Unibail-Rodamco « Terug naar discussie overzicht

Unibail Rodamco Westfield 2023, Rise or Fall ?

2.737 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 ... 133 134 135 136 137 » | Laatste
junkyard
5
Indien URW in 2023 geen desinvesteringen realiseert (tot nu toe niets), dan blijft er ondanks resultaat inhouding geen cash binnen. Dit vanwege het Westfield Hamburg miljarden project. Uitname van Hammerson (Croydon) is extra cash out. Aflossing / verlaging van leningen vindt voorlopig dus niet plaats in 2023.

Pas na oplevering van Westfield Hamburg (planning H1-2024) zal inhouding van resultaat leiden tot extra cash en capaciteit om leningen af te lossen.

Als het lukt om de 2023 focus te realiseren (€ 800 miljoen Europese desinvesteringen, radical reduction of US financial exposure dmv desinvesteringen), dan leidt dit tot extra cash die kan worden gebruikt voor aflossing van leningen. De € 1,25 miljard hybrid met call / step-up eind 2023 noteert op 88%, wat aangeeft dat beleggers inschatten dat de kans groot is dat deze hybrid zal worden doorgerold en URW moeite zal hebben om tot een redelijk volume aan desinvesteringen te komen (en extra risicodragend kapitaal langer nodig zal zijn voor URW).

Momenteel is er wel weer erg veel ellende ingeprijsd, als URW operationele performance sterk is/blijft dan is dit een koopje. Het zou prettig zijn als URW Hamburg is opgeleverd, en er geen nieuwe grote bouwputten worden aangeboord. URW Hamburg zal prachtig zijn, de kosten zijn fors gestegen en yield on cost is afgenomen (terwijl vereiste rendementen zijn gestegen). Nu niemand meer dit soort projecten start, zullen de fraaie URW winkelcentra hun dominante positie voorlopig goed weten vast te houden.
Lamsrust
2
quote:

junkyard schreef op 4 mei 2023 14:47:

Indien URW in 2023 geen desinvesteringen realiseert (tot nu toe niets), dan blijft er ondanks resultaat inhouding geen cash binnen. Dit vanwege het Westfield Hamburg miljarden project. Uitname van Hammerson (Croydon) is extra cash out. Aflossing / verlaging van leningen vindt voorlopig dus niet plaats in 2023.

Pas na oplevering van Westfield Hamburg (planning H1-2024) zal inhouding van resultaat leiden tot extra cash en capaciteit om leningen af te lossen.

Als het lukt om de 2023 focus te realiseren (€ 800 miljoen Europese desinvesteringen, radical reduction of US financial exposure dmv desinvesteringen), dan leidt dit tot extra cash die kan worden gebruikt voor aflossing van leningen. De € 1,25 miljard hybrid met call / step-up eind 2023 noteert op 88%, wat aangeeft dat beleggers inschatten dat de kans groot is dat deze hybrid zal worden doorgerold en URW moeite zal hebben om tot een redelijk volume aan desinvesteringen te komen (en extra risicodragend kapitaal langer nodig zal zijn voor URW).

Momenteel is er wel weer erg veel ellende ingeprijsd, als URW operationele performance sterk is/blijft dan is dit een koopje. Het zou prettig zijn als URW Hamburg is opgeleverd, en er geen nieuwe grote bouwputten worden aangeboord. URW Hamburg zal prachtig zijn, de kosten zijn fors gestegen en yield on cost is afgenomen (terwijl vereiste rendementen zijn gestegen). Nu niemand meer dit soort projecten start, zullen de fraaie URW winkelcentra hun dominante positie voorlopig goed weten vast te houden.
Eens met je analyse. Twee opmerkingen:

1. De investering van de FFO 2023 in Hamburg levert uiteraard wel een verlaging van de LTV op. Immers het Hamburg project ad EUR 1.5 mrd wordt toegevoegd aan de assets, terwijl de schulden gelijk blijven.

