Branco P schreef op 24 mei 2021 00:12:
Iets anders, na een eerder verzoek van TTW heb ik vandaag eens een rondje Franse websites van de Wereldhave objecten gedaan. In sommige gevallen (of in alle gevallen) worden de plattegronden niet netjes bijgehouden dus dat maakt het eigenlijk lastig om een analyse van de ontwikkeling ten opzichte van de vorige keer te geven. Zo is de plattegrond van Rouen Saint Sever kennelijk van maart 2019. Toch heb ik er nog wel iets van kunnen maken door het aantal genoemde huurders op de websites te vergelijken met het aantal shops zoals vermeld op de Website van Wereldhave.
Vooropgesteld, ik kan goed begrijpen dat Unibail deze winkelcentra destijds heeft verkocht. Het zijn overwegend relatief kleine winkelcentra (50-80 winkels) en/of oude winkelcentra. Twee daarvan bestaan uit 3 verdiepingen en dat is te veel. Dat werkt misschien in hartje New York, Parijs of Tokyo, maar verder helemaal nergens. De rest bestaat uit 2 verdiepingen met uitzondering van Dock Vauban (1 verdieping), Bij 2 verdiepingen is er vaak ook 1 verdieping net ietsje minder. In alle gevallen moet er geparkeerd worden in parkeerkelders of in parkeergarages en dat is zeker voor de hypermarktfunctie minder optimaal, maar sowieso parkeren mensen het liefst buiten voor de deur... en gratis. Dat kan een reden geweest zijn voor E.Leclerc om de winkel in Docks Vauban op te geven (in combinatie met een starre opstelling van WHA in de onderhandeling, als ik de berichtgeving daarover mag geloven).
In het persbericht in 2014 wordt gesproken over 9% leegstand in die Franse objecten (dat was dan inclusief het reeds verkochte blokje in Bordeaux) dus op zich ging het eerst de goede kant op (leegstand in 2016 nog zo'n 6% en eind 2018 ook weer die 6%) en is Wereldhave nu in Frankrijk weer een beetje teruggevallen naar 7,7% eind Q1 2021. Die leegstand is niet gelijkmatig verdeeld over alle objecten. Sommige centra doen het duidelijk beter dan andere.
vastgoedjournaal.nl/news/15926/megade...Gekocht voor 850 miljoen stond het in 2018 nog voor € 880 miljoen in de boeken. Daarna in een twee jaar durende Storm naar € 690 miljoen in 2020. Daar moet je dan wel nog € 11 miljoen bij optellen voor het verkochte blokje in Bordeaux, dus € 701 miljoen. De netto yield was in 2020 ongeveer 4,9%. In 2018 was die 4,7%. Huren werden bij heronderhandelingen reeds naar beneden gecorrigeerd, maar bij de winkelcentra met veel leegstand moet daar nog wat meer vanaf waarschijnlijk. Dus bij die netto yield moet nog wel een half procentpuntje bij opgeteld worden om in realistische wateren te komen (zeg: 5,3% a 5,4% overeenkomstig de ECP centra in Frankrijk excl. Passage du Havre). Gemiddelde resterende looptijd van de huurcontracten tot eerste break is 2,2 jaar (was in 2018 nog 2 jaar) en tot eerste expiratie 5,3 jaar (was 4,8 jaar) dus daar zit enige verbetering. Meer die eerste breakoptie van gemiddeld 2,2 jaar, dat vind ik wel opmerkelijk. Dat zou impliceren dat er een aanzienlijk aantal huurders een break optie heeft in de kopende twee jaar. Dat is nog wel even een spannend gegeven en niet handig nu qua timing.
Docks Vauban: hier is vorig jaar helaas de E.Leclerc Hypermarkt vertrokken, dat is ook verwerkt in de plattegrond, en als ik het me goed herinner gaat deze unit heringevuld worden door een soort Vershal-concept. Dat is nog niet gebeurd, maar met een Gaumont Theater, Primark, ZARA, Bershka, H&M, Ney Yorker, Mango en JD moet het wel goed zitten. Primark is een trekker van formaat. 50 winkels ook slechts in totaal en maar een stuk of drie a vier leeg. Ook alle winkels op begane grond aan 1 passage dus dat is mooi. Parkeren in een parkeergarage en een paar plaatsen buiten. Jammer van E.Leclerc, maar verder wel goed lijkt mij.
