Inhoudelijk draadje om makkelijk terug te lezen

5 Posts
!@#$!@!
0
quote:

Lamsrust schreef op 28 april 2021 19:47:


Belangrijkste aandachtspunten:
- in de GRI daling zitten de gegeven huurkortingen (waarvan E 146.9 mln cash en restant waarschijnlijk deferrals), doch niet de dubieuze debiteuren, i.e. er zullen ook nog hogere kosten tegenover staan doordat de huren na korting ook niet allemaal zullen binnenkomen t.g.v. faillissementen en extra ondersteuning kleine huurders;
- in de UK gaat het echt dramatisch: 59.2% GRI daling en leegstand gestegen van 9.7% naar 12.6%. Men dient te bedenken dat de URW centra in de UK de beste van het land zijn, dus lokaal moet het een bloedbad zijn daar;
- cijfers US bemoedigend, 73% collection rate (voor huurkorting) en leegstand maar 30bps gestegen, doch bedraagt wel 13.4% nu: geen splitsing regionals/flagships;
- op het vasteland van Europe leegstand met 50bps gestegen naar 5.4%;
- EUR 3 mrd green credit revolver gearrangeerd bij syndicaat van 19 (!!!!) banken ter vervanging van E 2.4 mrd revolver, dus E 600 miljoen extra ruimte;
- verkopen ven Europese premium centra lukt tegen boekwaarden, doch alleen met huurgaranties, en aan (leveraged) JV's waar URW in deel blijft nemen en het property en assetmanagement voor blijft verzorgen. Dit leidt uiteraard tot forse cash inflow, doch door de hogere leverage op JV niveau dan op groepsniveau neemt de proportionate LTV minder hard af dan de LTV op IFRS basis.

Het laatste onderbouwt mijn stelling dat er eigenlijk niemand in de markt is die de grote premium flagship centra van EUR 1 mrd plus beter kan managen dan URW zelf, zodat ik recht toe recht aan verkopen van deze centra ook in de toekomst niet snel zal gaan gebeuren, tenzij het aan een concurrent is (Klepierre in de EU, Hammerson in de UK en SPG in de US) doch dan wordt de boekwaarde nooit gerealiseerd.

Actieplan voor toekomst blijft gelijk:
- flagships: asset voor asset plan maken om nieuwe huurders aan te trekken/huurmix te wijzigen om leegstand terug te dringen terwijl huurniveau op peil blijft en indien leegstand op deze wijze niet verminderd kan worden capex investeren voor mixed use (wonen/werken/hotels/leisure) op plek structurele leegstand;
- regionals: binnen nu en 12 maanden verkopen nadat footfall/sales genormaliseerd zijn zodat er geen fire sales hoeven plaats te vinden;
- LTV omlaag brengen door verkoop regionals en flagships in JV constructies.

Wel voorzie ik verdere afboekingen op boekwaardes in m.n. de UK t.g.v. slechte huurperformance, de US regionals vanwege snelle verkoop en de US flagships t.g.v. te lage cap rate van plm. 4% in de boeken. In totaal over de duim snel EUR 5 mrd.

Op de LT moet de koers van URW dan (fors) gaan stijgen, omdat de gecorrigeerde boekwaarden voor het overgrote deel houdbaar blijken, zodat het gap naar de gecorrigeerde NAV van plm. EUR 120 overbrugd kan worden. Dit gaat nog wel een paar jaar duren dus morgen verwacht ik een neerwaartse correctie van de beurskoers.

!@#$!@!
0
quote:

Lamsrust schreef op 28 april 2021 23:30:


[...]

Ik had even alle getallen uit m’n hoofd gedaan en de jaarrekening er niet meer bijgepakt, maar de uitkomst klopt gelukkig. Jij gaat uit als basis van de EPR NDV ad EUR 110 en ik van de EPRA NRV gecorrigeerd voor goodwill ad EUR 160, aangezien de NDV eigenlijk uitgaat wat een aandeel waard is bij een verkoop van alle assets door URW per ultimo 2020 waardoor alle fiscale claims en fair value correcties op derivaten afgerekend dienen te worden. Dat is niet realistisch, URW dien je m.i. te waarderen op een going concern waarde. Conservatief uitgaan van de EPRA NTA ad EUR 130 kan ook verdedigd worden, maar dan wordt er o.m. geen enkele waarde toegekend aan de asset management en property development organisatie hetgeen indruist tegen de feiten. Het is namelijk steeds meer duidelijk dat kopers van delen van de assets middels JVs nu juist willen dat URW de via de JVs aangekochte malls blijft managen, i.e. deze organisatie heeft dus waarde. Dit blijkt ook uit het feit dat URW voor derden als mall manager optreedt, zoals ter zake de vliegveld assets en een aantal grote assets in Duitsland. Je kan ook veiligheidshalve het gemiddelde nemen, i.e. een basis NAV van EUR 145 per aandeel.

Ik verwacht een netto waardedaling van EUR 5.6 mrd, te verdelen als volgt:
- afboeking US regionals EUR 700 mln doo niy met 200bps verhogen naar 8%;
- afboeking US flagships EUR 2.6 mrd door niy met 130 bps te verhogen naar 5%;
- afboeking Europese flagships EUR 2.3 mrd door niy met 40bps te verhogen naar 5%

Dat is EUR 40 per aandeel, en EUR 160 minus EUR 40 is EUR 120. Uitgaande van EUR 145 dus EUR 105. Echter, over 2021 en 2022 blijven ook de netto huurinkomsten in kas en dat is toch ook al snel een ruime EUR 10;per aandeel voor deze twee jaren tezamen. Dus plm. EUR 120 per aandeel eind 2022 is niet heel onrealistisch.