2.
Management heeft in het Q1 2023 rapport nogmaals aangegeven te verwachten de resterende Europese verkoopambitie van EUR 800 miljoen te realiseren. Ik reken er derhalve op dat die EUR 800 miljoen binnenkomt. Dit kan ook gerealiseerd worden door van Europese flagship assets een deel te verkopen aan pensioenfondsen die volledig met equity investeren, bijvoorbeeld van de MotN.
M.b.t. de US reken ik louter op verkoop van enige regionals dan wel foreclosure van regionals waarvan de schuld nagenoeg gelijk is aan de boekwaarde. De regionals staan in totaal voor EUR 1 mrd in de boeken. Valencia die of verkocht wordt of in foreclosure gaat is al de eerste USD 100 mln.
dvl-2
0
quote:

junkyard schreef op 4 mei 2023 14:47:

Indien URW in 2023 geen desinvesteringen realiseert (tot nu toe niets), dan blijft er ondanks resultaat inhouding geen cash binnen. Dit vanwege het Westfield Hamburg miljarden project. Uitname van Hammerson (Croydon) is extra cash out. Aflossing / verlaging van leningen vindt voorlopig dus niet plaats in 2023.

Pas na oplevering van Westfield Hamburg (planning H1-2024) zal inhouding van resultaat leiden tot extra cash en capaciteit om leningen af te lossen.

Als het lukt om de 2023 focus te realiseren (€ 800 miljoen Europese desinvesteringen, radical reduction of US financial exposure dmv desinvesteringen), dan leidt dit tot extra cash die kan worden gebruikt voor aflossing van leningen. De € 1,25 miljard hybrid met call / step-up eind 2023 noteert op 88%, wat aangeeft dat beleggers inschatten dat de kans groot is dat deze hybrid zal worden doorgerold en URW moeite zal hebben om tot een redelijk volume aan desinvesteringen te komen (en extra risicodragend kapitaal langer nodig zal zijn voor URW).

Momenteel is er wel weer erg veel ellende ingeprijsd, als URW operationele performance sterk is/blijft dan is dit een koopje. Het zou prettig zijn als URW Hamburg is opgeleverd, en er geen nieuwe grote bouwputten worden aangeboord. URW Hamburg zal prachtig zijn, de kosten zijn fors gestegen en yield on cost is afgenomen (terwijl vereiste rendementen zijn gestegen). Nu niemand meer dit soort projecten start, zullen de fraaie URW winkelcentra hun dominante positie voorlopig goed weten vast te houden.
Grotendeels mee eens. Uit de FY22 documenten was te halen dat er nog 1,2mrd aan kosten gemaakt moeten worden. De gehele cashflow van 2023 zal daar dus naar toe moeten gaan. Uit de trading update is op te maken dat er 4,2mrd aan cash beschikbaar is waarbij aannemelijk is (maar nergens te controleren) dat de afgelopen 3 maanden ook geld uitgegeven is aan Hamburg. In dat opzicht is er dus nu al genoeg cash aan boord om bijv. die hybrid met korting terug te kopen.

Daarbij staat het project 'at cost' in de boeken - als hier dus cash heen gaat stijgt dus de waarde van het portfolio - bij gelijke schuld zakt de LTV toch nog een beetje.
junkyard
3
Ik reageerde op:
Dividend binnenhouden en daarmee leningen aflossen

Resultaat 2023 zal ongeveer gelijk zijn aan capex 2023 (of misschien ietsje hoger). Desinvesteringen moeten over 2023 dus vooral leiden tot positieve cashflow over 2023 (na aftrek van investeringen zoals Croydon).

Capex leidt inderdaad tot waarde vermeerdering, waarmee (als al het andere vastgoed niet in waarde daalt) alsnog LTV verlaging wordt gerealiseerd (wat iets anders is als lening aflossing - gelijke leningen / hogere boekwaarde assets). Het lijkt nu wel aannemelijk dat verdere (boek)waardedaling volgt, en dat zonder desinvesteringen de LTV iets zal stijgen in 2023.

