Home
- Belegger.nl: steun en toeverlaat voor beleggers. Bekijk de beurskoersen, de laatste stand van de AEX en lees het nieuws, de columns en de adviezen.
Koersen
- Aandelen
- Indices
- Valutas
- Rentes
- Commodities
- Certificaten
- Opties
- Futures
- Beleggingsfondsen
- Trackers
- Obligaties
- Hefboomproducten
Nieuws
Forum
Analyse & advies
Thema's
- Beurstips en handelskansen
- Fondsen & ETF's

Beurscodes, betekenis en hulp bij zoeken

Europa

AEX: Euronext Amsterdam
BRU: Euronext Brussels
PSE: Euronext Paris
LIS: Euronext Lissabon
CHX: CBOE Europe, grote(re) EU aandelen
NAV: Investment Funds (NAV)

Noord-Amerika

NYS: New York Stock Exchange
OTC: CBOE BZX Exchange (US)
TSE: Toronto Stock Exchange

Kunt u een instrument niet vinden?

Zoek dan via de zogenaamde ISIN code. Elk instrument, aandeel etc. heeft een unieke code.

Kies vervolgens - wanneer er meerdere resultaten zijn - de notering op de beurs van uw keuze.

Waar vind ik die ISIN code?

Google de naam van het instrument, aandeel etc. met de toevoeging 'ISIN'.

Als zoeken op ISIN code geen resultaten oplevert hebben wij het instrument of aandeel niet in onze koersendatabase.

Market Monitor

Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

Eurocommercial Properties 2021 jaardraadje

4.276 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 ... 210 211 212 213 214 » | Laatste

Omlaag ↓

Branco P 20 augustus 2021 15:05

ja daar ben ik ook benieuwd naar

waarbij ik zelf al vele malen het scenario heb geschetst dat ca. 20% van de grootste huurders een ca. 20% structurele huurkortingen zullen weten te bedingen bij de eerstvolgende onderhandelingen. De details bij Mercialys van die renewals en relettings kennen we helaas niet, maar als daar afgelopen half jaar toevallig één of twee grote fashionketens tussen zaten (die in die 20% categorie vallen), dan heb je je negatieve resultaat op renewals en relettings te pakken. En dit speelt zeker in Frankrijk heb ik het idee en Mercialys heeft alleen bezit in Frankrijk.

Er moet toch een reden zijn dat de retail-vastgoedaandelen met een discount van 40% a 50% noteren, nietwaar?

Bij de laatste update (Q1) gaf ECP overigens het resultaat op reletting en renewals van de afgelopen 12 maanden als ik het mij goed herinner (en niet over de afgelopen 3 maanden) en ik heb het niet in detail nageplozen, maar volgens mij waren de relettings en renewals in Q1 in België en Frankrijk bij ECP ook negatief. Maar zo gek is dat niet, gegeven de omstandigheden waarin je moet heronderhandelen. Daarbij heeft de Belgische retail geen steun van de overheid ontvangen en de situatie in Frankrijk kennen we allemaal. Macron is daar echt veel te ver doorgeschoten met zijn maatregelen. URW heeft deze problematiek opgelost door kortlopende verlengingen overeen te komen (van 12 tot 36 maanden) maar dat zou ik zelf nooit doen, want dan blijf je bezig. Dan maar beter eenmalig die pijn pakken en weer voor 5 jaar klaar zijn.

Anyway, het is te voorbarig om nu bij Mercialys meteen verregaande conclusies te trekken op basis van die eenmalige renewals en relettings prestatie, maar we hadden al wel gezien dat Casino het in Frankrijk niet goed gedaan heeft afgelopen halfjaar terwijl andere ketens (zoals Carrefour) het veel beter deden in Frankrijk. Wat je je wel moet beseffen is dat Casino wel beschikt over goede interessante supermarktlocaties, ook in de objecten van Mercialys. Blijft Casino minder goed presteren dan zal het uiteindelijk overgenomen worden door een andere keten, wie weet E.Leclerc of Couche-Tard (uit Canada) en dan nemen de bezoekersaantallen in de winkelcentra van Mercialys mogelijk flink toe.

