Unibail-Rodamco « Terug naar discussie overzicht

Unibail-Rodamco-Westfield 2022, het jaar van de comeback?

3.912 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 ... 192 193 194 195 196 » | Laatste
Branco P
2
6,2% yield on cost bij aanvang lijkt mij zeer onwaarschijnlijk. Als je diverse halfjaarberichten erop naslaat dan zie je dat ze voor de controlled projecten standaard YOC 7-8% schrijven.

Pas in de committed fase kun je er iets zinnigs over gaan zeggen en op basis van mijn opsomming valt te concluderen dat Hamburg een project is met een YOC die onder het gemiddelde moet liggen. Vandaar dat het in 2020 ergens tussen 5% en 5,5% zal hebben gelegen en thans eerder in de range 4,7% - 5%

Die 14.000 m2 aan woningen die verkocht zijn, dat was maar 8% van het totale Hamburg-project (in m2). Ervan uitgaande dat de YOC tussen Retail en Office/Other onderling 1%-punt verschilt betekent dat een verandering van de YOC met minder dan 0,1%-punt. Dat is verwaarloosbaar.

Interessanter is dat er, volgens jouw bericht van C&W, ongeveer 20.000 m2 is verkocht en per saldo is er nu ca. 14.000 m2 minder. Dat zou kunnen betekenen dat het resterende project verder geïntensiveerd is. Het kan echter ook een flutbericht zijn van C&W.

Een behoorlijke boekwinst bij opening lijkt mij eerder voor de hand liggend. Denk zeker aan 200 miljoen. Of dat is wellicht in jouw ogen beperkt, dat weet ik niet.

hoe de markten het aandeel URW waarderen is niet relevant. Een project bouwen voor 1.5 miljard euro, dat vervolgens 1.7 miljard euro waard is, dat is relevant.

En jouw slotopmerking, dat is uiteraard waar het allemaal om draait. Als je in MotN geweest bent ondertussen, en je kunt die setting in hartje Hamburg plaatsen, aangevuld met diverse hotels, kantoren (onder andere met huurder Shell) en woningen, dan kun je al wel een voorschot op de toekomst nemen. Onverwachts hogere bouwkosten, het is jammer, maar het verandert niets wezenlijks aan de business case van het project. Als het een succes is, dan is dat binnen 2 a 3 jaar na opening bovendien al volledig duidelijk.
junkyard
1
Inderdaad, van 7-8% yield on cost (dat zeg ik ook) bij aanvang naar 5% (of minder), met 30% hogere kosten en 2 jaar langere doorlooptijd.

Dat wijzigt de Hamburg business case flink (naar mijn mening) en verlaagt de mogelijke boekwinst aanzienlijk, maar URW kon bij aanvang ook niet voorzien dat er diverse markt verstoringen (en hoge inflatie, hogere rente) zouden ontstaan en dit risico neem je bij het aangaan van projecten. Mede door dit risicovolle miljardenproject en de hoge (post Westfield) schuldgraad moet URW jarenlang zuinig zijn met het kapitaal, en wordt geen dividend uitgekeerd.

Na oplevering zal dit een mooi en uniek object zijn, en goed mogelijk dat aandeelhouders hier op lange termijn alsnog van zullen genieten wanneer hier lange termijn stabiele/stijgende huurinkomsten worden geïnd zonder hoge capex. Bij Londen zie je dat vrij snel (na enkele jaren) nieuwe capex rondes nodig zijn om gaten te dichten, nadat het winkelcentrum met groot enthousiasme werd geopend als unieke bestemming met hoge bezoekersaantallen. Vandaar dat ik voorzichtig(er) ben, en stel dat het meer jaren nodig heeft om financieel succes te bewijzen.

Maar ik opereer niet op basis van een retail visie (toekomst), en ga uit van bewijs (verleden) en de wijze waarop de markt een nu naar kijkt (beurskoers ipv boekwaarde). Als belegger zul je vooral de eigen visie volgen, bij hoog vertrouwen in de URW megamalls (en geloof in hoge bezetting en stijgende huren) is het logisch om URW positie te nemen.
Branco P
0
Nee, YOC bij Hamburg is nooit boven 6% geweest. Van begin af aan al onder 5,5% is mijn inschatting. Dat is wat ik aangeef. En dat heb jij best begrepen! ;-) Er is nu, net voor de realisatie, flinke pech vanwege hogere bouwkosten. Een jaar of twee uitstellen zal uiteraard nog duurder zijn, daarom dus toch nu doorpakken. Uitstellen in de bouwfase gaat eigenlijk niet. Daarvoor was het project nog in de ontwikkelfase, dan is uitstel niet zo spannend. Het is eerder regel dan uitzondering dat de ontwikkelfase langer duurt dan aanvankelijk gepland. Zeker bij zo’n monsterproject als Hamburg.

