Dank je Junkyard! Hoewel we misschien niet altijd precies dezelfde visie hebben, zijn jouw posts voor mij extreem waardevol want ze geven mij nieuwe inzichten en ze nopen mij om nader onderzoek te doen. Ik heb wat research gedaan en de drie winkelcentra met elkaar vergeleken. Vooropgesteld: de nieuwe Westfield Mall is uiteraard een nieuwe concurrent, beter was het geweest wanneer er niet zo'n concurrent bij zou komen in Milan.
Fiordaliso (129 winkels)
Dit winkecentrum is een Joint Venture van ECP en Fin Iper. Fin Iper is de vastgoedinvesteringsmaatschappij van de eigenaar van de Iper Hypermarkten en in Firodaliso is de grote trekker inderdaad een Iper Hypermarkt. Daarnaast ook een Leroy Merlin en een Decathlon. Op fashiongebied bovendien Primark, Zara, H&M, OVS en Scarpe&Scarpe. Overige trekkers zijn Coin, Media Markt, Apple, McDonalds en Burger King. 100% verhuurd. Alle winkels op 1 verdieping, namelijk de begane grond. Grote parkeerplaats direct voor de deur. Ligging op vergelijkbare afstand van Milan als de Westfield Mall. Niet in eigendom, maar wel onderdeel van het centrum zijn een Bioscoopcomplex, een Kartbaan en aanvullende horeca. Voor dit winkelcentrum verwacht ik geen problemen, met name vanwege de Iper Hypermarkt en de financieel sterke Joint Venture Partner die er bovendien een zeer groot belang bij heeft dat het winkelcentrum optimaal blijft functioneren vanwege de aanwezigheid van de Iper Hypermarkt die van dezelfde eigenaar is. Zo is onlangs Primark aangetrokken als huurder. Dat heeft wat geld gekost, maar het toont de bereidheid om waarde toe te voegen aan het centrum.
Carosello (116 winkels)
Dit winkecentrum is volledig in eigendom bij ECP dus hier niet het voordeel van een strategische joint venture partner. Belangrijkste trekker is ook hier een Hyper Markt, maar in dit geval een Carrefour, en dat is ook net iets minder gunstig dan Iper. Carrefour heeft minder financiële daadkracht en gesprekken met deze Franse club, over bijvoorbeeld het afstaan van een deel van de grote Hypermarkt ten behoeve van een Primark, zullen minder makkelijk verlopen. De verdere trekkers binnen het eigendom zijn met name op fashiongebied: Zara, H&M, OVS en Scarpe&Scarpe. Overige trekkers zijn ook hier Coin, Media Markt, Apple en McDonalds. Daarnaast is er een mooie foodcourt aanwezig. 100% verhuurd en ook hier alle winkels op 1 verdieping, namelijk de begane grond en ook hier een grote parkeerplaats direct voor de deur. Ligging is wat verder verwijderd van Milan als de Westfield Mall en zij vissen ook wat meer in hetzelfde verzorgingsgebied als Fiordaliso. Niet in eigendom, maar wel onderdeel van het centrum zijn een Decathlon (mooie trekker!) en tevens, en dit is zeer relevant: Ikea. Hoewel veel Ikeabezoekers gericht de Ikea bezoeken zet Ikea dit winkelgebied wel goed op de kaart en daarmee is het een belangrijke USP.
Westfield Mall (300 winkels)
Joint Venture van Westfield (75%) en Stilo (25%), een Italiaanse vastgoedclub. Qua omvang al een keer teruggebracht van 380 naar 300 winkels en mijn verwachting is dat dit nog verder teruggebracht zal gaan worden naar zo'n 200 a 250 winkels. De grote trekker is Galeries Lafayette, het Franse luxe warenhuis, dat is een primeur voor Westfield in Italië, maar daarbij wel meteen de kanttekening geplaatst dat het om een warenhuis gaat. Logisch is het in ieder geval wel om hun eerste Italiaanse vestiging in Milan te openen en het zal veel luxe speciaalzaken aantrekken. De vestiging van een Primark lijkt mij dan wel meteen minder waarschijnlijk omdat dit helemaal aan de andere kant van het spectrum ligt. Wat mij opvalt aan de Visuals is dat het kennelijk om een winkelcentrum over 2 en mogelijk zelfs over 3 verdiepingen gaat! Winkelvastgoedkenners weten dat dit vragen om problemen is. Daarvoor leent Milan, en deze locatie aan de rand van de stad, zich naar mijn idee niet. Een deel van het parkeren is meteen voor de deur, een ander deel is op het dak, en dat is suboptimaal wat mij betreft. Onduidelijk is of er ook een grote supermarkt in het winkelcentrum komt, het lijkt er in eerste instantie niet op. Wat dat betreft zal de Westfield Mall met name een luxe winkelcentrum worden met luxe warenhuis, boetiekjes en ongetwijfeld veel hoogwaardige horeca.
Conclusie
Fiordaliso zal vermoedelijk weinig last ondervinden van de Westfield Mall en Carosello zal, afhankelijk van de precieze invulling van de Westfield Mall, toch wel concurrentie gaan ondervinden, in ieder geval op fashiongebied. Hier is het interessant om in de gaten te houden wat ECP de komende tijd aan branchewijzigingen doorvoert in Carosello. Daarbij moeten ze misschien eenmalig een knieval richting Carrefour maken, maar dat zullen ze niet nalaten verwacht ik. De Westfield Mall is (uiteraard) groot gedimensioneerd en het ontwerp over meerdere verdiepingen is een risico. De insteek lijkt een luxecentrum en dat lijkt mij onderscheidend en daarmee positief, hoewel je dan wel de concurrentie met de binnenstad van Milan aan moet gaan. Dit zou voor de winkelcentra voor ECP positief zijn. Het Westfield winkelcentrum zal zich moeten gaan bewijzen en Westfield kan het zich in mijn ogen niet permitteren om het winkelcentrum reeds te openen met meer dan 5% leegstand, dus het kan ook nog 2023 of 2024 worden in plaats van 2022. Het zal me niet verbazen als uiteindelijk ook de Primark's en H&M's zich er vestigen, en dat zou voor de ECP centra dan net iets minder gunstig zijn, met name voor Carosello. Ter nuancering: er bevinden zich tientallen shopping Malls in en rond Milan en daarvan zijn de meeste kleiner en ouder dan de ECP centra dus daar zal meer pijn geleden worden en de Hypermarkten in de ECP centra blijven sowieso publiekstrekkers en daar zullen de medehuurders van blijven profiteren.