Klopt Apestaartje, bij 17% meer footfall zullen de sales niet ook met 17% toenemen. Als Corona voorbij is zullen er weer meer mensen zijn die niks kopen of alleen een bakkie koffie en wat Engelse drop (zoals Branco in Woluwe). En al zouden de sales 17% toenemen, dan vertaalt zich dat niet in 17% extra huurstijging. Niet meteen althans.
Wat wel heel belangrijk is om te blijven beseffen is dat de gemiddelde OCR (occupancy cost ratio) in de winkelcentra van ECP erg laag zijn, vooral in de topwinkelcentra in Italië en Zweden en dat maakt dat we bij een normaal herstel van de omzetten ook weer de gebruikelijke uplifts op relettings en renewals zullen gaan zien. We zullen vast op korte termijn nog wat positieve uitschieters in de sales gaan zien (covid-relief-inkopen door klanten) maar daarna wordt het gewoon business as usual.
Het oude dividend van 2,18 is sowieso 2,07 geworden vanwege het stockdividend (aandelenuitgifte) in 2019 en ik denk dat we als gevolg van wat objectverkopen en wat kleine correcties door coronakosten structureel aan 2,00 moeten denken en men zal dan slechts het minimale uitkeren om aan de uitdelingsverplichting te voldoen, dus dan corrigeer ik die 2,00 nog een keer met 0,90 en dan zit je op 1,80 aan dividend dat vervolgens weer jaarlijks met een paar cent gaat toenemen. In mijn eigen exceloverzicht heb ik nog 1,70 staan, maar ik vermoed dat dat te laag is. Ik laat die echter nog even staan om teleurstellingen te voorkomen. Die 1,70 waardeer ik tegen minimaal 7,5% dividendrendement en dan zit je op een koers van 22,67. Daarom gaf ik aan dat de range 20-22 mij voor nu redelijk lijkt en onder 19,00 was het zeker een bijkoopmoment in mijn optiek. Als je alle knoppen iets positiever draait, en je gaat bijvoorbeeld uit van 1,75 en 7,25% (= 24,14 euro) of 1,80 en 7,00% (25,71) dan wordt het al snel leuker, maar die 30 euro die ik voorbij zie komen is wel nog ver weg in mijn optiek. Pré-Corona vond ik een niveau onder 27 euro instapwaardig, dat is als gevolg van verwatering dan maximaal 25,50 geworden in een coronavrije wereld. Snel stijgende rentekosten kunnen nog roet in het eten gooien, niet vanwege het negatieve effect op de te betalen hypotheekrentes (want die zijn nog voor meer dan 5 jaar gefixeerd) maar vanwege het drukkende effect op de waarde van het vastgoed. Langzaam stijgende rentes zijn evenwel geen probleem, alleen snel stijgende rentes. Bij langzaam stijgende rentes zorgt inflatie (huurindexering) en een positief resultaat op relettings en renewals voor genoeg compensatie.