Het is mogelijk om vanuit bestaande ongebruikte kredietlijnen leningen af te lossen. Dit kan worden gezien als herfinanciering, waarna hogere financieringskosten volgen (omdat de rente nu hoger ligt dan de aflopende lijnen). De hybrid schuld met relatief lage marge (ook na step-up) aflossen met ongebruikte kredietlijnen is niet helemaal vanzelfsprekend, omdat de achtergestelde hybrid schuld een hoger risico kent en bescherming biedt voor reguliere bonds (wat gevolgen kan hebben voor de rating / credit metrics).

Hybrid op call/step-up date tegen discount terugkopen (bijv. door een tender) zal niet positief worden ontvangen door bondholders, het is mogelijk maar dit kan de lange termijn beschikbaarheid (en pricing) van bond financiering beïnvloeden omdat URW dan een wat slechtere reputatie krijgt in de markt (omdat op verwachte einddatum geen nominale aflossing volgt). Daarnaast is het dan afwachten in hoeverre er respons volgt van hybrid bondholders, grote partijen kunnen dan demonstratief hun stukken niet aanbieden om hun ongenoegen kenbaar te maken.

Basis scenario lijkt mij, aflossen van de hybrid indien URW in 2023 meer dan € 1 miljard aan desinvesteringen toont (en boekwaarde daling relatief beperkt is). In dat geval wijzigt het risico van overige (niet-hybrid) bonds niet, en heeft URW een goede bestemming voor deze cash opbrengsten. Als URW meer cash beschikbaar heeft, dan kan een tender op overige bonds (met langere looptijd) worden overwogen. Dit wordt minder slecht ontvangen, omdat dit voor maturity date is (een extra optie voor bondholders om uit te stappen) en de discount logisch is ivm hogere yield tot maturity dan de markt yield (door hogere rente).

We zullen zien...
!@#$!@!
3
Ik snap niet helemaal waarom dit forum denkt dat URW die hybride lening gaat aflossen??
Die heeft toch juist gunstige voorwaarden voor URW?

Wat is dan in hemelsnaam het motief om deze af te lossen?
Een van de redenen van de huidige daling is een gevreesde credit-crunch in de VS vanwege de problemen met lokale banken. Waar commercieel vastgoed grotendeels afhankelijk is voor leningen.

Normaal ga ik twijfelen aan mijzelf als iedereen hetzelfde denkt, zeker als dit ook inhoudelijke posters betreft.
Maar ik heb ook vaak meegemaakt dat een forum zichzelf massaal overtuigd van iets, terwijl dat verder nergens op gebaseerd is.

Zo blijven mensen bv geloven dat dividend uitkeren goed voor de koers zal zijn en nu dus aflossen van een hybride die juist gunstige voorwaarden heeft.

Ik heb nog geen enkele goede reden gelezen waarom URW dat zou gaan doen. of zou moeten doen.
junkyard
2
Op de hybrid volgt een step-up (rente verhoging) indien op call date niet wordt afgelost, waarna URW financieringslast dus toeneemt. Op zich is deze step-up lager dan markt niveau (voor hybrid debt) en kan doorrol voordeel bieden, maar een doorrol zal niet positief worden ontvangen door deze bondholders, wat gevolgen kan hebben voor toekomstige (her)financieringsvoorwaarden.

Bij matige marktomstandigheden (geen desinvesteringen 2023 ivm dichte transactiemarkt, waardedaling vastgoed, matige financieringvoorwaarden) is doorrol van de hybrid begrijpelijk, omdat dan langer wordt genoten van achtergestelde/risicodragende schulden (bescherming overige bondholders) tegen relatief aantrekkelijk tarief.

Ik stel dus niet dat URW de hybrid zou moeten aflossen ipv doorrollen, maar dat dit afhankelijk is van marktontwikkelingen (oa transactiemarkt, financieringsmarkt) en URW voortgang desinvesteringen komende maanden.
PhilipBe2
0
quote:

!@#$!@! schreef op 4 mei 2023 20:00:

Ik snap niet helemaal waarom dit forum denkt dat URW die hybride lening gaat aflossen??
Die heeft toch juist gunstige voorwaarden voor URW?