London was een Westfield project, geen Unibail project. Dat is nogal relevant. Ben je ondertussen al eens in MotN geweest Junkyard? Zo nee: moet je echt doen. Het heeft mijn mening over URW behoorlijk beïnvloed, in positieve zin. Daarom nu wel long, tegen een mooie GAK (52,89) en al mooi een paar euro per aandeel bijverdiend dit jaar middels het schrijven van opties.
Lamsrust
3
Ondernemers kijken naar de toekomst en discussiëren over strategische beslissingen die nu genomen moeten worden. Zowel Hamburg als MotN zijn duurder uitgevallen, soit: risico van investeren, maar URW heeft zometeen wel twee iconische retailbestemmingen 2.0 in NL en Duitsland. Als de huishoudbeurzen kortstondig leger zijn, zal het schaarse geld ingezet worden voor de meest enerverende ervaring en dan staat MotN wel bovenaan het lijstje.

Wat betreft de US flag ship malls: nu de US economie er beter voor lijkt te staan dan de Europese economie, en zeker wat betreft besteedbaar huishoud inkomen, kan het bezit van de US flagships nog wel eens een mooie diversificatie blijken te zijn. Indien deze US flagships malls goed blijven draaien, zal dat de uiteindelijke verkoopopbrengst ten goede komen c.q. deze malls interessant maken voor financiele investeerders in een JV vorm. Op korte termijn de US regional portfolio meer eerst verder afbouwen, zodat URW echt een louter premium vastgoed eigenaar wordt.
HCohen
1
Regional mall 'Trumbull', Occupancy(EPRA) 90.2% dd 31-12-2021(URD2021), 125,500 m2, volledig eigendom URW
Note een meewerkende/ investerende en actieve overheid kan mi de kans tot verkoop vergroten(lees; ipv het noodzakelijk inleveren van de sleutels om er maar van af te zijn). Hoeveel waarde/ of er nog waarde zit in deze mall zit durf ik niet te zeggen

Trumbull Seeks Bids for Study to Improve Economics of Mall Area
9.8.2022
ctexaminer.com/2022/09/08/trumbull-se...
www.urw.com/en/website~o~content/asse...

TRUMBULL – The Westfield Trumbull Mall, the town’s largest taxpayer, and its surrounding residential area, may undergo major changes depending on the results of an upcoming market feasibility and land use study commissioned by the town.

“This is not just a surface level planning study. This is a deep dive into the broader area, inclusive of the mall property, and it is a way for us to look at what the opportunities are,” said Rina Bakalar, director of economic and community development for the town.

According to a document released Tuesday, the town is now accepting bids from interested consultants and architects to create a study that will result in a comprehensive vision and plan for improving the Trumbull mall area.

The analysis will examine the future of retail, the potential for services like healthcare, hospitality and corporate locations, affordable senior housing and the use of nearby residential areas.

Bakalar told CT Examiner that the pandemic took a toll on malls, and the town is considering expanding the area’s offerings to complement the “work, live, play” concept they are striving for.

“The foot traffic is returning to the malls and sales are returning to pre-pandemic levels,” Bakalar said. “At the same time, is 1.2 million square feet of retail appropriate for that site? Or is that too much retail?”


While Trumbull will not make any final decisions until the study is complete, Bakalar said she would possibly like to shrink down some of the retail space and bring in other businesses.

First Selectman Vicki Tesoro said she is looking at the pending 260-unit apartment complex between the mall and Main Street as a catalyst for the area.

The Westfield Trumbull Mall makes up approximately 5 percent of the town’s Grand List and the area supplies about 3,000 jobs. Bakalar said that any tax revenue lost by a potential change would be made up by the apartment complex, meaning the town is at a net neutral.

“We don’t want to lose any value,” Bakalar explained. “We want to make sure that the area is vital and that it’s still a job hub.”

A map from the study bid documents showing the Westfield Trumbull mall area. (Town of Trumbull)
The study will also look at improving the quality of residential neighborhoods along Main Street and Madison Avenue. Bakalar said that while some houses are in good shape, others have not had sufficient investment from property owners.

“There has been neighborhood resistance to doing more commercial development on that corridor. But, you know, we have an obligation to look carefully at that corridor and really get a lot of input, whether it changes or not,” Bakalar said.