Branco P 20 augustus 2021 15:11

* Qua waardeontwikkeling verwacht ik bij ECP een neutraal resultaat (Zweden en Italië een plusje maar België en Franrijk een minnetje)
* LTV daardoor fractioneel lager, 41,9% wellicht (eind Q1 was dit 42,1%)
* De leegstand zal fractioneel lager zijn dan eind Q1 2021 dus ik denk dan aan 1,4% (eind Q1 1,5%)
* Verder in Italië een klein positief resultaat op reletting en renewals. In Zweden neutraal. In België en Frankrijk licht negatief.

!@#$!@! 20 augustus 2021 15:32

Toch handig dat aparte fundamentele draadje. Want ik kon mij juist herinneren dat ik zo verbaasd was over de blijvende huurverhogingen bij ECP. Die waren in alle landen gewoon hoog, zelfs Frankrijk liet een stijging zien.

Ik zit het jaarverslag te lezen van ECP en daarin komen de al bekende gegevens naar voren:

Renewals and relettings, 12 months to
31 December 2020
Number of
relettings and
renewals
Average rental
uplift on relettings
and renewals
Percentage of
leases relet and
renewed (MGR)
Overall 277 10.5% 15%
Belgium 11 2.1% 8%
France 32 6.0% 6%
Italy 131 16.6% 18%
Sweden 103 4.2% 23%

In kwartaal 1 was belgië inderdaad -0.1% negatief. Wat dus gewoon gelijke huren betekent. Maar Frankrijk nog steeds 5% erbij, terwijl de huren daar al relatief hoog zijn.
Door Italie was de gemiddelde stijging nog steeds een enorme 9%.

Tja, dat is nogal een verschil zeg met een daling van 6%.
Ik snap daarom ook niet waarom die daling bij Merc niet besproken/toegelicht wordt.

Branco P 20 augustus 2021 16:03

quote:
!@#$!@! schreef op 20 augustus 2021 15:32:
Renewals and relettings, 12 months to
31 December 2020

Overall 277 10.5% 15%
Belgium 11 2.1% 8%
France 32 6.0% 6%
Italy 131 16.6% 18%
Sweden 103 4.2% 23%

Ja dit is zeker handig en relevant is dus dat het over de afgelopen 12 maanden gaat:

Q4 2020 --> Q1 2021

Be: 2,1% --> -0,1%
Fr: 6% --> 5,1%
I: 16,6% --> 17,4%
S: 4,2% --> 3,7%

Dit doet dus vermoeden dat de resultaten op reletting en renewals in België in Q1 circa -6% zouden kunnen zijn geweest want met drie voorgaande kwartalen gemiddeld 2,1% moet Q1 dus uitgekomen zijn op -6% teneinde op ongeveer -0,1% uit te komen. Ook bij Frankrijk zou dit een heel klein minnetje voor Q1 2021 kunnen betekenen, maar realistischer is denk ik "net iets boven 0%). Het kan echter OOK nog betekenen dat men in het kwartaal dat nu niet meer meedoet in die 12 maanden (Q1 2020 dus) in België uitzonderlijk goede resultaten boekte op dit punt. De waarheid zit denk ik tussen onderstaande twee scenario's in dus renewals en relettings in Belgie in Q1 2021 zaten ergens tussen -0,4% en -6,4%

Q4 2020 afgelopen 4 kwartalen: 8,4%/0%/0%/0% = gemiddeld 2,1%
Q1 2021 afgelopen 4 kwartalen: 0%/0%/0%/-0,4% = gemiddeld -0,1%

Q4 2020 afgelopen 4 kwartalen: 2,1%/2,1%/2,1%/2,1% = gemiddeld 2,1%
Q1 2021 afgelopen 4 kwartalen: 2,1%/2,1%/2,1%/-6,4% = gemiddeld -0,1%

Om hier definitief uitsluitsel in te krijgen (het exacte percentage dat misschien ca. -3% is) moet je deze percentages uit alle kwartaalberichten van de afgelopen twee jaar naast elkaar zetten. Dan kun je het er denk ik wel uit halen. Is wel veel werk, maar misschien heb ik er van 't weekend zin in. Ik meen dat men in het verleden ook de resultaten in het kwartaal zelf noemde, dan wordt het wel een stuk makkelijker. De analisten zullen dit neem ik aan sowieso doen. Geen idee waarom ik het nog niet gedaan heb. Er was denk ik nooit noodzaak toe, maar nu eigenlijk wel.

hjs64 20 augustus 2021 16:31

quote:
Branco P schreef op 20 augustus 2021 15:11:
* Qua waardeontwikkeling verwacht ik bij ECP een neutraal resultaat (Zweden en Italië een plusje maar België en Franrijk een minnetje)
* LTV daardoor fractioneel lager, 41,9% wellicht (eind Q1 was dit 42,1%)
* De leegstand zal fractioneel lager zijn dan eind Q1 2021 dus ik denk dan aan 1,4% (eind Q1 1,5%)
* Verder in Italië een klein positief resultaat op reletting en renewals. In Zweden neutraal. In België en Frankrijk licht negatief.

