Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

Eurocommercial Properties 2021 jaardraadje

4.276 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 ... 210 211 212 213 214 » | Laatste
HCohen
0
quote:

Branco P schreef op 27 augustus 2021 10:00:

[...]

HCohen, focus nu even op ECP en ik hoop dat je vanochtend ook je slag hebt kunnen slaan!
Eens, en nee helaas niet bijgekocht...
Ik ben tevreden met huidige samenstelling porto(exposure/ % og-retail en diversificatie ).

Wel tevreden met resultaten, dus toch content(dank je!).
!@#$!@!
0
quote:

Branco P schreef op 27 augustus 2021 09:45:

Direct resultaat: 47 miljoen in H1. Tel daar de 14mio eenmalige huurkortingen bij op en je zit op 61mio. Op jaarbasis 122mio direct resultaat gedeeld door 49,4mio aandelen is 2,47 euro direct resultaat per aandeel.... Dat zou extreem goed zijn. Zie ik hier nu iets verkeerd?!

Weer 2 cent beter dan ik had berekent in het eerste kwartaal.

Dus in tegenstelling tot NLvalue beweringen.

Lagere leegstand, hogere huren en nog steeds groeiende winsten :-)

Branco P
0
quote:

!@#$!@! schreef op 27 augustus 2021 09:55:

[...]

Snap ik :-)

Ik zit nog op mijn telefoon. Maar zal vanmiddag even met je mee rekenen. Maar dat lijkt in lijn wat ik bij de vorige kwartaal cijfers al berekend had. (zie draadje makkelijk terug te lezen).
Snapte daarom je negatieve dividend verwachtingen al niet in je laatste post hierover :-)

(Uiteraard mijn cijfers eerste kwartaal nog aanpassen voor de verwatering)
Aaah juist, dank daarvoor! Ik had de verwatering even over het hoofd gezien!

2,47*18/19 = 2,34 euro

Maar dat ligt nog steeds boven mijn oude verwachting. Ik denk dat we vanwege de hoge LTV mogelijk nog 1 keer een stockdividend gaan krijgen, dus nogmaals 2,34*18/19 = 2,22 Euro. Dus vanaf 2022 zal ECP daarvan toch minimaal 85% tot 90% weer moeten gaan uitkeren. Dat wil zeggen 1,90 Euro dividend per aandeel. Daarbij hoort minimaal een koers van 24-25 euro. Ik ga er later nog wat meer op studeren, maar om 11 uur eerst de webcast luisteren.
Branco P
0
ECP is wel een ideale overnamekandidaat: koers van het aandeel ca. 50% ondergewaardeerd, en daarbij speelt die LTV van bijna 44% toch zeker een rol... en een grote speler als KLEP (waar SPG uiteindelijk weer achter zit) kan de eigen prestaties (qua leegstand en wederverhuurresultaten) er mooi mee oppoetsen en die LTV is dan geen issue meer.
voda
0
Beursblik: Eurocommercial Properties laat goed omzetherstel zien
Degroof Petercam wijst op ongewis Frankrijk.

(ABM FN-Dow Jones) De omzet van Eurocomercial Properties heeft zich in het eerste halfjaar van 2021 goed hersteld, al werd het direct resultaat wel duidelijk beïnvloed door coronamaatregelen. Dit bleek vrijdag uit een analyse van Degroof Petercam.

Het analistenhuis tastte vrijdag nog in het duister omtrent de steunmaatregelen van de Franse overheid, maar als die los komen, worden de eerste huurbetalingen niet voor 1 november verwacht.

Degroof Petercam hanteert het advies Houden voor het aandeel Eurocommercial Properties met een koersdoel van 24,50 euro.

Het aandeel Eurocommercial Properties noteerde vrijdag op een groen Damrak 2,8 procent lager op 21,40 euro.

Door: ABM Financial News.

info@abmfn.nl

Redactie: +31(0)20 26 28 999
Branco P
0
Petercam ziet 15% upside in de koers, maar het advies is houden. Ik zou zeggen: bijkopen op gunstige dagen. Maar misschien betekent "houden" precies dat?
matin
3
quote:

Branco P schreef op 27 augustus 2021 10:12:

ECP is wel een ideale overnamekandidaat: koers van het aandeel ca. 50% ondergewaardeerd, en daarbij speelt die LTV van bijna 44% toch zeker een rol... en een grote speler als KLEP (waar SPG uiteindelijk weer achter zit) kan de eigen prestaties (qua leegstand en wederverhuurresultaten) er mooi mee oppoetsen en die LTV is dan geen issue meer.
Plus de financierings kosten gaan omlaag als ze dan overgaan op bonds financiering.
Up&Down
0
quote:

Branco P schreef op 27 augustus 2021 10:06:

[...]

