rood blauwe elepsis logo Belegger.nl
Aandeel

Eurocommercial Properties NL0015000K93

Laatste koers (eur)

23,350
  • Verschil

    -0,250 -1,06%
  • Volume

    38.605 Gem. (3M) 41,2K
  • Bied

    23,100  
  • Laat

    24,100  
+ In watchlist

Eurocommercial Properties 2024

497 Posts
Pagina: «« 1 ... 13 14 15 16 17 ... 25 »» | Laatste | Omlaag ↓
  1. forum rang 6 !@#$!@! 11 april 2024 11:00
    quote:

    Branco P schreef op 10 april 2024 20:51:

    [...]

    Ik weet nu niet precies wat hier je vraag is Apestaartje, maar een JV aangaan voor Woluwe zet in ieder geval zoden aan de dijk qua omvang en aangezien Woluwe in één jaar tijd met 10,2% is afgewaardeerd (waarvan 7,6% in H2, wat mij toch als vrij overdreven voorkomt), de huurcontracten met de grootste huurders (INNO, ZARA, H&M, C&A) allen vers zijn verlengd én Carrefour de unit van Match overneemt (over contractverlening vond ik geen informatie maar Carrefour zal er niet voor de korte termijn gaan zitten) zie ik in Woluwe nu een ideale JV kandidaat. Temeer omdat de uitbreiding op dit moment van de baan is, dus daar hoef je dan in de waardering ook niet moeilijk over te doen.

    Ga je dan een JV aan op een mogelijk dieptepunt qua waardering? Ja, helaas wel, maar ga eens op de stoel van een Joint Venture partner zitten en vraag je af wanneer je bereid zou zijn om in te stappen. Dan ga je voor de beste kwaliteit tegen een aangename prijs en dan doe je dat het liefst bij een goede manager. Het voordeel voor ECP is, naast de omvang van de deal, dat de risicospreiding verbetert (Woluwe is nu 13% a 14% van de portefeuille wat relatief veel is) en je verkoopt 50% tegen boekwaarde terwijl de huidige beurskoers juist impliceert dat de boekwaardes veel te hoog zijn. Dus naast verlaging van de LTV (als ik het goed berekend heb, betekent het een 4%punt lagere LTV, maar bereken het graag ook even na!) is het ook weer een (poging tot) bevestiging van de overige boekwaardes van de portefeuille (als je die waardedaling van 10,2% voor Woluwe van afgelopen jaar even buiten beschouwing laat). Het voordeel is tevens dat je (deels) kunt aflossen op de eerstkomende expirerende leningen en dat is juist nu voor ECP fijn aangezien er veel herfinancieringen aankomen én de rentedalingen nog even op zich laten wachten. Tot slot ga je van je JV-partner ook asset management fee's krijgen voor het management en als je een beetje handig bent, dan bouw je ook een prestatie-afhankelijke fee in (dat wil zeggen: bij positieve herwaarderingen een bonus-fee). Ik denk verder specifiek aan AXA omdat AXA bij meerdere Franse objecten van ECP reeds JV-partner is/was... dus men kent elkaar al en dat is voor het vertrouwen en de deal-zekerheid prettig... en Woluwe ligt toch ook min of meer in Franstalig gebied en dat zal de mensen bij AXA een "bekend" gevoel kunnen geven.

    Een heel relaas ;-) En dat ECP nu volgende maand aankondigt dat zij een JV-partner voor I Gigli hebben gevonden... :-) wat een redelijk vergelijkbaar verhaal oplevert overigens, maar ik zie liever een JV met Woluwe.

    Beantwoord dit je vraag?
    Bedankt voor je relaas Branco, hierdoor kan ik je redenatie idd beter begrijpen.
    Alleen zie ik de logica er nog steeds niet van in.

    De originele vraag is. Is het vinden van een JV partner een goede weg om te bewandelen als ECP wil groeien.

    Je geeft zelf aan dat Woluwe op een mogelijk dieptepunt zit en net een nogal overdreven afwaardering achter de rug heeft. Een mooi moment dat een JV partner wel wil instappen, want die krijgt er dan een mooie prijs voor. -> Ja , dat snap ik wel. Ik zou ook graag laag willen kopen.
    Jij bevestigt dus ook de strategie van hoog kopen en laag verkopen.

    Tevens zeg je dat het een bevestiging is van de boekwaardes. Eerst 10% afwaarderen en dan verkopen tegen boekwaarde kan ik echt niet zien van een bevestiging van die boekwaarde. Daarnaast wordt bij elke verkoop bij elke REIT in de afgelopen jaren steeds gemeld dat het tegen boekwaarde gebeurt. Klep melde zelfs verkopen boven de boekwaarde.
    Wat doet dat voor de koers?? helemaal niks. Keer op keer, doet dat helemaal niks. Ik kan dus absoluut niet inzien hoe dat als een positief argument genoemd kan worden.

