Gelukkig weet iedereen het hier op het forum heel goed zelf,
maar voor de mensen die het nog wel interesseert, hierbij het stuk uit BB.
Heijmans
De hausse op de woningmarkt hield bouwer Heijmans lange tijd op de been, ook toen er al tekenen van verval zichtbaar waren. De laatste jaren hebben de problemen op de bouwmarkt zich echter in volle omvang doen voelen. Er zijn voorzichtige tekenen van herstel, maar de weg is nog lang.
Enkele jaren geleden had Heijmans een omzet van €3,7 mrd, werkten er 11.600 mensen bij het bedrijf en werden er 3500 à 4000 huizen per jaar verkocht. Vorig jaar was de omzet €2,3 mrd, werkten er 8200 mensen en werden er 1080 huizen verkocht. De situatie waarin de aannemer uit Rosmalen de afgelopen jaren heeft verkeerd is illustratief voor de ongekende crisis waarin de bouw zich bevindt.
De malaise heeft een einde gemaakt aan de succesvolle ontwikkeling van Heijmans, waarvoor Jan Heijmans de basis legde. Hij was zzp'er avant la lettre. In 1923 begon hij als zelfstandig stratenmaker, en in de jaren erna wist hij een bedrijf van formaat neer te zetten. Heijmans profiteerde na de Tweede Wereldoorlog van de wederopbouw, kocht bedrijven als Walcherse Bouw Unie, Proper Stok, IBC en Burgers Ergon, en richtte zich op de sterk groeiende woningbouw en projectontwikkeling. Zijn recordwinst, €87 mln, boekte Heijmans in 2005.
Terugkijkend op de laatste tien jaar valt op dat er ook al in de tijden van bloei altijd wel ergens iets niet goed ging: mismanagement, slechte kantorenmarkt, weinig overheidsopdrachten. Dankzij de hausse op de woningmarkt slaagde het bedrijf er echter toch in om keer op keer uitstekende resultaten te boeken.
Eigen schuld
Vanaf 2006-2007 begon het verval. Slecht risicomanagement leidde tot afboekingen van €80 mln op projecten, er moesten verliesgevende projecten afgerond worden, en omdat de woningmarkt zijn beste tijd had gehad ontstond er twijfel over de waarde van het grondbezit en over de financiële positie. Heijmans kampte in 2008 en 2009 met grote verliezen en moest in 2009, om het vege lijf te redden, €100 mln nieuw eigen vermogen aantrekken. Heijmans had de problemen voor het overgrote deel aan zichzelf te wijte: het opkopen van grond om in de toekomst huizen te kunnen bouwen bleek een kostbare vergissing, maar projectontwikkelaartje spelen was destijds lucratiever dan stenen stapelen.
Het leed was na 2009 echter niet geleden. De bouwmarkt raakte in een diepe crisis: de bouw van nieuwe woningen viel terug en kantoren werden er al bijna helemaal niet meer gebouwd. Daarbij liepen overheidsinvesteringen terug en in het gevecht om orders werden de marges flinterdun of zelfs negatief. Heijmans moest desinvesteren, reorganiseren en steeds weer afboeken -vorig jaar zelfs €124 mln, inclusief reorganisatiekosten. De schulden zijn de afgelopen vijf jaar echter gehalveerd, tot €154 mln, en mede door de emissie is het eigen vermogen van €320 mln voldoende. Vooralsnog.
Bestuurlijk was Heijmans lange tijd een duiventil. Na de grote verliezen in 2007-2008 trad topman Guus Hoefsloot af. Opvolger Rob van Gelder (ex-ceo van Boskalis) zette een sanering in gang en stapte in 2010 op. Zijn opvolger Gerrit Witzel hield in 2012 voor gezien. Nu mag Bert van der Els - via de overname van Burgers Ergon in 2008 bij Heijmans binnengekomen, sinds 2010 bestuurslid en sinds april vorig jaar bestuursvoorzitter -Heijmans door de crisis loodsen en klaar maken voor betere tijden.