Aaah juist, dank daarvoor! Ik had de verwatering even over het hoofd gezien!

2,47*18/19 = 2,34 euro

Maar dat ligt nog steeds boven mijn oude verwachting. Ik denk dat we vanwege de hoge LTV mogelijk nog 1 keer een stockdividend gaan krijgen, dus nogmaals 2,34*18/19 = 2,22 Euro. Dus vanaf 2022 zal ECP daarvan toch minimaal 85% tot 90% weer moeten gaan uitkeren. Dat wil zeggen 1,90 Euro dividend per aandeel. Daarbij hoort minimaal een koers van 24-25 euro. Ik ga er later nog wat meer op studeren, maar om 11 uur eerst de webcast luisteren.
Maar daar staat dan natuurlijk wel tegenover dat je dan ook meer aandelen hebt. Ten opzichte van het aantal huidige aandelen is het dus nog steeds zeg 85% van €2,34 = bijna exact €2.
LTOke
0
quote:

Branco P schreef op 27 augustus 2021 08:50:

[...]

* Steun van de Franse overheid voor de huurders gaat er komen, ligt nu bij de Europese Commissie ter goedkeuring. Daarna kan er eindelijk doorgepakt worden met nabetalingen van huren en relettings en renewals

Is die nabetaling van de huren alleen goed voor de cashflow en zit die al als opbrengst in het resultaat?
Of gaan die nabetalingen nog bijdragen aan komende resultaten?
Branco P
0
quote:

matin schreef op 27 augustus 2021 10:43:

[...]
Plus de financierings kosten gaan omlaag als ze dan overgaan op bonds financiering.
Zeer juiste constatering! Dat maakt ECP zeker een interessante overnamekandidaat voor KLEP. Dan moeten de huidige bankleningen echter niet al te lange looptijden hebben. Maar, het is wishfull thinking wellicht! :-)
Branco P
0
quote:

Up&Down schreef op 27 augustus 2021 11:23:

[...]

Maar daar staat dan natuurlijk wel tegenover dat je dan ook meer aandelen hebt. Ten opzichte van het aantal huidige aandelen is het dus nog steeds zeg 85% van €2,34 = bijna exact €2.

ja, dat is correct
Branco P
0
Net de webcast geluisterd.

Er werd gevraagd naar de invulling van de retail in de uitbreiding van Woluwe, maar daar deed Van Garderen nog vaag over. Hij zei wel dat er geïnteresseerden zijn. Hij zei ook dat men mogelijk wat wil/zal schuiven in branchemix. Dat betekent in mijn ogen: minder fashion en meer Food/horeca/ander type retail. Dat zou goed zijn. Hij zei ook: we hebben daar nog geen capex committed. In september is de inspraakprocedure. Uit het antwoord van Van Garderen voelde je toch wel een beetje dat ze zelf ook nog niet 100% overtuigd zijn. Wel wederom de herhaling dat men aan een Joint-Venture-Partner denkt voor Woluwe. Ook daarvan kun je je afvragen of dat wel zo positief is. Feit is natuurlijk wel dat dat een perfecte move zou zijn om de LTV snel de goede richting in te krijgen.

Verder een mooie plattegrond van de nieuwe situatie bij Fiordaliso in de slides en de uitspraak dat de oude hypermarktunit reeds 100% verhuurd is. Dat is mooi nieuws uit Fiordaliso.

Er werd ook door een analist min of meer gevraagd naar de mening over de WHA verkoop in Frankrijk, dit in het kader van de waarderingen in Frankrijk, maar daar liep Peter Mills in zijn antwoord met een hele hele grote boog omheen. Voor mij een extra indicatie dat die transactie niet OK is. Men wil daar heel ver vandaan blijven.
junkyard
3
quote:

!@#$!@! schreef op 26 augustus 2021 23:04:

[...]

