandaar dat verhuurders ook instemmen met de huur waiver van 50%.

Inzake het "virusrisico", dat geldt niet alleen voor winkels doch ook voor alle toeleveringsketens doch ook voor meerdere andere sectoren die t.g.v. vraaguitval nu stilliggen zoals automobielindustrie, sierteelt, etc. Deze risico opslag verwacht ik dus niet zo snel. Wel ben ik het met je eens dat institutionele beleggers voorlopig even weg blijven van winkelvastgoed, maar die plek wordt opgevuld door private equity/hedgefunds die wat meer risico appetite hebben. De instituten stappen in wanneer de business weer genormaliseerd is en de koersen dus fors gestegen.

In een normale recessie gaat zo'n proces tamelijk langzaam maar in deze corona recessie kan dat heel snel gaan t.g.v. de enorme overheids- en montetaire steun i.c.m. uitdoven virus en vervolgens uitgebreid testen totdat het vaccin er medio 2021 is.

Ik ben geen viroloog noch epidemioloog doch ik verwacht dat deze intelligente lock down nog tot medio juni a.s. duurt, vervolgens een langzame opheffing hiervan i.c.m. uitgebreid testen. In NL wordt de testcapaciteit reeds gigantisch opgeschroefd zodat op een gegeven moment de personen rondom de risicogroepen systematisch getest kunnen worden. Deze periode zou URW en haar meest belangrijke huurders toch moeten kunnen overleven.
Piet Particulier
0
3 euro voor een put schrijven april 44????

Zie ik dat nou goed???

Dat is een mooie 7% in 2 weken, morgen maar eens shoppen bij URW!
Slien
0
Heerlijk deze uitvoerige reactie,lamsrust, hier hebben we tenminste wat aan.
groet
junkyard
0
Ik vermoed dat zo ongeveer alle grote (retail) huurders een huurkorting van circa 50% zullen ontvangen de komende maanden, met uitzondering van de huurders die kopje onder gaan of wat minder last ervaren van corona (supermarkten).

In de periode hierna zal de huur niet snel weer op het oude niveau komen. Markthuren zullen langere periode onder druk staan, door lagere footfall (t.o.v. pre-corona) en directe leegstand (faillissementen huurders). De diepe recessie die staat te wachten zal niet meehelpen om nieuwe huurders te lokken om te investeren in winkelformules tegen hoge huren.

Naast lagere markthuren zal het gewenste rendement (NIY) op winkelcentra stijgen. De corona crisis toont een nieuw pijnpunt bij investeren in winkelcentra, en de investeerders waren pre-corona al bijna afwezig (en gewenste rendementen stegen al iets). Marktbreed stijgen risico premies door toegenomen onzekerheden, en ook de basisrente stijgt (10Y swap / staatsobligatie).

De combinatie van lagere markthuren en stijgende risicopremies betekent een enorme tik voor de marktwaarden van het winkelvastgoed, wat nu direct tot uiting komt in de beurswaarde van het eigen vermogen. Stel dat de markthuur straks stabiliseert na een huurdaling van 25% en de gemiddelde NIY stijgt naar 6,0%, dan is het eigen vermogen al zo ongeveer verdampt door de huidige schuldgraad LTV van bijna 45% (incl. hybrid, excl. goodwill).

URW heeft wel het voordeel dat schulden zeer lang tegen lage kosten zijn vastgelegd, en deze schulden nu ruim beneden de 100% noteren (positief effect op marktwaarde eigen vermogen). Ik vraag mij alleen wel wat er zal gebeuren wanneer taxateurs meedogenloos zijn en de LTV tot ruim boven de 60% oploopt, de schuld convenanten ken ik niet in detail, het is niet te hopen dat de regie in handen komt van de vreemd vermogen verstrekkers en belangen van aandeelhouders opzij worden geschoven.
zalwel
0
quote:

matin schreef op 1 april 2020 22:38:

seekingalpha.com/article/4335497-look...
Eindelijk eens een rapport waar je wat aan hebt.
Het probleem met een koersdaling die hier plaatsvind is dat je bijna de handdoek in de ring gooit.
Net als kon olie 3 weken geleden op 10,50 stond. En nu dus vandaag alweer 16,90 aan tikt. Mijn geluk is dat ik redelijk laag ben ingestapt maar zelfs dan doet dit wel pijn.
Maar zoals ze op de beurs zeggen.
You need the pain to get the gain. Of zoiets.
Succes
Drs P.
0
junkyard
0
Blijft een persoonlijke inschatting (zonder al teveel argumentatie, vooral op basis van pre-corona tijden) waar huren en gewenste rendementen heengaan, en die vraag kan momenteel niemand beantwoorden. De onzekerheid die daar omheen zit doet de koers geen goed, wat overigens nu ook voor veel andere ondernemingen geldt.
zalwel
0
quote:

junkyard schreef op 1 april 2020 23:57:

Blijft een persoonlijke inschatting (zonder al teveel argumentatie, vooral op basis van pre-corona tijden) waar huren en gewenste rendementen heengaan, en die vraag kan momenteel niemand beantwoorden. De onzekerheid die daar omheen zit doet de koers geen goed, wat overigens nu ook voor veel andere ondernemingen geldt.
Maak jij eens een persoonlijke inschatting.
Uitgebreider dan dit is bijna niet mogelijk.
Jij kijkt niet verder dan is niets zal niets worden en gaat ook niets worden.
Iedereen gaat failliet, coronavirus duurt nog meerdere maanden en dan nog is het niet over etc etc.
Je zal wel goedkoop willen inslaan. Ook zonder jou negatieve verhalen zakt dit aandeel in paniek.
Lamsrust
0
quote:

junkyard schreef op 1 april 2020 22:28:

Ik vermoed dat zo ongeveer alle grote (retail) huurders een huurkorting van circa 50% zullen ontvangen de komende maanden, met uitzondering van de huurders die kopje onder gaan of wat minder last ervaren van corona (supermarkten).

In de periode hierna zal de huur niet snel weer op het oude niveau komen. Markthuren zullen langere periode onder druk staan, door lagere footfall (t.o.v. pre-corona) en directe leegstand (faillissementen huurders). De diepe recessie die staat te wachten zal niet meehelpen om nieuwe huurders te lokken om te investeren in winkelformules tegen hoge huren.

Naast lagere markthuren zal het gewenste rendement (NIY) op winkelcentra stijgen. De corona crisis toont een nieuw pijnpunt bij investeren in winkelcentra, en de investeerders waren pre-corona al bijna afwezig (en gewenste rendementen stegen al iets). Marktbreed stijgen risico premies door toegenomen onzekerheden, en ook de basisrente stijgt (10Y swap / staatsobligatie).

De combinatie van lagere markthuren en stijgende risicopremies betekent een enorme tik voor de marktwaarden van het winkelvastgoed, wat nu direct tot uiting komt in de beurswaarde van het eigen vermogen. Stel dat de markthuur straks stabiliseert na een huurdaling van 25% en de gemiddelde NIY stijgt naar 6,0%, dan is het eigen vermogen al zo ongeveer verdampt door de huidige schuldgraad LTV van bijna 45% (incl. hybrid, excl. goodwill).

URW heeft wel het voordeel dat schulden zeer lang tegen lage kosten zijn vastgelegd, en deze schulden nu ruim beneden de 100% noteren (positief effect op marktwaarde eigen vermogen). Ik vraag mij alleen wel wat er zal gebeuren wanneer taxateurs meedogenloos zijn en de LTV tot ruim boven de 60% oploopt, de schuld convenanten ken ik niet in detail, het is niet te hopen dat de regie in handen komt van de vreemd vermogen verstrekkers en belangen van aandeelhouders opzij worden geschoven.
1. Waarom zouden retailformules die er sterk voorstaan een definitieve huurkorting moeten krijgen? Huuruitstel lijkt me logisch, maar definitief doorstrepen lijkt me voor deze formules niet aan de orde.

2. Huurniveaus dalen t.g.v. daling omzet gerelateerde huur. Eens. Echter, de vaste contracthuren liggen vast tot einde huurovereenkomst. Bij sterke huurders worden die contracten niet opengebroken, bij nieuwe huurders zal eerder sprake zijn van een ingroei huur en niet meteen een definitief structureel lager huurniveau. Leegstand zal op korte termijn idd toenemen, maar kan op de lange termijn ook stabiliseren/afnemen doordat retailers nu juist de slechtlopende winkels op b en c locaties sluiten en die in URW centra openen of uitbreiden. Ik denk dat de diepte van de recessie tov 2008/09 enorm gedempt wordt doordat de overheden gedurende max 6 maanden een zeer groot deel van de bedrijfskosten overnemen icm huurkortingen en uitstel bankbetalingen.