Hoop telkens vervlogen
Het beeld van Heijmans - en van de bouwsector als geheel - wordt sinds een aantal jaren vooral getypeerd door hoop: steeds maar hopen dat het dal in de crisis bereikt is en dat er een herstel komt, hopen dat een ontslagronde en een afboeking op het vastgoedbezit voldoende zijn. Tot dusver is die hoop telkens vervlogen, en blijft het een kwestie van overleven door het nemen van allerlei maatregelen - en niet in de laatste plaats door de financiers te vriend te houden. Alleen de sterksten - ook qua kennis en kunde binnen het bedrijf -zijn daar toe in staat.
Aan initiatieven om de bouw op gang te brengen is geen gebrek. Maar welk idee er ook is, er is altijd tegenstand. Zo is er het idee voor een nationale hypotheekbank, waarbij pensioenfondsen hypotheken van banken overnemen, zodat zij meer financieringsruimte krijgen. Maar pensioenfondsen willen alleen hypotheken met de Nationale Hypotheek Garantie en banken willen niet alleen de risicovolle hypotheken hebben. De fondsen willen een overheidsgarantie, maar de regering houdt de boot af. Ex-bankier Herman Wijffels kwam met het plan om huizenkopers zelf 20% van de prijs te laten financieren. Op een koopsom van €200.000 zou dat dus €40.000 zijn. 'Een gezonde gedachte, maar op het moment een beetje dom', aldus ex-DNB-topman Nout Wellink. Een terechte kanttekening, want waar halen kopers - veelal starters -dat bedrag vandaan? Nog meer sparen remt bovendien de bestedingen verder af.
Overigens investeren pensioenfondsen al in hypotheken. Bij Syntrus Achmea zit €3,5 mrd van 38 pensioenfondsen in een hypotheekfonds. Er stroomt volgens directeur Hugo Ouwehand steeds meer geld in. Maar €3,5 mrd is weinig vergeleken met €670 mrd aan bancaire hypotheken.
Peppil
Met grote belangstelling wordt Prinsjesdag afgewacht. Hoe gaan de kabinetsplannen eruit zien inzake de koop- en huurwoningmarkt, de hypotheekrenteaftrek en de bouw in het algemeen? Het stimuleren van de bouw zou dé peppil zijn die de economie zo hard nodig heeft.
Over wat de aannemers nog te wachten staat zijn de deskundigen het voor 2013 wel zo ongeveer eens. Het EIB voorspelt een productiedaling van 5% (na 7% in 2012) en ING van 4%. Het EIB voorziet voor volgend jaar een stabilisering, ING 1,4% groei. Verder in de toekomst kijkt ING niet, maar het?EIB?wel: in de jaren 2015-2018 zou de gemiddelde groei 4% zijn, mede door het gekrompen woningaanbod en de hoge woningbehoefte van naar schatting gemiddeld 55.000 nieuwe huizen per jaar. NVB?is voor wat betreft de woningbouw zeer somber: in 2015 worden 30.000 huizen gebouwd. Bouwkennis taxeert 45.000 stuks.
Zoveel mensen, zoveel meningen. Bert van der Els van Heijmans zei het in een interview met Beleggers Belangen begin dit jaar zo: 'als ik realistisch ben, zie ik in 2013 en ook in 2014 niet veel herstel.'
Met selectieve orderacceptatie, beter projectmanagement, scherper inkopen en personeelsreductie houdt Van der Els Heijmans op de rails. Maar ook met het aanbieden van totaaloplossingen (bouwen, installeren en beheren), innovatieve projecten (zoals een composietenbrug) en meer pps-projecten. Met financier Barclays werd onlangs een sterke partner binnengehaald, en daarnaast werden er enkele grote projecten verworven.
Van der Els moet de financiële positie bewaken: scherp letten op de liquiditeit en hopen dat op het vastgoed van €310 mln niet weer afgeboekt moet worden. Maar uiteindelijk moet hij het hebben van een terugkerende vraag naar bouwvakkers.
CONCLUSIE
De staat waarin de bouwsector verkeert is nog weinig bemoedigend. Heijmans doet zijn best te overleven, maar de financiële positie is precair. Het vasthouden van het aandeel lijkt ons verantwoord, met kopen kan beter nog even gewacht worden.