    Het andere argument is het verlagen van de LTV. Daarmee geef je dus juist een negatief signaal af. Immers je geeft aan dat ECP eventuele problemen zou kunnen krijgen met herfinanciering als het niet verkoopt. Zelfs in gevaar zou kunnen komen mocht de rente zelfs gaan stijgen. Gezien ECP vooral hypotheken direct gekoppeld aan de winkelcentra, geef je hiermee juist een signaal dat de boekwaardes misschien wel eens te hoog zouden kunnen zijn, of iig veel risico lopen op verdere afwaarderingen. (wat een goede reden is om te verkopen)

    Op 19 juli 2019 melde ECP dat ze al voor €600 mln aan bezittingen hadden verkocht.
    Op 17 dec 2020 melde ECP dat ze al voor €345 mln aan bezittingen hadden verkocht , wat 9% van het totaal is.

    De laatste aankoop was dus Woluwe (2018) waar ze nu flink op afgewaardeerd hebben.

    Wat is de realiteit van het vinden van JV partners en kopen en verkopen. Er wordt verlies geleden op de transacties. Plus in plaats van dat ECP groeit, krimpt het juist door de verkoop van verschillende objecten afgelopen jaren.
    Dit terwijl de LTV nog steeds hoog is en eigenlijk lager zou moeten zijn.

    Het enige echte argument van wat ik van jou hoor is dus het verlagen van de LTV en laag verkopen hoort daar bij. (zoals ook tijdens COVID)

    Dat beantwoord dus niet de vraag wat een goede manier zou zijn voor ECP om te groeien in de toekomst. Immers stel dat je zou groeien, zou het kopen van 50% in woluwe dan juist nu niet een goede koop zijn?
  2. forum rang 7 Branco P 11 april 2024 12:49
    quote:

    Up&Down schreef op 11 april 2024 08:48:

    www.afm.nl/nl-nl/sector/registers/mel...

    Ze staan inderdaad ook in het AFM-register. Bedragen lijken niet helemaal te matchen (€ 47 mio en 1,7 mio aandelen), maar goed.
    Nou, mooi nieuws

    4 december gingen ze over 3% grens en tot 1 januari hebben ze dan kennelijk nog bijgekocht.
  3. forum rang 6 Fox WIld 11 april 2024 13:04
    Je link van PGGM gisteren geeft de situatie per 31-1-2024 aan. Ze hebben dus iets rustiger kunnen bijkopen.
  4. forum rang 7 Branco P 11 april 2024 13:58
    quote:

    !@#$!@! schreef op 11 april 2024 11:00:

    [...]

    Bedankt voor je relaas Branco, hierdoor kan ik je redenatie idd beter begrijpen.
    Alleen zie ik de logica er nog steeds niet van in.

    De originele vraag is. Is het vinden van een JV partner een goede weg om te bewandelen als ECP wil groeien.

    Je geeft zelf aan dat Woluwe op een mogelijk dieptepunt zit en net een nogal overdreven afwaardering achter de rug heeft. Een mooi moment dat een JV partner wel wil instappen, want die krijgt er dan een mooie prijs voor. -> Ja , dat snap ik wel. Ik zou ook graag laag willen kopen.
    Jij bevestigt dus ook de strategie van hoog kopen en laag verkopen.

    Tevens zeg je dat het een bevestiging is van de boekwaardes. Eerst 10% afwaarderen en dan verkopen tegen boekwaarde kan ik echt niet zien van een bevestiging van die boekwaarde. Daarnaast wordt bij elke verkoop bij elke REIT in de afgelopen jaren steeds gemeld dat het tegen boekwaarde gebeurt. Klep melde zelfs verkopen boven de boekwaarde.
    Wat doet dat voor de koers?? helemaal niks. Keer op keer, doet dat helemaal niks. Ik kan dus absoluut niet inzien hoe dat als een positief argument genoemd kan worden.

    Het andere argument is het verlagen van de LTV. Daarmee geef je dus juist een negatief signaal af. Immers je geeft aan dat ECP eventuele problemen zou kunnen krijgen met herfinanciering als het niet verkoopt. Zelfs in gevaar zou kunnen komen mocht de rente zelfs gaan stijgen. Gezien ECP vooral hypotheken direct gekoppeld aan de winkelcentra, geef je hiermee juist een signaal dat de boekwaardes misschien wel eens te hoog zouden kunnen zijn, of iig veel risico lopen op verdere afwaarderingen. (wat een goede reden is om te verkopen)

    Op 19 juli 2019 melde ECP dat ze al voor €600 mln aan bezittingen hadden verkocht.
    Op 17 dec 2020 melde ECP dat ze al voor €345 mln aan bezittingen hadden verkocht , wat 9% van het totaal is.

    De laatste aankoop was dus Woluwe (2018) waar ze nu flink op afgewaardeerd hebben.

