Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

quote:

Gunther schreef op 13 november 2020 06:23:

Nog een toevoeging op het capex verhaal, zal het even exact vermelden waar het staat dan kun je het zelf nakijken NLValue: de splitsing van de Capital expenditure staat in de toelichting op vastgoedbeleggingen (zie noot 13 op pagina 102 van de jaarrekening voor het jaar 2017-2018). De Capital expenditure – general ziet op uitgaven die niet direct leiden tot extra huuropbrengsten (dus om de uitstraling op orde te houden), terwijl de Capital expenditure – extensions and refurbishments wel leidt tot extra huuropbrengsten, bijvoorbeeld doordat er extra verhuurbare ruimte ontstaat door een uitbreiding, etc.

Overigens is het bedrag aan kasstroom met als omschrijving Capital expenditure groter dan het bedrag in het mutatieoverzicht van de post vastgoedbeleggingen. Dit komt door de betaling van de crediteuren gemoeid met de Capital expenditure van het vorige boekjaar. Dit geldt voor het jaar 2017/2018, maar hoop dat zo duidelijk is hoe de jaarrekening en de Cash Flow te lezen.

quote:

Moneyball schreef op 13 november 2020 08:52:

Maakt het veel uit of het capex of opex (property expenses) is? Cash wise blijft het toch hetzelfde en taxaties bepalen waardeontwikkeling, of dat nu via opex of capex gaat.

Volgens mij is het issue dat vastgoedbedrijven te weinig geld reserveren voor bijhouden/verhogen kwaliteit van de portefeuille. 60 miljoen capex op een portefeuille 4 miljard is 1.5%. In een groeiende retailmarkt kom je daar mee weg omdat de marktgroei het grootste deel van de waarde (gratis) brengt. In een dalende markt moet er worden geconcurreerd door het object en dus ook meer worden uitgegeven aan dat object om niet aan waarde te verliezen.

quote:

Moneyball schreef op 13 november 2020 08:52:

Maakt het veel uit of het capex of opex (property expenses) is? Cash wise blijft het toch hetzelfde en taxaties bepalen waardeontwikkeling, of dat nu via opex of capex gaat.

Volgens mij is het issue dat vastgoedbedrijven te weinig geld reserveren voor bijhouden/verhogen kwaliteit van de portefeuille. 60 miljoen capex op een portefeuille 4 miljard is 1.5%. In een groeiende retailmarkt kom je daar mee weg omdat de marktgroei het grootste deel van de waarde (gratis) brengt. In een dalende markt moet er worden geconcurreerd door het object en dus ook meer worden uitgegeven aan dat object om niet aan waarde te verliezen.

quote:

hjs64 schreef op 13 november 2020 09:36:

DES is met een update gekomen. Voor meer info zie:
www.deutsche-euroshop.com/ir

quote:

Harm Wijk schreef op 13 november 2020 09:56:

Deze week een klein deel van de onder 10 euro gekochte aandelen verkocht. Toevallig was de winst gelijk aan het dividend dat ik normaal gesproken rond deze tijd op mijn oorspronkelijke positie zou hebben ontvangen. Zo blijft het een beetje leuk.

De reden om wat geld van de tafel te halen is dat ik mij grote zorgen maak over de virus situatie. Ik ben er niet gerust op dat de nu gesloten winkels op korte termijn weer open mogen. De zeer belangrijke feestdagen verkopen staan nu al onder grote druk. En er is een reeel risico dat iedereen de rest van het jaar dicht moet blijven. Het nieuws uit Belgie en Frankrijk is nog steeds slecht, en Italie verslechterd met de dag.

quote:

hjs64 schreef op 13 november 2020 09:36:

DES is met een update gekomen. Voor meer info zie:
www.deutsche-euroshop.com/ir

quote:

NLvalue schreef op 13 november 2020 11:25:

[...]

Betere collections (92%) dan ECP 90% due & collectible. Maar toch een 27 m afboeking op debiteuren

Dat is de reden waarom vG geen outlook heeft durven af te geven.

quote:

Chessplayer1992 schreef op 13 november 2020 11:54:

[...]

Wat mij betreft is 90 of 92 procent een detail. ECP zit misschien nog wel in lastigere markten met Frankrijk, waardoor het relatief zeker niet minder is. De afboeking is boekhoudkundig. Ik begrijp heel goed dat je daarmee wacht tot je het jaarverslag maakt. Dan is er immers meer informatie bekend. Als je eenmaal een reservering hebt genomen is het lastiger om die weer terug te boeken.

quote:

Chessplayer1992 schreef op 13 november 2020 11:54:

[...]

Wat mij betreft is 90 of 92 procent een detail. ECP zit misschien nog wel in lastigere markten met Frankrijk, waardoor het relatief zeker niet minder is. De afboeking is boekhoudkundig. Ik begrijp heel goed dat je daarmee wacht tot je het jaarverslag maakt. Dan is er immers meer informatie bekend. Als je eenmaal een reservering hebt genomen is het lastiger om die weer terug te boeken.

quote:

NLvalue schreef op 13 november 2020 11:25:

[...]

Betere collections (92%) dan ECP 90% due & collectible. Maar toch een 27 m afboeking op debiteuren

Dat is de reden waarom vG geen outlook heeft durven af te geven.

quote:

!@#$!@! schreef op 13 november 2020 14:04:

In de calls van ECP melden ze regelmatig hoe belangrijk ze een goede verstandhouding met hun huurders vinden. Wat je terug ziet in de huur kwijtschelding. Persoonlijk zie ik dat juist als een kracht en denk dat dat zeker van mede invloed is op de lage leegstand in hun winkelcentra.

quote:

NLvalue schreef op 13 november 2020 13:22:

[...]
t punt heb ik eerder gemaakt - WHA heeft besloten om nooit meer te mogen teleurstellen - en daardoor bij de juni cijfers een zeer forse reserve dub deb in te nemen. En een stukje laten vrijvallen - als de werkelijk % inningen iets beter uitvallen.

quote:

NLvalue schreef op 13 november 2020 11:15:

[...]

ECP blijft vaag over de toekomst.
Geen concrete outlook (WHA wel).
Geen herfinanciering geregeld (KLEP, WHA wel).
Geen reserve dub deb ingeboekt (KLEP, WHA wel)

Een exCFO met 25 jaar ervaring zou moeten weten dat beleggers niet zo van onzekerheid houden. Als je met die onzekerheid kan leven: - prima. Als je dat wegwuift dat er geen onzekerheid is: - naief.