Tesoro said she hoped the study results and feedback from residential focus groups will help the town decide what to do with the corridor.

Between the existing housing and the upcoming apartment complex, Trumbull is not seeking affordable multi-family housing development in the area, Bakalar said, but the town does have a tremendous need for senior housing that the study will consider.

“We have built some other multi-family housing around town, and we’re seeing how that is working for our community,” Bakalar said. “So that’s not our prime focus.”

The bid posting states that applicants must demonstrate the ability to work collaboratively with the diverse group of stakeholders, which includes residents, property owners, business owners, state government officials, etc, to ensure economic success in the area.

An addendum to the bid included answers from town officials to submitted questions about the level of engagement of the mall owner — Unibail-Rodamco-Westfield, known as URW — in the planning and analysis of the study area, as well as the level of cooperation between the Town of Trumbull and the owners/operators of the mall.

According to the bid posting, the maximum amount of funding for the study is $350,000. Bakalar said $200,000 comes from a grant that state Senator Marilyn Moore helped to secure, $100,000 from private property owners and investors and $50,000 from the town’s Capital Improvement Plan.

Both Bakalar and Tesoro said they are working to get the final plan completed as soon as possible. The town of Trumbull will be accepting applications from interested parties until Sept. 23 at 2:00 p.m.
Lamsrust
2
Ik denk dat de equity waarde in Trumbull heel klein is. Echter, indien er een goedgekeurd plan ligt voor woningbouw oid kan er net EUR 10 a 20 miljoen ofzo overschieten. URW zal Trumbull in de lucht houden in afwachting van het plan of doorschuiven aan een lokale ontwikkelaar die de grote gok durft te nemen op een goede afloop.

Ik houd voor Trumbull (en voor Wheaton) echter rekening met foreclosure.

URW zal namelijk ook voortgang moeten gaan tonen in het streamlining proces van de US regionals, i.e. ze kunnen niet de verkoopopbrengst van elk pand helemaal optimaliseren en zullen zich moeten richten op de grote vissen binnen de regional vijver.
junkyard
0
quote:

Branco P schreef op 10 september 2022 22:30:

Nee, YOC bij Hamburg is nooit boven 6% geweest. Van begin af aan al onder 5,5% is mijn inschatting. Dat is wat ik aangeef. En dat heb jij best begrepen! ;-) Er is nu, net voor de realisatie, flinke pech vanwege hogere bouwkosten. Een jaar of twee uitstellen zal uiteraard nog duurder zijn, daarom dus toch nu doorpakken. Uitstellen in de bouwfase gaat eigenlijk niet. Daarvoor was het project nog in de ontwikkelfase, dan is uitstel niet zo spannend. Het is eerder regel dan uitzondering dat de ontwikkelfase langer duurt dan aanvankelijk gepland. Zeker bij zo’n monsterproject als Hamburg.

London was een Westfield project, geen Unibail project. Dat is nogal relevant. Ben je ondertussen al eens in MotN geweest Junkyard? Zo nee: moet je echt doen. Het heeft mijn mening over URW behoorlijk beïnvloed, in positieve zin. Daarom nu wel long, tegen een mooie GAK (52,89) en al mooi een paar euro per aandeel bijverdiend dit jaar middels het schrijven van opties.
Yoc was wel boven de 6% bij aangaan project (in controlled fase), na aanvang (in committed fase) onder de 6% gedoken. Daar volg ik je dus niet.

Uitstel is geen optie wanneer je committed bent, dan heb je te maken met sunk costs en een half bouwwerk is niets waard.

Het oude URW management was zeer gecharmeerd van Westfield (Londen) en heeft ook Hamburg voorbereid (waarbij Londen een inspiratiebron was, net als MotN en MoS). Ik zie overeenkomsten, bij aanvang / opening werd Westfield Londen ook bejubeld met hoge bezoekersaantallen en dit is ook een zeer dominante mall en in wereldstad. Er zijn natuurlijk ook verschillen, het is net wat je benadrukt bij een vergelijking. Dat het nu wat minder draait in Londen komt mede omdat UK grotere economische problemen, Londen heeft als stad en winkelcentrum niet minder potentie dan Hamburg.

Ik stel dat het meer tijd kost om het succes te meten en bewijzen dan alleen eerste jaren na opening, mede omdat retail (en de wereld) nu zeer veranderlijk is en een lage NIY (hogere boekwaarde) alleen houdbaar is indien dit object lange termijn houdbare/stijgende huurinkomsten toont (zonder doorlopende hoge capex). Maar ik begrijp dat retail kenners dit anders kunnen beoordelen en meer op hun gevoel afgaan.