Wat is dan in hemelsnaam het motief om deze af te lossen?
Een van de redenen van de huidige daling is een gevreesde credit-crunch in de VS vanwege de problemen met lokale banken. Waar commercieel vastgoed grotendeels afhankelijk is voor leningen.

Normaal ga ik twijfelen aan mijzelf als iedereen hetzelfde denkt, zeker als dit ook inhoudelijke posters betreft.
Maar ik heb ook vaak meegemaakt dat een forum zichzelf massaal overtuigd van iets, terwijl dat verder nergens op gebaseerd is.

Zo blijven mensen bv geloven dat dividend uitkeren goed voor de koers zal zijn en nu dus aflossen van een hybride die juist gunstige voorwaarden heeft.

Ik heb nog geen enkele goede reden gelezen waarom URW dat zou gaan doen. of zou moeten doen.
Is toen afgesloten door Fabrice Mouchel als hij toen "off the record" beloofd heeft om af te lossen, gaat hij als huidige CFO aflossen.
!@#$!@!
1
Ah op zon manier.

Nou zolang URW zich gewoon keurig aan de regels houd en gebruik maakt van de mogelijkheden die er zijn zal het echt geen invloed hebben op toekomstige financiering.

Achtergestelde schuld tegen een aantrekkelijk tarief ga je natuurlijk niet zomaar aflossen. Zeker nu niet.
Lamsrust
0
quote:

junkyard schreef op 4 mei 2023 20:31:

Op de hybrid volgt een step-up (rente verhoging) indien op call date niet wordt afgelost, waarna URW financieringslast dus toeneemt. Op zich is deze step-up lager dan markt niveau (voor hybrid debt) en kan doorrol voordeel bieden, maar een doorrol zal niet positief worden ontvangen door deze bondholders, wat gevolgen kan hebben voor toekomstige (her)financieringsvoorwaarden.

Bij matige marktomstandigheden (geen desinvesteringen 2023 ivm dichte transactiemarkt, waardedaling vastgoed, matige financieringvoorwaarden) is doorrol van de hybrid begrijpelijk, omdat dan langer wordt genoten van achtergestelde/risicodragende schulden (bescherming overige bondholders) tegen relatief aantrekkelijk tarief.

Ik stel dus niet dat URW de hybrid zou moeten aflossen ipv doorrollen, maar dat dit afhankelijk is van marktontwikkelingen (oa transactiemarkt, financieringsmarkt) en URW voortgang desinvesteringen komende maanden.
Dat een doorrol niet positief ontvangen wordt door de hybrid debt bondholders is “logisch”, immers bij aflossing kunnen zij dit type geld in de huidige markt voor het dubbele rentepercentage wegzetten. Echter, in de huidige markt lost vrijwel geen enkele partij dit type schuld af, omdat herfinanciering (indien al beschikbaar) veel duurder is. Indien URW nu de hybrid niet aflost, lijkt mij derhalve nauwelijks van invloed op de reputatie van URW als bond emittent. Zeker niet indien URW - mocht het benodigde geld wel binnen zijn in 2025 - een bod doet de uitstaande hybrid bonds tegen de nominale afloswaarde. Ik denk dat URW’s investment bankers een dergelijk arrangement wel kunnen afspreken met de belangrijkste bondholders, i.e. zodra de LTV (incl. Hybrids) < 40% worden jullie nominaal afgelost.
Branco P
2
Als er een contractuele mogelijkheid is om de hybrid door te rollen, dan kan URW die doorrollen. Dat is gewoon een zakelijke overeenkomst, dus daar wordt niemand mee tekort gedaan.
Lamsrust
3
Vastgoedmarkt
ABONNEREN
UITLOGGEN

