Unibail-Rodamco « Terug naar discussie overzicht

URW Dividend discussie

22 Posts, Pagina: 1 2 » | Laatste
!@#$!@!
1
quote:

matin schreef op 11 februari 2023 16:13:

[...]

Heb jij een idee, hoe ze aan de oude dividend verplichtingen gaan voldoen? ( €. 1.7 miljard einde 2022)

In stock eventueel?
!@#$!@!
1
quote:

junkyard schreef op 11 februari 2023 18:13:

[...]
URW stelt:

Given the statutory results of URW SE in 2022 (+€90 Mn in 2022 and cumulated negative retained earnings of -€2,341 Mn), the Group has no obligation to pay a dividend in 2023 for the fiscal year 2022 under the SIIC regime and other REIT regimes it benefits from. Consequently, URW SE’s total carry forward SIIC distribution obligation, standing at €1,720 Mn as at December 31, 2022, will be delayed until URW SE has sufficient statutory results to meet this obligation. These statutory results do not prevent URW SE from making distributions out of its premium.

Dus:

delayed until URW SE has sufficient statutory results to meet this obligation

Bij negative retained earnings t.h.v. -€2,341 Mn kan het even duren voordat er voldoende 'statutory results' zijn. Maar URW kan mogelijk toch eerder dividend uitkeren ('out of its premium'). In de Q&A stelde URW management ook dat er niet snel een verplichting zal ontstaan om dividend uit te keren, vanwege de lage statutory results.

Ik ben geen fiscalist, maar zou niet veel (of niets) verwachten van deze 'dividend verplichting'. Dividend zal pas volgen zodra de balans gezond is, zelfs als er een verplichting zou zijn om eerder dividend uit te keren dan heeft dit weinig zin (want dan zou URW gelijktijdig een claim emissie moeten doorvoeren - zo'n broekzak/vestzak balanceeract leidt alleen maar tot hoge advieskosten zonder enig nut voor aandeelhouders).
!@#$!@!
0
quote:

!@#$!@! schreef op 11 februari 2023 18:35:

[...]

Ik snap echt helemaal niks van dit stukje. Ik lees iets wat in directe tegenspraak met elkaar is.

Given the statutory results of URW SE in 2022 (+€90 Mn in 2022 and cumulated negative retained earnings of -€2,341 Mn), the Group has no obligation to pay a dividend in 2023 for the fiscal year 2022 under the SIIC regime and other REIT regimes it benefits from.

- Dit stukje dacht ik te snappen. Er is simpelweg geen echte winst gemaakt (door alle afboekingen) en dus is er geen uitkeringsverplichting. Lijkt mij simpel.

Consequently, URW SE’s total carry forward SIIC distribution obligation, standing at €1,720 Mn as at December 31, 2022, will be delayed until URW SE has sufficient statutory results to meet this obligation.

Om in de zin erna direct te melden dat er wel nog een verplichting is om uit te keren. 1,7 mld nog wel. Maar deze mogen ze uitstellen tot ze echte winst maken ??

Hoe kan er nu wel en geen uitkeringsplicht tegelijk zijn? Plus waar komt die 1,7mld uitkeringsplicht vandaan als men die in eerste instantie niet eens heeft opgebouwd vanwege het verlies op alle afboekingen??

Totaal begrijpelijk de tegenstrijdige en verwarrende discussies over het dividend op dit forum.
Wie is in staat om dit echt goed te begrijpen? (en uit te leggen?)
!@#$!@!
0
quote:

PhilipBe2 schreef op 12 februari 2023 03:56:

[...]
@!@#$!@!