Het is niet noodzakelijk, maar belastingtechnisch gewoon een rationele keuze. Als je dit wil veranderen zouden de belastingregels moeten veranderen.
Hoezo belastingtechnisch rationeel om geld te lenen, is dat uitlegbaar? Voor een REIT is het resultaat onbelast, waarbij het dus niet uitmaakt of de onderneming of aandeelhouder de rentelast draagt. Als de aandeelhouder zelf tegen gelijke of lagere rentelast kan lenen dan de onderneming (bij ECP @1,9% - bij recente herfinanciering lukt het niet dit percentage omlaag te drukken ondanks huidige renteomgeving), eventueel met verpanding van de aandelen als zekerheid, dan is er geen voordeel dat de onderneming geld leent. Bij de prijzige financieringsstrategie van ECP (waarbij nu wederom alleen kort geleend kon worden geleend) en Vastned (met veel te dure private placements) zie ik geen voordeel/meerwaarde van financiering. De huidige financiering / schuldgraad beperkt juist de verhandelbaarheid van aandelen dichtbij boekwaarde, omdat dit als verhoogd risico wordt gezien (verdamping waarde aandeelhouders als vreemd vermogen verstrekkers de regie nemen). Als de financiering wordt afgelost (of bijv. tot LTV 25%) door een emissie d.m.v. (verhandelbare) claimrechten aan zittende aandeelhouders, dan is goed mogelijk dat dit per saldo waarde toevoegt voor aandeelhouders en hierna de aandelen beter verhandelbaar zijn.

Ontopic, weinig verrassende cijfers, negatieve marktrespons wordt waarschijnlijk vooral getriggerd omdat ECP moeite blijft houden om de risico/schuldgraad naar een niveau te brengen wat door de markt (retail REIT) bij huidige retail uitdagingen als wenselijk wordt beschouwd (LTV voorkeur naar c. 30-35%, niet hoger dan 40% ivm neerwaartse beweging V). In het eerste halfjaar is geen dividend uitgekeerd (handig door dit op 2 juli 2021 uit te delen, zodat cijfers per 30 juni 2021 worden opgepoetst), is er vastgoed verkocht (Grenoble € 34,4 miljlen) en is er een operationeel resultaat behaald. Blijkbaar is dit alles onvoldoende om de waardedaling van het vastgoed op te vangen en de capex van € 19,6 miljoen te dragen (wat normaal gesproken zou moeten leiden tot hogere waarde vastgoed). Dat de post 'receivables' in omvang blijft groeien (van € 58,8 naar € 77,7 miljoen) helpt niet mee, door de lage collections en oplopende huurvordering blijft er minder cash hangen om de schuldgraad te reduceren.

In het tweede halfjaar 2021 zal de LTV verder stijgen (ivm dividend 2 juli 2021, aankoop Etrembieres, capex), daarnaast wil ECP blijven investeren/ontwikkelen in portefeuille (o.a. Woluwe), wat de druk erop houdt om vastgoed te verkopen (of partners te zoeken). Dat er meer put opties in de boeken staan die tot extra verplichtingen kunnen leiden, en het magere resultaat m.b.t. herfinancieringen (en eenzijdige afhankelijkheid banken) helpt hierin niet mee.

Qua verhuringen ziet het er best redelijk uit, maar ik heb wel wat moeite om al die mooie huurstijgingen (rental uplift) te begrijpen (zoals Frankrijk +6,6%, Italie +13,3%) terwijl huurinningen stroperig lopen en footfall met 16,3% (Frankrijk) en 23,5% (Italië) is gedaald (juni 2021 t.o.v. juni 2019).

Opvallend dat ECP nu een onderverdeling maakt in 'flagships' (= lagere NIY en hogere OCR) en 'mainly suburban hypermarket anchored shopping centres'. Dit lijkt wat op de URW rapportage/termen (flagship / regionals). Ik ben benieuwd hoe dit op termijn zal passen in de ECP strategie, volgt er een focus op een van deze categorieën of blijft deze twee categorieën naast elkaar lopen? Ik zie weinig synergie tussen deze categorieën en alle verschillende markten/landen (wat ECP intern ook heeft opgesplitst in verschillende landen teams), en denk dat een consolidatieslag binnen de sector nodig is om krachtiger te kunnen opereren (meer onderhandelingskracht naar huurders, lagere beheerkosten, lagere financieringslasten met langere looptijden d.m.v. bonds).

