Eurocommercial Properties NL0015000K93

Eurocommercial Properties 2024

1. HCohen 22 maart 2024 14:10

   auteur info

   • HCohen

     Lid sinds: 21 jan 2013

     Laatste bezoek: 31 okt 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3600

     Gegeven: 3423

   •    Aantal posts: 5.169

   quote:

   !@#$!@! schreef op 22 maart 2024 13:29:

   Ik zie nu trouwens dat franse reits aanhouden voor mij dubbel ongunstig is. Niet alleen vanwege al papieren gedoe om het terug te vragen. Maar buitenlandse bronbelasting kan alleen worden verrekend en krijg je dus alleen terug als je wat te verrekenen hebt.
   Maar ik heb alleen box3 inkomen en die komt niet boven de heffingskorting (pas vanaf volgend jaar)
   

   Zou volgend jaar goed moeten komen, aldus fiscalisten van onderstaande 2 sites
   
   www.innovativetax.nl/in-de-media/het-...
   Quote
   Indien het bedrag van de ingehouden buitenlandse dividendbelasting hoger is dan de in Nederland verschuldigde box 3 belasting wordt het restant aan (nog niet verrekende) buitenlandse bronbelasting met goedkeuring van de Nederlandse Belastingdienst gestald om in volgende jaren alsnog te kunnen worden verrekend. Zodra de belegger in een van de volgende jaren weer box 3 belasting verschuldigd is kan alsnog tot verrekening van de gestalde buitenlandse dividendbelasting worden overgegaan.
   
   www.fiscaalvanmorgen.nl/dossier/het-t...
   Quote
   Indien ná genoemde verrekening nog een bedrag aan buitenlandse dividendbelasting resteert, kan dit ongelimiteerd vooruit worden geschoven om met verschuldigde inkomstenbelasting van een later jaar alsnog te worden verrekend.
2. !@#$!@! 22 maart 2024 14:23

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 01 nov 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4507

     Gegeven: 3305

   •    Aantal posts: 20.665

   Thanks!
   Ik vraag mij dan af of dat geld voor of na toepassing heffingskorting. (die zal normaal in box1 gebruikt worden??)
   
   Dus er wordt eerst een box3 inkomen berekent. Daar wordt dan buitenlandse dividend belasting mee verrekend. Daaruit komt definitief box3 inkomstenbelasting -> daarna wordt pas de heffingskorting toegepast.
   
   Ik ga het sowieso checken volgend jaar dan.
3. Up&Down 22 maart 2024 14:30

   auteur info

   • Up&Down

     Lid sinds: 16 sep 2020

     Laatste bezoek: 31 okt 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 354

     Gegeven: 56

   •    Aantal posts: 643

   quote:

   Branco P schreef op 22 maart 2024 13:48:

   Ik heb ook de Webcast geluisterd, weinig nieuws onder de zon:
   
   * Peter Mills zei over de waarderingsyields: wij vinden die nu ook wel hoog en voor komend jaar zouden we niet verwachten dat die nog verder stijgen en indien toch, dan zou dat toch wel zo'n beetje gecompenseerd worden door de huurstijgingen.
   
   * Ik keek zojuist nog eens naar die Yields en mij viel ook nog op dat de NIY van Frankrijk van 5,2% naar 5,7% sprong in een half jaar tijd. Daar zal PDH deels schuld aan zijn, maar wellicht dat er ook nog gedacht wordt aan de verkoop van een kleinere Franse asset.
   

   Ik heb ook net geluisterd en beetje dezelfde dingen opgeschreven.
   
   * In Woluwe waren er 21 renewels/ relettings goed voor ruim 6% verhoging. Er was echter 1 grote Zweedse partij met een winkel op 2 verschillende verdiepingen, zonder roltrap, die te veel betaalde. Dat is nu genormaliseerd. Als ik het me goed herinner werd er ook duidelijk gezegd dat alle huren in Woluwe nu marktconform zijn.
   
