Wereldhave « Terug naar discussie overzicht

quote:

The Third Way... schreef op 25 april 2023 10:41:

ADVIEZEN VOOR HET AANDEEL VAN WERELDHAVE
6 analisten gaven de voorbije maanden een advies voor het aandeel van Wereldhave. Hun gemiddelde advies is verkopen.

"De meeste analisten hebben een negatief advies uitstaan voor Wereldhave. Het is zeer uitzonderlijk dat analisten zo negatief zijn over een aandeel. Het aandeel maakt dan ook een goede kans op een plekje op onze lijst met de minst aanbevolen aandelen."

quote:

The Third Way... schreef op 29 maart 2022 10:05:

[...]
Indien we specifieker naar WH kijken dan zien we dat in NL de taxatiewaarde gemiddeld 1.600 euro/M2 is. Indien je daarvan de discount waarop het aandeel noteert aftrekt, dan kom je op 1.300 euro/M2. Wanneer je dan meeneemt dat er maar oppervlakkig gebruik wordt gemaakt van de A-locatie met maar 1 a 2 vloeren, dan wordt de probleemstelling duidelijk. Laten we berekenen dat de waarde nu 1.5 vloer x 1.300 = 2.000 euro/M2 is.

In bijvoorbeeld Hoofddorp worden net buiten het centrum (!) appartementen gretig verkocht aan 5.500 euro/M2, en dat tot 14 verdiepingen hoog, zonder wijde gangpaden. Abstraherend van dat laatste praten we derhalve over 14 x 5.500 = 77.000 euro/M2. Dus de 2.000 van Wereldhave tov. 77.000 van de markt er omheen, er valt dus best wel wat muziek te maken.

Zoals ik constant heb aangegeven heeft WH op middellange termijn voornamelijk opwaarts potentieel, want het kan dus niet veel lager, maar de vraag is wat daarna. Met een karikatuur: een boer met koeien op een weiland in hartje Manhattan zal zijn melk zeer goed kunnen verkopen en een uiterst stabiel rendement bieden, maar de waardevernietiging van de locatie, hoe romantisch dan ook, is evident.

Daar is ook Storm het mee eens. Na de FY 2021 cijfers tijdens een interview op BNR radio vroeg de interviewer hem nav. het boek hoe hij op langere termijn de toekomst van WH's vastgoed zag. Zijn antwoord? In andere bestemmingen...

quote:

The Third Way... schreef op 27 april 2023 10:16:

Het juiste antwoord op quiz vraag 1
Het zij u vergeven indien u dacht dat België meer moest zijn gedaald dan de Nederlandse portefeuille. Immers, de gedachte achter de LC strategie in NL is dat middels die mega investeringen er “hoogwaardiger en toekomstbestendig vastgoed” moest komen.

In 2021 was de markthuur waarop NL wordt gewaardeerd lichtjes teruggekomen van 197 naar 200 euro/M2. Echter, in België zit die nu op 210, dus nu juist 5% hoger. Om u nog een referentiewaarde te geven, de Franse winkelcentra staan in de boeken tegen 274 euro/M2.

Het juiste antwoord is derhalve de laatste, per M2 wordt binnen de Wereldhave groep die Belgische porto met retailparken en structureel lege kantoren op een hogere markthuur gewaardeerd, zelfs in absolute cijfers!

Quiz vraag 2
Nu dat we weten dat België tegen een hogere markthuur gewaardeerd wordt binnen Wereldhave, hoe zit het met de waardering van het onderliggend vastgoed door de externe taxateurs?

N.B.: Al onder de vorige CEO was de gedachte achter de strategie in NL dat er “hoogwaardig en toekomstbestendig vastgoed” moest komen, vandaar toen al herhaaldelijke investeringsrondes. De huidige strategie zet die visie door en denkt dat nu wel te kunnen bereiken door nog hogere investeringen. Om u een idee te geven, er is tot einde 2022 naast het reguliere al additioneel EUR 130 mln LC CAPEX gepompt in NL. En dat moet 230 mln worden in een porto met een netto-beurswaarde van ongeveer hetzelfde bedrag.

We kunnen de waarde van dat hoogwaardig vastgoed tov. België vergelijken via een bruggetje, namelijk via het rendement. De gepubliceerde maatstaf EPRA Net Initial Yield “NIY” wordt immers berekend als:

Netto Huurinkomsten gedeeld door de Waarde van het Vastgoed.

Aangezien we al dankzij quiz vraag 1 de aanwijzing hebben dat de teller in België hoger is, kunnen we de twee waarderingen van het vastgoed via de noemer gaan vergelijken wanneer we die NIY weten. Daarom aan u de tweede quiz vraag:

Waar is het rendement hoger, Nederland of België?

A. België. In Nederland zal dankzij die mega-investeringen dat “hoogwaardiger” vastgoed een hogere waardering hebben. De combinatie met een lagere markthuur (zie quiz vraag 1) leidt dus ongetwijfeld tot een lager rendement in Nederland. Dit is conform de strategie van het management.

B. Gelijk. Dat kan veranderen wanneer de andere helft van NL is omgebouwd.

C. Nederland. Ondanks dat de markthuur op die Nederlandse A-locaties merkwaardig genoeg lager is daar dus toch een hoger rendement! Ik denk dus contrair dat het vastgoed volgens de taxateurs juist laagwaardiger is. Veel laagwaardiger vastgoed want die lagere markthuur wordt dus overtroffen door relatief nog lagere vastgoedwaarde. Ik weet dat dit volledig in tegenspraak is met het doel van het management.

Morgen het juiste antwoord en de laatste quiz vraag.

quote:

The Third Way... schreef op 22 april 2023 16:29:

‘Er is natuurlijk iets wat roet in het eten gooit: de rente’
...
Hoe groot is de impact van de rentestijging op de resultaten?

‘Aanmerkelijk. Onze bruto huurinkomsten stijgen 12 procent en daarnaast hebben we onze algemene kosten verlaagd. Toch verwachten we “maar” 4 tot 6 procent groei van het direct resultaat in 2023. Er is dus iets wat roet in het eten gooit en dat is natuurlijk de rente. Onze gemiddelde rente steeg in anderhalf jaar tijd van 2,0 procent naar 2,8 procent. De rente voor elke euro die we extra aan schuld opnemen ligt rond 5 procent. Dat geldt overigens ook voor andere, vergelijkbare vastgoedondernemingen.’
...
www.vastgoedmarkt.nl/182584/er-is-nat...