Gelet op het feit dat URW tegen extreem lage rentes kan lenen en de hele lage rente omgeving, lijkt mij een gemiddelde niy van 5% fair. WHV zit geloof ik op 6%, maar zeker de topmalls van URW op superlocaties in wereldsteden kunnen we daar toch niet mee vergelijken. Daarnaast zag ik dat NSI de hele NL kantorenportfolio voor een niy van 4,4% in de boeken heeft staan. Dus ook vanuit die optiek is 5% niet extreem hoog.

Laten we nog een afslag van EUR 3 mrd voor allerlei onzekerheden nemen qua huurniveau’s, leegstandopvulling, yields etc, en dan is een beurskoers van EUR 100 eind 2022 haalbaar en vervolgens een stabiel dividend van 6 a 7%. Een kwestie van lange adem deze belegging.

!@#$!@!
0
quote:

!@#$!@! schreef op 29 april 2021 00:35:


[...]

Ik vind de waardering vanuit EPRA NRV niet bruikbaar, immers het hele doel van URW is op zijn minst kopen en verkopen en zal je op zijn minst uit moeten gaan van de EPRA NTA €128

Je haalt €40 eraf voor de hogere niy en ik vind dat wel een goede schatting. Echter je moet ook rekening houden met de veel hogere leegstand die nog steeds groeiende is. Vergeet niet dat de huidige JV komen met huurgaranties. Dus die yields zijn er doordat URW bepaalde risico's op zich neemt. Het is vanuit daar bezien ook logisch dat URW het beheer blijft doen, immers het is hun verantwoordelijkheid vanuit die garantie. Het is natuurlijk onzin om die garantie te geven en dan het beheer overdagen. Dat zal niet gebeuren. De motivatie is dus niet "een waarde" die ze hebben, maar het afgeven van een garantie om die yield uberhaupt te kunnen krijgen bij een verkoop.
Dit verantwoord dus niet een hogere waarde dan de EPRA NTA.

Juist het feit dat URW zo ontzettend veel bezitting gaat verkopen is aan argument voor meer richting de EPRA NDV te gaan. Maar ze verkopen natuurlijk niet alles, dus kan het wel redelijk zijn om meer te kiezen voor de EPRA NTA met korting. (door de hoge leegstand en af te geven garanties)
Maken we er €120 van. - €40 = €80

Gezien de vele verkopen die plaats gaan vinden, de investeringen die nodig zijn zal een dividend ruim onder de €7 heel reëel zijn, ook dat ben ik met je eens. Dat is op de huidige koers een div rend van zo'n 8-9%.

Op de huidige beurskoers is de korting op de verwachte NTA erg laag. Volgens jou erg positieve berekening 30%, volgens mijn berekening slechts 12,5%.
Met een zeer risicovol verwacht div rend van 8-9%

Dus zelfs in jou erg positieve berekening zijn de REIT aandelen die ik noemde veel aantrekkelijker.
Immers ECP krijg je voor 50% korting op de NTA , met amper leegstand en een stabiel verwacht div rendement van richting de 10%.

!@#$!@!
0
quote:

Lamsrust schreef op 28 juni 2021 19:31:


[...]

Op basis van de volgende assumpties kom ik op een EPS van EUR 9.00 per aandeel ultimo 2023:

- uitgangspunt AREPS 2019 ad EUR 12,37
- daling EPS t.g.v verkopen 2020 (vgl. jaarrekening 2020) EUR 0,49
- daling EPS t.g.v. structureel NRI verlies 2020 (vgl. jaarrekening 2020 ex inflatie) EUR 0,22
- daling EPS t.g.v. daling NRI niet verkochte Europese assets met in totaal 5% in 2021/2022/2023 (incl. inflatie) EUR 0,45
- daling EPS t.g.v. Europese verkopen ad EUR 4 mrd in 2021/2022 tegen 4.6% niy (BW) EUR 1,28
- daling EPS t.g.v. verkopen US assets tegen 75% BW EUR 4,47
- stijging EPS t.g.v. nieuwe ontwikkelingen 2021-2023 ( incl. Hamburg Ubersee) 5.5% YoC over EUR 3 mrd EUR 1,20
- stijging EPS t.g.v. aflossing hybrid, US bonds (5 mrd) en EU bonds (8 mrd) EUR 2,28

Uitgaande dat de inflatie index over 2021 -2023 toch zeker in totaal 7.5% zal bedragen, mogen de Europese netto huren dus in totaal plm. 12% dalen vanaf het niveau ultimo 2020 om op een netto huurdaling van 5% te komen. Dit is best fors nu de netto huurdaling in 2020 t.g.v. renewals, nieuwe huren en leegstand 2.2% bedroeg. Ik ga voor 2021,2022 en 2023 dus bijna uit van de dubbele percentage waarmee de huren dalen ex inflatie effect.

Ik ga uit van een afwaardering van de Europese retail portfolio na de EUR 4 mrd verkopen tegen BW van in totaal netto 10%, hetgeen zal resulteren in een LTV van plm. 33% ultimo 2023.

Dan is de balans weer heel overzichtelijk met alleen Europese assets en Europese bonds voor 1/3 van de waarde van de assets, zodat het renterisico beperkt is.

Dan kan er weer EUR 7,50 dividend worden uitgekeerd. Uitgaande van een dividendyield van 6%, zou de koers dan rond de EUR 120 moeten liggen.

Over een kleine 3 jaar weten we of deze analyse te rooskleurig of te conservatief is.
5 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd 23 jul 2021 17:37
Koers 72,080
Verschil -0,140 (-0,19%)
Hoog 73,840
Laag 72,040
Volume 338.972
Volume gemiddeld 0
Volume gisteren 570.618