Het zijn allemaal (oa MotN, Londen, Hamburg) prachtige objecten op goede lokaties waarmee URW een unieke portefeuille heeft, ik begrijp goed dat URW een aantrekkelijke belegging is. Voor mijzelf houd ik exposure in retail vastgoed laag en koop niet bij, binnen vastgoed weeg ik woningen nu zwaarder (en dat noteert ook tegen fikse korting).
voda
0
Beursblik: Bank of America blijft somber over Unibail-Rodamco
Herhaalt Underperform-advies.

(ABM FN-Dow Jones) Bank of America heeft het Underperform advies voor het aandeel Unibail-Rodamco-Westfield herhaald, omdat de winstgroei in de tweede helft van het jaar zal afvlakken.

De stijgende rente zal de vastgoedwaarderingen drukken en de hoge inflatie zet meer druk op de huurders in de winkelcentra van het winkelvastgoedbedrijf.

Ook de deadline om in 2023 de Amerikaanse bezittingen te verkopen, is een risico dat volgens de analisten nog niet goed wordt weerspiegeld in de aandelenkoers.

De analisten zien een neerwaarts koerspotentieel voor het aandeel van 11 procent tot 45,00 euro. De relatief goede prestatie tegenover sectorgenoten dit jaar zou daarmee weer kunnen verdampen.

Door: ABM Financial News.

info@abmfn.nl

Redactie: +31(0)20 26 28 999
Branco P
1
BoA beloond met een +3% koersstijging.

Hoe zou een latere verkoop van USA, mits tegen de gewenste prijs, nu precies een risico zijn voor URW? Die volg ik niet iig.
Lamsrust
0
quote:

Branco P schreef op 12 september 2022 19:18:

BoA beloond met een +3% koersstijging.

Hoe zou een latere verkoop van USA, mits tegen de gewenste prijs, nu precies een risico zijn voor URW? Die volg ik niet iig.
Een latere verkoop van de USA bezittingen dan 2023 is voor de bedrijfsvoering geen risico, omdat URW zonder deze verkoop ook aan haar financiële verplichtingen kan voldoen.Sterker nog URW hoeft de USA flagship malls überhaupt niet te verkopen zolang de volledige winst ingehouden blijft (totdat de LTV incl. hybrid zeg onder de 38% is). Een latere verkoop vormt alleen een risico voor de aandeelhouders van URW die vanaf 2024 dividend willen ontvangen (over 2023), want dat zal niet gebeuren indien de USA flagship malls in eigendom blijven.

Op de korte termijn vind ik het veel belangrijker dat de USA regional portfolio wordt afgebouwd omdat hier in de toekomst weinig eer mee valt te behalen zonder zeer hoge investeringen.
AVM (Altijd Verkeerde Moment)
0
Dank voor de link!
"Vastgoedreus URW heeft onlangs zijn Westfield Santa Anita winkelcentrum in Californië verkocht voor $537,5 mln. De korting op de boekwaarde van 10,7% valt mee."

Klopt het dat dit de eerste verkoop is onder de boekwaarde? Als ik me niet vergis, dan waren de eerdere verkopen toch op of net iets boven de boekwaarde? Verkopen onder de boekwaarden helpen de LTV toch niet verlagen, maar juist een beetje hoger worden?

Ik weet niet of ik nu zaken door elkaar haal, maar blijkbaar staan er toch stukken US vastgoed op de balans die nog niet echt op de "juiste" fair value zijn gewaardeerd (ik neem althans even aan dat beleggersbelangen/BB dat bedoelt met "boekwaarde"). Blijkbaar verwacht de markt volgens BB dat er nog grotere korting. Als BB gelijk heeft (en ik ze goed begrijp) dan is het niet zo vreemd dat er nog zo veel onzekerheid in de koers is verwerkt.
HCohen
2
quote:

AVM (Altijd Verkeerde Moment) schreef op 13 september 2022 17:14:

Dank voor de link!
"Vastgoedreus URW heeft onlangs zijn Westfield Santa Anita winkelcentrum in Californië verkocht voor $537,5 mln. De korting op de boekwaarde van 10,7% valt mee."

Klopt het dat dit de eerste verkoop is onder de boekwaarde? Als ik me niet vergis, dan waren de eerdere verkopen toch op of net iets boven de boekwaarde? Verkopen onder de boekwaarden helpen de LTV toch niet verlagen, maar juist een beetje hoger worden?

