Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

Inhoudelijk draadje om makkelijk terug te lezen

46 Posts, Pagina: « 1 2 3 | Laatste
!@#$!@!
0
quote:

!@#$!@! schreef op 3 september 2021 21:54:

Misschien kunnen we hier een aparte draad over openen op dit forum, maar zal eerst hier posten. Heb even globaal de cijfers van Carmilla doorgenomen.

Het verwachte dividend rendement vind ik wat moeilijk uit te rekenen. Ze geven geen duidelijke DIR resultaten. Ze geven een: "Recurring earnings (€m, excl. IFRS 16 Covid impact) ". Maar deze is substantieel lager door covid. Dus wat ze dan bedoelen met "excl covid impact" is voor mij (en waarschijnlijk vele) een groot raadsel.
Ze geven ook aan: "Net rental income amounted to €127.9 million in the first half of the year, down 13.2%. The decrease was mainly attributable to the temporary effects of the health crisis, with a 12.2% negative impact on net rental income. "
Met andere woorden de daling is bijna volledig aan Covid toe te schrijven.

Wat echter wel duidelijk is. In 2020 en ook dit jaar zal Carmilla €1 dividend uitkeren. Dus dat is al ruim 8% op de huidige koers in Covid tijd. Dus we mogen sowieso een stuk meer verwachten vanaf 2022. De basis is €1.50 wat werd uitgekeerd in 2019 en 2018.

Bij de laatste dividenduitkering werd vermeld dat Carrefour + de andere instutionele aandeelhouders die kennelijk ook onderdeel zijn van het bestuur samen 78% !! van het totale kapitaal vertegenwoordigen. Ik zie dit op zich als een plus. Geen WH praktijken. Zij gaven aan om minimaal 50% stockdividend te kiezen voor extra liquiditeiten.

Schulden is totaal geen probleem bij dit fonds. De LTV ligt onder de 40%. Dit ondanks de flinke waardedalingen van bijna 15% in 2 jaar. Dit bijna volledig toe te schrijven aan hogere yields.
Ze geven aan dat de huidige waardering berust op een exit yield van 6.2%
Dit is natuurlijk flink hoger dan andere fondsen. Op zich logisch vanwege de geografie (Italie/Spanje) , maar bied ook meer ruimte voor mogelijk groei in betere tijden.
Bij de laatste half jaar cijfers was er geen echte waardedaling meer namelijk.

Financiering is ook prima op orde. Ze hebben zowel bank als obligatie financiering. Een mix dus. Lijkt mij uitstekend. De rente op de laatst uitgegeven obligatie was 1,625%. Dus een bevestiging dat de schulden geen enkel probleem zijn. Gemiddelde rente is 2%. Praktisch gelijk aan die van ECP.

De huren op vernieuwingen groeien wel (3-4%, maar duidelijk lager als bij ECP. Ze gaven in de jaarcijfers aan dat de rental base 1% was gedaald en bij de halfjaarcijfers weer 0.6%. Dus de huren zijn nu al ruim 1,5% gedaald tov de oude situatie. Dit is dus duidelijk minder dan bij ECP. Een reden voor een kleine korting lijkt mij.

Strategie is wat ik zo op eerste ogen heb gezien prima. Wel ook hier weinig aanpassing kwa totale ruimte. Ze blijven gefocused op ontwikkeling en uitbreidingen die al gepland en verhuurd waren. Maar zetten ook gewoon volledig in op omnichannel. De combinatie van supermarkten en shoppen. Dus past precies in Branco's visie ;-)
Ze zijn ze bezig met healthcare en een hele keten van tandartsen in hun winkelcentra. Net als apotheken. Dus wat dat betreft zijn ze pro-actief bezig met nieuwe huurders.

De leegstand is 4.3% en bij de laatste cijfers stabiel. Wat niet goed is, maar ook niet heel slechts. Er is geen sprake van een toename.

Daar de ligt gedaalde huren zou ik er dan puur uit voorzichtigheid een verwacht dividend van €1.40 van maken.
(pre-covid wilde men in 2020 ook €1.50 uitkeren, wat ze daarna verlaagd hebben naar €1)

Er kunnen wat redenen zijn voor de korting. Zo is er de kennelijk lage free-float van het aandeel als 78% in vaste handen is. Wat terug te vinden is in de extreem lage omzet van het aandeel. Veel lager dan ECP ondanks dat er bijna 3 keer zoveel aandelen uitstaan. (-> 146.5 mln)
De waardedaling ging vrij snel met 15% in 2 jaar, maar was stabiel bij de laatste half jaar cijfers.
Ook de huren dalen dus wel met 1,6% in 2 jaar en de vraag is hoe dit zal gaan ontwikkelen. Maar lijkt niet zo erg gezien de groei bij nieuwe huurders en verlengingen (3-4%)