Rivetoile: Lijkt qua opzet veel op Docks Vauban. Redelijk vergelijkbare huurders maar geen Primark. Wel een slag groter (85 units) en winkels verdeeld over twee verdiepingen waarbij een E.Leclerc op de kelderverdieping en parkeren daar nog weer onder op -2. Dat is minder optimaal voor een supermarkt dus hopelijk gaat E.Leclerc hier wel blijven zitten en doet WHA er ook alles aan om ze binnen te houden. Primark zit al in het centrum van Strassbourg en twee lijkt me iets de veel van het goede dus het is zaak om hier je Hypermarkt aan boord te houden. Op de begane grond wordt de winkelpassage steeds onderbroken met "sluizen" van bouwblok naar bouwblok. Dat is een beetje merkwaardig. Volgens mij wel een aantal winkels leeg, maar niet veel meer dan 5 stuks. Ook wel OK zo lijkt het.
Meriadeck: dit is een oud beestje met zo'n 75 winkels verdeeld over 3 lagen. Een Auchan-Hypermarkt (ook niet de meest moderne keten) die verdeeld is over drie lagen, dus dat neigt naar een Warenhuis-achtige opzet, maar dan met relatief veel food. Ruim 10 winkels leeg waarvan ook 2 relatief grote units. Is niet meer van deze tijd dus dit is een uitdaging. Parkeren onder én boven het winkelcentrum. Het hele gebied is onooglijk, maar wel hartje bordeaux zakendistrict zo te zien dus hoge grondwaarde hier. Dit is een object wat je apart moet verkopen mijns inziens want het wijkt nogal af van de rest.
Côte Seine: winkelcentrum bedoeld als wijkwinkelcentrum (ca 65 winkels) voor een wijk in Parijs. Weer twee lagen ook hier met gek genoeg parkeren in de kelder (-1) en de Hypermarkt Casino Geant op +1 met de net wat minder spannende ketens als C&A en Action maar ik denk wel passend bij de wijk. Paar units leeg, maar veel is het niet volgens mij. OK tot goed, zolang in ieder geval die Casino Geant binnenboord blijft. Liever niet die twee verdiepingen, maar het is wat het is.
Saint Sever: ook een behoorlijk oud beestje met wel wat leegstand, maar daar is een food court in wording en een Primark op komst (opening in 2023) en dan zou het (met 2 verdieping) nog wel goed kunnen werken. Nu net nog even moeilijk verkoopbaar lijkt mij, eerst die Primark openen zou je zeggen. En tot die tijd die E.Leclerc binnenboord houden. Kennelijk ook een vernieuwde bioscoop van Kinepolis zie ik zojuist dus dat gaat daar de goede kant op. Vapiano, Go Sport, H&M. Nog een ZARA erbij zou mooi zijn, misschien over de streep te trekken door de komst van Primark.
Docks 76: modern nieuw winkelcentrum, qua ligging net iets minder optimaal dan Saint Sever. Parkeren ook hier weer in een parkeergarage. Positief is dat er vorig jaar een Carrefour City supermarkt is aangetrokken maar jammer is dan weer wel dat deze buiten het eigenlijke winkelcentrum ligt. Het winkelcentrum heeft drie verdiepingen en dat is er 1 te veel. Op de tweede verdieping een Pathe bioscoop en 1 grote sportzaak en op de begane grond een leuke winkelpassage maar de verdieping er tussenin staat toch wel voor 1/3 leeg zo te zien (dat was een jaar geleden ook al zo) en dat zal toch wel een lastige verdieping blijven.
Ja qua verkoop, je zou eind dit jaar, als Corona niet zo'n issue meer is, op zoek kunnen gaan naar een koper voor Docks Vauban en Rivetoile samen... En naar een andere koper voor Côte Seine (Parijs). Aan de overige 3 centra is eerst nog werk aan de winkel waarbij Meriadeck en Docks 76 de uitdagingen zijn en Saint Sever nog wel eens wat moois kan opleveren.