Waarom de vastgoedbeleggingsmarkt voorlopig niet vlot komt
Erik WiegerinckGepubliceerd: 4 mei 2023Gewijzigd: 4 mei 2023
Waarom de vastgoedbeleggingsmarkt voorlopig niet vlot komt
Piet Eichholtz, hoogleraar vastgoedfinanciering en -beleggingenaan de Universiteit van Maastricht
De vastgoedmarkt komt pas in de loop van 2024 weer een beetje op gang, tenminste als de prijzen dan een nieuw en stabieler niveau hebben bereikt. Woningen en logistiek worden het minst geraakt. Maar retail- en vooral kantoorbeleggers in de slechtere segmenten krijgen nog flinke afwaarderingen voor de kiezen.
Geef cadeau
Delen
Dat stelt Piet Eichholtz, hoogleraar vastgoedfinanciering en -beleggingen aan de Universiteit van Maastricht. ‘Natuurlijk weet ik niet precies wanneer de vastgoedprijzen zover gedaald zijn dat de vastgoedbeleggingsmarkt en de projectontwikkeling weer op gang komt. Als ik dat wist, werd ik stinkend rijk en dat gebeurt waarschijnlijk niet. Maar de ervaring leert dat de huidige impasse wel één à twee jaar kan duren. Dus op zijn vroegst ergens in de loop van volgend jaar komt de markt weer uit het slop.’
Hoeveel is inmiddels al afgewaardeerd sinds de vastgoedbeleggingsmarkt vanaf vorig jaar zomer tot stilstand begon te komen?
‘Bij woningen is de prijs al 8,5 procent gedaald sinds het hoogtepunt. De ontwikkelingen in de directe commerciële vastgoedmarkten zijn voor mij wat lastiger te volgen. Maar als ik kijk naar de niet-genoteerde vastgoedfondsen dan is inmiddels gemiddeld zo’n 5 procent tot 10 procent van de waardes afgegaan.’
Wat is de hoofdoorzaak van de malaise in de vastgoedbeleggingsmarkt?
‘Zonder twijfel de rentestijgingen. De hypotheekrente is van 1 procent naar 4 procent gestegen, een verviervoudiging. De rente voor commercieel vastgoedfinancieringen is nooit zo extreem laag geweest, maar is toch zeker verdubbeld zo niet verdrievoudigd. Als je dat doorrekent naar de kasstromen via een discounted cash flow methode dan kom je op waardedalingen van vijftig procent en misschien wel meer. Maar dat gaat waarschijnlijk niet gebeuren. Omdat er bij de waardebepaling ook nog andere zaken een rol spelen, zoals de mogelijkheid om de huren te verhogen door de inflatie te volgen. Die mogelijkheid hangt sterk af van de sector en het specifieke product. In de woningmarkt kun je de inflatie een op een doorberekenen, ook in logistiek vastgoed gaat dat goed, want die markt is redelijk in evenwicht. In de winkelmarkt en zeker in de kantorensector is dat veel moeilijker. Bij de lopende huurcontracten zal het nog wel lukken om de inflatie helemaal of deels te volgen in de kantorenmarkt. De pijn komt bij nieuwe contracten.’
Waarom bent u juist zo somber over de kantorenmarkt?