Ik weet niet of ik nu zaken door elkaar haal, maar blijkbaar staan er toch stukken US vastgoed op de balans die nog niet echt op de "juiste" fair value zijn gewaardeerd (ik neem althans even aan dat beleggersbelangen/BB dat bedoelt met "boekwaarde"). Blijkbaar verwacht de markt volgens BB dat er nog grotere korting. Als BB gelijk heeft (en ik ze goed begrijp) dan is het niet zo vreemd dat er nog zo veel onzekerheid in de koers is verwerkt.
Mbt eerdere verkopen/ deleveraging US en boekwaarde
Incl Santa Anita staat de US deleveraging-teller op $0.9 Bn
Eerdere US verkopen zijn allen idd verkocht met een premium, nl;
- een residentieel object(Palisade residential building, San Fernando Valley CA) ;
- een 'ghost-mall' met ontwikkelpotentieel(Promenade Mall San Fernando Valley, CA);
- tevens zijn er van 5 regionals eerder de sleutels ingeleverd(foreclosure) waarbij een kleine boekwinst is gemaakt.

Mbt tot fair value, dat is een punt waarover valt te disusseren.
De markt, de meeste forumgenoten en URW zelf verwachten nog een bepaalde afwaardering die zich zal vertalen in de verkoopobrengsten(zie oa bijlage).
Zeker is dat de markt illiquide is en kopers derhalve moeilijk te vinden zijn.
Dit blijkt ook uit het feit dat Santa Anita de grootste mall-transactie is in de US vanaf 2018(aldus Eastdil Secured).
Bij gebrek aan kopers en haast om te verkopen zijn/ lijken kortingen(ondanks fair value) onvermijdelijk.

Mbt relatie 'verkopen onder boekwaarde en LTV onderstaand een gesimplificeerd voorbeeld
Als ik 2 objecten heb me een waarde van elk 100E en daar tegenover een schuld van 100E heb ik een LTV van 50%.
Stel ik verkoop één van de objecten voor 90E(10% discount) en los daarmee de schuld af, dan heb ik nog 100E aan waarde en een schuld van 10E, derhalve een nwe LTV van 10%.
Kortom de LTV neemt toch af mits verkoopopbrengst aangewend wordt ter schuldaflossing en mits de discount niet hoger is dan de actuele LTV.

Zie de bijlage voor wat data mbt verschillende scenarios verkoop US portefeuille en de gevolgen voor LTV en Nettovermogenswaarde per aandeel.
Bijlage:
dvl-2
1
quote:

Lamsrust schreef op 13 september 2022 12:18:

[...]

Een latere verkoop van de USA bezittingen dan 2023 is voor de bedrijfsvoering geen risico, omdat URW zonder deze verkoop ook aan haar financiële verplichtingen kan voldoen.Sterker nog URW hoeft de USA flagship malls überhaupt niet te verkopen zolang de volledige winst ingehouden blijft (totdat de LTV incl. hybrid zeg onder de 38% is). Een latere verkoop vormt alleen een risico voor de aandeelhouders van URW die vanaf 2024 dividend willen ontvangen (over 2023), want dat zal niet gebeuren indien de USA flagship malls in eigendom blijven.
Toevallig had ik gisteren zitten rekenen hierin en de cijfers erop na geslagen van de afgelopen 12mnd. De ingehouden winsten kan je op de balansen terugvinden in de vorm dat verschillende kortlopende schulden/verplichtingen afgelost zijn. Op dit moment is de schuld van URW ongeveer 2,5 miljard te hoog bij de huidige waarde van de porto. Veel geld maar gezien de areps van ruim 8 euro maal 140miljoen stukken zou nog 2j dividend inhouden voldoende moeten zijn.

De financieringbehoefte binnen die 2j is reeds afgedekt met liquide middelen het uitstellen van verkoop is uiteraard niet fijn maar ook geen ramp. Daarnaast zie ik de hoge inflatie niet enkel negatief, als ik goed gelezen heb is de gemiddelde rente die URW betaald ca. 2%, die zal gegarandeerd oplopen maar zelfs bij een verdubbeling naar 4% zijn de extra kosten 3 euro per share. Daarbij zorgt de inflatie er minimaal voor dat het 'getal' waarvoor de bezittingen op de balans staan gelijk blijven, het risico op een afschrijving op de totale boekwaarde over langere termijn acht ik daarom niet groot.