Voordeel tov ECP is de uitstekende LTV en cash positie. Er is geen enkele reden om iets te verkopen en daar wordt ook niet over gesproken. Sterker nog in de herfst komen ze met een investeerders dag waarin ze hun toekomstvisie en strategie op de toekomst uit de doeken zullen doen. Ze blijven dus geloven in ontwikkeling en groei. (als een verschuiving naar Health bv kwa huren een goed alternatief bied lijkt mij dat ook zeker mogelijk)
De yield zijn ook een stuk hoger dan bij ECP, terecht gezien de geografie, maar 6.2% lijkt mij best hoog gezien het feit dat ik geen echt hogere risico's zie. Ze hebben juist de winkelcentra (incl grote supermarkt) die het juist relatief goed blijken te doen. Richting ECP dus.

Het verwacht div. rend bij ECP is 10% (net als bij alle andere fondsen, zelfs WH). Bij Carmilla is deze dan waarschijnlijk €1.40 en met 11.6% dus een stukje hoger. (al vraag ik mij wel af wat die bij MERC nu is gezien de nu gedaalde koers)

Deze kan op zich prima te verklaren zijn door een lichte premie door de dalende huren. Maar ik denk dat belangrijkste verklaring gewoon de lage free-float is. De dagelijkse omzet is bij ECP al extreem laag, maar bij Carmilla nog eens de helft lager.
Ik zou mijn ECP niet eens in 1 dag kunnen omzetten naar Carmilla als ik dat zou willen , vanwege die lage omzetten :-)

Carmilla is wel in Parijs genoteerd, dus zit ik natuurlijk wel weer met die Franse dividend-tax en transactietax.
Maar anders zou ik zeker uit risico-spreiding wat ECP kunnen omruilen naar Carmilla.
Moet nog even overdenken of die spreiding die taxen waard is.

Vergeet ik bijna nog de verwatering. Die is zo'n 7% als ik het goed heb. 146.5 mln nu tegen 136.5 mln in 2019 (en 2018)

Dus op basis van de verwatering is verwacht div. rend. al gezakt naar 0.93 * €1.50 = €1.40
Met dalende huren dan €1.30 ? (geen idee wat de ruimte is kwa uitbetalingspercentage kwa DIR)

Dat doet de korting alweer slinken en wordt het verwacht div. rend. 11% op de huidige koers. 1% hoger dan ECP.

Wel is het zo dat in betere tijden en bij geloof in een herstel de kansen bij Carmilla een stuk hoger zijn.
!@#$!@!
0
quote:

Branco P schreef op 4 september 2021 11:30:

Ik heb 300 aandelen CAR, ingekocht tegen gemiddeld 12,40 en ik denk inderdaad dat het aandeel te laag koerst op het moment.

Een aantal opmerkingen:

1.
CAR heeft de hypermarktunits NIET in Eigendom, daarom moet je die NIY vergelijken met vergelijkbare objecten die ECP in bezit heeft waarbij EPC ook NIET eigenaar is van de hypermarktunit (de navolgende NIY's zijn van juni 2019 dus zijn sindsdien ietsje gestegen):

* Les Atlantes: 5,4% (zal thans ca. 5,7% zijn)
* MoDo 5,8% (zal thans ca. 6,1% zijn)
* Les Portes 5% (zal thans ca. 5,3% zijn)
* Grand A 6,1% (zal thans ca. 6,4% zijn)
* Il Castello 5,5% (zal thans ca. 5,7% zijn)
* Curno 5,9% (zal thans ca. 6% zijn)
* Cremona 6,2% (zal thans ca. 6,3% zijn)
* I Portali 5,7% (zal thans ca. 5,8% zijn)

Dus die NIY van gemiddeld 6,2% bij CAR lijkt mij prima. Als de leegstand weer gaat afnemen, dan zie ik wel vanaf nu weer waardestijging (en dus geen verdere daling, die je bijvoorbeeld bij URW wel nog kunt verwachten).