De ene "Uitkeringsplicht" verwijst naar een datum en volgt de regels om "uitstel" al of niet toe te laten.
Resultaat: uitstel toegelaten in 2021/2022/2023

De andere "Uitkeringsplicht" verwijst naar een bedrag en volgt andere regels om het bedrag te bepalen.
Resultaat: 1,7 mrd (cumulatief 2020-2022)
!@#$!@!
1
quote:

HCohen schreef op 12 februari 2023 09:26:

Ik doe een poging tot een bijdrage inzake dit onderwerp;

URW besluit op n gegeven moment tot een dividendstop
Deze mogelijkheid werd gegeven door ontstaan fiscaal verlies nav afwaarderingen objecten welke resulteert in 'negative retained earnings, heden cumulated -€2,341 Mn'.
Dividendstop 2020.2021.2022 dus.

Een deel van de huurinkomsten welke vallen onder het SIIC-regime(lees: niet alle REIT-regimes die van toepassing zijn op de cashflow uit huurinkomsten van URW vallen hieronder) mocht volgens de SIIC-regels wel worden uitgesteld maar mag niet als vervallen worden beschouwd(carry forward van doorstootverplichting).

Over inkomsten 2020(rapportage FY2020)
Consequently, URW SE’s SIIC distribution obligation,
standing at €212.5 Mn as at December 31, 2020, will be delayed until URW SE has sufficient statutory results to meet this obligation.


Nav inkomsten 2021 neemt dat tegoed toe(rapportage FY2021);
Consequently, URW SE’s SIIC distribution obligation, standing at €1,020.8 Mn as at December 31,
2021 (relating to fiscal years 2020 and 2021), will be delayed until URW SE has sufficient statutory results to meet this
obligation.


Nav inkomsten 2022 neemt dat tegoed toe(rapportage FY2022);
carry forward SIIC distribution obligation, standing at €1,720 Mn as at December 31, 2022, will be delayed until URW SE has sufficient statutory results to meet this obligation

Zodra het fiscaal verlies verdampt/ verdwijnt/ wegvalt(zoals ik begrijp nav toekomstige opwaarderingen/ waardevermeerdering en of opbrengst verkopen boven boekwaarde, zie als voorbeeld in FY2022 waarin een kleine plus werd vermeld nl; Given the statutory results of URW SE in 2022 (+€90 Mn in 2022 and cumulated negative retained earnings of-€2,341 Mn) ontstaat de verplichting om dit alsnog uit te keren. Dit is toekomstmuziek dus.

In hoeverre de franse fiscale regels mogelijkheden geven aan URW om bij toekomstige positieve statutory results deze verplichting nog uit te stellen of niet, dat durf ik niet te zeggen.
Verder lijkt mij dat stock of cash beiden mogelijk zijn, maar ik heb om meerdere redenen duidelijk een voorkeur voor cash(zie ook argument Junkyard)

Lamrust heeft in het verleden in grote lijnen hier een uitleg over gegeven.
Gezien het feit dat hij ooit(herinner ik me) de rol van fiscalist heeft vervuld is hij diegene met de beste kijk op dit soort materie lijkt me. Maar zelfs dan, we hebben het hier over franse wetgeving en ik kan me zo voorstellen dat zelfs Lamsrust de details hiervan niet op het netvlies heeft staan.
!@#$!@!
0
quote:

matin schreef op 12 februari 2023 09:51:

carry forward SIIC distribution obligation, standing at €1,720 Mn as at December 31, 2022, will be delayed until URW SE has sufficient statutory results to meet this obligation?

Is daar een limiet aan het uitstellen of is dat zonder limiet?
!@#$!@!
0
quote:

PhilipBe2 schreef op 12 februari 2023 14:08:

[...]

Ooit ergens gelezen of tijdens een conference call gehoord dat de limiet 5 jaar is.
!@#$!@!
1
quote:

HCohen schreef op 12 februari 2023 14:15:

[...]

Kun je je nog herinneren Philip of die genoemde periode;
a) 5-jaars periode zou zijn na ontstaan van de verplichting(carry forward SIIC distribution obligation) of;
b) 5-jaars periode zou zijn nadat het fiscaal verlies(sufficient statutory results) er niet meer is?

In onderstaande tekst uit de conference call feb 2021 heeft Fabrice Mouchel, Group CFO, het niet over uit een vaste periode(uitstel) maar geeft hij in antwoord op een vraag min of meer aan dat er betaald moet worden zodra de statatory results dit toestaan.