Dat zouden in mijn ogen heel nette cijfers zijn, doe ik het voor :). Zeker een niet stijgende leegstand. Maar daar heb jij meer kijk op dan ik met je rondjes centra. Houd je dat overigens bij in een spreadsheet oid?

Branco P 20 augustus 2021 16:34

quote:
hjs64 schreef op 20 augustus 2021 16:31:
[...]
Dat zouden in mijn ogen heel nette cijfers zijn, doe ik het voor :). Zeker een niet stijgende leegstand. Maar daar heb jij meer kijk op dan ik met je rondjes centra. Houd je dat overigens bij in een spreadsheet oid?

Ja, gewoon in een excelletje

hjs64 20 augustus 2021 16:44

Niets mis mee, vooral als je gewend bent ermee te werken. Vergeet overigens niet komend weekend van het weer te genieten ;).

calvaille 21 augustus 2021 10:46

Een ander aspect dat heel erg meespeelt in een stad als Brussel is de rol van vervoer en van de auto. In Brussel is sinds een jaar of 10 een draai aan de orde m.b.t. de plek van de auto in de openbare ruimte t.o.v. voetganger/fietser. Een beetje zoals in bepaalde steden in Nederland (bijv. Amsterdam), met dat verschil dat Brussel een orde van grootte groter is, èn dat Belgen behoorlijk autoverslaafd zijn. Veel gewone supermarkten midden in de stad hebben een parkeergarage of een parkeerdek, wat je in Nederland eigenlijk niet ziet midden in de stad. Dat komt omdat Belgen graag boodschappen doen met de auto, zelfs als dat 1km verderop is. Maar daar komt verandering in, zeker in een stad als Brussel, en er is ook allerlei beleid dat ervoor zorgt dat de auto minder aantrekkelijk wordt in zo'n stad.

Dus de vraag is: naast de suburbans die nog steeds met de auto blijven komen, hoe zullen mensen naar zo'n winkelcentrum toe kunnen gaan in de toekomst - ik doel dan op de mensen uit de stad zelf. Daarvoor is OV behoorlijk belangrijk. Sommige van die winkelcentra (bijv. Westland) zitten op een voor OV bizar slechte plek - alleen per bus bereikbaar. Andere (bijv. Basilix) zitten niet aan de metro, maar wel aan tram/trein en er wordt over gesproken dat de parkeerplaats in de toekomst mogelijk kan dienen als overstapparking (soort P+R). Dat is op zich gunstig. Woluwe zit wat dat betreft vrij goed want aan Tram+Metro, en vanuit diverse richtingen goed bereikbaar. Ik vermoed dat de vervoerscomponent ervoor zorgt dat sommige van deze shopping centra in een neerwaartse spiraal terecht zullen komen.

quote:
Branco P schreef op 20 augustus 2021 11:58:
[...]

Ik dacht idd al dat je die bedoelde. Dat winkelcentrum lijkt geen hoogvlieger te zijn, maar heeft ook wel duidelijk concurrentie van Baselix én Shopping Cora (verder in het Zuid-Westen)

Verder, om de detailhandelsstructuur en (potentiële) concurrentielocaties in Brussel goed te begrijpen, moet je eens kijken naar de Carrefour Hypermarché locaties (onder andere Anderlecht, Oudergem, Kraainem). Die Hypermarkten moeten ooit een keer nog gaan afschalen (qua oppervlak) en ze hebben vaak een mooie grote (gratis) parkeerplaats. Breng je alle locaties in kaart, dan kom je wel tot de conclusie dat Woluwe zeer gunstig gelegen is, zelfs als NEO (Mall of Europe) nog ooit van de grond komt.