    Wat is de realiteit van het vinden van JV partners en kopen en verkopen. Er wordt verlies geleden op de transacties. Plus in plaats van dat ECP groeit, krimpt het juist door de verkoop van verschillende objecten afgelopen jaren.
    Dit terwijl de LTV nog steeds hoog is en eigenlijk lager zou moeten zijn.

    Het enige echte argument van wat ik van jou hoor is dus het verlagen van de LTV en laag verkopen hoort daar bij. (zoals ook tijdens COVID)

    Dat beantwoord dus niet de vraag wat een goede manier zou zijn voor ECP om te groeien in de toekomst. Immers stel dat je zou groeien, zou het kopen van 50% in Woluwe dan juist nu niet een goede koop zijn?
    Heb ik beweerd dat ECP zou moeten groeien dan? Ik ben op zoek naar de beste rendement-risico verhouding voor mijn belegging én ik zou ook graag zien dat er wat van de discount weggewerkt wordt.

    Qua verkopen tegen boekwaardes: toen ECP nog (als enige!) de waardes per object afgaf (een paar jaar geleden) kon je goed zien dat in het jaar voorafgaand aan een verkoop er vaak een relatief grote afwaardering van het betreffende object optrad. Uiteindelijk is ECP gestopt met het geven van de individuele waardes per object. Als de omstandigheden slecht zijn, en je wilt graag iets verkopen, dan snapt iedereen dat een koper een discount op de boekwaarde wil. Stel dat ECP nu 50% van Woluwe verkoopt tegen boekwaarde, oftewel 10% onder de boekwaarde van een jaar geleden, dan is dat op zich al een prima deal. Dat vind ik een goede bevestiging van de boekwaardes. Als je met 50% discount gaat verkopen, zoals WHA dat deed, dan vind ik dat geen goede bevestiging van de boekwaardes. Bovendien zou ECP in dit geval niet 50% verkopen, maar 50% overdragen aan een belegger binnen een JV constructie en ik heb je al verteld welke voordelen daaraan voor ECP verbonden zijn. Als ECP thans een LTV van 35% zou hebben, zou aankoop van 50% van Woluwe tegen boekwaarde inderdaad juist een interessante deal kunnen zijn.

    De lagere LTV die daardoor ontstaat creëert uiteindelijk ruimte om te investeren in andere objecten (of uitbreidingen). Als die investeringen all-in daarna méér rendement opleveren dan wanneer je het geld in Woluwe had laten zitten, dan ben je in relatieve zin méér gegroeid. ECP gaf in de Webcast aan dat er bij de huidige LTV niet veel ruimte is om te investeren, en dat is m.i. juist. Er staat bovendien een relatief grote herfinancieringsopgave voor de deur en de coronapandemie heeft ons geleerd dat er altijd een onverwachtse calamiteit kan optreden. Wat dat betreft is LTV verlagen nu voor ECP prettig. Jij geeft aan dat ik de strategie van hoog kopen en laag verkopen bevestig, maar daar ga ik niet in mee. Ik kijk naar risico versus rendement en signaleer dat voor ECP op dit moment het aangaan van een JV (voor Woluwe of anders I Gigli) wat dat betreft een interessante optie is. Dat een lagere LTV dan niet meteen in een hogere koers terug te zien is, daar heb ik ook al geen boodschap aan. Sterker nog, dan zou ik waarschijnlijk weer wat bijkopen.

    Ja, KLEP heeft in de afgelopen periode een keer verkocht nét boven boekwaarde, maar jij en ik weten niet wat de boekwaarde het jaar daarvoor was. En ga eens berekenen wat je aandelen in ECP waard zijn wanneer ECP morgen de hele portefeuille zou verkopen met 10% korting op de boekwaarde. Je geeft aan dat de verkopen in het verleden er niet voor hebben gezorgd dat de discount uit het aandeel gaat, maar kijk eens naar de koersen van Hammerson of IGD en je ziet wat er kan gebeuren wanneer je de LTV niet strak onder controle houdt.

    De juiste vraag is denk ik: is voor ECP op dit moment het "willen groeien" wel een gewenste strategie? Ik denk dat we daar nu (nog) niet zijn. Om te willen groeien moet je eerst je balans op orde hebben (laten we zeggen: LTV richting 37% en de eerstkomende jaren weinig herfinancieringen meer op de rol). Daarom zei ECP in de Webcast ook dat ze al bezig waren met de herfinancieringen die op de rol staan in 2025. Een andere manier om je balans op orde te krijgen is door tijdelijk geen cash-dividend meer uit te keren. URW-tacktiek. Dat had van mij de afgelopen jaren ook gemogen. Je kunt ook niks doen en simpelweg afwachten en hopen dat rentes en NIY's binnenkort weer gaan dalen. Maar als dat niet gebeurt en er komt ook nog een onverwachtse tegenvaller, dan kom je mogelijk knel te zitten en moet je WHA-acties gaan uitvoeren.
  5. forum rang 7 Branco P 11 april 2024 13:59
    quote:

    Fox WIld schreef op 11 april 2024 13:04:

    Je link van PGGM gisteren geeft de situatie per 31-1-2024 aan. Ze hebben dus iets rustiger kunnen bijkopen.
    31-1-2024 dan ja inderdaad
  6. forum rang 6 !@#$!@! 11 april 2024 14:43
    quote:

    Branco P schreef op 11 april 2024 13:58:

    [...]
    De juiste vraag is denk ik: is voor ECP op dit moment het "willen groeien" wel een gewenste strategie? Ik denk dat we daar nu (nog) niet zijn. Om te willen groeien moet je eerst je balans op orde hebben (laten we zeggen: LTV richting 37% en de eerstkomende jaren weinig herfinancieringen meer op de rol). Daarom zei ECP in de Webcast ook dat ze al bezig waren met de herfinancieringen die op de rol staan in 2025. Een andere manier om je balans op orde te krijgen is door tijdelijk geen cash-dividend meer uit te keren. URW-tacktiek. Dat had van mij de afgelopen jaren ook gemogen. Je kunt ook niks doen en simpelweg afwachten en hopen dat rentes en NIY's binnenkort weer gaan dalen. Maar als dat niet gebeurt en er komt ook nog een onverwachtse tegenvaller, dan kom je mogelijk knel te zitten en moet je WHA-acties gaan uitvoeren.
    We zijn het dus eens dat een JV partner vinden en mogelijkheden zoeken tot groeien geen goed idee zijn.
    ECP geeft namelijk aan dat ze door wil gaan met haar "rotatie-programma" , wat betekent dat na elke verkoop er ook weer een koop gezocht zal worden. ECP gelooft namelijk dat het in omvang moet groeien om relevant te blijven.

    Jij vindt een JV partner vinden een goede idee, niet omdat het waarde toevoegt (zelfs de waarde kan verlagen, zoals eerder verkopen ook met afwaarderingen gepaard gingen) , maar puur om het risico te verlagen.
    Ook jij vindt dat ECP niet zou moeten zoeken naar nieuwe aankopen.

    Je bent zelfs bereid om met 10% korting op de boekwaardes te verkopen, omdat de aandelen met een nog grotere korting noteren. Je kiest dus liever voor een korte termijn kleinere winst, dan een potentieel grotere winst op lange termijn.

    Al met al, als ECP er idd voor had gekozen om meer dividend in te houden om de LTV te verlagen, net zoals URW en niet alle objecten had verkocht in afgelopen jaren. Dan was er al sprake geweest van groei tov de situatie nu.

    We zijn dus beide van mening dat ECP van zijn oude strategie, die ze nu nog steeds wil volhouden, zou moeten afstappen.
    Dat de ambitie van ECP om te willen groeien om relevent te blijven teveel risico met zich meebrengt en geen waarde zal toevoegen.
    Ook hadden we graag gezien dat ze meer dividend hadden ingehouden om de LTV te verlagen, ipv constant te verkopen. (en daarmee weer de waarde en toekomstige inkomsten te verlagen)

    Het enige verschil is dus eigenlijk dat je geen problemen hebt met een verlies op verkoop omdat hiermee het risico verlaagt wordt , terwijl ik van mening ben dat de lagere divdienduitkering icm het altijd gekozen stockdividend dat vanzelf voor ons zal doen.

    Ik zal iig melden dat er nog een aandeelhouder is die de groei ambities niet verstandig vindt :-)

    Ben uiteraard ook benieuwd naar de mening van anderen.
    Vinden jullie de groei ambities van ECP wel verstandig en een goed idee?
  7. forum rang 7 Branco P 11 april 2024 15:28
    op het juiste moment en onder de juiste omstandigheden is groei uiteraard wel de manier om aandeelhouderswaarde te creëren. In het verleden heeft ECP veel waarde toegevoegd aan de portefeuille en in Coronatijd heeft ECP het uitstekend gedaan door diverse goede verkopen tegen behoorlijke prijzen.. de afgelopen jaren werden verkocht: Passage du Havre grotendeels, Bordeaux, Grenoble, wat klein spul in Zweden. Dat was allemaal spul waarvan ik blij was dat het verkocht werd. Paste prima in de asset-rotatie strategie. Ik vond alleen de verkoop van Chasse Sud jammer… maar dat was midden in Coronatijd en ECP moest iets doen want het was onzeker hoe lang de winkelsluitingen nog zouden voortduren. Ietsje langer geleden werden al de wat mindere Italiaanse objecten verkocht aan IGD en werd er vervolgens in Italië veel waarde toegevoegd aan bestaande objecten. Ik deel jouw mening over hoog kopen en laag verkopen derhalve voor ECP helemaal niet. ECP heeft behoefte aan wat financiële ruimte. Volgens mij zijn we het erover eens dat het aangaan van een JV deze ruimte biedt. Dan zijn er daarvoor een paar grote objecten die echt zoden aan de dijk zetten. Als ECP verwacht dat Woluwe daarbij de minste groeipotentie heeft, dan is het logisch dat daarmee een JV wordt aangegaan. Dat Woluwe een paar jaar eerder een stuk duurder aangekocht is, is daarbij niet relevant.