Al met al ben ik niet ontevreden over de LT, alleen het sentiment zit niet erg mee. Daarbij gezegd hebbende zit ik helemaal niet te wachten op een dividend uitkering met Franse belasting, laat het geld in de onderneming en deze zal meer waard worden Ergo hogere aandelenkoers.
!@#$!@!
0
Ik snap de verkoop ook niet. Met USA is URW veel meer waard met een toekomstig veel hoger dividend. Gewoon iets meer geduld hebben.
AVM (Altijd Verkeerde Moment)
1
quote:

HCohen schreef op 13 september 2022 18:04:

[...]
Mbt relatie 'verkopen onder boekwaarde en LTV onderstaand een gesimplificeerd voorbeeld
Als ik 2 objecten heb me een waarde van elk 100E en daar tegenover een schuld van 100E heb ik een LTV van 50%.
Stel ik verkoop één van de objecten voor 90E(10% discount) en los daarmee de schuld af, dan heb ik nog 100E aan waarde en een schuld van 10E, derhalve een nwe LTV van 10%.
Kortom de LTV neemt toch af mits verkoopopbrengst aangewend wordt ter schuldaflossing en mits de discount niet hoger is dan de actuele LTV.

Zie de bijlage voor wat data mbt verschillende scenarios verkoop US portefeuille en de gevolgen voor LTV en Nettovermogenswaarde per aandeel.
Thanks! Je hebt helemaal gelijk, ik vergat dat URW de opbrengst natuurlijk (voor een groot deel) gaat aanwenden om schulden af te lossen. Mooi om te zien dat er allerlei scenario's zijn uitgewerkt met kortingen op de boekwaarde en het gevolg voor de NV-waarde per aandeel.
junkyard
0
Deze klopt niet helemaal:
Kortom de LTV neemt toch af mits verkoopopbrengst aangewend wordt ter schuldaflossing en mits de discount niet hoger is dan de actuele LTV.

Bijvoorbeeld, een LTV van 40% en een discount van 50%. De discount is hier hoger dan de LTV, maar toch zal de LTV dalen na verkoop.

Dit zou moeten zijn in geval van groepsfinanciering (bij mortgaged assets zonder groepsgarantie werkt dit anders):
De LTV daalt na desinvesteringen indien met de opbrengst schulden worden afgelost en de verkoopprijs hoger is dan de actuele LTV.

Dit vond ik een opmerkelijk statement:
- tevens zijn er van 5 regionals eerder de sleutels ingeleverd(foreclosure) waarbij een kleine boekwinst is gemaakt.


Een boekwinst na foreclosure (zonder enige verkoopopbrengst) lijkt mij wat vreemd, ik verwacht niet dat de groep negative equity op de balans neemt van een dochteronderneming (maar wie weet?). De LTV op groepsniveau schijnt wel gedaald te zijn door deze foreclores, omdat URW niet langer de relatief hoge hypotheekschulden (door waardedaling) op deze winkelcentra herkent.

De enige echte mogelijke URW US benchmarkt transactie is Santa Anita, de verkoop van resi en een ontwikkelperceel is niet erg indicatief voor restant in URW US portefeuille. Bij Santa Anita lijkt de 'sub 6%' yield zeer laag, een koper zal dit in US al snel kwijt zijn aan financieringslast. Maar mogelijk dat Santa Anita een aantrekkelijk winkelcentrum is (ivm zeer hoge bezetting) of ontwikkelperspectief biedt, de koper ("an established commercial real estate investor who owns other retail assets in Southern California") kent de markten goed genoeg om niet teveel te betalen.

De overzichten met impact van discounts bij verkopen op NAV bieden een aardig beeld, maar bij hogere discounts (verslechterde markt omstandigheden) lijkt het waarschijnlijk dat ook de resterende assets minder waard worden en dit de NAV verder aanvreet. Momenteel lijkt EU meer last te ervaren van gewijzigde omstandigheden (hogere kans op diepere recessie) dan US, omdat US minder last heeft van de energieproblematiek en de $ sterker is.
Lamsrust
3
quote:

junkyard schreef op 14 september 2022 10:03:

Deze klopt niet helemaal:
Kortom de LTV neemt toch af mits verkoopopbrengst aangewend wordt ter schuldaflossing en mits de discount niet hoger is dan de actuele LTV.

Bijvoorbeeld, een LTV van 40% en een discount van 50%. De discount is hier hoger dan de LTV, maar toch zal de LTV dalen na verkoop.

Dit zou moeten zijn in geval van groepsfinanciering (bij mortgaged assets zonder groepsgarantie werkt dit anders):
De LTV daalt na desinvesteringen indien met de opbrengst schulden worden afgelost en de verkoopprijs hoger is dan de actuele LTV.