Ik mis alleen hoogwaardig food en zoiets als Rob (zie link onder) zou fantastisch zijn, alleen zitten zij nu juist al 500 meter verderop. Toch zou ik met die lui gaan praten als ik ECP was. Of met een vergelijkbaar concept.

www.rob-brussels.be/fr/

Branco P 22 augustus 2021 12:14

quote:
calvaille schreef op 21 augustus 2021 10:46:
Een ander aspect dat heel erg meespeelt in een stad als Brussel is de rol van vervoer en van de auto. In Brussel is sinds een jaar of 10 een draai aan de orde m.b.t. de plek van de auto in de openbare ruimte t.o.v. voetganger/fietser. Een beetje zoals in bepaalde steden in Nederland (bijv. Amsterdam), met dat verschil dat Brussel een orde van grootte groter is, èn dat Belgen behoorlijk autoverslaafd zijn. Veel gewone supermarkten midden in de stad hebben een parkeergarage of een parkeerdek, wat je in Nederland eigenlijk niet ziet midden in de stad. Dat komt omdat Belgen graag boodschappen doen met de auto, zelfs als dat 1km verderop is. Maar daar komt verandering in, zeker in een stad als Brussel, en er is ook allerlei beleid dat ervoor zorgt dat de auto minder aantrekkelijk wordt in zo'n stad.

Dus de vraag is: naast de suburbans die nog steeds met de auto blijven komen, hoe zullen mensen naar zo'n winkelcentrum toe kunnen gaan in de toekomst - ik doel dan op de mensen uit de stad zelf. Daarvoor is OV behoorlijk belangrijk. Sommige van die winkelcentra (bijv. Westland) zitten op een voor OV bizar slechte plek - alleen per bus bereikbaar. Andere (bijv. Basilix) zitten niet aan de metro, maar wel aan tram/trein en er wordt over gesproken dat de parkeerplaats in de toekomst mogelijk kan dienen als overstapparking (soort P+R). Dat is op zich gunstig. Woluwe zit wat dat betreft vrij goed want aan Tram+Metro, en vanuit diverse richtingen goed bereikbaar. Ik vermoed dat de vervoerscomponent ervoor zorgt dat sommige van deze shopping centra in een neerwaartse spiraal terecht zullen komen.

[...]

Woluwe heeft het beste van twee werelden, het ligt niet midden in de binnenstad (of te dicht bij de binnenstad) en is goed bereikbaar met de auto via R22 en N226 (ook vanaf de snelwegen), en zal dat in mijn ogen ook in de toekomst gaan blijven. Veruit de grootste groep bezoekers komt wel gewoon uit Brussel met zwaartepunt Brussel-Oost en daar liggen veel welvarende wijken (St-Lambrechts, Stokkel, Vogelzang). Kijk maar eens op Google-Earth en je ziet in Oost veel grote villawijken. Die mensen blijven allemaal zeker gewoon met de BMW of de Tesla naar Woluwe komen. Abonnement op het OV zullen veel van dat soort lui niet eens hebben. De keren dat ik er was werden de parkeervoorzieningen zeer goed gebruikt en de parkeercapaciteit wordt ook nog eens uitgebreid in de toekomst. Tegelijkertijd heeft Woluwe een Metrohalte (Lijn 1) en Twee Tramhaltes van Lijn 8 en bij de gezamenlijke halte van die twee (Metro en Tram) bevindt zich een busverzamel-station waar ten minste 8 verschillende buslijnen stoppen (waarvan de helft regionale bussen). Knooppunt Roodebeek, Noordwestelijk van het winkelcentrum. En richting die openbaar-vervoers-hub wordt dus die kleine nieuwe passage gerealiseerd. Vooral de Metrolijn zorgt ervoor dat Woluwe vanuit het hele centrumgebied van Brussel ook snel bereikbaar is en daar wonen weer relatief veel mensen zonder auto (mede vanwege het beleid waar jij het over hebt). Belangrijke succesfactoren zijn ligging, bereikbaarheid, (winkel/horeca)aanbod, parkeergemak en concurrentiepositie. Op dat laatste punt zou een NEO (Mall of Europe) toch wel pijn gaan doen, maar verder scoort Woluwe op al deze punten erg goed. Dan heb je verder nog de bedreiging van online-winkelen en op dit punt moet Woluwe nog wat werk verrichten teneinde de belevingswaarde en verblijfstijd nog wat verder op te schroeven. Vandaar ook dat ik hoop dat in de uitbreiding veel ruimte zal zijn voor food, delicatessen, restaurantjes, koffietentjes, dat soort werk. Extra fashion is denk ik niet nodig hoewel die misschien nog net de hoogste huren betalen. Daarvoor zijn al genoeg units in het bestaande winkelcentrum waarvan er met regelmaat wel eens 1 beschikbaar komt.