‘Er is nog altijd met 10 procent een behoorlijke kantorenleegstand, ontstaan door de vergrijzing en teveel aanbod in een wat grijzer verleden, die nooit helemaal is weggewerkt ondanks alle herontwikkelingen van leegstaande kantoorgebouwen naar bijvoorbeeld woningen. Daar komt nu een heleboel verborgen leegstand bij door de vlucht die het thuiswerken heeft genomen tijdens corona, maar die ook na corona is doorgegaan. Werkgevers hebben ontdekt dat bijvoorbeeld twee of drie dagen thuiswerken prima functioneert in combinatie met een meer flexibel kantoor. Dat inzicht zal bij het afsluiten van nieuwe contracten leiden tot lagere huren en in ieder geval tot huren, die een hoog inflatieniveau niet zullen volgen. Er komt dus nu een hele nieuwe golf vraaguitval. Kantoorbeleggers moeten echt rekening houden met harde klappen. Ik voorzie nog afwaarderingen op kantoorportefeuilles van tientallen procenten. Hoeveel precies durf ik niet te zeggen en de regionale verschillen zullen groot zijn. Maar we staan pas aan het begin.’
Wordt het zo erg als in Amerika? Weekblad Economist sprak laatst al over de ‘hel’ in delen van de Amerikaanse kantorenmarkt…
‘Nee, het wordt hier geen hel maar wel een vagevuur. In Amerika gaan de bewegingen sowieso altijd extremer dan hier. Vooral aan de Westkust heeft de tech bubble gezorgd voor een enorme vraag naar kantoren en extreme huurstijgingen. Maar de techsector heeft nu te maken met massa ontslagen en dat leidt weer tot veel minder vraag naar kantoorruimte. In San Francisco is de leegstand opgelopen tot meer dan 25 procent. Hier hebben we die spanning op de kantorenmarkt nooit zo gezien, met uitzondering wellicht van de Zuidas en Eindhoven. Maar ook daar is het nooit zo extreem geweest.’
Hoeveel moet er nog af bij winkelvastgoed?
Lastig in z’n algemeenheid te zeggen. Veel waardeverlies is natuurlijk al genomen tijdens de voor retail zeer moeilijke coronajaren. Maar ook in winkelvastgoed is nog steeds sprake van aanzienlijke leegstand. Marktvorser Locatus sprak weliswaar over ‘historisch lage leegstand in 2022’ met 6 procent, maar het CBS houdt het toch op 8 procent. Toen ik dertig jaar geleden begon was de leegstand in de winkelmarkt slechts 2 of 3 procent, dat was lange tijd normaal. Dus retail is nog steeds allesbehalve die veilige haven voor beleggers die het tien à vijftien jaar geleden was. Bovendien mogen de fysieke detailhandelsverkopen wel weer wat opgeveerd zijn na corona, de algehele verwachting is toch dat de penetratie van e-commerce structureel steeds hoger wordt. Natuurlijk wordt het nooit 100 procent, maar 30 procent lijkt me best reëel. Neem alleen maar de weekboodschappen en de vergrijzing. Ouderen hebben ook het gemak ontdekt van thuisbezorging en dat zal alleen maar doorgroeien. Om die reden ben ik niet pessimistisch over het toekomstperspectief van de logistieke vastgoedmarkt. Daarbij komt dat er ook weinig aanbod is door de toenemende overheidsrestricties voor de uitgifte van gronden voor nieuwe distributiecentra.’
Waarom bent u goed te spreken over het perspectief van de woningbeleggingsmarkt? Particuliere beleggers klagen juist steen en been…
‘Ach, eerlijk gezegd kan ik me over al dat geklaag niet zo druk maken als het gaat over het veranderde fiscale regime, de behandeling in Box 3. Particuliere vastgoedbeleggers komen gewoon uit een belastingparadijs, ze hoefden immers bijna geen fluit belasting te betalen! Hoewel ikzelf ook geraakt word, vind ik het vrij logisch dat je gewoon belasting betaalt over de opbrengst van je beleggingen.’
Lamsrust
0
Vastgoedmarkt
ABONNEREN
UITLOGGEN

