Harm Wijk schreef op 6 oktober 2020 11:42:
Wat ik mis in jullie discussie is het langere termijn effect van de lage rente. Een van de gevolgen van de virus crises is dat we nu dan met zekerheid kunnen stellen dat de rente voor een zeer lange termijn niet gaat stijgen. Daarvoor zijn er ondertussen te veel schulden. En bij iedere volgende crises wordt er door de centrale banken op de bij druk / op koop knop gedrukt. Tot voor kort was het ondenkbaar dat rente negatief zou kunnen gaan. Ondertussen vindt iedereen het opeens "normaal" dat b.v. de nederlandse staat met geld toe kan lenen. De hoeveelheid geld die wordt bijgedrukt om de virus crises te bestrijden is vele male groter dan tijdens de krediet crises. Deze bizarre hoeveelheid geld gaat op zoek naar rendement. En dat steunt asset prijzen. Op dit moment is een winkelcentrum zeker niet de populairste bestemming. Maar een goed winkelcentrum met weinig leegstand waar een redement, hoe gering ook, wordt behaald is al snel een betere investering dan een negatief renderende staatsobligatie.
Er zijn veel soorten assets te noemen waar het overschot aan geld nu al voor bizarre waarderingen zorgt. Een interessant voorbeeld is landbouwgrond. In nederland betaal je voor goede landbouwgrond prijzen to 100.000 euro per hectare. Maar het is dus niet mogelijk om bij dat soort prijzen ooit iets te verdienen. Je betaalt minimaal orde van grootte 50x de winst. Maar er is gewoon zoveel geld beschikbaar.....
Terug naar Ecp. Wat mij dus opvalt bij bijvoorbeeld de discussie over Woluwe is dat jullie steeds alles baseren op ideeen over rendementen die voor de krediet crisis gangbaar waren. Ik ben het eens met de vaststelling dat Woluwe op een duur moment is gekocht, voor een stevige prijs, en met een wat mager aanvangsrendement. Maar nu het duidelijk is dat de rente niet meer zal stijgen (zeker niet zolang wij leven) gaan investeerders anders naar rendement verwachtingen kijken.
En hetzelfde geldt voor alle grote producenten achter de winkelketens (Inditex etc..) Zij hebben gewoon verkoop kanalen nodig en financieren die verkoopkanalen met gratis geld.
Daarom is mijn verwachting dat de marktwaarde van een kwalitatief goed winkelcentrum, met lage leegstand, wel op peil blijft. En zeker voor de langere termijn, omdat de rente nog verder zal dalen.
Voor mij is daarom de belangrijkste indicator voor ECP de leegstand. Als ECP in goede staat door de crisis rolt, een beetje kan profiteren van concurenten waar het minder goed draait, en de leegstand beperkt blijft, dan ben ik er van overtuigd dat de waarde van de portefeuille goed blijft.