   * ECP is inderdaad heel duidelijk op zoek naar een JV-partner. Op korte termijn in Italie, op iets langere termijn voor Woluwe. Het wachten is op het moment dat de rentes dalen (ze denken zelf na de zomer). Bovendien zijn er onlangs een aantal centra verkocht en is het voor de gehele markt spannend tegen welke % deze zijn verkocht.
   
   * In Jan en feb zijn er 40+ renewels en relettings geweest met een verhoging van 3,2% (tegen 2,8% in 2023). In Italie is de stijging ivm inflatie 0,6% en daar verwacht men meeste ruimte met verhoging renewels/ relettings.
   
   * Cost of debt was gerapporteerd 3,2%. Voor 2024 wordt deze ingeschat op 3,2-3,4%.
4. !@#$!@! 22 maart 2024 14:33

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 01 nov 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4507

     Gegeven: 3305

   •    Aantal posts: 20.665

   En wat is dan het nut van zo'n JV partner? Het is gewoon een verlaging voor toekomstig dividend, dat zou ik niet fijn vinden.
   Plus het is gewoon weer verkopen terwijl de NIY op zijn hoogst staan. vermoeiend zo die REITS.
   De LTV gaat vanzelf wel langzaam naar beneden in de huidige situatie.
5. Belegger83 22 maart 2024 14:38

   auteur info

   • Belegger83

     Lid sinds: 09 jun 2020

     Laatste bezoek: 31 okt 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 12

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 120

   Wat vinden jullie van de afwaarderingen?
6. Up&Down 22 maart 2024 15:06

   auteur info

   • Up&Down

     Lid sinds: 16 sep 2020

     Laatste bezoek: 31 okt 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 354

     Gegeven: 56

   •    Aantal posts: 643

   quote:

   !@#$!@! schreef op 22 maart 2024 14:33:

   En wat is dan het nut van zo'n JV partner? Het is gewoon een verlaging voor toekomstig dividend, dat zou ik niet fijn vinden.
   Plus het is gewoon weer verkopen terwijl de NIY op zijn hoogst staan. vermoeiend zo die REITS.
   De LTV gaat vanzelf wel langzaam naar beneden in de huidige situatie.
   

   Komende jaren moeten ze natuurlijk best wel wat schuld herfinancieren; ik vermoed dat dat de belangrijkste is. Mogelijk zien ze ook soms wel kansjes in de markt voorbij komen waar ze nu gewoon geen geld voor hebben. Hopelijk is het dan ook wel echt een kansje.
   Wat betreft de NIY willen ze natuurlijk ook niet voor niets wachten totdat de rentes aan het dalen zijn. Het was heel duidelijk dat ze (maar eigenlijk de hele markt) daar op aan het wachten zijn.
7. !@#$!@! 22 maart 2024 15:29

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 01 nov 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4507

     Gegeven: 3305

   •    Aantal posts: 20.665

   Nou, de lange rentes hoeven helemaal niet te gaan dalen. Die houden al rekening met verschillende renteverlagingen.
   De 5 tot 10 jaar staan zo tegen de 2,5% Niet bepaald hoog te noemen.
   
   Herfinaniering is helemaal geen probleem. Geen reden waarom alle leningen niet gewoon verlengd kunnen worden.
   
   Dat verkopen en kopen moeten ze echt mee kappen. Waardevernietiging , dat blijkt keer op keer op keer.
8. !@#$!@! 22 maart 2024 15:34

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 01 nov 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4507

     Gegeven: 3305

   •    Aantal posts: 20.665

   quote:

   Belegger83 schreef op 22 maart 2024 14:38:

   Wat vinden jullie van de afwaarderingen?
   

   Woluwe snap ik wel. De rest niet zo. Beetje overreactie op de trend die er al is sinds voor covid (nu alweer meer dan 4 jaar).
   Op termijn corrigeert zich dat vanzelf wel. Gaan we eindelijk ook weer eens waardestijgingen zien.
   In Italië toch nu al het geval. Dat is een goed teken.
   