Dit vond ik een opmerkelijk statement:
- tevens zijn er van 5 regionals eerder de sleutels ingeleverd(foreclosure) waarbij een kleine boekwinst is gemaakt.


Een boekwinst na foreclosure (zonder enige verkoopopbrengst) lijkt mij wat vreemd, ik verwacht niet dat de groep negative equity op de balans neemt van een dochteronderneming (maar wie weet?).

Op basis van de netto vermogensmutatiemethode wordt er dan een post "Voorziening deelneming" op de balans opgenomen die vrijvalt bij de foreclosure en dan de boekwinst vormt.

De LTV op groepsniveau schijnt wel gedaald te zijn door deze foreclores, omdat URW niet langer de relatief hoge hypotheekschulden (door waardedaling) op deze winkelcentra herkent.

Precies. Daarom leidt een verkoop van alle US regionals ook tot een significante LTV verbetering, omdat er op een aantal regionals nu een LTV zit die de 100% zal benaderen.

De enige echte mogelijke URW US benchmarkt transactie is Santa Anita, de verkoop van resi en een ontwikkelperceel is niet erg indicatief voor restant in URW US portefeuille. Bij Santa Anita lijkt de 'sub 6%' yield zeer laag, een koper zal dit in US al snel kwijt zijn aan financieringslast. Maar mogelijk dat Santa Anita een aantrekkelijk winkelcentrum is (ivm zeer hoge bezetting) of ontwikkelperspectief biedt, de koper ("an established commercial real estate investor who owns other retail assets in Southern California") kent de markten goed genoeg om niet teveel te betalen.

Santa Anita werd door het vorige management nog als flag ship mall gekwalificeerd, zodat dit één van de betere regionals zal zijn. Santa Anita had eind 2021 een bezetting van 91.4%, i.e. hetgeen overeenkomt met het gemiddelde van de non CBD flag ship malls eind 2021. Dus de bezetting is zeker niet extreem hoog te noemen. Wel ligt Santa Anita is een goede woonbuurt als ik het op streefview zo zie, dus er zit wellicht nog wat ontwikkelingspotentie in de enorme parkeerterreinen eromheen.


De overzichten met impact van discounts bij verkopen op NAV bieden een aardig beeld, maar bij hogere discounts (verslechterde markt omstandigheden) lijkt het waarschijnlijk dat ook de resterende assets minder waard worden en dit de NAV verder aanvreet. Momenteel lijkt EU meer last te ervaren van gewijzigde omstandigheden (hogere kans op diepere recessie) dan US, omdat US minder last heeft van de energieproblematiek en de $ sterker is.

Ik denk niet dat Niel de US flag ship malls gaat verkopen tegen hoge discounts. Dan houdt hij ze liever op boek en houdt de winst nog twee jaar binnenboord. Daarnaast bieden de US flag ship malls een goede diversificatie, nu de energiecrisis zich met name in Europa zal afspelen. Daarnaast is vastgoed in inflatoire tijden op de lange termijn nooit een slechte investering geweest, immers de bouwkosten zijn nu zo hoog dat de vervangingswaarde wel eens hoger kan zijn dan de taxatiewaarde

HCohen
1
quote:

junkyard schreef op 14 september 2022 10:03:

Deze klopt niet helemaal:
Kortom de LTV neemt toch af mits verkoopopbrengst aangewend wordt ter schuldaflossing en mits de discount niet hoger is dan de actuele LTV.

Bijvoorbeeld, een LTV van 40% en een discount van 50%. De discount is hier hoger dan de LTV, maar toch zal de LTV dalen na verkoop.

Dit zou moeten zijn in geval van groepsfinanciering (bij mortgaged assets zonder groepsgarantie werkt dit anders):
De LTV daalt na desinvesteringen indien met de opbrengst schulden worden afgelost en de verkoopprijs hoger is dan de actuele LTV.

Dit vond ik een opmerkelijk statement:
- tevens zijn er van 5 regionals eerder de sleutels ingeleverd(foreclosure) waarbij een kleine boekwinst is gemaakt.


Een boekwinst na foreclosure (zonder enige verkoopopbrengst) lijkt mij wat vreemd, ik verwacht niet dat de groep negative equity op de balans neemt van een dochteronderneming (maar wie weet?). De LTV op groepsniveau schijnt wel gedaald te zijn door deze foreclores, omdat URW niet langer de relatief hoge hypotheekschulden (door waardedaling) op deze winkelcentra herkent.