2. Heb je die Hypermarkten WEL in eigendom, dan heb je natuurlijk grote stabiele huurders waarvan de huurinkomsten vrijwel zeker zijn EN die huurders betaalden ook lekker de huur door in Coronatijd en hadden toen extra mooie omzetten. Dus je hebt bij CAR wel het voordeel van de aanwezigheid van de Carrefour Hypermarkten maar je hebt wel de pech dat je ze niet in eigendom hebt. Kennelijk zijn die allemaal nog in bezit van Carrefour zelf en heeft men in het verleden alleen de "bijbehorende winkelpassages" naar de beurs gebracht (CAR). Als je in de laatste jaarrekening kijkt, dan vind je een mooi overzicht van alle objecten en ook welk % van het totale winkelcentrum in bezit is van CAR. In de meeste gevallen is dat ruim minder dan 50%, dus niet alleen de Hypermarktpanden zijn nog in eigendom bij Carrefour, maar mogelijk ook nog bepaalde andere delen (ik vermoed bijvoorbeeld bepaalde Big Box units die later bijgebouwd zijn op de parkeerplaatsen, zoiets. Ik ben er niet in detail ingedoken, maar ik vermoed (weet vrijwel zeker) dat derhalve ook de meeste parkeerplaatsen in eigendom zijn (gebleven) van Carrefour en dat CAR dus echt hoofdzakelijk alleen de "bijbehorende winkelpassages" in eigendom heeft. Dat geldt uieraard niet voor de projecten die men later heeft aangekocht, maar voor de winkelcentra die bij de beursgang destijds in bezit waren lijkt mij dat wel het geval. Mercialys heeft dan weer wel de Casino Hypermarktunits in eigendom. Dat was ook de reden waarom ik Mercialys destijds interessanter vond dan CAR, maar de Casino Hypermarkten liepen het afgelopen jaar wat minder lekker en op korte termijn beïnvloedt dat denk ik ook de koers van Mercialys, hoewel die Casino Hypermarkten in een negatief scenario nog altijd grotendeels overgenomen gaan worden door een concurrent ga je in zo'n geval als eigenaar (Mercialys) wel altijd even last krijgen van lagere huurinkomsten (faillissement Casino en partij die Casino overneemt wil in het begin huurkorting hebben en je kunt dan niet anders dan Ja zeggen).

3.
De jaarrekeningen van CAR geven wel uitvoerig veel informatie over de objecten en de huurders en dat is wat mij betreft een positief gegeven. CAR geeft aan, naar eigen maatstaven, in 64% van de gebieden de "leader" te zijn in een verzorgingsgebied en in 25% van de gebieden "joint leader". Voor wat het waard is, is dat positief. En verder heeft men 129 locaties in Frankrijk én in Spanje 78 locaties dus voor expanderende retailers die graag op Hypermarktlocaties zitten is CAR een interessante partij om zaken mee te doen. Verder heeft men ook een overzicht van de 15 grootste huurders en de grootste huurder is Inditex met slechts 1,8% van de huur. De 15 grootste huurders zijn slechts goed voor 18,7% van de huur. Dus CAR heeft een zeer goed gespreid huurdersbestand en is (naast de afhankelijkheid van Carrefour) niet afhankelijk van een paar grote huurders. Verder is het aandeel van Health & Beauty huurders 18,6% en het aandeel Food & Restaurant huurders toch ook nog 13,1% dus dat vind ik een aardig mooi aandeel voor die branches. Tot slot ook een zeer mooi gespreid expiratieschema qua einddata huurcontracten. Dus ik zie zeker ook positieve kenmerken (waar waarschijnlijk bijna niemand anders oog voor heeft op dit moment)

4. Die leegstand van 4,3% is exclusief ca. 2,5% "strategische leegstand" (voor projectontwikkelingen) en die was dus wel toegenomen het laatste jaar, dus ik denk dat men deels een klein beetje creatief geweest is met de presentatie van de leegstand want zo snel kun je nu ook weer niet nieuwe concrete projectontwikkelingen opzetten lijkt mij, maar de accountant zal er bij de jaarrekening 2021 wel goed naar kijken me dunkt dus al te creatief zullen ze ook weer niet geweest zijn.

5. Qua rent collection Frankrijk geldt ook bij CAR dat er gewacht wordt op informatie t.a.v. tegemoetkoming door de Franse overheid. Mijn gevoel zegt daarbij: hoe langer het duurt voordat hieromtrent duidelijkheid komt, hoe lager die overheidssteun uit zal gaan pakken (immers, als er niemand is omgevallen of dreigt om te vallen, is er ook niet veel steun nodig).

Collection rate
The collection rate for first-half rents stood at 69.3% as of 19 July 2021 (5.5 percentage points higher than at end-June 2021), the delay being due to the impact of tenants anticipating a financial support package in France. This support package represents excellent news that are expected to accelerate collection.