    Hoe kom je erbij dat ECP op korte termijn zou willen groeien? Dat is niet de vibe die ik meekreeg uit de webcast. Zoals ik het zie willen ze toch vooral eerst de balans op orde krijgen. En later als dat weer mogelijk is pas weer groeien. Of mis ik iets?
  8. forum rang 7 Branco P 11 april 2024 15:39
    Daarbij wellicht nog goed om te beseffen: als ECP op dit moment denkt aan een verkoop of een JV, dan zal ECP altijd als hoofdreden geven: asset rotatie. En als tweede (bij een JV): risicospreiding. Men zal nooit hoog van de toren blazen dat men vooral de LTV wil terugbrengen, want dat zal de onderhandelingspositie niet versterken. In dat licht zie ik ook de antwoorden van de CEO op jouw E-mails.
  9. Hans 11 april 2024 16:00
    quote:

    Branco P schreef op 11 april 2024 15:28:

    op het juiste moment en onder de juiste omstandigheden is groei uiteraard wel de manier om aandeelhouderswaarde te creëren. In het verleden heeft ECP veel waarde toegevoegd aan de portefeuille en in Coronatijd heeft ECP het uitstekend gedaan door diverse goede verkopen tegen behoorlijke prijzen.. de afgelopen jaren werden verkocht: Passage du Havre grotendeels, Bordeaux, Grenoble, wat klein spul in Zweden. Dat was allemaal spul waarvan ik blij was dat het verkocht werd. Paste prima in de asset-rotatie strategie. Ik vond alleen de verkoop van Chasse Sud jammer… maar dat was midden in Coronatijd en ECP moest iets doen want het was onzeker hoe lang de winkelsluitingen nog zouden voortduren. Ietsje langer geleden werden al de wat mindere Italiaanse objecten verkocht aan IGD en werd er vervolgens in Italië veel waarde toegevoegd aan bestaande objecten. Ik deel jouw mening over hoog kopen en laag verkopen derhalve voor ECP helemaal niet. ECP heeft behoefte aan wat financiële ruimte. Volgens mij zijn we het erover eens dat het aangaan van een JV deze ruimte biedt. Dan zijn er daarvoor een paar grote objecten die echt zoden aan de dijk zetten. Als ECP verwacht dat Woluwe daarbij de minste groeipotentie heeft, dan is het logisch dat daarmee een JV wordt aangegaan. Dat Woluwe een paar jaar eerder een stuk duurder aangekocht is, is daarbij niet relevant.

    Hoe kom je erbij dat ECP op korte termijn zou willen groeien? Dat is niet de vibe die ik meekreeg uit de webcast. Zoals ik het zie willen ze toch vooral eerst de balans op orde krijgen. En later als dat weer mogelijk is pas weer groeien. Of mis ik iets?
    De heer van Garderen zegt in zijn laatste antwoord aan @ het volgende.
    Ik ben blij dat wij in de MidKap index blijven en dat een vooraanstaand pensioenfonds als PGGM zich recent heeft gemeld als groot aandeelhouder, maar dat kan alleen maar als we relevant blijven met onze vastgoedportefeuille en met vooruitzicht op een zekere groei van onze resultaten en onze omvang.
  10. Hans 11 april 2024 16:11
    quote:

    !@#$!@! schreef op 11 april 2024 14:43:

    [...]

    We zijn het dus eens dat een JV partner vinden en mogelijkheden zoeken tot groeien geen goed idee zijn.
    ECP geeft namelijk aan dat ze door wil gaan met haar "rotatie-programma" , wat betekent dat na elke verkoop er ook weer een koop gezocht zal worden. ECP gelooft namelijk dat het in omvang moet groeien om relevant te blijven.

    Jij vindt een JV partner vinden een goede idee, niet omdat het waarde toevoegt (zelfs de waarde kan verlagen, zoals eerder verkopen ook met afwaarderingen gepaard gingen) , maar puur om het risico te verlagen.
    Ook jij vindt dat ECP niet zou moeten zoeken naar nieuwe aankopen.

    Je bent zelfs bereid om met 10% korting op de boekwaardes te verkopen, omdat de aandelen met een nog grotere korting noteren. Je kiest dus liever voor een korte termijn kleinere winst, dan een potentieel grotere winst op lange termijn.

    Al met al, als ECP er idd voor had gekozen om meer dividend in te houden om de LTV te verlagen, net zoals URW en niet alle objecten had verkocht in afgelopen jaren. Dan was er al sprake geweest van groei tov de situatie nu.

