Unibail-Rodamco « Terug naar discussie overzicht

quote:

Lamsrust schreef op 18 juli 2022 13:02:

KLEP gaat lekker. +17% in twee weken tijd en +11% in 4 weken tijd. Op het handelsdeel (2.000 stuks middels opties) m'n winstje maar eens pakken. Ik vind de markt zeer sentimentsgedreven, buy-en-hold levert even niks op, dus maar een beetje handel tussendoor. M'n 8 cilinder moet ook op de weg blijven.

quote:

junkyard schreef op 19 juli 2022 12:47:

Ik ben benieuwd naar de voorwaarden van deze herfinanciering. NIY van deze 'flagship' zal dichtbij 4% liggen, in huidige (obligatie)markt betaalt URW dit al voor 5 jaar financiering en voor 10 jaar gaat dit richting de 5%. De financiering verlaagt zo het rendement op EV, maar gelukkig voor URW is de financiering grotendeels langdurig vastgezet tegen lagere tarieven, schuld convenanten zijn nu heilig om geruime tijd van deze goedkope financiering te kunnen genieten (en tuss.

Omdat de Allianz/Helaba financiering nog in Q2 is afgesloten, was dit wellicht nog onder betere voorwaarden (tov huidige marktomstandigheden).

quote:

junkyard schreef op 19 juli 2022 12:47:

Ik ben benieuwd naar de voorwaarden van deze herfinanciering. NIY van deze 'flagship' zal dichtbij 4% liggen, in huidige (obligatie)markt betaalt URW dit al voor 5 jaar financiering en voor 10 jaar gaat dit richting de 5%. De financiering verlaagt zo het rendement op EV, maar gelukkig voor URW is de financiering grotendeels langdurig vastgezet tegen lagere tarieven, schuld convenanten zijn nu heilig om geruime tijd van deze goedkope financiering te kunnen genieten (en tuss.

Omdat de Allianz/Helaba financiering nog in Q2 is afgesloten, was dit wellicht nog onder betere voorwaarden (tov huidige marktomstandigheden).

quote:

Lamsrust schreef op 19 juli 2022 14:18:

[...]

Aannemende dat de herfinanciering is geschied tegen marktconforme condities (geen URW specifieke risico premies dus) dan is wel belangrijk te constateren dat de liquiditeitspositie van URW hierdoor onaangetast blijft, i.e. er hoeft geen beroep op kasposities of kredietlijnen te worden gedaan om herfinancieringen voor elkaar te krijgen.

Taxateurs zullen de flagships op een going concern NIY waarderen, welke in geval van URW veel lager liggen dan de NIY voor een andere koper. M.a.w. flagships zijn voor URW meer waard dan voor een ander. Dat wordt ook de bottleneck bij de deleveraging in de US: de US flagships zijn vrijwel voor elke derde minder waard dan voor URW omdat deze alleen al voor de financiering meer kwijt is.

Maar dat is voor latere zorg. Laat URW nu eerst eens de eerste US regional verkoop aankondigen, ook al is het met een discount op de boekwaarde.

quote:

junkyard schreef op 20 juli 2022 01:52:

[...]

In US financiert URW zich grotendeels (per asset) door mortgages, en tegen mindere voorwaarden dan in EU (mede door afwijkende $ rentecurve - $ rente is afgelopen jaren hoger). Mogelijk dat de US assets kunnen worden doorgeschoven inclusief mortgage debt, wat vooral zal gelden voor de JVs.

Ik denk overigens niet dat URW zich in US nu goedkoper (her)financiert dan bijvoorbeeld SPG, en ik denk dat SPG synergie (oa schaalvoordelen) in US realiseert als SPG ook de US Westfield flagships houdt. URW is nu niet de favoriet bij vreemd vermogen verstrekkers (door de hoge LTV).

Daarmee denk ik niet dat de US flagships meer waard zijn in handen van URW tov SPG. Probleem is wel dat elke retail reit laag noteert tov boekwaarde (ivm hogere kapitaalkosten en twijfel over toekomst fysieke retail / gebrek aan transacties) en dat aandeelhouders deze fondsen dwingen zuinig te zijn en risico's te verlagen ipv verhogen door aankopen. Wellicht dat nu alleen de absolute toppers tegen yields dichtbij (<20%) boekwaarde verkoopbaar zijn.

Eerst maar even afwachten mbt flagships en de US regionals afstoten (grotendeels dmv defaults) en voortzetting van EU desinvesteringen (wat meer cash genereert).

quote:

junkyard schreef op 20 juli 2022 10:10:

In 2021 heeft URW 5 regionals afgestoten dmv foreclosures (ivm geen resterende equity na waardedaling), benieuwd waar de teller staat in het eerste halfjaar van 2022. Op zich zijn deze foreclosures geen probleem, het levert geen cashflow (verkoopopbrengst) op maar de (relatief hoge) schulden hoeft URW ook niet meer in de boeken op te nemen.

quote:

Branco P schreef op 20 juli 2022 11:04:

[...]

Tenzij middels investeringen (in verbouwingen/herbestemmingen/gedeeltelijk aflossen van de leningen) het tij nog te keren was geweest bij die winkelcentra (maar URW daarvoor de financiële ruimte miste). Iedere foreclosure lijkt mij derhalve juist wel een probleem. Je bent definitief het eigen vermogen dat je er ooit in stak verloren terwijl op de langere termijn, middels investeringen, daar mogelijk toch nog wel een deel van terug te verdienen viel. Tenzij het uiteraard op geen enkele wijze meer rond te rekenen valt, maar dat vind ik het nogal wat hoor: 5 foreclosures in de portefeuille die volgens Green Street toch maar mooi bestond uit bijna alleen A+ A++ en A+++ objecten. Voor ieder plusje extra kregen zij vast ook iets extra's.

quote:

HCohen schreef op 20 juli 2022 11:17:

[...]

De foreclosures betroffen de zwakste regionals vd de US portefeuille en B/C malls waarvan Green Street nooit heeft beweert dat dit A-categorie malls waren. Graag documentatie als je anders kunt staven, zo niet is dit slechts herhaling van jouw wantrouwen vs Green Street welke niets bijdraagt aan de uitwisseling over financieringsopties en - problematiek gezien de actuele context. Uiteraard heb je recht op je visie, maar daar hebben we het al een keer uitgebreid over gehad.