Branco P 22 augustus 2021 12:21

quote:
Branco P schreef op 20 augustus 2021 16:03:
[...]
De waarheid zit denk ik tussen onderstaande twee scenario's in dus renewals en relettings in Belgie in Q1 2021 zaten ergens tussen -0,4% en -6,4%

Om hier definitief uitsluitsel in te krijgen (het exacte percentage dat misschien ca. -3% is) moet je deze percentages uit alle kwartaalberichten van de afgelopen twee jaar naast elkaar zetten. Dan kun je het er denk ik wel uit halen. Is wel veel werk, maar misschien heb ik er van 't weekend zin in.

Ja ik had er vanochtend zin in.

Branco P 22 augustus 2021 13:14

Shit ik heb net een half uur lopen typen aan de bewerking van voorgaand bericht, maar kennelijk duurde dat te lang en nu is het hele bericht weg! :)

Wat is dit toch eigenlijk een extreem knullig forum en wat ben ik dom dat ik dat even vergeten was.

Enfin, de ultrakorte samenvatting:

ECP zit sinds medio 2018 structureel op een rental uplift van rond de +9%. Ook in coronatijden.

Bij Woluwe was er in Q1 2021 een kleine inhaalslag qua aantal reletting en renewals. Als je de resultaten van de voorgaande kwartalen in ogenschouw neemt dan heeft men in Q1 2021 ongeveer 10 reletting en renewals in Woluwe gedaan tegen een negatieve uplift van gemiddeld ergens tussen -1% en -3%. Dat zou dan 1 grote unit kunnen zijn met een vrij negatieve score en 9 kleine units met een klein plusje of veel kleine units met allemaal een klein minnetje. Er waren in Q1 2021 iig een stuk of 4 relettings van kleine units en een paar interne verplaatsingen van kleine units. Maar ook Rituals werd verplaatst in Q1 dus het kan ook een combinatie van beiden zijn.

Als nog iemand een tip heeft hoe je makkelijk een bijlage toevoegt (de optie "bijlage toevoegen" werkt kennelijk niet) dan hoor ik het graag.

!@#$!@! 22 augustus 2021 13:30

Als de optie "bijlage toevoegen" niet werkt is of je bestand te groot, of niet de juiste format. Kwestie van opslaan in de juiste format door gewoon de extensie te veranderen in bv.jpg of .pdf.
Of via de Windows optie: converteren naar pdf.
(Max 1024kb)

Branco P 22 augustus 2021 13:39

Poging 2 dan als JPG

Bijlage:

Branco P 22 augustus 2021 13:44

Gelukt! En dan zie je bij Woluwe in Q1 2020 een eenmalige -6%. Dat ook ter relativering van die eenmalige ongunstige score bij MERC op dit punt (hoewel het bij MERC niet door 1 deal verklaard kan worden en bij Woluwe wel)

Voor die -6% gaf ECP de verklaring: re-branchering en deals in voorbereiding op de uitbreiding. In mijn ogen betekent dat, dat met grote huurder Zara een flinke discount werd afgesproken in de periode tot aan de uitbreiding, waarvoor ZARA haar medewerking moest verlenen want de nieuwe passage zal door de bestaande ZARA heen gaan. Mooie deal voor ZARA en tevens een mooie nieuwe unit straks (deels) in de uitbreiding gok ik.

Branco P 22 augustus 2021 13:53

wat je in het overzicht ook ziet is dat ECP normaal gesproken ca. 50 reletting/renewals per jaar doet in Frankrijk maar de laatste kwartalen (sinds begin Corona) ligt dat op circa 30. Dat betekent dat ongeveer 40 deals nu naar voor zijn geschoven door ECP (of door de huurders). Men zit daar in Frankrijk nog steeds te wachten op concrete informatie van de overheid inzake overheidssteun. URW heeft dat probleem opgelost door kortlopende verleningen af te spreken (van 12 tot 36 maanden). Misschien hebben ze bij MERC wel gewoon besloten om deals te maken zonder uitsluitsel over de overheidssteun en heeft dat het relatief slechte resultaat op relettings en renewals beïnvloed. Ik zou ook geneigd zijn om eenmalig door de zure appel heen te bijten om me daarna weer te focussen op belangrijkere zaken: verhuur van leegstand en waarde toevoegen middels herontwikkeling/uitbreiding.

