rood blauwe elepsis logo Belegger.nl
Aandeel

Eurocommercial Properties NL0015000K93

Laatste koers (eur)

23,350
  • Verschil

    -0,250 -1,06%
  • Volume

    38.605 Gem. (3M) 41,2K
  • Bied

    23,100  
  • Laat

    24,100  
+ In watchlist

Eurocommercial Properties 2023

798 Posts
Pagina: «« 1 ... 35 36 37 38 39 40 »» | Laatste | Omlaag ↓
  1. forum rang 7 Branco P 4 november 2023 09:21
    quote:

    Branco P schreef op 3 november 2023 23:15:

    In de update van ECP viel mij trouwen nog op:

    * En ik heb nog een vraag aan jullie: Op pagina 3 onderaan zie je een 12-maands resultaat op relettings/renewals van +0,5% maar op de pagina erna in de eerste tabel een 12-maands resultaat van +2,1% op relettings/renewals. Ik krijg het niet voor elkaar om te begrijpen waarin nu het verschil zit. In de ene tabel België op +1,5% en in de andere tabel op -1,4%. Ik kan het even niet meer duiden :-)
    Ondertussen begrijp ik al wel dat het bij de eerste tabel gaat om het effect van de relettings en renewals op de totale huurverhoging. En aangezien er maar een klein deel van de contracten (her)onderhandeld is, begrijp ik dat het in de eerste tabel allemaal veel lager is.

    Wat ik echter niet begrijp is hoe een negatief resultaat op reletting en renewals in België (-1,4%) toch positief bijdraagt aan de hogere huren in België (+1,5%)
  2. forum rang 4 DubbeltjeblijftDubbeltje 4 november 2023 09:42
    quote:

    Branco P schreef op 3 november 2023 23:03:

    [...]

    exact:

    2 Y EUR IRS: 3,50%
    3 Y EUR IRS: 3,26%
    4 Y EUR IRS: 3,15%
    5 Y EUR IRS: 3,10%

    maar laten we die 2 jaars even niet meenemen, dan doen de relevante marktrentes nu dus 3,10% - 3,25%.

    een daling naar 2% betekent financieren tegen zeg ca. 3,5% (tot max 3,75%). Dat is 1,5% hoger dan in de gouden tijd. ECP zit nu overigens al op 3,2% gemiddeld (rentelasten in 2023 al circa 9 mio meer dan in 2022). We pakken even 1% x 1.575 mio schuld = 16 mio hogere rente lasten. Dan praten we over zo'n ca. 4% financieringsrente. Alleen in 2023 hebben we al zo'n ca 13 mio meer huurinkomsten. En de komende twee jaar komt daar nog wel minimaal 8 a 10 mio bij. Daar zie je dan al dat de hogere huren de hogere rentelasten al (vrijwel) volledig compenseren.

    Plus het neveneffect van duidelijk lagere rentes (zeker als we naar jouw marktrentes van 2% zouden mogen zakken): geen verdere afwaarderingen, maar wel weer opwaarderingen van het vastgoed. Dan gaat de LTV ook weer een stap naar beneden en dan opeens komt er weer extra ruimte in de koers die op dit moment tegen een zeer forse discount noteert. Bij ECP ga je dan al snel weer aan minimaal een 27 euro denken. Anderen hier zullen zeggen: veel meer (maar ik ben niet te opportunistisch)
    Dank je, dan ben ik voor ECP het minste bang.
    Bij URW en Coff. zijn de gemiddelde rentekosten slechts 1,4% en 1,8%. En bij Coff is de gemiddelde debt maturity slechts 4 jaar. Dus bij deze twee hakt een rentestijging er veel forser in op termijn. Achteraf gezien had ik liever niet in Coff belegd maar bij dit koers niveau zie ik ook geen reden om de boel nog te verkopen. Hier speelt ook het irrationele wensdenken een beetje een rol :)
    Grappig te zien dat een voorheen relatief veilige categorie vastgoed beleggingen opeens in het mandje "high risk" is gevallen.
  3. forum rang 7 Branco P 4 november 2023 11:06
    quote:

    DubbeltjeblijftDubbeltje schreef op 4 november 2023 09:42:

    [...]

