Bespreking Q1 2023 update:
Huurinkomsten
Op het eerste gezicht een mooie groei van de bruto huurinkomsten tov. hetzelfde kwartaal een jaar geleden. Ook tov. Q2-3-4 van respectievelijk 0,42 - 0,43 - 0,39 is nu 0,46 een mooi resultaat qua bruto-huurinkomsten. Nu had ik al aangegeven dat dit te verwachten was aangezien begin 2022 er nog lockdowns waren, het management toen zelf stelde dat de centra verder geleidelijk uit de corona crisis kwamen, en de ombouw tot FSC afneemt waardoor de disruptie op de vloer afneemt. Kortom, een genormaliseerd beeld krijgen blijft moeilijk in Nederland.
Dat blijkt ook uit de toelichting, waar we zoals gewoonlijk bij Wereldhave goed moeten kijken om zaken te duiden. Zo staat er:
“Note that the like-for-like NRI growth for the Netherlands in Q1 2023 was positively impacted by a number of one-off items, including a refund of property taxes relating to prior years as well as better than expected sales based rent settlements.”
Deze zaken worden niet verder toegelicht waardoor we geen inzicht krijgen in die derhalve niet zo ‘like-for-like’. Let wel, die werd gepresenteerd als maar liefst +21%.
In dezelfde alinea wordt ook dieper ingegaan op de zware 4.9% daling van de leasing spread. Hier wordt daarentegen wel meer inzicht gegeven: “In the Netherlands the -4.9% leasing spread versus MGR was impacted by one large package deal with a fashion retailer that we believe plays a vital role in our FSC concept. Excluding this package deal, the leasing spread would have been flattish.”
Enerzijds siert het niet dat een negatief cijfer (leasing spread) wel positief wordt gedetailleerd en een positief cijfer (NRI) niet negatief. Maar anderzijds geeft de combinatie wel aan dat die daling v/d spread een impact moet hebben gehad op de NRI, waardoor derhalve die niet nader benoemde ‘one-off items’ aanzienlijk moeten zijn.
Terug naar de groep: België en Frankrijk presteren goed. Bij België valt op dat de bezettingsgraad van de kantoren omhoog snelt, bij Frankrijk dat de outsourcing een succes is met historisch hoge bezettingsgraden en fors stijgende huren; let wel, tot H2 2022 daalden de huren daar nog steeds, de trend is definitief gebroken.
Conclusie: het blijven creatieve PR verhalen helaas, waardoor we het positieve nieuws niet goed kunnen beoordelen. De afzonderlijke update van België was daarentegen wat duidelijker. Het lijkt derhalve zeer opvallend vooral van toepassing op Nederland…
Netto-resultaat
Dat is gewoonweg slecht, het is met 44% gedaald ondanks dus die hogere bruto-huren. We hebben hetzelfde al gezien in de Q1 cijfers van België. De ceo zegt daar zelf over:
“The first quarter of a new year is when we typically focus on financial reporting for the previous year and the preparation of the Annual General Meeting. However, our teams pushed on” …
“We announced a new organizational structure with improved integration between countries allowing a for a smoother and more efficient implementation of our LifeCentral strategy. These measures will help us meet most of the cost reduction targets that we communicated early February. We target a 5-10% reduction in our direct general expenses this year, despite significant wage and cost inflation. Of course, there are one-off costs associated with this organizational restructuring which affect the indirect and total result in Q1 2023.”
De indirecte resultaten waren nog zeer hoog in 2022, vooral dankzij winsten op rente-indekkingen in 2022 in België (zelfs 22% van diens resultaat over dat jaar!), nu dus negatief. Uit de Belgische rapportage leerden we dat dat de rente-indekking een licht negatief resultaat gaf in Q1. We weten ook dat Wereldhave niet taxeert in Q1, dus geen afboekingen, het blijft onduidelijk wat die uitzonderlijk hoge kosten heeft veroorzaakt.
Wat we wel herinneren is dat bij zijn aanstelling de ceo stelde dat hij op dat totaal resultaat wilde worden beoordeeld. Daar was zelfs zijn hele strategie op gebaseerd. Dat gaat dus niet goed en met de aanstaande verkopen van Franse en Nederlandse centra zal het totaal resultaat in 2023 weer vies tegenvallen voor de aandeelhouder.
De outlook werd herhaald. Maar let wel, alleen voor de huurinkomsten…
Schuld
Die is weer (heel) lichtjes omhoog in absolute zin, ondanks dat in België de LTV daalde met 1.2% tot 27.4%. Het is wat puzzelen door gebrek aan informatie, maar aangezien de groep LTV met maar 0.1% daalde tot 42.3% kunnen we concluderen dat de schuld en de schuldgraad in Nederland wederom toenamen ondanks dus die hogere huurinkomsten.
Dat zal te maken hebben met de CAPEX in Nederland, waardoor de vraag weer opdoemt in hoeverre die FSC CAPEX rendabel is. Ja die huren van die verbouwde centra lijken kwalitatief beter, maar het rendement op de zware investeringen valt tegen. En zoals in het boek uitgelegd, een net verbouwd centrum geeft initieel een wauw effect dus hogere toeloop en huur. Maar daarna, houden de bezoeken cq. huren cq. behoefte aan nieuwe CAPEX stand?
Dus een groep LTV van 42.3% en een LTV buiten België die einde 2022 al op 56% zat en verder is toegenomen. En dan moeten de dividenden nog uitgekeerd worden. Het staat mijns inziens buiten kijf dat dit jaar het dividend van de dochter naar de moeder historisch hoog in cash zal zijn, want anders…
België
Geen woord over de ruzies en spanningen. Alleen wordt er gesteld dat de ‘management changes’ aldaar tot kostenreducties zullen leiden. Mijn gevoel is dat de creatie van een zwaar MT in Amsterdam en de uitkleding van België kunnen leiden tot transfer pricing waardoor Nederland zijn kosten kan transfereren naar België. Benieuwd hoe dat gaat uitpakken, er kijken Belgische minderheidsaandeelhouders mee…
Aandeelhoudersvergadering
Aangezien volgens de Belgische krant De Tijd de ruzies in België werden aangevuurd door grootaandeelhouder vHerk durf ik te speculeren dat deze zich minder activistisch zal opstellen op de AvA en zich zal beginnen neer te leggen bij de gang van zaken. Zo wellicht ook mbt. het ook door hem verafschuwde taboe, de claimemissie…