En hoe zit het met de afwaarderingen in de woningbeleggingsmarkt?
‘Die zullen toch beperkt blijven, ondanks de forse prijsdalingen in de koopwoningmarkt. Ik voorzie een ongeveer zelfde situatie als tijdens de grote woningcrisis van 2011-2013. Dat was destijds overigens een deels zelfgemaakte Nederlandse crisis, omdat het overheidsbeleid wat betreft hypotheken ineens heel streng werd, waardoor particulieren veel minder makkelijk een hypotheek konden krijgen. Dat leidde tot een enorme daling van de koopwoningprijzen, maar tegelijkertijd gingen de huren jaar in jaar uit wel keurig omhoog. Het was een gouden tijd voor woningbeleggers. Veel nieuwe projecten verschoven toen van de koop- naar de huurmarkt met aantrekkelijke prijskortingen. Dat gaat ook nu weer gebeuren. Want het regent momenteel overal vastgelopen woningprojecten.’
‘Ook nu zullen woningbeleggers wel wat moeten afwaarderen op hun bestaande portefeuille omdat de marktprijzen omlaaggaan, maar voor beleggers is dat volgens mij slechts een tijdelijk, papieren probleem. Op den duur gaan de woningprijzen echt wel weer omhoog. Er is een enorm tekort. Minister Hugo de Jonge wil niet voor niks tot 2030 1 miljoen woningen laten bouwen. Gezien de huidige marktomstandigheden gaat dat vrees ik niet lukken.’
Afgezien van de kantoren en retailmarkt valt het allemaal dus wel mee voor vastgoedbeleggers en projectwikkelaars?
‘Het zal sowieso niet zo slecht worden als in 2008 en 2009. Maar eerlijk gezegd had ik toen ook niet verwacht dat de kredietcrisis zo diep en wereldomspannend zou worden. Maar er zijn wel heel grote verschillen met toen. Europese banken zijn veel voorzichtiger geworden in de hoogte van hun financieringen, mede gedreven door veel strengere regels. Nu is hooguit 50 procent vreemd vermogen de norm bij een vastgoedfinanciering. Maar tot 2008 was 80 procent helemaal niet ongewoon. Hoe hoger de schuldgraad hoe sneller je in de problemen raakt in een neergaande markt met flinke afwaarderingen. Die vuistregel geldt ook nu.’
‘Ander groot verschil met de kredietcrisis zijn de veel strengere eisen aan de vermogensverhoudingen van banken en het scherpere toezicht door De Nederlandsche Bank en de Europese Centrale Bank. Je ziet nu dan ook precies het grote verschil met Amerika. De huidige Amerikaanse bankencrisis is ontstaan omdat onder Trump, de vorige president, de eisen aan kleine en middelgrote banken flink zijn versoepeld. Gelukkig heeft de Amerikaanse centrale bank wel steeds adequaat opgetreden. Nu weer met de door de Fed geregisseerde redding van First Republic Bank door JP Morgan waardoor een mogelijk domino-effect opnieuw het hoofd is geboden. Maar ik verwacht daar nog wel enkele bankfaillissementen. Het wordt vermoedelijk geen grote bankencrash in Amerika, maar het ontstaan van zogenoemde zombiebanken die volzitten met slechte vastgoedleningen sluit ik zeker niet uit.’
U maakt zich geen enkele zorgen over de Nederlandse banken?
‘Niet op dit moment, maar grote problemen zijn ook hier niet uitgesloten om een andere reden. Nederlandse banken hebben namelijk in de tijd van ultralage rente hypotheken en commercieel vastgoedfinancieringen vaak langjarig verstrekt tegen zeer lage rente. Ondertussen begint de depositorente die ze aan rekeninghouders moeten betalen toch behoorlijk op te lopen. Bij ING is de depositorente voor rekeningen tot 1 miljoen euro weliswaar nog altijd slechts 0,65 procent, maar bij andere banken, vooral buitenlandse banken, is de depositorente nu al 2 of 3 procent en in een enkel geval zelfs 4 procent als je je geld vijf jaar vastzet. Rekeninghouders gaan natuurlijk niet meteen weglopen, maar op een gegeven moment wordt de verleiding wel erg groot en zullen ook de Nederlandse grootbanken niet achter kunnen blijven. Op dat moment kan in een deel van hun uitstaande leningen een negatieve kasstroom ontstaan, en dat is uiteraard niet heel lang vol te houden.’
HCohen
0
Rits nwe meldingen
bdif.amf-france.org/en?societes=RS000...