    Dank je, dan ben ik voor ECP het minste bang.
    Bij URW en Coff. zijn de gemiddelde rentekosten slechts 1,4% en 1,8%. En bij Coff is de gemiddelde debt maturity slechts 4 jaar. Dus bij deze twee hakt een rentestijging er veel forser in op termijn. Achteraf gezien had ik liever niet in Coff belegd maar bij dit koers niveau zie ik ook geen reden om de boel nog te verkopen. Hier speelt ook het irrationele wensdenken een beetje een rol :)
    Grappig te zien dat een voorheen relatief veilige categorie vastgoed beleggingen opeens in het mandje "high risk" is gevallen.
    Ja, je vergeet dat de vastgoedaandelen de laatste tijd zo laag gingen omdat juist die effecten van hogere rentes per direct verdisconteerd worden in de koers. Algoritmes rekenen iedere dag opnieuw de wijzigende rente door in de toekomstige exploitatie van alle vastgoedfondsen. Het voordeel daarbij is: algoritmes gaan uit van de renteprognose zoals die uit de marktrentes volgt. Wat een algoritme niet kan, en een mens wel, is bedenken dat 1) het allemaal anders kan uitpakken en dat 2) bij bedrijven mensen werken die creatief omgaan met dit soort externe factoren.

    Ik ben nog steeds van mening dat vastgoed een relatief veilige beleggingscategorie is, zeker als ze gematigd tot niet vreemd gefinancierd zijn. Het is nu juist de volatiele rente die het doet lijken alsof vastgoed “high risk” is.

    Bij een URW is de rente idd absurd laag, maar omdat daar die rentes behoorlijk lang gefixeerd zijn is dat juist de komende jaren weer een groot voordeel. Weet daarbij ook dat URW waarschijnlijk toegang houdt tot goedkopere financieringsmogelijkheden dan bijvoorbeeld een ECP. Dus dat houdt in: lagere rentemarges. Dat kan zo 50 basispunten schelen. Bij ECP is dan weer het voordeel dat de objecten nog met klassieke hypotheekleningen zijn gefinancierd. Dan ben je meer met betrouwbare banken bezig en minder met de grilligere bond-market.

    de situatie bij COF ken ik niet goed genoeg omdat Belgische aandelen voor mij fiscaal minder interessant zijn, dus die heb ik tot nu toe nog niet in detail bestudeerd. Ik heb wel het idee dat Belgen over het algemeen goed zijn met vastgoed beleggen,.
  4. forum rang 4 DubbeltjeblijftDubbeltje 4 november 2023 11:59
    quote:

    Branco P schreef op 4 november 2023 11:06:

    [...]

    Ja, je vergeet dat de vastgoedaandelen de laatste tijd zo laag gingen omdat juist die effecten van hogere rentes per direct verdisconteerd worden in de koers. Algoritmes rekenen iedere dag opnieuw de wijzigende rente door in de toekomstige exploitatie van alle vastgoedfondsen. Het voordeel daarbij is: algoritmes gaan uit van de renteprognose zoals die uit de marktrentes volgt. Wat een algoritme niet kan, en een mens wel, is bedenken dat 1) het allemaal anders kan uitpakken en dat 2) bij bedrijven mensen werken die creatief omgaan met dit soort externe factoren.

    Ik ben nog steeds van mening dat vastgoed een relatief veilige beleggingscategorie is, zeker als ze gematigd tot niet vreemd gefinancierd zijn. Het is nu juist de volatiele rente die het doet lijken alsof vastgoed “high risk” is.

    Bij een URW is de rente idd absurd laag, maar omdat daar die rentes behoorlijk lang gefixeerd zijn is dat juist de komende jaren weer een groot voordeel. Weet daarbij ook dat URW waarschijnlijk toegang houdt tot goedkopere financieringsmogelijkheden dan bijvoorbeeld een ECP. Dus dat houdt in: lagere rentemarges. Dat kan zo 50 basispunten schelen. Bij ECP is dan weer het voordeel dat de objecten nog met klassieke hypotheekleningen zijn gefinancierd. Dan ben je meer met betrouwbare banken bezig en minder met de grilligere bond-market.

