“De Nederlandse kantoren verhuurmarkt heeft zich de laatste jaren gestabiliseerd op lage opnameniveaus. In onze
eigen portefeuille zien we echter in de eerste drie kwartalen een duidelijk stijgende lijn in de opname en bovendien laten
we al voor een lange periode zien dat we ook consequent hogere opnameniveaus hebben dan het landelijk gemiddelde.
Dit succes komt met name voort uit onze strategische keuzen: volledige focus op locaties die een structureel gezonde
kantorenmarkt hebben en via asset rotatie de portefeuille daarop afstemmen en inzetten op flexibele en full service
kantoorconcepten via ons merk HNK.
De recente aankoop van 8 kantoorpanden geeft hieraan een duidelijke impuls. Ook de hoge opname in HNK en het feit
dat ruim 60% van de net geopende 10e HNK was voorverhuurd onderschrijven onze keuzen."
Vooruitzichten
De stijgende lijn in de verhuuractiviteiten in de kantorenportefeuille van NSI heeft zich in het 3e kwartaal verder
voortgezet. Gezien de verwachting dat deze stijgende lijn zich ook in het vierde kwartaal doorzet, in combinatie met de
lagere financieringslasten, verhoogt NSI de verwachting voor het gehele jaar 2015. Daar bovenop zullen de in oktober
gepleegde acquisities nog eens circa € 0,01 per aandeel bijdragen in de resterende maanden van het jaar. Door deze
twee effecten tezamen verwacht NSI in totaal voor geheel 2015 een direct resultaat per aandeel van circa € 0,35.
gemiddelde bezettingsgraad in de HNK portefeuille nam toe tot 67,6% per 30 september 2015 ten opzichte van
62,3% per 30 juni 2015.
HNK realiseerde in het 3e kwartaal circa 8.000 m2 aan nieuwe verhuringen (opname uit leegstand), waarmee de totale
opname in de eerste negen maanden over 2015 uitkomt op circa 15.000 m2. De sterke verhuurprestatie in het 3e
kwartaal van 2015 kwam door een aantal grotere contracten in de propositie 'Kantoor op Maat", waaronder succesvolle
voorverhuur in de onlangs geopende vestiging HNK Utrecht Centraal Station. HNK realiseert een opname/aanbod ratio
van 44%, tegen een landelijk gemiddelde van 13%.
In oktober is de tiende HNK vestiging geopend; HNK Centraal Station is de 2e vestiging in Utrecht . Voor de opening is
al 5.500 m2 van de 9.000 m2 beschikbare kantoorruimte voorverhuurd, wat de unieke en aantrekkelijke locatie van deze
tweede vestiging in Utrecht bevestigt.
De uitrol naar de beoogde 20 HNK vestigingen in 2016 ligt op schema. De voorbereidingen voor een 2e HNK vestiging in
Rotterdam, en een vestiging in Dordrecht en in Amsterdam Zuidoost zijn in volle gang en zullen naar verwachting In het
1e kwartaal van 2016 worden geopend.
Het gemiddelde effectieve huurniveau van nieuwe verhuringen lag op € 166 per m² over de afgelopen 12 maanden door
het stijgende aandeel van 'Kantoor op Maat', met grotere metrages, ten opzichte van een gemiddelde van € 173 per m²
voor de totale HNK portefeuille. De brutohuurinkomsten uit HNK bedroegen € 5,9 miljoen over de eerste negen
maanden van 2015, 16,2% van de totale brutohuurinkomsten in de kantorenportefeuille.
NSI heeft in de eerste negen maanden van 2015 € 7,5 miljoen in HNK geinvesteerd, waarmee de totale cumulatieve
investering in HNK € 19,8 miljoen bedraagt uit het totale 3-jaars investeringsplan tot 2016 van € 31,0 miljoen.
Retail
Alhoewel het consumentenvertrouwen een sterke verbetering laat zien, is er nog geen sprake van een breed herstel op
de winkelmarkt en blijven de marktomstandigheden uitdagend. De bezettingsgraad nam licht af van 87,1% naar 86,6%,
wat overigens volledig wordt verklaard door de expiratie van een boven een winkelcentrum gelegen kantoorruimte.
Het effectieve huurniveau van nieuwe verhuringen over de afgelopen 12 maanden lag in de winkelporefeuille met € 186
per m2 boven de gemiddelde effectieve huur over de gehele winkelportefeuille (€ 177 per m2, per 30 juni 2015: € 179 per
m2). De gemiddelde huurtermijn van de winkelportefeuille (WAULT) bedroeg 4,6 jaar per 30 september 2015.
In het 3e kwartaal is NSI een herontwikkelingsplan overeengekomen met de gemeente Deventer voor winkelcentrum
Keizerslanden. Het winkelcentrum wordt gerenoveerd en er komt circa 4.000 m2 aan vloeroppervlakte bij.
Winkelcentrum Keizerslanden wordt ingrijpend gemoderniseerd en aangepast aan de winkelbehoefte van het
verzorgingsgebied. De totale investering bedraagt circa € 11 miljoen. De herontwikkeling zal naar verwachting medio
2016 starten en medio 2018 worden afgerond.
Direct beleggingsresultaat
Het directe beleggingsresultaat over de eerste negen maanden van 2015 nam toe tot € 37,3 miljoen ten opzichte van
€ 36,5 miljoen over de vergelijkbare periode in 2014, ondanks de verkleining van het belang in IOW.
Het directe beleggingsresultaat in Nederland verbeterde van € 27,2 miloen over de eerste negen maanden van 2014
naar € 28,0 over de eerste negen maanden van 2015, met name door lagere financieringslasten. De lagere
financieringslasten werden naast de effecten van de lagere uitstaande leningenportefeuille en de effecten van de lagere
rentekosten in de nieuwe financieringsfaciliteit beïnvloed door een eenmalige financieringsbate (circa € 1,3 miljoen)
resulterend uit de finale verrekening van rentevergoedingen door de Belgische fiscus met betrekking tot historisch
betaalde bronbelasting in België.
Financiering
De beleningsgraad bedroeg per 30 september 2015 36,6% (30 juni 2015: 35,1%). Hierbij moet echter in ogenschouw
worden genomen dat er in het 3e kwartaal niet wordt geherwaardeerd. Verder heeft NSI in oktober voor € 158,9 miljoen
aan acquisities gedaan. Als gevolg van de hieraan gerelateerde financiering en hedgingsinstrumenten zullen de
gemiddelde financieringskosten verder afnemen tot circa 4,1% (30 september 2015: 5,1%). Na verwerking van deze
acquisities bedraagt de LtV circa 45%.
De rentedekkingsratio bedroeg 3,0 per 30 september 2015 (30 juni 2015: 2,9)