De enige echte mogelijke URW US benchmarkt transactie is Santa Anita, de verkoop van resi en een ontwikkelperceel is niet erg indicatief voor restant in URW US portefeuille. Bij Santa Anita lijkt de 'sub 6%' yield zeer laag, een koper zal dit in US al snel kwijt zijn aan financieringslast. Maar mogelijk dat Santa Anita een aantrekkelijk winkelcentrum is (ivm zeer hoge bezetting) of ontwikkelperspectief biedt, de koper ("an established commercial real estate investor who owns other retail assets in Southern California") kent de markten goed genoeg om niet teveel te betalen.

De overzichten met impact van discounts bij verkopen op NAV bieden een aardig beeld, maar bij hogere discounts (verslechterde markt omstandigheden) lijkt het waarschijnlijk dat ook de resterende assets minder waard worden en dit de NAV verder aanvreet. Momenteel lijkt EU meer last te ervaren van gewijzigde omstandigheden (hogere kans op diepere recessie) dan US, omdat US minder last heeft van de energieproblematiek en de $ sterker is.
De LTV daalt na desinvesteringen indien met de opbrengst schulden worden afgelost en de verkoopprijs hoger is dan de actuele LTV
Als je onderstaand dikgedrukte nuance aan toevoegd, dan is jouw stelling sluitend. Klopt dus, dank je.
indien met de opbrengst schulden worden afgelost en de verkoopprijs hoger is dan de actuele LTV (in fiat) van het betr. verkochte object))

Een boekwinst na foreclosure (zonder enige verkoopopbrengst) lijkt mij wat vreemd, ik verwacht niet dat de groep negative equity op de balans neemt van een dochteronderneming (maar wie weet?). De LTV op groepsniveau schijnt wel gedaald te zijn door deze foreclores, omdat URW niet langer de relatief hoge hypotheekschulden (door waardedaling) op deze winkelcentra herkent.
FY 2021 Quote;
In addition, URW voluntarily foreclosed on 5 regional malls (Westfield Citrus Park, Westfield Countryside, Westfield
Sarasota39, Westfield Broward and Westfield Palm Desert) in the US and asked the servicer of its loans for the appointment
of a receiver. After appointment of the receiver, URW was no longer the owner of these assets, not liable for the debt and
could not recognise the revenues generated by these assets anymore. This resulted in the derecognition of $411 Mn (in IFRS
and $477 Mn on a proportionate basis) of non-recourse debt from URW’s balance sheet and a positive net capital gain of
+€44 Mn

De boekwaarde was kennelijk lager dan de corresponderende schuld. Ik noem dat dan boekwinst(zie reactie Lamsrust hierboven).

De overzichten met impact van discounts bij verkopen op NAV bieden een aardig beeld, maar bij hogere discounts (verslechterde markt omstandigheden) lijkt het waarschijnlijk dat ook de resterende assets minder waard worden en dit de NAV verder aanvreet. Momenteel lijkt EU meer last te ervaren van gewijzigde omstandigheden (hogere kans op diepere recessie) dan US, omdat US minder last heeft van de energieproblematiek en de $ sterker is
Beide staffels zijn uiteraard gebaseerd op een momentopname en het klopt dus dat zodra de variabele 'waarde' wijzigt de staffels eveneens wijzigen. Bij overzicht nettovermogenswaarde baseert VEB zich overigens op NTA.
Ongeacht verwachtingen(impact recessie) werd in H1 2022 nog het volgende gerapporteerd;
URW’s EPRA NRV stood at €22,794 Mn or €163.40 per share (fully-diluted) as at June 30, 2022. The EPRA NRV per share
increased by +€3.80 (or +2.4%) compared to December 31, 2021.
URW’s EPRA NTA stood at €17,789 Mn or €127.50 per share (fully-diluted) as at June 30, 2022. The EPRA NTA per share
increased by +€4.30 (or +3.5%) compared to December 31, 2021.
Kortom vooralsnog is het overzicht mogelijke scenarios nog aan te houden totdat er mogelijk afwaarderingen volgen. Een update van deze overzichten wordt dan idd noodzakelijk.
3.912 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 ... 192 193 194 195 196 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd 19 jul 2024 14:52
Koers 73,480
Verschil -3,300 (-4,30%)
Hoog 75,860
Laag 72,820
Volume 254.410
Volume gemiddeld 378.591
Volume gisteren 294.928

EU stocks, real time, by Cboe Europe Ltd.; Other, Euronext & US stocks by NYSE & Cboe BZX Exchange, 15 min. delayed
#/^ Index indications calculated real time, zie disclaimer, streaming powered by: Infront