!@#$!@! 22 augustus 2021 16:49

quote:
Branco P schreef op 22 augustus 2021 13:14:
Enfin, de ultrakorte samenvatting:

ECP zit sinds medio 2018 structureel op een rental uplift van rond de +9%. Ook in coronatijden.

Toch bijzondere prestatie. Zullen ze natuurlijk niet vol blijven houden, maar op de huidige koers is dat ook niet nodig.

Up&Down 22 augustus 2021 18:40

quote:
Branco P schreef op 22 augustus 2021 13:39:
Poging 2 dan als JPG

Dank, duidelijk overzicht. Weet jij of er bij de verschillende oude verhuurders van Woluwe een verschil zat in huurprijzen? Ik kan mij voorstellen dat ECP de huren allemaal meer in 1 lijn wil brengen en dat er dus verschillen gaan ontstaan welke contracten (van welke oude verhuurder) verlengd moeten worden. Ik kan mij voorstellen dat, indien er verschillen waren, zeker de huurders die duurder uit waren zelf ook gaan sturen op lagere huren. Ik denk dat zij in deze markt een grotere kans van slagen hebben dan ECP die juist de lagere huren omhoog zal willen onderhandelen.

Branco P 22 augustus 2021 18:47

quote:
!@#$!@! schreef op 22 augustus 2021 16:49:
[...]

Toch bijzondere prestatie. Zullen ze natuurlijk niet vol blijven houden, maar op de huidige koers is dat ook niet nodig.

Ja dat is de vraag, in een normale situatie komen bijna de helft van de relettings en renewals uit Italië en daar zit men doorgaans toch op minimaal 12% uplift. En 20% van de verlengingen in Zweden tegen gemiddeld 5%. Als Frankrijk en België dan quitte spelen, dan zit je alsnog op 7% uplift portfoliobreed.

De laatst gepubliceerde OCR's waren voor Italië 8,2% (update H1 2019) en 8,0% (update H2 2019). Gesteld dat de omzetten weer herstellen naar pre-covid niveau, dan ga je in Italië gewoon bij voortduring die hoge uplifts zien. Stel dat de omzetten blijven hangen op 95%... dan zit je in Italië nog altijd op een OCR van 8,4% en blijf je hangen op 90% omzet: een OCR van 8,9%. Daarbij hebben de beste winkelcentra ook nog eens de laagste OCR's... maar we hebben afgelopen jaar kunnen zien wat dat betekent bij I Gigli... een oude Bazaar wordt in kleinere hokjes verdeeld en verhuurd aan Nike, JD, etc... en de uplift op relettings en renewals in Italië ging richting 18%

In Zweden ging de OCR van 8,2% (update H1 2019) naar 8,8% (update H2 2019) en tijdens H1 2020 lag de OCR op 9,5% ondanks alle Corona-beperkingen. Ergens along the way is ook nog Moraberg verkocht en daar zal de OCR zeer laag geweest zijn dus die trok het gemiddelde ietsje omlaag. Bij een normaal herstel van de omzetten gaat de OCR in Zweden weer richting 8,5% a 9% hetgeen een prima OCR is die ook ruimte laat voor wat uplift.

Mijn inschatting is dat Italië en Zweden goed blijven presteren en dat Frankrijk het zorgenkindje zal zijn de komende jaren. Als het vervolgens gaat lukken met de uitbreiding in Brussel dan zie ik voor Woluwe ook een stabiel of licht positief scenario. Tot die tijd neutraal of licht negatief omdat de huren aan de hoge kant zijn. Hoewel het een heel goed winkelcentrum is, is het simpelweg iets te duur gekocht en dan duurt het 5 tot 10 jaar voordat het positief gaat bijdragen aan het resultaat. De uitbreiding kan een mooie kicker zijn.

Branco P 22 augustus 2021 19:05

quote:
Up&Down schreef op 22 augustus 2021 18:40:
[...]

Dank, duidelijk overzicht. Weet jij of er bij de verschillende oude verhuurders van Woluwe een verschil zat in huurprijzen? Ik kan mij voorstellen dat ECP de huren allemaal meer in 1 lijn wil brengen en dat er dus verschillen gaan ontstaan welke contracten (van welke oude verhuurder) verlengd moeten worden. Ik kan mij voorstellen dat, indien er verschillen waren, zeker de huurders die duurder uit waren zelf ook gaan sturen op lagere huren. Ik denk dat zij in deze markt een grotere kans van slagen hebben dan ECP die juist de lagere huren omhoog zal willen onderhandelen.

