Het is een beetje jammer dat NLvalue geschorst is omdat hij me iets te vaak beschuldigd heeft van een hoop onzin, want nu kan hij de navolgende opmerking niet lezen, maar misschien als NLvalue terug is van de schorsing dat hij alsnog kan genieten:
Ik heb de webcast bekeken en ik vond het een zeer goede, informatieve en beheerste webcast. Ik vond dat zowel Storm als De Vreede heel rustig en heel duidelijk over kwamen. Alles was zinnig en wat mij betreft ook to the point. Goed in elkaar gezet ook die presentatie, dus ook voor IR/marketing een compliment, daar kan de concurrentie veel van leren. Ook gaan huurders die naar de presentatie keken niet meteen denken dat er iets te halen valt.
Ik las nog een opmerking op het forum dat iemand de NIY in Frankrijk van 4,8% nog erg laag vindt, maar daar ben ik het niet zo mee eens. We hebben het immers over hartje Bordeaux én een woonwijk van Parijs. Kijken we dan naar de resultaten die ECP behaald heeft met de verkopen van Passage du Havre in Parijs en Grand Hommes Bordeaux, dan ga ik er niet vanuit dat Wereldhave de objecten in Parijs en Bordeaux nog (ver) onder de huidige taxatiewaardes zal gaan verkopen. Men kiest er ook voor om eerst de verbouwingen af te ronden en pas daarna de markt op te gaan. Als de renteontwikkeling niet al te negatief gaat zijn, dan lijkt me dat een redelijke insteek. Komt er een institutionele belegger voorbij die toch al eerder Bordeaux wil hebben (want food court is al volledig pre-let) dan kun je alsnog wat eerder verkopen, maar leidend moet nu zijn de huidige yield van 4,8%. Voor Bordeaux/Parijs, is dat geen vervan-mijn-bed show yield wat mij betreft.
Ik zag op de financieringssheet nog een bruto LTV staan van 47,6% en daar stond dan de aantekening achter dat die onder 60% moet zitten, dus dat lijkt dan de maatgevende LTV voor de convenanten? Kan iemand daar nog wat duidelijkheid over verschaffen? (anders moet ik zelf op onderzoek uit)
Dividend 2022 naar 1,16-1,24 euro dus we gaan even uit van 1,20 en dan lijkt mij 8% dividendrendement een aantrekkelijke waardering, mits Wereldhave daarna doorkomt met jaarlijkse groei van het dividend.
Waar ik nog niet helemaal blij mee ben was de ambitie om nu al te gaan acquireren. Daar zou ik toch even mee wachten totdat een groter deel van de huidige capex zekerder is. Ik zag dat men bij de capex alleen inzoomde op het "materiaal" deel van de capex, maar juist ook het "personeelskostendeel" is een factor om rekening mee te houden. Ook zou men van de ongelukkige timing van de aankoop van Woluwe door ECP moeten leren: je moet eerst je oude ventra verkopen voordat je nieuwe projecten gaat aankopen. Eerst die LTV ver onder 40% dus, en pas daarna weer acquisitie. Ik vind dat Wereldhave op dit punt nu wel echt discipline moet tonen, want een LTV die nog weer hoger wordt zou echt een no-go zijn. Een hele kleine aankoop in België (ik denk dan aan 1 supermarkt ofzo) om daar het % Luik onder 20% te krijgen zou nog wel kunnen, maar verder nu eerst verkopen en meer zekerheid over hoogte van capex. Pas na verkoop Frankrijk weer groeien. Geen nieuwe risico's tot die tijd. Zou ik zeggen.