    We zijn dus beide van mening dat ECP van zijn oude strategie, die ze nu nog steeds wil volhouden, zou moeten afstappen.
    Dat de ambitie van ECP om te willen groeien om relevent te blijven teveel risico met zich meebrengt en geen waarde zal toevoegen.
    Ook hadden we graag gezien dat ze meer dividend hadden ingehouden om de LTV te verlagen, ipv constant te verkopen. (en daarmee weer de waarde en toekomstige inkomsten te verlagen)

    Het enige verschil is dus eigenlijk dat je geen problemen hebt met een verlies op verkoop omdat hiermee het risico verlaagt wordt , terwijl ik van mening ben dat de lagere divdienduitkering icm het altijd gekozen stockdividend dat vanzelf voor ons zal doen.

    Ik zal iig melden dat er nog een aandeelhouder is die de groei ambities niet verstandig vindt :-)

    Ben uiteraard ook benieuwd naar de mening van anderen.
    Vinden jullie de groei ambities van ECP wel verstandig en een goed idee?
    Je mooiste objecten verkopen of daar een JV partnerschap mee aangaan lijkt mij niet verstandig.
    Als de LTV omlaag moet of als er zo nodig gegroeid moet worden dan nog liever het dividend verlagen.
  11. forum rang 7 Branco P 11 april 2024 17:20
    quote:

    Hans schreef op 11 april 2024 16:00:

    [...]De heer van Garderen zegt in zijn laatste antwoord aan @ het volgende.
    Ik ben blij dat wij in de MidKap index blijven en dat een vooraanstaand pensioenfonds als PGGM zich recent heeft gemeld als groot aandeelhouder, maar dat kan alleen maar als we relevant blijven met onze vastgoedportefeuille en met vooruitzicht op een zekere groei van onze resultaten en onze omvang.
    Verbetering van resultaten, jazeker. Daar ga ik ook vanuit, maar gezien de herfinancieringen op korte termijn kan dat de komende paar jaar dus een relatief kleine groei van de resultaten (winst) zijn (of zelfs: gelijkblijvende resultaten). Een licht stijgend dividend zal het wel sowieso zijn, daar heeft ECP voldoende flexibiliteit voor ingebouwd. Tenzij de overheid de winkelcentra weer dichtgooit.

    En hij heeft het over vooruitzichten op groei. Dat is iets anders dan meteen dit jaar of volgend jaar groeien. Hollen en stilstaan. Op het juiste moment groeien. Ik denk dat we het allemaal over hetzelfde hebben, het gaat hier alleen om de timing.
  12. forum rang 7 Branco P 11 april 2024 17:34
    quote:

    Hans schreef op 11 april 2024 16:11:

    [...]Je mooiste objecten verkopen of daar een JV partnerschap mee aangaan lijkt mij niet verstandig.
    Als de LTV omlaag moet of als er zo nodig gegroeid moet worden dan nog liever het dividend verlagen.
    Als dat mooie object nog veel groeipotentie heeft, dan heb je gelijk. Passage du Havre in Parijs was destijds wel zo'n beetje op z'n top (hele lage NIY) en dus verkocht ECP de helft aan AXA (Joint Venture). Daarna zijn er daar veel huurderswisselingen geweest. Ook het object in Bordeaux verkocht ECP precies op tijd (ook hele lage NIY).

    Ik ben het met je eens dat een lager dividend ook prima is. Daar zullen de PGGM's van deze wereld echter weer wat anders over denken (gezien de pensioenverplichtingen).

    Hoe het precies zit met Woluwe, dat weten ze alleen bij ECP precies. Het werd aangekocht met grootste plannen, maar ondertussen is de wereld veranderd en Woluwe had erg veel last van de Coronamaatregelen. Wellicht dat dat de kijk op Woluwe (en de groeipotentie) wat heeft aangetast. Mocht dat zo zijn, en andere objecten hebben meer groeipotentie, dan is een JV met Woluwe een goede oplossing om geld los te maken en dat elders beter te laten renderen.

    Overigens ben ik meerdere malen in Woluwe geweest en het is in de basis een heel goed winkelcentrum dus ik maak me er geen zorgen om. Mocht Unibail de komende jaren helemaal uit de problemen geraken, dan loop je wel het risico dat zij de Mall of Europe ontwikkeling (bij het stadion) weer nieuw leven willen inblazen. Dat is voor mij wel een reden om te zeggen: bouw exposure Woluwe maar wat af als dit voor een mooie prijs kan.
  13. forum rang 6 !@#$!@! 11 april 2024 19:44
    quote:

    Branco P schreef op 11 april 2024 17:20:

    [...]
    En hij heeft het over vooruitzichten op groei. Dat is iets anders dan meteen dit jaar of volgend jaar groeien. Hollen en stilstaan. Op het juiste moment groeien. Ik denk dat we het allemaal over hetzelfde hebben, het gaat hier alleen om de timing.
    Nee, hij wil zo snel mogelijk verder met de oude strategie. (de rotatiestrategie)

    Letterlijk "alleen op de winkels passen" is onvoldoende en als er rotatie of zelfs selectieve groei mogelijk is dienen we dat serieus te overwegen.

