Het is de eeuw van de stad. Urbanisatie vindt niet alleen plaats in Azië en Afrika, maar ook over Europa rolt een nieuwe urbanisatiegolf. Het begrijpen van de veranderingen in de Europese steden en het stedelijke landschap is van groot belang voor vastgoedbeleggers.
Dat schrijft Oliver Kummerfeldt, vastgoedanalist bij Schroders.
De steden in Europa hebben sinds de industriële revolutie in de 18e en 19e eeuw ervaring opgedaan met de verschillende fasen van urbanisatie. In de jaren ’70 en ’80 van de vorige eeuw verlieten echter veel bewoners de grote steden om te ontsnappen aan congestie, vervuiling en criminaliteit. In de afgelopen jaren is deze trend gekeerd. De ruimtelijke scheiding tussen werken, wonen en recreëren die in de jaren ’70 en ’80 de overhand had, neemt snel af.
De Verenigde Naties voorspelt een groei van de urbanisatie in Europa van 80% nu naar zo’n 87% in 2050. Dat lijkt niet veel, maar het gaat daarbij wel om 35 miljoen mensen die zich in stedelijke gebieden willen gaan vestigen.
Centraal wonen
Steeds meer Europeanen willen op centrale locaties wonen. Dit creëert een sterke vraag naar vastgoed, maar het is ook een uitdaging, omdat ontwikkelingsgebieden schaars zijn in dit soort centrale locaties.
Het bieden van extra commerciële ruimte, woningen, scholen, ziekenhuizen en transportinfrastructuur is complex en kostbaar. Een aantal steden in Europa reageert hier positief op en biedt reële kansen voor vastgoedbeleggers die in staat zijn om de winnende locaties te identificeren.
Herontwikkeling van havengebied
Een deel van de stedelijke herstructurering vindt plaats in voormalige industriële zones en havengebieden. Kummerfeldt wijst naast de Docklands in Londen, HafenCity in Hamburg en ontwikkelingsprojecten in Scandinavische hoofdsteden, ook op De Kop van Zuid in Rotterdam en de IJ-oevers in Amsterdam.
Het ontwikkelen van deze gebieden leidt tot een nieuw en gemengd stedelijk gebied. Het zijn aantrekkelijke locaties aan de waterkant en centraal gelegen. Ze bieden een goede kwaliteit van wonen en tal van andere toepassingen, zoals kantoren, winkels, ontspanning en publieke diensten.
Groeikansen in transport
De verstedelijking zorgt ook voor extra druk op de infrastructuur. Schroders signaleert dan ook een golf aan investeringen in de nieuwe en bestaande transportinfrastructuur in Europese steden.
Verkeersopstoppingen en vervuiling hebben een meetbare, negatieve impact op de economische groei en het welzijn. Duurzame en slimme mobiliteit is daarom belangrijk voor het managen van de toekomstige groei.
Projecten in Parijs en Londen
Kummerfeldt wijst op het Grand Paris-project in de regio Parijs/Ile-de-France, waarbij na oplevering in 2030 maar liefst 200 kilometer nieuw spoor en bijna 70 nieuwe stations zijn aangelegd. De hoofddoelstelling van het project is om de verschillende voorsteden rond Parijs rechtstreeks op het spoor aan te sluiten, de verkeersopstoppingen te verminderen en het centrum van Parijs en de voorsteden beter met elkaar te verbinden.
Beleggers in onroerend goed - waaronder Schroders zelf - spelen hierop in door te investeren in de nieuwe vervoersknooppunten en in de gebieden met het grootste groeipotentieel.
Minstens zo ambitieus is Crossrail in Londen dat voorziet in een nieuwe lijn van Reading in het westen naar Sheffield in het oosten en het openbaar vervoer in Londen ongeveer 10% extra vervoerscapaciteit oplevert. Ook wijst Kummerfeldt op het transformerende effect van de Noord/Zuidlijn voor Amsterdam en de uitbreiding van het openbaar vervoer in Helsinki, Brussel, Barcelona, Stockholm en Kopenhagen.
Steden groeien sneller dan brede economie
Het begrijpen van de veranderingen in de Europese steden en het stedelijk landschap is volgens Schroders essentieel voor vastgoedbeleggers. Steden zijn de centra van economische activiteit en innovatie en groeien veel sneller dan de brede economie. Schroders focust dan ook op steden en niet op landen.
Urbanisatie gaat gepaard met extra vraag naar en concurrentie om ruimte. Nieuwe infrastructuur voor transport verandert de stedelijke geografie. Er is een sterke omgekeerde correlatie tussen de transportkosten en de waarde van vastgoed. Daar liggen kansen voor beleggers die op verandering kunnen anticiperen en de locaties kiezen die op de lange termijn groei bieden.
Meld u aan voor de Belegger.nl dagelijkse nieuwsbrief
en blijf op de hoogte van de laatste ontwikkelingen op de beurs!