6. Tot slot, je kent mijn visie op de toekomst van winkelcentra en welk type winkelcentra in mijn ogen het beste gaat passen in de multi-channel-strategie van de retailers en dat zijn niet de winkelcentra van URW maar juist wel het type winkelcentra dat CAR in bezit heeft. Dus wat dat betreft zit ik comfortabeler in CAR dan in URW wat mij betreft.
!@#$!@!
0
Cijfer Merc: De leegstand neemt duidelijk af, dus dat lijkt mij een goed teken:

The letting actions carried out since the start of the year paved the way for a marked reduction in the current financial vacancy rate at end-September 2021. This rate was 3.4% at September 30, 2021, versus 4.0% at June 30, 2021, and the total vacancy rate is also down significantly to 5.0% at September 30, 2021, compared with 5.7% at June 30, 2021. The vacancy rate, which temporarily reflected the effects of the health crisis and the impact of the acquisition of centers to be repositioned or redeveloped in December 2020, is rapidly returning to more standard levels. For reference, the total vacancy rate was 3.2% at end-2019.

Kwa huren:

At end-September 2021, Mercialys’ invoiced rents totaled Euro 126.9 million, down -7.0% on a current basis compared with end-September 2020 (-8.1% year-on-year at end-June 2021) and -2.9% like-for-like (-4.0% year-on-year at end-June 2021).

Maar daarna lees ik:
These positive developments are supported by improving economic activity trends and Mercialys can confirm renewed interest among retailers for development in France. The commercial actions rolled out in the third quarter of 2021 made it possible to record a number of relettings, with an average reversion rate of +8.3%. For the year to end-September 2021, the reversion achieved on renewals and relettings came to an average of -3.6% (-2.0% excluding the retailer Camaïeu, which was subject to liquidation proceedings and a takeover by a new investor), with a significant sequential improvement versus -6.5% for the year to end-June 2021 (-5.4% excluding Camaïeu).

Ik blijf het nog steeds vreemd vinden dat die huren zo gedaald zijn bij MERC als enige. Vraag mij nog steeds af waar dat aan ligt.

Bezoekersaantallen blijven nog steeds achter tov normaal, maar blijven toenemen:
Aggregate footfall in Mercialys shopping centers1 for the third quarter of 2021 represented 91.7% of the level for the same period in 2020 and 83.6% of the normalized figure from 2019.

The retailer sales trends also show strong month-on-month fluctuations. Compared with the same period in 2020, their change came to +3.2% in July, -14.7% in August and -3.8% in September. For reference, summer 2020 saw a particularly sustained level of activity, buoyed by a strong desire to return to in-store consumption following the lifting of the restrictions linked to the first lockdown.

Omzet vergelijken ze met 2020, wat ik nogal dom vind. Beter hadden ze 2019 gedaan. Uiteraard kan ik dat zelf dan doen, maar dat kost wat meer tijd.

Nog geen denderende cijfers, maar de huidige dalingen van de koersen waren geen voorbode met voorkennis. Het eerste herstel is nu te zien in de cijfers. (afnemende leegstand)

Cijfers staan nu ook op de website: www.mercialys.com/uploads/actualites/...

Het gaat om een afname van 9.5mln minder huur.
2,5 mln door Actions carried out on the portfolio, wat idd kortingen kunnen zijn. Maar ze hebben een aparte post voor Accounting impact of “Covid-19 rent relief” granted to retailers for the 2020 lockdowns welke echt heel laag is, slechts 0.4 mln. Vage omschrijvingen die niet duidelijk zijn.

Het grootste deel 5,5 mln is echter: Asset acquisitions and sales

Dus de huurinkomsten zijn lager door verkoop van bezittingen ??

The commercial actions rolled out in the third quarter of 2021 made it possible to record a number of relettings, with an average reversion rate of +8.3%

For the year to end-September 2021, the reversion achieved on renewals and relettings came to
an average of -3.6% (-2.0% excluding the retailer Camaïeu, which was subject to liquidation proceedings
and a takeover by a new investor), with a significant sequential improvement versus -6.5% for the year to
end-June 2021 (-5.4% excluding Camaïeu).