    Mogelijk dat onze vastgoedmarkten later dit jaar in beweging komen (mede als gevolg van een eerste rentestap van de ECB, thans voorzien in juni) en er voor ons kansen ontstaan om selectief te groeien via bijvoorbeeld een aankoop van een winkelcentrum dat uiteraard ten minste dient te voldoen aan de kwaliteit van onze huidige centra. We zullen echter zeer behoedzaam te werk gaan.


    - Zegt natuurlijk niks. Immers als er geen kans is, is er geen kans. Maar ze gaan dus wel actief zoeken met het geld dat die JV moet gaan opleveren.

    Maar hoe gaat een strategie van eerst ff afwaarderen, daarna verkopen en dan weer in goede tijden terugkopen op lange termijn echt iets opleveren.

    Jij zegt het zelf. Je zou graag zien dat ECP het risico verlaagt , want er komt altijd weer een volgende crisis en dan wil je een comfortabele lage LTV hebben zodat je niet weer in dezelfde situatie zit waarin je verplicht wordt te verkopen.
    Daar ben ik het juist helemaal mee eens en is de basis van mijn betoog in mijn eerste email aan ECP waarin pleit voor een aanzienlijke verlaging van de LTV zodat er in een volgende crisis gekocht kan worden ipv verplicht verkopen.
    Dan kan ECP mooi WH centra kopen met 50% korting ;-)

    Storm mag dan erg positief zijn over ECP, maar wat is de realiteit. Over de laatste 32 jaar heeft ECP het dividend met 2,1% per jar laten groeien. Dat is nauwelijks boven de inflatie.

    Ik bet mijn geld erom, dat met goed beheer van de huidige activa en langzaam aflossen leningen je makkelijk boven de 2.1% per jaar zal komen.
    In een volgende crisis mooi koopje doen....... tjakka ;-)
  14. Up&Down 12 april 2024 09:23
    Ik zou zeggen dat ECP inderdaad op de LTV moet letten, vandaar heel verstandig om 75% van de DIR als dividend uit te keren en de voetrem te gebruiken bij investeringen. Aangezien er bovendien een gedeelte van het dividend als (keuze) stockdividend wordt uitgekeerd denk ik dat, onder normale omstandigheden, er voldoende voorzichtig wordt gehandeld.
    Verkopen (en evt daarna weer aankopen) zijn mogelijk maar wat mij betreft zeker geen noodzaak. Ruilen is huilen en aankopen en verkopen kost altijd altijd geld (adviseurs, evt belastingen(?), personeelsmutaties) en de vraag is wat het oplevert. In de huidige situatie hoeft ECP denk ik niet te verkopen als het alleen om de LTV gaat.
    Mochten er nog andere zaken spelen (toekomstige concurrentie, kennis van objecten en huurders) dan kan het natuurlijk wel verstandig zijn om in actie te komen. Dat verwacht ik dan eigenlijk ook wel.

    Samenvattend zou ik dus zeggen: nee, nu niet verkopen tenzij.
  15. forum rang 7 Branco P 12 april 2024 14:49
    quote:

    !@#$!@! schreef op 11 april 2024 19:44:

    [...]

    Nee, hij wil zo snel mogelijk verder met de oude strategie. (de rotatiestrategie)

    Letterlijk "alleen op de winkels passen" is onvoldoende en als er rotatie of zelfs selectieve groei mogelijk is dienen we dat serieus te overwegen.

    Mogelijk dat onze vastgoedmarkten later dit jaar in beweging komen (mede als gevolg van een eerste rentestap van de ECB, thans voorzien in juni) en er voor ons kansen ontstaan om selectief te groeien via bijvoorbeeld een aankoop van een winkelcentrum dat uiteraard ten minste dient te voldoen aan de kwaliteit van onze huidige centra. We zullen echter zeer behoedzaam te werk gaan.


    - Zegt natuurlijk niks. Immers als er geen kans is, is er geen kans. Maar ze gaan dus wel actief zoeken met het geld dat die JV moet gaan opleveren.

    Maar hoe gaat een strategie van eerst ff afwaarderen, daarna verkopen en dan weer in goede tijden terugkopen op lange termijn echt iets opleveren.

    Jij zegt het zelf. Je zou graag zien dat ECP het risico verlaagt , want er komt altijd weer een volgende crisis en dan wil je een comfortabele lage LTV hebben zodat je niet weer in dezelfde situatie zit waarin je verplicht wordt te verkopen.
    Daar ben ik het juist helemaal mee eens en is de basis van mijn betoog in mijn eerste email aan ECP waarin pleit voor een aanzienlijke verlaging van de LTV zodat er in een volgende crisis gekocht kan worden ipv verplicht verkopen.
    Dan kan ECP mooi WH centra kopen met 50% korting ;-)

    Storm mag dan erg positief zijn over ECP, maar wat is de realiteit. Over de laatste 32 jaar heeft ECP het dividend met 2,1% per jar laten groeien. Dat is nauwelijks boven de inflatie.

