Branco P schreef op 10 augustus 2023 18:32:
[...]
Ik denk dat je de kwaliteit van de USA portefeuille nog steeds overschat Lamsrust. Maak er maar van: een paar 100 miljoen capex in de US flagship portefeuille pompen om te voorkomen dat deze verder afglijdt. Het lijkt mij uitgesloten dat mixed-use capex in USA meer kan genereren dan investeren in een nieuwe Mall in Europa. Mixed use capex in USA moet je als volgt zien:
leegstaande retailmeters die voor (zeg) 300 dollar/m2/jaar huurwaarde in de boeken staan moet je volledig verbouwen om er daarna 200 dollar/m2/jaar voor te krijgen van andere type huurders. Scenario WHA, dan snap je denk ik wat ik bedoel.
Nu heb ik ondertussen meerdere USA Malls van URW goed bekeken en de leegstaande units zitten vaak redelijk verspreid, zeg: 30 units op de verdieping en 20 units op begane grond. Soms concentreert de leegstand zich in 1 winkelpassage, maar meestal niet. Echte mixed use transformatie (hele winkelpassage wordt woontoren of kantoorgebouw c.q. zorgcentrum) is dus niet zomaar mogelijk. Dus dan zou je eerst al moeten gaan schuiven met bestaande huurders, en dan wordt het alleen maar nog duurder.
Vandaar dat ik denk dat Niel best een redelijke discount zal accepteren als hij er daarmee snel vanaf is. Max 30% denk ik. En bij 20% discount zijn ze sowieso weg.
Er moet namelijk heel veel energie in die Malls gestoken worden, van de USA organisatie én van de overkoepelende organisatie. Als je je daarvan kunt bevrijden tegen een acceptabele discount, dan moet je dat zeker doen. En daarnaast is er nu nog een bepaalde opgaande lijn in het wegwerken van leegstand en kun je nu dus nog een verhaal ophangen dat die lijn zich nog wel een tijdje zal voortzetten. Of dat zo zal zijn, is maar net de vraag. Immers: ze zijn gewoon een maatje te groot, die USA Malls.