Beleggers staan weer open voor retail’
Ook na covid en de voortsnellende digitalisering staat de Nederlandse binnenstad nog fier overeind, constateren Gertjan Slob - directeur Research bij Locatus - en Lodewijk Buijs – executive director Retail bij CBRE. Buijs ziet online retail nog hard groeien, zonder dat dit zal leiden tot lege winkelstraten
GEEF ARTIKEL CADEAU
DELEN
‘Beleggers staan weer open voor retail’
Vandaag deel 2 over de veerkracht van de retailmarkt met Lodewijk Buijs, executive director Retail bij CBRE.
Buijs is optimistisch gestemd over de retailmarkt, zowel aan de gebruikers- als beleggerskant. ‘Sinds de nasleep van de financiële crisis rond 2014 is retail de enige sector waar geen huurgroei heeft plaatsgevonden. Sterker, de huurprijzen zijn gemiddeld met zeker 25 procent gedaald. Vanwege de huurdalingen werd retail als risicovol ervaren waardoor de beleggersinteresse voor retail beperkt bleef, met supermarkten als uitzondering. Wij zien dat de gemiddelde huren de grootste daling hebben gehad en geleidelijk stabiliseren. Dit geldt ook voor de beleggingswaarden. Beleggers staan daardoor weer open voor retail, werd op de Expo Real in München bevestigd.’
Nu het stof van de coronacrisis is neergedaald, openen retailers weer nieuwe winkels, merkt hij. ‘Zo heeft CBRE modemerken als Ralph Lauren, Lee Wrangler, Vans, Timberland en S-Oliver naar nieuwe fysieke winkels begeleid. Voor sportmerk Under Armour hebben we een nieuwe flagshipstore gevonden in Amsterdam. Ook tassenmerk Liebeskind Berlin is na vijf jaar weer terug in Amsterdam met een brandstore.
Door de huurprijscorrectie kunnen bovendien niet-retailers zich een winkel veroorloven. ‘Zo heeft wellness zijn intrede gedaan in grote en middelgrote binnensteden. We zien de komst van onder meer cosmetische specialisten, tandartsen en sportscholen. Ook openen er steeds meer afgeleide fitnessclubs zoals bikramyoga en rocycle.’
Impact e-commerce
De groei van e-commerce heeft tijdens de coronajaren volgens Buijs maar beperkt geleid tot het afstoten van fysieke winkels. ‘Die consolidatieslag op de retailmarkt is al grotendeels achter de rug. De pijn heeft de fysieke retailmarkt vooral na 2016 verwerkt, het jaar waarin grote spelers als V&D failliet gingen. De covidpandemie hebben retailers gebruikt om hun onlineverkoopkanalen te versterken. Zo hebben Rituals en grote modebedrijven online fors geïnvesteerd in het automatiseren van bestellingen en afhandelen van orders. Offline hebben veel retailers hun winkel-footprint geoptimaliseerd – zie de H&M- en Inditex-brands – en/of huurcontracten heronderhandeld.’
Online groei
De piek van e-commerce is evenwel nog niet bereikt, benadrukt hij. ‘Lockdowns hebben de afgelopen twee jaar geleid tot een exponentiële groei van het aantal online bestellingen. In totaal werd bijna 22 procent van onze winkelbestedingen online gedaan, met uitschieters tot 40 procent bij specifieke branches als schoenen en elektronica. Nederland is daarmee een van de koplopers in de wereld. Dat aandeel zakt licht terug nu consumenten weer in alle vrijheid kunnen winkelen. Maar we verwachten dat vanaf 2025 het historisch hoge niveau van 2021 wordt overschreden. Rond 2030 zal meer dan 30 procent van de totale winkelbestedingen online plaatsvinden.’
Een negatieve impact op de hoofdwinkelstraat verwacht Buijs niet. ‘Integendeel, we merken dat juist steeds meer webshops een fysieke winkel openen. Daarmee kunnen ze zich veel beter verbinden met hun klanten. De fysieke winkel speelt een cruciale rol om de consument te bereiken voor beleving, service of als praktische last-mile hub. Onderzoek door CBRE laat zien dat er meer dan dertig online platforms een fysieke winkel hebben geopend. Brillenmerk Ace & Tate heeft nu twintig winkels, Coolblue en My Jewellery hebben er beide veertien. Ook hebben online merken zoals VanMoof, Ochama en Bax Music al meerdere vestigingen geopend.’