    de situatie bij COF ken ik niet goed genoeg omdat Belgische aandelen voor mij fiscaal minder interessant zijn, dus die heb ik tot nu toe nog niet in detail bestudeerd. Ik heb wel het idee dat Belgen over het algemeen goed zijn met vastgoed beleggen,.
    Dank je voor je uitgebreide reactie.
    Als belegger ben ik uiteindelijk een dinosaurus die naar de contante waarde kijk van de toekomstige (dividend)uitkeringen. Heel klassiek dus. Bij Vonovia had ik de twijfels (terecht of onterecht) hierover. Bovendien is mijn discount rate omhoog gegaan door de gestegen risicovrije rente. Bij ECP is mijn discutable gevoelswaarde 25 a 30 euro. Bij coffinimo die nog gewoon het dividend op het oude niveau handhaaft is de koers, gevoelsmatig te laag. Maar eerlijk gezegd is dat ook een beetje een gok. Bij URW zie ik pas echte duidelijkheid als er echt een beleid wordt gecommuniceerd omtrent het dividend beleid. En dat is er nog niet. Zoals ik al zei, voooralsnog zie ik de vastgoedaandelen als een behoorlijk risicovolle component in mijn totale portefeuille.
  5. forum rang 7 Branco P 4 november 2023 12:06
    overigens verwacht ik niet dat marktrentes zo snel richting 2% zullen teruggaan en bij een 5 jaars EUR IRS zou ik al zeer blij zijn met structureel circa 2,75%. Dan financieren vastgoedbedrijven inderdaad tegen, laten we zeggen, circa 4,25%, maar dat is dan wel een duurzaam niveau. Zowel veel lager als veel hoger is op de langere termijn niet gewenst. Als de staatsschulden ook voldoende zijn weggeïnflateerd, en de rentelasten ervan draagbaar zijn, dan hoeven van mij al die rentes niet weer opnieuw extreem gaan dippen.
  6. Up&Down 4 november 2023 12:32
    quote:

    Branco P schreef op 4 november 2023 09:21:

    [...]

    Ondertussen begrijp ik al wel dat het bij de eerste tabel gaat om het effect van de relettings en renewals op de totale huurverhoging. En aangezien er maar een klein deel van de contracten (her)onderhandeld is, begrijp ik dat het in de eerste tabel allemaal veel lager is.

    Wat ik echter niet begrijp is hoe een negatief resultaat op reletting en renewals in België (-1,4%) toch positief bijdraagt aan de hogere huren in België (+1,5%)
    Ik denk dat het ermee te maken heeft dat het in de eerste tabel gaat om het vergelijk van same floor areas en bij de tweede niet (aangezien het er niet bij staat).

    Kan het er mee te maken hebben dat ze nu geheel eigenaar zijn van Woluwe? Als ze van een specifiek gedeelte geen eigenaar waren waarbij de tussentijd nieuwe contracten zijn gesloten zie je ze niet in de 1e tabel (want je hebt niets om mee te vergelijken) maar wel in de 2e. (Weet niet of ar het is maar is enige wat ik kan bedenken).
    Ik dacht ook aan de interne verhuizingen van Zara en C&a maar zou niet weten wat er dan gewijzigd zou moeten zijn.

    Ik ben gisteren overigens weer 400 stuks op 22,52 kwijt geraakt die ik begin september op 20,50 had gekocht.
    Heb mijn gewone voorraad nog maar dit is al het derde handeltje dit jaar die ik zo winstgevend met beperkt risico sluit.
  7. forum rang 7 Branco P 5 november 2023 13:54
    quote:

    Up&Down schreef op 4 november 2023 12:32:

    [...]

    Ik denk dat het ermee te maken heeft dat het in de eerste tabel gaat om het vergelijk van same floor areas en bij de tweede niet (aangezien het er niet bij staat).

    Kan het er mee te maken hebben dat ze nu geheel eigenaar zijn van Woluwe? Als ze van een specifiek gedeelte geen eigenaar waren waarbij de tussentijd nieuwe contracten zijn gesloten zie je ze niet in de 1e tabel (want je hebt niets om mee te vergelijken) maar wel in de 2e. (Weet niet of ar het is maar is enige wat ik kan bedenken).
    Ik dacht ook aan de interne verhuizingen van Zara en C&a maar zou niet weten wat er dan gewijzigd zou moeten zijn.