   Als de waardes weer meestijgen met de inflatie, zal de huidige korting in de koers ook weer verdwijnen.
   Zal wel minimaal een jaar duren voordat daar sprake van is. (in een jaar kan weer veel veranderen)
9. mike65537 22 maart 2024 16:17

   auteur info

   • mike65537

     Lid sinds: 05 mei 2020

     Laatste bezoek: 31 okt 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 337

     Gegeven: 839

   •    Aantal posts: 735

   Nieuw Iex-advies:
   
   www.iex.nl/Premium/Adviezen/793109/Af...
10. Senior 1936 22 maart 2024 17:07

    auteur info

    • Senior 1936

      Lid sinds: 16 nov 2014

      Laatste bezoek: 31 okt 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 169

      Gegeven: 115

    •    Aantal posts: 1.421

    n..a..v. het koopadvies van Peter Schutte ga ik zeker nog wat aandelen bijkopen, maar ik wacht toch tot maandag omdat ik toch wat afkoeling van de markt verwacht, nu Amerika in het rood duikt ...
    En Wereldhave is overigens een goeie concurrent met ca. 9% dividendrendement.
11. Hans 22 maart 2024 17:24

    auteur info

    • Hans

      Lid sinds: 21 jul 2022

      Laatste bezoek: 01 nov 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 205

      Gegeven: 87

    •    Aantal posts: 390

    quote:

    Branco P schreef op 22 maart 2024 09:07:

    [...]
    
    Klopt, dat rijtje heeft het niet best gedaan. Daar zijn deels redenen voor aan te dragen, maar deels kan er sprake zijn van een overreactie. Daarom benoemde ik ze. Jij wilde weten waar thans mogelijk nog wat muziek in zit, dan moet je nu denk ik niet bij ASML of Shell zijn.
    

    Ik wilde niks weten. Ik reageerde alleen op het antwoord dat jij Zitzak gaf.
    Zelf heb ik wel vertrouwen in ASML en Shell. Wel een deel van de winst afgeroomd maar het restant hou ik stevig vast.
12. Harry wissink 23 maart 2024 07:37

    auteur info

    • Harry wissink

      Lid sinds: 12 mrt 2021

      Laatste bezoek: 31 okt 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 35

      Gegeven: 112

    •    Aantal posts: 138

    1,75 div 2008 !
    15 jaar low !
    Koers 2 jaar low
    Dit itt alle andere reits
13. Zitzak500 23 maart 2024 12:57

    auteur info

    • Zitzak500

      Lid sinds: 29 jun 2020

      Laatste bezoek: 31 okt 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 238

      Gegeven: 245

    •    Aantal posts: 577

    quote:

    Harry wissink schreef op 23 maart 2024 07:37:

    1,75 div 2008 !
    15 jaar low !
    Koers 2 jaar low
    Dit itt alle andere reits
    

    *kuch* Unibail *kuch*
14. Harry wissink 23 maart 2024 16:42

    auteur info

    • Harry wissink

      Lid sinds: 12 mrt 2021

      Laatste bezoek: 31 okt 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 35

      Gegeven: 112

    •    Aantal posts: 138

    quote:

    Zitzak500 schreef op 23 maart 2024 12:57:

    [...]
    
    *kuch* Unibail *kuch*
    

    ook 3 jaar high ( echt shit fonds )
15. Branco P 24 maart 2024 17:03

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 31 okt 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3831

      Gegeven: 1134

    •    Aantal posts: 9.552

    quote:

    !@#$!@! schreef op 22 maart 2024 13:54:

    Naar mijn mening moeten ze gewoon stoppen met kopen en verkopen. Kost alleen maar geld en rendement.
    Waarde voeg je toe door goed beheer.
    

    Wat mij betreft koop je in gunstige aankooptijden goede objecten tegen relatief lage prijzen en verkoop je je mindere objecten in gunstige verkooptijden tegen relatief hoge prijzen. Maar je doet dit in de marge, het grootste deel van je portefeuille is "to hold". Met Woluwe ging dat niet al te gelukkig bij ECP (goed object, echter wel te veel betaald), maar de verkopen in de afgelopen ca. 10 jaren in Frankrijk en Italië heeft ECP op zich goed gedaan, dat paste goed in de asset rotatie strategie.
    