    Ik bet mijn geld erom, dat met goed beheer van de huidige activa en langzaam aflossen leningen je makkelijk boven de 2.1% per jaar zal komen.
    In een volgende crisis mooi koopje doen....... tjakka ;-)
    Ik zie zijn opmerkingen juist eerder als een bevestiging dat de focus toch vooral op balansdiscipline en goed beheer ligt. De pay-out ratio is in het nieuwe dividendbeleid ook al fors verlaagd, wat een verdere bevestiging daarvan lijkt te zijn. Hij heeft het ook over een situatie waarin "1) rotatie of 2) zelfs selectieve groei" mogelijk is. Dat houdt in: eerst balansdiscipline, eventueel door rotatie en dan pas groei. Je kunt ook niet naar de dividendgroei per jaar kijken als je weet dat het pay-out beleid ondertussen is aangepast en ik zou de coronajaren sowieso buiten beschouwing laten. EPS-ontwikkeling in de periode 1992-2019 lijkt mij een zuiverdere maatstaf. Enfin, ik heb ondertussen het idee dat je nu vooral aan het discussiëren bent om het discussiëren en dat de argumenten ook wat minder zuiver worden. Ik ben een beetje bang dat je bezig bent om ECP te willen overtuigen om een strategie te gaan volgen die ECP altijd al volgt.

    Winkelcentra van WHA aankopen, dat zie ik niet. Heel misschien enkele van de Belgische objecten passen kwalitatief gezien wellicht in de ECP-portefeuille. Wellicht.
  16. forum rang 6 !@#$!@! 12 april 2024 16:51
    We interpreteren dezelfde woorden toch op een andere manier idd. Misschien dat in een persoonlijk gesprek met van Garderen hier wel duidelijkheid in komt zodat we weten welke interpretatie de juiste is. Goede kans dat de waarheid in het midden ligt ;-)
    (Maar mijn argumenten zijn wel echt zuiver hoor. Hans interpreteert het bv op dezelfde manier als ik)

    Die 2,1% per jaar is op basis van aangepaste pay-out. Dus dividend zou nu dan €2.09 zijn geweest. (90%)
    De situatie is nu alweer een tijdje normaal en ik vind het juist eerlijker om covid wel mee te nemen. Immers in de komende 32 jaar zal er vast weer een (andere) crisis zijn.
    Die LTV op 40% houden en in de knoop komen in zulke omstandigheden dient meegenomen te worden mijns inziens.
    Immers zonder de verplichte verkopen was het dividend nu hoger geweest.
    De LTV van ruim 40% heeft hieraan bijgedragen en dient daarom ook meegenomen te worden.
    Jou idee van LTV max 20-25% had dan bv tot betere resulaten kunnen leiden.
  17. forum rang 7 Branco P 17 april 2024 17:41
    ECP komt langzaamaan weer in bijkoopgebieden. Kennelijk verkoopdruk vanuit USA? Onder 20 euro gaan we weer eens gestaffeld bijkopen…
  18. forum rang 7 Branco P 17 april 2024 19:16
    Q1 Update van Carmila ziet er goed uit. Niet bijster verrassend. Ze houden vast aan de eerder afgegeven outlook voor 2024

    www.carmila.com/wp-content/uploads/20...

    alles beter dan vorig jaar (sales, footfall, huur LFL, MGR uplift bij renewals, en in alle landen positief).

    Ik dacht heel even dat bezettingsgraad MRT24 (95,9%) best wat teruggevallen was ten opzichte van DEC23 (96,6%) maar dat blijkt een seizoensdingetje te zijn (in het laatste kwartaal altijd wat tijdelijke pop-up winkels vermoedelijk), dus bezetting stabiel zou ik zeggen:

    MRT24: 95,9%
    DEC23: 96,6%
    SEP23: 96,0%
    JUN23: 96,1%
    MRT23: 96,0%
    DEC22: 96,5%
    SEP22: 96,0%
    JUN22: 96,2%
    MRT22: 95,8%
    DEC21: 96,3%
    SEP21: 95,7%
  19. Tenko 17 april 2024 21:39
    Ik had enkele weken terug wat URW verkocht rond 75 om terug wat ECP te kopen aan 21,5.

    Grotendeels omdat de discount op ecp groter is, de dividendbelasting iets voordeliger is vergeleken met frankrijk en ecp de voorbije jaren toch iets waardevaster is gebleken dan urw. Dividend ligt ook hoger.

    Mijn winkelvastgoed beleggingen bestaan nu uit URW, Wereldhave Belgium en ECP. Verdeling 45%, 35% en 20%.
497 Posts
Pagina: «« 1 ... 13 14 15 16 17 ... 25 »» | Laatste |Omhoog ↑

Neem deel aan de discussie

Word nu gratis lid van Belegger.nl

Al abonnee? Log in