!@#$!@! schreef op 11 april 2024 11:00:
[...]
Bedankt voor je relaas Branco, hierdoor kan ik je redenatie idd beter begrijpen.
Alleen zie ik de logica er nog steeds niet van in.
De originele vraag is. Is het vinden van een JV partner een goede weg om te bewandelen als ECP wil groeien.
Je geeft zelf aan dat Woluwe op een mogelijk dieptepunt zit en net een nogal overdreven afwaardering achter de rug heeft. Een mooi moment dat een JV partner wel wil instappen, want die krijgt er dan een mooie prijs voor. -> Ja , dat snap ik wel. Ik zou ook graag laag willen kopen.
Jij bevestigt dus ook de strategie van hoog kopen en laag verkopen.
Tevens zeg je dat het een bevestiging is van de boekwaardes. Eerst 10% afwaarderen en dan verkopen tegen boekwaarde kan ik echt niet zien van een bevestiging van die boekwaarde. Daarnaast wordt bij elke verkoop bij elke REIT in de afgelopen jaren steeds gemeld dat het tegen boekwaarde gebeurt. Klep melde zelfs verkopen boven de boekwaarde.
Wat doet dat voor de koers?? helemaal niks. Keer op keer, doet dat helemaal niks. Ik kan dus absoluut niet inzien hoe dat als een positief argument genoemd kan worden.
Het andere argument is het verlagen van de LTV. Daarmee geef je dus juist een negatief signaal af. Immers je geeft aan dat ECP eventuele problemen zou kunnen krijgen met herfinanciering als het niet verkoopt. Zelfs in gevaar zou kunnen komen mocht de rente zelfs gaan stijgen. Gezien ECP vooral hypotheken direct gekoppeld aan de winkelcentra, geef je hiermee juist een signaal dat de boekwaardes misschien wel eens te hoog zouden kunnen zijn, of iig veel risico lopen op verdere afwaarderingen. (wat een goede reden is om te verkopen)
Op 19 juli 2019 melde ECP dat ze al voor €600 mln aan bezittingen hadden verkocht.
Op 17 dec 2020 melde ECP dat ze al voor €345 mln aan bezittingen hadden verkocht , wat 9% van het totaal is.
De laatste aankoop was dus Woluwe (2018) waar ze nu flink op afgewaardeerd hebben.
Wat is de realiteit van het vinden van JV partners en kopen en verkopen. Er wordt verlies geleden op de transacties. Plus in plaats van dat ECP groeit, krimpt het juist door de verkoop van verschillende objecten afgelopen jaren.
Dit terwijl de LTV nog steeds hoog is en eigenlijk lager zou moeten zijn.
Het enige echte argument van wat ik van jou hoor is dus het verlagen van de LTV en laag verkopen hoort daar bij. (zoals ook tijdens COVID)
Dat beantwoord dus niet de vraag wat een goede manier zou zijn voor ECP om te groeien in de toekomst. Immers stel dat je zou groeien, zou het kopen van 50% in Woluwe dan juist nu niet een goede koop zijn?