    Maar wat we helaas aan de hand hebben gehad is een corona-pandemie die overheden deed besluiten om winkelcentra maandenlang te sluiten (!) en daarop volgend een Ukraine crisis en supersnel stijgende rentes. Dat raakt dan uiteraard de waarderingen van winkelvastgoed. Wat mij betreft is ECP daar goed doorheen gekomen, net als KLEP, CAR, MERC en URW overigens, maar dat geeft je rendement logischerwijs een knauw. Tenzij je in het dal van de koers je slag hebt kunnen slaan uiteraard door te kopen of door bij te kopen. ;-)
16. Branco P 24 maart 2024 17:26

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 31 okt 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3831

      Gegeven: 1134

    •    Aantal posts: 9.552

    quote:

    Hans schreef op 22 maart 2024 17:24:

    [...]Ik wilde niks weten. Ik reageerde alleen op het antwoord dat jij Zitzak gaf.
    Zelf heb ik wel vertrouwen in ASML en Shell. Wel een deel van de winst afgeroomd maar het restant hou ik stevig vast.
    

    Excuses Hans, ik dacht dat de vraag ook van jou kwam (maar de vraag kwam van Zitzak).
    
    Ik heb mijn resterende Shells in oktober vorig jaar verkocht tegen 32,265 euro. Ik wil ze wel ooit weer terugkopen, maar ik wacht het nog even af. Mijn strategie is focus op dividendaandelen en deze aankopen op dipjes en afromen of verkopen op topjes. Ik hoef ze niet per se allemaal tegelijk in porto te hebben. Ja, als ik 5 jaar geleden louter een hele grote portie ASML had gekocht, en vastgehouden, had ik uiteraard veel meer verdiend. Waarschijnlijk had ik ze in de tussentijd wel allang weer verkocht.
17. Branco P 24 maart 2024 17:43

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 31 okt 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3831

      Gegeven: 1134

    •    Aantal posts: 9.552

    quote:

    Harry wissink schreef op 23 maart 2024 07:37:

    1,75 div 2008 !
    15 jaar low !
    Koers 2 jaar low
    Dit itt alle andere reits
    

    Direct resultaat per aandeel 2008: 1,75
    Koers eind 2008: ca. 24 euro
    
    Direct resultaat per aandeel 2023: 2,32
    Koers nu: ca. 20,50 euro
    
    Het direct resultaat in per aandeel 2023 was nog een stukje hoger geweest zonder corona en het verplichte stock-dividend
    
    www.eurocommercialproperties.com/fina...
    
    Als je punt is dat de koers nu opmerkelijk laag is, dan kan ik je wel volgen. Ik heb in de afgelopen maand daarom flink ingekocht onder 20 euro en mijn positie ruim verdubbeld.
18. Branco P 24 maart 2024 18:09

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 31 okt 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3831

      Gegeven: 1134

    •    Aantal posts: 9.552

    quote:

    Up&Down schreef op 22 maart 2024 14:30:

    [...]
    
    Ik heb ook net geluisterd en beetje dezelfde dingen opgeschreven.
    
    * In Woluwe waren er 21 renewels/ relettings goed voor ruim 6% verhoging. Er was echter 1 grote Zweedse partij met een winkel op 2 verschillende verdiepingen, zonder roltrap, die te veel betaalde. Dat is nu genormaliseerd. Als ik het me goed herinner werd er ook duidelijk gezegd dat alle huren in Woluwe nu marktconform zijn.
    
    * ECP is inderdaad heel duidelijk op zoek naar een JV-partner. Op korte termijn in Italie, op iets langere termijn voor Woluwe. Het wachten is op het moment dat de rentes dalen (ze denken zelf na de zomer). Bovendien zijn er onlangs een aantal centra verkocht en is het voor de gehele markt spannend tegen welke % deze zijn verkocht.
    