    Ik ben gisteren overigens weer 400 stuks op 22,52 kwijt geraakt die ik begin september op 20,50 had gekocht.
    Heb mijn gewone voorraad nog maar dit is al het derde handeltje dit jaar die ik zo winstgevend met beperkt risico sluit.
    Dat zou wel eens de verklaring kunnen zijn! Eerste tabel is idd same floor area’s. Mooi getimed die 22,52!
  8. JoopVisser1 6 november 2023 22:33
    On Budget day in September 2022 the Dutch government announced plans to amend the FBI regime to the extent that a FBI is no longer allowed to invest in Dutch real estate, unless through a subsidiary/subsidiaries that is/are subject to the
    regular Dutch corporate income tax rate. (uit Q3 Eurocommercial Properties)

    Hebben we een Prins die stiekem Budget heet?
  9. forum rang 7 Branco P 7 november 2023 09:06
    quote:

    JoopVisser1 schreef op 6 november 2023 22:33:

    On Budget day in September 2022 the Dutch government announced plans to amend the FBI regime to the extent that a FBI is no longer allowed to invest in Dutch real estate, unless through a subsidiary/subsidiaries that is/are subject to the
    regular Dutch corporate income tax rate. (uit Q3 Eurocommercial Properties)

    Hebben we een Prins die stiekem Budget heet?
    :-)

    In het Q3 stond ook: dit heeft geen invloed op ECP
  10. forum rang 7 Branco P 7 november 2023 14:04
    quote:

    hjs64 schreef op 7 november 2023 13:57:

    typisch, ECP een mooie plus, KLEP een vette min. Nieuws?
    Ja, check het URW forum
  11. hjs64 7 november 2023 14:29
    Mijn dank, ik snap de finesses weliswaar niet (geeft niet) maar de kern is me wel duidelijk. Nou ja maar eens zien of ik het recent verkochte plukkie KLEP weer terug kan krijgen :).
  12. Erwin S1 7 november 2023 15:09
    quote:

    hjs64 schreef op 7 november 2023 14:29:

    Mijn dank, ik snap de finesses weliswaar niet (geeft niet) maar de kern is me wel duidelijk. Nou ja maar eens zien of ik het recent verkochte plukkie KLEP weer terug kan krijgen :).
    Je zit wel steeds goed in de timing hjs...
  13. forum rang 7 MOEdig Voorwaarts 8 november 2023 14:51
    IGD is ook door met de Q3-update:

    www.gruppoigd.it/wp-content/uploads/2...

    Operationeel gaat het op zich allemaal wel aardig, maar er is ook nog een aflopende financiering die geherfinancierd moet worden. Ik zag daar laatst wel stukken over op de website (volgens mij zonder relevante gegevens als nieuw rentepercentage), maar het is me duidelijk dat dit toch een operatie "cash sweep, alles is voor Bassie"-wurgconstructie wordt:

    In May IGD obtained a €250 million Green secured facility (duration 5 years), the second tranche (€120 million) of
    which will be drawn on 9 November 2023 and utilized to cover the €100 million private placement maturing in January 2024.
    Furthermore, consistent with its financial strategy to refinance well in advance, on 5 October 2023 IGD launched a transaction
    aimed at the complete refinancing of the €400 million bond due November 2024. This transaction comprises an
    exchange offer (and repurchase2) of the existing notes and a consent solicitation the purpose of which is to align
    the maturity and the economic terms and conditions of the existing bond with those of the new bond3
    . The new senior unsubordinated and non-convertible bond will have an average coupon of 7% with a step-up structure and would guarantee an average yield of 8.5% (based on an above par repayment mechanism). Moreover, the terms and conditions of the NewNotes will provide for certain undertakings by the Company, additional to and different from those that will be provided for
    the Existing Notes, including, inter alia, the blocking of the dividend distribution (or the making of other forms of distributions)
    in excess of what is necessary in order to comply with the rules applicable to the Company as a listed real estate investment
    company.

    The exchange offer, tender offer and consent solicitation period started on 5 October 2023 and will end on 10 November 2023
    at 5:00 p.m.; the Meeting of the Securityholders, at the end of which the final results of the transaction will be disclosed to
    the market, has been convened on 14 November.
    If the transaction is successful, IGD will have covered financial maturities for all of 2024, with the next significant maturities
    in 2027; this would provide the Company with 3 years to work on the optimization of the structure and average cost of debt.


    Dit is dus wat er kan gebeuren als je een kleine speler bent en structureel te scherp aan de wind zeilt (relatief hoge LTV).

    Gezien de reeds "kapotgeslagen" waardering heeft het vandaag geen noemenswaardige impact op de koers en doet het mij ook niet besluiten mijn mini-portie in paniek buiten te gooien, maar ik vind dit toch wel heftige voorwaarden gezien de niet extreem problematische LTV (<50%) en de structureel vrij solide operationele prestaties (huurontwikkeling en leegstandpercentage).