- Dus in het 3e kwartaal groeien de huren dus weer flink, maar over het jaar genomen is er nog een kleine daling. Dus kennelijk gaat het om eenmalige kortingen voor een aantal grote huurders ? (dit vanwege Branco's verwachtingen hieromtrent)

Dus het is allemaal niet zo erg als het leek. Een eenmalige dip. Nu nemen de huren alweer gewoon toe en de leegstand neemt al af.
!@#$!@!
0
Klep:
Uit halfjaarcijfers '21

NET CURRENT CASH FLOW
Over the first half of 2021, net current cash flow amounted to €248 million (total share), or €0.72 per share.
Compared to the first half of 2019(6), the €0.63 decline, is attributable to the negative impacts of rent
abatements and allowances (€0.61), the loss in variable revenues due to mall closures and lower occupancy
(€0.15); partly offset by cost reductions (€0.03; G&A and payroll) and other items(7) (€0.10; mostly related to
tax reduction in Italy and lower cost of debt)

Dus onder normale omstandigheden een cashflow van €0.72+€0.61 = €1.33 per aandeel.

Maakt €2.66 per jaar.

(was €2.82 in 2019 met €2.20 div. een pay-out van 78%)

Ik kom uit op 2.07 verwacht dividend.
!@#$!@!
0
Klep:

Paris — October 22, 2021 Klépierre, the European leader in shopping malls, today released its business update for the first nine months of 2021(1). The main highlights include: - Guidance for full-year 2021 net current cash flow per share(2) revised upwards by 20 cents to at least €2.00

By geographic area, Scandinavia was back to 2019 levels, while the Netherlands grew by 2%. Business in France continues to improve and is close to pre-Covid levels, despite the introduction of the health pass over the summer. Conversely, recovery has tended to be slower in Iberia and Italy due to the dearth of tourists.

Over the first nine months of the year, leasing activity continued at a sustained pace, with a total of 1,061 renewals, releases and relettings signed, up 60% compared to 2020. Reversion on renewals and relettings was broadly flat (-0.6%) over the period.

- huur ontwikkeling is helaas niet sterk. Niks over leegstand.
Naast Noorwegen hebben ze kennelijk nog meer verkocht:

In addition, the Group has signed binding promissory agreements for the disposal of €140 million of retail properties, 11% above appraisal value.

De prijs lijkt mij heel positief.
!@#$!@!
0
quote:

!@#$!@! schreef op 27 augustus 2021 17:03:

Voor de halfjaar cijfers geld: DIR van 46.8mln met daarnaast 4 + 8.8 + 3.4 aan eenmalige covidkosten maakt een DIR van 63 mln na covid. 126 mln op jaarbasis en dus licht lager dan de 128.4 mln op basis van de eerste kwartaal cijfers.
52.65 mln aandelen (na verwatering) maakt €2.39 per aandeel DIR.
Met een uitkering van 89% (laatste keer was 90%, maar daalt om een of andere reden elk jaar een procent) maakt een verwacht dividend van €2.13 per aandeel.
(ruim 9.5% op de huidige koers)
The direct investment result (on a proportional consolidation basis) for the 12 months to 31 December
2021 decreased slightly to €110.6 million, compared to €112.0 million for the same period in 2020. The
main reasons being the €14.1 million COVID-19 rent concessions to retailers (of which €5.3 million
consist of straight-lined rent concessions under IFRS 16) and conservative bad debt provisions for an
amount of €4.4 million


DIR is nog steeds 129.1 verwacht. Weer ietsje hoger. Voor volgend jaar mag door inflatie en huurverhogingen wat mij betreft gewoon 134 mln verwacht worden (+3.8%).
Helaas wordt de uitkering echter verlaagd naar 75%. 134/52.65 * 0.75 = €1.90 per aandeel volgend jaar.

Na verwatering €1.88

Tja, welk verwacht div. rend mogen we hierop plakken ? Ik zie hier eigenlijk geen verandering in. de LTV is al 40.5% en zal zakken door inflatie. Omzet en huren nemen gewoon toe. Er is weer een waardestijging.
Ik zie het voordeel niet van de lagere uitkering en denk dat het gewoon ten koste gaat van de koers.
Ook zou ik niet weten waarom dat niet nog steeds zou kunnen zakken naar 5,5%, de rente op staats is nog steeds ruim onder de 1%. Terwijl ECP nu uitzicht bied op inflatiebescherming en groeiend dividend en weer waardegroei van zijn bezittingen. (wat dus beter is dan een vaste rente)
Koersdoel dus nog steeds wel €34

46 Posts, Pagina: « 1 2 3 | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd 5 okt 2022 10:49
Koers 20,600
Verschil -0,320 (-1,53%)
Hoog 21,160
Laag 20,500
Volume 7.348
Volume gemiddeld 52.855
Volume gisteren 55.818

EU stocks, real time, by Cboe Europe Ltd.; Other, Euronext & US stocks by NYSE & Cboe BZX Exchange, 15 min. delayed
#/^ Index indications calculated real time, zie disclaimer, streaming powered by: Infront