3. Stijging niy eens, maar dat geldt voor alle asset classes. Daarnaast zal de basisrente niet heel fors gaan stijgen door de enorme aankopen door centrale banken.

4. Ik denk dat de tik in taxatiewaarden lager uitvalt doordat taxateurs wel de vereiste yield fors zullen verhogen, maar de verwachte cash flow en exit yield niet zo fors als jij voorspelt, aangezien ze hiervoor toch uitgaan van de lopende huurcontracten. Daarnaast zal indien het stof over 2 jaar is opgetrokken de yield ook weer dalen.

5. Ik herinner mij uit de fy 2019 cijfers dat de URW bonds geen prepayment clauses kennen, i.e. er liggen ook geen hypotheken onder. Aangezien urw’s kredietlijnen ruimte geven om tot 2022 te doorstaan zonder een beroep te hoeven doen op de kapitaalmarkt, zou URW tegen die tijd tegen weer enigszins normale condities geld moeten kunnen ophalen.

De 2008/2009 crisis die toch zeer diep was heeft URW doorstaan zonder ook maar 1 jaar LfL huurdaling, dus nu uitgaan van 25% structurele huurdaling lijkt mij dan wel weer erg negatief. Feit is dat tijdens een crisis 85% van de mensen wel gewoon hun baan behoudt en geld uitgeeft, zeker in het beter betaalde deel van de arbeidsmarkt, en dus de klandizie niet recht evenredig instort met de headlines in de media. Zeker niet nu iedereen na de (intelligente) lock down helemaal klaar is met binnenzitten. We moeten ook niet vergeten dat URW - zeker in Europa en UK - de allerbeste centra heeft op de toplocaties. Als daar de huren al 25% moeten dalen, dan kan WHV morgen beter maar meteen haar faillissement aanvragen, want dan dalen haar huren met 50% en meer.

Uiteraard weet ik ook niet wat er gaat gebeuren, maar een structurele complete instorting van de consumentenbestedingen - waar we het hier bottom line over hebben - zie ik op dit moment nog niet. Daarvoor moeten de lock downs nog vele maanden duren, waardoor de overheidssteun onvoldoende is om een tsunami aan faillissementen te voorkomen. Maar tzt zal dan de halve economie failliet zijn, laten we voor een ieder hopen dat dit niet het geval zal zijn.
Sander1234
0
quote:

Drs P. schreef op 1 april 2020 23:52:

[...]
Duidelijk verhaal, huidige waardering is veel te ver doorgeschoten
Grappig dat jij dit verhaal zo interpreteert. Ik niet.
Galapapositief
0
quote:

Sander1234 schreef op 2 april 2020 07:40:

[...]

Grappig dat jij dit verhaal zo interpreteert. Ik niet.
Hoe interpreteer jij het dan?
jan6307
0
Een leuk herstel ondertussen, ik heb een leuke koop gedaan gisteren en wacht mooi af.

succes

49.52/+0.81%

Met de positieve beurs in USA verwacht ik hier een herstel naar ruim €52.00
NLvalue
0
+/- 4% is een beetje normale variatie aan t worden. Straks het initial jobless claims cijfer uit de VS. Als dat 5 miljoen wordt zoals sommigen verwachten (pre corona record: 700k uit 1982) dan gaan we weer naar 15% uitslagen..

En sommige aandelen kunnen nog ruim 50% omlaag. Luchtvaart voorop. URW denk ik niet - maar een tikje zal kunnen.

bezinteergebelegt
1
Op het moment dat landen weer heel voorzichtig uit hun lock down gaan, gaat dit aandeel weer vliegen.

Want op deze koers lijkt me nu alle ellende wel ingeprijsd. De wereld gaat niet failliet, het zit ff op slot.

17.525 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 ... 873 874 875 876 877 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd 8 aug 2022 17:35
Koers 57,430
Verschil 0,000 (0,00%)
Hoog 58,260
Laag 57,020
Volume 309.427
Volume gemiddeld 701.575
Volume gisteren 309.427

EU stocks, real time, by Cboe Europe Ltd.; Other, Euronext & US stocks by NYSE & Cboe BZX Exchange, 15 min. delayed
#/^ Index indications calculated real time, zie disclaimer, streaming powered by: Infront