Meer bestedingen
E-commerce en covid hebben dan wel geleid tot minder fysiek winkelbezoek, de bestedingen zijn volgens Buijs op peil gebleven. ‘In onze beheerde winkelportefeuille die op dagbasis wordt gemeten, zien we nog een 20 procent daling van de passantenstromen ten opzichte van 2019. Maar consumenten geven gemiddeld meer uit. Dat is vanwege een inhaalslag na corona, maar is ook te danken aan het sterk groeiende aandeel van smartphone-verkopen.
Grote winkelmerken hebben dan ook zwaar geïnvesteerd in hun zichtbaarheid op online platformen als Instagram en Facebook. Retailers slagen er bovendien steeds beter in klanten naar hun winkel te verleiden en te verbinden aan hun merk, bijvoorbeeld door influencer marketing. Een mooi voorbeeld is Nike dat in Parijs een echte Michael Jordan-winkel heeft geopend.’
Straatbeeld veranderd
De opeenvolging van de kredietcrisis, de ontwikkeling van e-commerce en covid – die de online groei vervolgens versnelde – heeft het aanzicht van de Nederlandse binnenstad wel degelijk drastisch veranderd, voegt hij toe. ‘In het straatbeeld is de afgelopen tien jaar een sterke afname van elektronica-, mode- en schoenenwinkels zichtbaar en een forse toename van food & beverage (F&B) en leisure- en verzorgingsformules. Veel retail is getransformeerd. Kijk alleen al naar de 62 voormalige V&D-warenhuizen met ruim 350.000 m2 retail. Veelal is nu alleen op de begane grond nog retail te vinden, daarboven zijn de winkelmeters veelal getransformeerd naar woningen, kantoren, hotels en diensten. In Den Haag gaat de Universiteit Leiden zelfs het hele voormalige V&D-/Hudson’s Bay-pand in de Grote Marktstraat huren.’
Transitie
Ook op winkelniveau is een transitie gaande, constateert hij. ‘De vraag naar grote winkels is enorm afgenomen. Tussen 2008 en 2018 zochten met name moderetailers grote flagshipstores met meerdere verdiepingen. Nu is de vraag naar winkels groter dan 1.000 m2 zeldzaam, met lagere huurprijzen van winkels met veel vloeroppervlakte tot gevolg.’
‘Bestaande brand stores worden kleiner, nu een deel van de winkelvoorraad naar logistieke centra kan. Of ze verhuizen naar kleinere panden. Sommige winkels krijgen deels juist een logistieke functie. Zo bedient Coolblue met zijn winkels de last mile-klant: medewerkers bezorgen vanuit de winkel met een elektrische bakfiets.’
Lees ook:
Covid? Digitalisering? De retailmarkt buigt met alle stormen mee
Diversere binnensteden
Al deze veranderingen hebben de binnensteden interessanter en sterker gemaakt, oordeelt Buijs. ‘Voor corona en de groei van e-commerce klaagden velen dat Nederlandse binnensteden zoveel op elkaar leken. Dankzij de faillissementen, de lagere huurprijzen en transformaties konden nieuwe partijen de centra betreden. Nu zijn binnensteden een stuk diverser. Die diversificatie zet zich door. Kijk alleen al naar het culinaire aanbod, waar we gespecialiseerde hummus-, soep- en houtovenpizzaformules zien verschijnen.’
Hoewel een nieuwe recessie op de loer ligt, verwacht Buijs geen nieuwe retailcrisis. ‘Mochten we een langdurige recessie krijgen, dan zullen startende ondernemers met hoge opstartkosten, opportunistische F&B-ondernemers en meubelboulevards het meest kwetsbaar zijn. Maar een nieuwe faillissementsgolf als in 2016 acht ik zeer onwaarschijnlijk. De binnenstad is robuuster en veerkrachtiger dan ooit, hebben de laatste jaren bewezen.’