    Aan de andere kant (weliswaar een ander segment), de "woekerconstructies" die Vonovia met Apollo is aangegaan waren op zich natuurlijk ook al een indicatie van de marktomstandigheden; nu moeten herfinancieren staat duidelijk min of meer gelijk aan het gedwongen afstaan van meerdere ledematen ;-)

    Wat dat betreft maar goed dat ECP duidelijk in een andere positie verkeerd!
  14. forum rang 7 Branco P 9 november 2023 21:37
    Klopt, de operationele prestaties van IGD zijn best prima, zeker wel vergelijkbaar met Mercialys en Wereldhave.

    Dit stukje is niet goed vertaald in het Engels:

    "the blocking of the dividend distribution (or the making of other forms of distributions)
    in excess of what is necessary in order to comply with the rules applicable to the Company as a listed real estate investment
    company."


    "il divieto a distribuire utili (o effettuare altre forme di distribuzioni) eccedenti rispetto a quanto necessario al fine di rispettare il regime applicabile alla Società in quanto società di investimento immobiliare quotata."

    Het zijn dus de regels rondom de SIIQ, de Italiaanse REIT en deze voorwaarde houdt dus is dat de bondhouders mogen eisen dat er niet meer uitgekeerd wordt aan de aandeelhouders dan nodig is om te blijven voldoen aan de regels van het fiscale SIIQ regime.

    Dit lijkt mij een zeer logische voorwaarde en tegelijkertijd is het de Bondhouders alles aan gelegen dat IGD in ieder geval dat uitkeert aan de aandeelhouders dat conform het SIIQ regime minimaal benodigd is.

    Ik vind dit een acceptabele voorwaarde.

    Verder een coupon van 7% (dat is zo gek nog niet in de huidige tijd) maar het "with a step-up structure and would guarantee an average yield of 8.5% (based on an above par repayment mechanism)" gedeelte begrijp ik minder goed.

    Enfin, volgens mij is dit voor IGD nu cruciaal en als die (her)plaatsing van die 400 mio lukt, dan is dat voor IGD positief. Goed ook dat men niet heeft afgewacht en dit nu al in gang heeft gezet terwijl de oude bond eigenlijk pas eind volgend jaar af zou lopen. Rust in de tent en over 3 jaar kan die mogelijk 7% ook weer omgezet worden in een gunstigere rente.
  15. forum rang 7 Branco P 9 november 2023 21:39
    quote:

    hjs64 schreef op 7 november 2023 14:29:

    Mijn dank, ik snap de finesses weliswaar niet (geeft niet) maar de kern is me wel duidelijk. Nou ja maar eens zien of ik het recent verkochte plukkie KLEP weer terug kan krijgen :).
    Ik snap het ook nog steeds niet precies, en dat KLEP nu weer heel dicht tegen ECP aan koerst snap ik ook niet zo heel goed. Ik had verwacht dat KLEP de dag na die -5% dag wel een paar procent zou herstellen, maar dat gebeurde ook niet.
  16. hjs64 10 november 2023 11:02
    Ach, ik zie het als financieel gegoochel dat niets met KLEP als onderneming te maken heeft.
  17. forum rang 7 Branco P 15 november 2023 11:41
    Enfin, volgens mij is dit voor IGD nu cruciaal en als die (her)plaatsing van die 400 mio lukt, dan is dat voor IGD positief. Goed ook dat men niet heeft afgewacht en dit nu al in gang heeft gezet terwijl de oude bond eigenlijk pas eind volgend jaar af zou lopen. Rust in de tent en over 3 jaar kan die mogelijk 7% ook weer omgezet worden in een gunstigere rente.
    [/quote]

    Op 57 mio na is de herplaatsing geslaagd en daarmee zijn de directe herfinancieringsrisico’s voor IGD tot en met 2027 gemitigeerd.

    FFO voor 2023 is nu 53 mio. Bij 110mio aandelen (aantal heb ik gegoogled, maar niet geverifieerd) is dat 0,48 per aandeel. Laat door hogere rentelasten die FFO de komende jaren op 40mio uitkomen, dan is dat 0,36 per aandeel. Bij huidige beurskoers ad 2,20 is dat 6x FFO per aandeel (ruim 16%). Ik houd mijn kleine positie in IGD aan, om te kijken ook hoe het verder gaat.
798 Posts
Pagina: «« 1 ... 35 36 37 38 39 40 »» | Laatste |Omhoog ↑

Neem deel aan de discussie

Word nu gratis lid van Belegger.nl

Al abonnee? Log in