Deze consolidatie wordt nu geremd omdat elk vastgoedfonds in krimpstand zit, en aandeelhouders liever geld terugtrekken dan extra geld steken in winkelvastgoed. Dit is op zich goed voor de sector en bestaande winkelcentra, projectontwikkeling staat stil waardoor het aanbod winkelmeters daalt (wat vraag/aanbod beter in balans brengt). ECP profiteert hierbij o.a. van niet doorgaan project URW Milan, Brussel, anders hadden de omliggende ('flagship) ECP winkelcentra wat meer last gehad om tegen lage yields in de boeken te blijven staan (en de internationale huurders te trekken).
Branco P
0
quote:

junkyard schreef op 27 augustus 2021 12:02:

[...]
Qua verhuringen ziet het er best redelijk uit, maar ik heb wel wat moeite om al die mooie huurstijgingen (rental uplift) te begrijpen (zoals Frankrijk +6,6%, Italie +13,3%) terwijl huurinningen stroperig lopen en footfall met 16,3% (Frankrijk) en 23,5% (Italië) is gedaald (juni 2021 t.o.v. juni 2019).
Dat kan ik jou uitleggen. ECP beschikt over diverse zeer goedlopende winkelcentra waar de OCR's erg laag zijn. Zelfs in Frankrijk hebben ze die (PDH, Val Thoiry, Chasse Sud). OCR's duidelijk onder 9%, de twee laatsgenoemden onder 8%, dat alles in normale omstandigheden. Er vanuitgaande dat Corona tijdelijk is kun je juist bij die objecten dan nog wel reletting en renewals overeenkomen met een uplift. Er zijn in de afgelopen 12 maanden duidelijk iets minder renewals en reletting geweest in Frankrijk. Dus die zijn dan met name in de winkelcentra geweest die het allerbeste lopen.

In Italië idem dito met I Gigli, Carosello, Collestrada. Daar liggen de OCR's zelfs nog iets lager. Bovendien heeft men in Italië in I Gigli feitelijk een topprestatie geleverd door een deel van de verdieping op te waarderen van oude Bazaar naar Sport en horeca.

Jij staart je nu blind op de footfall in een maand waarin de Corona-naweeën nog aanwezig zijn en aanzienlijke delen van de bevolking liever nog niet (te veel) in drukke winkelcentra komt.

Je moet iets verder kijken Junkyard, dat doen de retailers in die goedlopende winkelcentra ook. Vandaar dat daar ook geen leegstand is.
junkyard
1
Ok, ik vind de gek hoge reletting resultaten altijd wat moeilijk te rijmen met de ontwikkeling in collections. Moet ik dit zo zien dat deze winkelruimte zwaar onderverhuurd is en dit bij heronderhandeling op einddatum contract bestaande huurder omhoog gaat? Als ECP de capex kosten draagt (ipv huurder) bij verhuring ivm aanpassing ruimte naar laatste wensen huurder (wat tegenwoordig steeds vaker nodig lijkt ivm sneller wisselende retail concepten, pop up stores, etc) en hierna een hogere reletting laat zien, dan is dit ook hard nodig om de capex terug te verdienen (€ 19,6 miljoen in eerste halfjaar). Ofwel, ik ben wat op zoek naar het addertje onder het gras bij deze relettings.
Branco P
0
De renewal-resultaten zijn juist hoger dan de reletting resultaten. Kijk als je als huurder lekker boert in een winkelcentrum, dan is het verlengen van het contract een no-brainer. Als de verhuurder dan met een incentive om de hoek komt (bijvoorbeeld 3 maanden huurvrij, of een afbouwbijdrage, maar dan wel de basishuur 5% of 10% omhoog) dan pak je die drie maanden huurvrij of afbouwbijdrage want dat vergroot je resultaat nog extra in het lopende boekjaar c.q. als je dat als retailer op alle locaties doet, dan maak je geld vrij voor een snellere expansie. Er is geen addertje onder het gras Junkyard, dit is gewoon hoe het werkt in retail-vastgoed.

Wat je dus wel nodig hebt als verhuurder zijn goedlopende winkelcentra waar je retailers jaar na jaar hun winst zien toenemen. Als je dan na 5 jaar een keer moet gaan heronderhandelen, dan is dat voor alle partijen heel fijn heronderhandelen.

ECP heeft slechts een aantal kleinere winkelcentra waar deze vlieger duidelijk niet opgaat (o.a. Etrembierres, MoDo) en daar moet je dus bij heronderhandelingen wel structureel wat terug in de huur.
The Third Way...
2
Het lijkt erop dat de overigens goede taxaties ook geholpen worden door de absentie van dividend betalingen en de niet-recurrente 22 mln winst op de leningen. Aan de andere kant, de NIY in Frankrijk ligt hoger dan bij WH en daarbij geldt dat Parijs het gemiddelde omlaag trekt. Om de vergelijking met WH Frankrijk door te trekken, ook opvallend zijn de veel betere huurcollecties.