Betreft directieleden die deelnemen aan het URW's FCPE
(spaarplan fonds; www.cic-epargnesalariale.fr/fr/epargn... )
Een FCP (Fonds Commun de Placement) is een mede-eigendom van effecten. Wanneer u daar uw geld belegt, houdt u aandelen van een portefeuille van financiële instrumenten (aandelen, obligaties, effecten, ...) samen met andere spaarders.

Een FCPE werkt op dezelfde manier, het enige verschil is dat het enige doel is om de bedragen van werknemersbesparingen te innen.

Het vermogensbeheer wordt toevertrouwd aan een beheermaatschappij. Onder toezicht van de Autorité des Marchés Financiers (AMF) is deze laatste verantwoordelijk voor de groei van het vermogen van het fonds.
Lamsrust
0
quote:

HCohen schreef op 6 mei 2023 08:49:

San Francisco en URW
www.sfchronicle.com/sf/article/westfi...
sfstandard.com/business/nordstroms-ex...

Met nog wat meer vastgoedgerelateerde info.

Door de sluiting van Nordstrom zal de leegstand die al meer dan 20% was nog verder oplopen zowel direct door de Nordstrom sluiting als indirect doordat bepaalde eet en drink tentjes dan wellicht niet meer levensvatbaar zijn.

Overduidelijk dat dit hele centrum geherontwikkeld moet worden waar de gemeente ook voor openstaat. In het kader van je kan niet alles zelf doen, zou URW er goed aan doen dit centrum tezamen met een geaccordeerd herontwikkelplan te verkopen.
HCohen
0
quote:

Lamsrust schreef op 6 mei 2023 09:55:

[...]

sfstandard.com/business/nordstroms-ex...

Met nog wat meer vastgoedgerelateerde info.

Door de sluiting van Nordstrom zal de leegstand die al meer dan 20% was nog verder oplopen zowel direct door de Nordstrom sluiting als indirect doordat bepaalde eet en drink tentjes dan wellicht niet meer levensvatbaar zijn.

Overduidelijk dat dit hele centrum geherontwikkeld moet worden waar de gemeente ook voor openstaat. In het kader van je kan niet alles zelf doen, zou URW er goed aan doen dit centrum tezamen met een geaccordeerd herontwikkelplan te verkopen.
Eens en wie weet wat URW met locale overheid op korte termijn kan doen om het bloeden wat te stelpen
Quote
Mayor London Breed and Board of Supervisors President Aaron Peskin have proposed making it easier to open offices, entertainment and other uses into vacant retail spaces. The Planning Commission was to vote on the measure Thursday.
Retail2023
0
Goedemiddag, ik zie bij de afm een melding dat Xavier 4.000.000 aandelen heeft uitgeoefend, of zie ik iets verkeerd? Melding 01-05

Groet
HCohen
0
quote:

Retail2023 schreef op 6 mei 2023 13:27:

Goedemiddag, ik zie bij de afm een melding dat Xavier 4.000.000 aandelen heeft uitgeoefend, of zie ik iets verkeerd? Melding 01-05

Groet
Bedoel je deze(zie bijlage)?
Commentaar onderaan de melding;
Under a concluded share loan agreement between Rock lnvestment SAS and a financial institution, 4,000,000 shares
Unibail-Rodamco-Westfield SE were delivered.
These actions have been the subject of collateral for the benefit of the financial institution.

Zoals ik het lees was hier slechts sprake van 'Securities lending' (tbv ?)
www.financemonkey.nl/securities-finan...
Securities lending, ook wel het uitlenen van effecten genoemd, is het maken van een deal tussen twee verschillende partijen waarbij aandelen of obligaties worden uitgeleend tegen onderpand. Het onderpand is vaak geld, maar kan ook een ander aandeel of obligatie zijn
Bijlage:
Branco P
0
Dat project in SF kun je wel afschrijven. Eerst moeten de problemen in de wijk opgelost worden. Tot die tijd wil niemand er komen winkelen, werken of wonen. You win some you lose some. Deze is verloren.
Branco P
0
Drugsverslaving is zo’n groot probleem geworden in US dat men spreekt over een “drugs-pandamic” waar niks aan kan worden gedaan. Iedereen kijkt gewoon de andere kant op en hopelijk lost het probleem zichzelf een keer op.
2.737 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 ... 133 134 135 136 137 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd 17 jul 2024 15:01
Koers 76,200
Verschil -0,420 (-0,55%)
Hoog 76,720
Laag 75,820
Volume 52.047
Volume gemiddeld 382.911
Volume gisteren 239.404

EU stocks, real time, by Cboe Europe Ltd.; Other, Euronext & US stocks by NYSE & Cboe BZX Exchange, 15 min. delayed
#/^ Index indications calculated real time, zie disclaimer, streaming powered by: Infront