De kans dat die huren onderling substantieel (voor vergelijkbare units op een vergelijkbare locatie) afwijken acht ik zeer klein. De makelaars die dat soort deals begeleiden hebben inzicht in nagenoeg alle huren die betaald worden in zo'n winkelcentrum. Verder is het winkelcentrum te zien als een klein binnenstadje en binnen zo'n gebied heb je AA locaties, A locaties en B locaties. Een unit precies midden in het winkelcentrum (in het spanningsveld tussen H&M, Inno en ZARA) is veel "duurder" dan een unit aan het uiteinde van de passage en in de kleine kelderverdieping gelden ook weer andere huurniveaus. Om meerdere redenen speelt de issue die jij hier opwerpt dus niet. Wel zie je dat een huurder als Rituals van een mindere plek naar een AA locatie verhuisd is en nu daar een Flagship store heeft. Ik heb die winkel gezien en die is echt fantastisch. Ik vermoed echter dat ECP van Rituals niet de ultieme hoofdprijs heeft kunnen krijgen, maar voor de aantrekkelijkheid van het winkelcentrum was het een zeer verstandige zet (die de aantrekkingskracht verhoogt en zulke acties moeten de bezoekersaantallen positief beïnvloeden wat uiteindelijk goed is voor de omzetten van alle huurders, en daarmee uiteindelijk voor de huren). Op een optimale manier een winkelcentrum managen vraagt heel veel ervaring en commercieel inzicht. De oude eigenaren zaten ieder voor zich waarschijnlijk met name op huurmaximalisatie te sturen. ECP heeft meer flexibiliteit nu en kan ook sturen op brancheoptimalisatie en makkelijker interne verplaatsingen bewerkstelligen. Ook kan men eens beslissen een huurder binnen te halen die wat minder betaalt, maar die wel een grote trekkracht heeft op (nieuw) publiek. Het is vervelend dat Corona er doorheen kwam fietsen want daardoor zijn de effecten van de ingrepen die ECP tot nu toe reeds deed nog niet te meten.

Up&Down 23 augustus 2021 08:41

quote:
Branco P schreef op 22 augustus 2021 19:05:
[...]

De kans dat die huren onderling substantieel (voor vergelijkbare units op een vergelijkbare locatie) afwijken acht ik zeer klein.

Ok dank, ik probeer altijd bij een gevolg alternatieve oorzaken te bedenken. Dat voorkomt te veel hokjesdenken maar deze kan ik dan doorstrepen.

Naast waarde assets, LTV en nieuwe huurprijzen ben ik vooral benieuwd naar mogelijke verkopen assets i.c.m. de verplichte terugkoop van 50% (van etrembieres? zeg ik uit mijn hoofd).
Waar ECP eerst assets wilde verkopen om de LTV terug te brengen hebben ze aangegeven deze nu te willen gebruiken voor de verplichte terugkoop. Bij H1 cijfers zouden we wrs een update krijgen over verkoop assets.
Indien we hier een positief bericht over krijgen in combinatie met iets van cash dividend (bewijs dat het vertrouwen er ook is bij directie) is dit denk ik een erg sterk koopsignaal.

4.276 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 ... 210 211 212 213 214 » | Laatste

Aantal posts per pagina: 20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd	25 apr 2024 17:35
Koers	20,750
Verschil	-0,300 (-1,43%)
Hoog	21,050
Laag	20,700
Volume	57.702
Volume gemiddeld	43.427
Volume gisteren	36.975

Eurocommercial Properties nieuws

22 mrt	Slotcall: AEX ruimt de slingers op, m...	1
aug '21	Beursblik: Eurocommercial Properties ...
aug '21	Flink lager resultaat voor Eurocommer...
mei '21	Beursblik: Degroof Petercam verhoogt ...
mei '21	Beursblik: geen verrassingen bij Euro...
mei '21	Resultaatverbetering voor Eurocommerc...
mei '21	Beursblik: Berenberg verhoogt koersdo...
apr '21	Beursblik: seinen op groen voor vastg...
apr '21	Bank of Montreal iets groter in Euroc...
apr '21	Beursblik: JPMorgan verhoogt koersdoe...

Meer ››