Het detail dat mij vooral persoonlijk interesseert is de ontwikkeling van Woluwe waar ik zelf vroeger wel eens naartoe ging. Dat het nu, nadat URW toch niet in de buurt gaat bouwen, wordt geclassificeerd als flagship vind ik niet zo opvallend afgaande op mijn herinnering. Het was altijd een goed bereikbare 'landmark' in een dure omgeving waar de zogenaamde 'Bon Chic-Bon Genre' kwam. Indien inderdaad in Q2 de goedkeuring komt, dan is dat een mooi resultaat. Er wordt hier gefocust op de extra 7.3k m2 retail ruimte, maar ik vind de 100 appartementen ook een mooie ontwikkeling...

Heeft iemand zicht op hoe dit nu in de boeken staat van ECP en wat het moet gaan opleveren?
Branco P
0
quote:

The Third Way... schreef op 27 augustus 2021 12:50:

Het lijkt erop dat de overigens goede taxaties ook geholpen worden door de absentie van dividend betalingen en de niet-recurrente 22 mln winst op de leningen. Aan de andere kant, de NIY in Frankrijk ligt hoger dan bij WH en daarbij geldt dat Parijs het gemiddelde omlaag trekt. Om de vergelijking met WH Frankrijk door te trekken, ook opvallend zijn de veel betere huurcollecties.

Het detail dat mij vooral persoonlijk interesseert is de ontwikkeling van Woluwe waar ik zelf vroeger wel eens naartoe ging. Dat het nu, nadat URW toch niet in de buurt gaat bouwen, wordt geclassificeerd als flagship vind ik niet zo opvallend afgaande op mijn herinnering. Het was altijd een goed bereikbare 'landmark' in een dure omgeving waar de zogenaamde 'Bon Chic-Bon Genre' kwam. Indien inderdaad in Q2 de goedkeuring komt, dan is dat een mooi resultaat. Er wordt hier gefocust op de extra 7.3k m2 retail ruimte, maar ik vind de 100 appartementen ook een mooie ontwikkeling...

Heeft iemand zicht op hoe dit nu in de boeken staat van ECP en wat het moet gaan opleveren?
Men heeft in de eind 2020 waardering hiervoor al een klein bedrag in de waardering opgenomen, mij staat bij een bedrag van circa 10 miljoen, maar ik heb het nergens genoteerd en ik weet het dus ook niet zeker. Er werd nu verder niet op ingegaan, maar het project is wel al iets verder geconcretiseerd dus je kunt niet uitsluiten dat ze nog een stukje opgewaardeerd hebben... maar dat zou natuurlijk ook weer link zijn want als het project niet doorgaat zou je weer moeten afboeken. Dus als ik het mag inschatten dan heeft men gewoon een klein bedrag opgenomen in de waardering voor de ontwikkelpotentie van het parkeerterrein buiten dat gesitueerd is op een zeer strategische plek. Die ontwikkelpotentie vertegenwoordigt een bepaalde waarde. In het ergste geval worden er alleen 150 woningen gebouwd (in plaats van 100 woningen en ruim 7.000 m2 retail. Voor die woningen ga je sowieso je vergunning krijgen. Van Garderen zei overigens dat het uitgangspunt is dat de woningen in eigendom blijven (dus niet verkocht worden). Tenzij een eventuele JV-partner daar een heel ander idee bij zou hebben. Dat zei hij.
Branco P
0
ik ben overigens de afgelopen 2 a 3 jaar zeker 3 keer in Woluwe gaan kijken. Het is er in die tijd steeds iets beter op geworden. Hoogtepunt is wel de nieuwe Rituals. Niet dat ik daar iets koop, maar ik ben een a-typische winkelcentrumbezoeker.
Branco P
0
in de webcast trouwens geen woord over Primark in Val Thoiry. Dat was toch heel makkelijk scoren geweest.
4.276 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 ... 210 211 212 213 214 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd 5 aug 2022 17:35
Koers 21,560
Verschil -0,240 (-1,10%)
Hoog 21,800
Laag 21,460
Volume 31.299
Volume gemiddeld 64.244
Volume gisteren 50.716

EU stocks, real time, by Cboe Europe Ltd.; Other, Euronext & US stocks by NYSE & Cboe BZX Exchange, 15 min. delayed
#/^ Index indications calculated real time, zie disclaimer, streaming powered by: Infront