    * In Jan en feb zijn er 40+ renewels en relettings geweest met een verhoging van 3,2% (tegen 2,8% in 2023). In Italie is de stijging ivm inflatie 0,6% en daar verwacht men meeste ruimte met verhoging renewels/ relettings.
    
    * Cost of debt was gerapporteerd 3,2%. Voor 2024 wordt deze ingeschat op 3,2-3,4%.
    

    Die laatste opmerking ja, die was me ook opgevallen, alleen vergeten te delen hier. Van ca. 20% van de leningen is de rente niet gefixeerd, dat is ook het beleid van ECP, en bij de meest recente herfinanciering in Zweden kozen ze er zelfs voor om 30% van de rente niet te fixeren. Dit zorgt voor meer flexibiliteit, maar met een 3-maands euribor van thans 4% (medio 2022 was die nog onder 0%) zie je dat meteen terug in de gemiddelde cost of debt.
    
    Die flexibiliteit heeft ook een prijs: als de ECB de rente niet gaat verlagen, dan heeft ECP langere tijd met de hogere rentes te maken (in vergelijking met diverse peers)
19. Up&Down 24 maart 2024 19:08

    auteur info

    • Up&Down

      Lid sinds: 16 sep 2020

      Laatste bezoek: 31 okt 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 354

      Gegeven: 56

    •    Aantal posts: 643

    quote:

    Branco P schreef op 24 maart 2024 18:09:

    [...]
    
    … bij de meest recente herfinanciering in Zweden kozen ze er zelfs voor om 30% van de rente niet te fixeren. Dit zorgt voor meer flexibiliteit, maar met een 3-maands euribor van thans 4% (medio 2022 was die nog onder 0%) zie je dat meteen terug in de gemiddelde cost of debt.
    
    Die flexibiliteit heeft ook een prijs: als de ECB de rente niet gaat verlagen, dan heeft ECP langere tijd met de hogere rentes te maken (in vergelijking met diverse peers)
    

    Of ze borduren alvast voor op een jv partner die in de zomer instapt? Zonde om nu dan te veel “dure” leningen/ hypotheken af te sluiten.
    Dat die jv partner er wat ECP betreft gaat komen is wel zeker. Ik denk dat ze het wel meer dan 3* hebben benoemd. Waaronder direct de uitspraak, zonder aanleiding, dat ze 5 flagships hebben die ieder groot genoeg zijn voor een jv partner.
20. Hans 25 maart 2024 03:46

    auteur info

    • Hans

      Lid sinds: 21 jul 2022

      Laatste bezoek: 01 nov 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 205

      Gegeven: 87

    •    Aantal posts: 390

    quote:

    Branco P schreef op 24 maart 2024 17:26:

    [...]
    
    Excuses Hans, ik dacht dat de vraag ook van jou kwam (maar de vraag kwam van Zitzak).
    
    Ik heb mijn resterende Shells in oktober vorig jaar verkocht tegen 32,265 euro. Ik wil ze wel ooit weer terugkopen, maar ik wacht het nog even af. Mijn strategie is focus op dividendaandelen en deze aankopen op dipjes en afromen of verkopen op topjes. Ik hoef ze niet per se allemaal tegelijk in porto te hebben. Ja, als ik 5 jaar geleden louter een hele grote portie ASML had gekocht, en vastgehouden, had ik uiteraard veel meer verdiend. Waarschijnlijk had ik ze in de tussentijd wel allang weer verkocht.
    

    Prima strategie Branco. Probeer ik ook een beetje maar een mooi fonds helemaal verkopen doe ik niet snel ook al is het hoog gewaardeerd. Liefst hou ik minimaal de helft vast. Verschil tussen ons is denk ik voornamelijk dat jij zoals ik het lees overwogen in kleine fondsen zit. Bij mij zijn maar 12 van de 60 fondsen klein en vaak heb ik daar ook een minder grote positie in. Ben benieuwd naar jouw mening over deze 12. Aalberts,Acomo,AMG,Basic-Fit,Brunel,CTP,ECP,Kendrion,Ontex,Renewi,TKH,X-Fap.