Waarmee ik overigens niet uitsluit dat er toch limieten(periode) zijn of dat er regeltjes bestaan(franse fiscale wetgeving) waarmee je het nog kunt uitstellen(nadat er sprake is van een positief statutory result !).
Dit betrof tenslotte slechts een Q&A(algemeenheden dus).

Dan de bevestiging daarvan en meer uitleg in de investorscall URW feb '21
finance.yahoo.com/news/edited-transcr...
Jonathan Sacha Kownator, Goldman Sachs Group, Inc., Research Division - Financial Analyst [20] -------------------------------------------------------------------------------- Okay. And if you just can confirm the dividend, please? -------------------------------------------------------------------------------- Fabrice Mouchel, Unibail-Rodamco-Westfield SE - Group CFO & Member of Management Board [21] -------------------------------------------------------------------------------- Yes. Yes, Jonathan, that's confirmed. So the fact that we don't pay a dividend is not in breach with the SIIC obligation because we have negative statutory results, with results from the impairment of the value of the shares that we have at Unibail-Rodamco is C-level in our statutory accounts. And in view of the reduction in value that we've just mentioned regarding 2020, we have negative results, and therefore, no obligation to pay. But where you're right is that the obligation arising from the SIIC regime, so EUR 212.5 million for 2020 will be delayed until we have sufficient results to meet this obligation. But until then, until we still have negative results, the obligation that we have -- we don't have any obligation to pay any dividend. And the obligation distribution is delayed until we have positive statutory results. -------------------------------------------------------------------------------- Jonathan Sacha Kownator, Goldman Sachs Group, Inc., Research Division - Financial Analyst [22] -------------------------------------------------------------------------------- Okay. But does that mean that you're going to accumulate, sort of, 2022 obligations to pay dividend, and you will have to pay that once your statutory result will allow it? That's how we need to think about it, i.e., you are going to accrue the dividend expense that you will have to pay at some point. -------------------------------------------------------------------------------- Fabrice Mouchel, Unibail-Rodamco-Westfield SE - Group CFO & Member of Management Board [23] -------------------------------------------------------------------------------- That's exactly it. -------------------------------------------------------------------------------- Jonathan Sacha Kownator, Goldman Sachs Group, Inc., Research Division - Financial Analyst [24] -------------------------------------------------------------------------------- I would say an obligation over and beyond what you would have to pay for, say, whatever '23 or whenever you can see dividend. -------------------------------------------------------------------------------- Fabrice Mouchel, Unibail-Rodamco-Westfield SE - Group CFO & Member of Management Board [25] -------------------------------------------------------------------------------- But of course, we'll keep you posted on the obligation on a yearly basis. And of course, we will be in a position to track that. And when we get back to positive statutory results, this would also mean that, a, we'd have accumulated a certain level of capital gains; and we can assume as well a recovery then of the values because, again, the statutory results has been highly impacted by the reduction in values. Which means that at that time, then the values, in order for the statutory results to become positive, would be higher.
!@#$!@!
1
quote:

Lamsrust schreef op 13 februari 2023 21:10:

[...]

Vooropgesteld dat ik geen kenner ben van de franse fiscale wetgeving, geldt in algemene zin bij een REIT regime dat de uitkeringsverplichting wordt berekend op basis van de fiscale balans, waarop activa (en passiva) gewaardeerd zijn conform fiscale grondslagen. Het belangrijkste verschil met de commerciële balans is dat op de fiscale balans onroerend goed gewaardeerd wordt op de historische aanschafwaarde plus capex minus cumulatieve fiscale afschrijving. Op de commerciële balans staat dit tegen de taxatiewaarde. Afboekingen raken derhalve eerst de fiscale balans indien de taxatiewaarde onder de historische kostprijs plus capex komt, i.e. de commerciële winst is in een neergaande markt vaak veel lager dan de fiscale winst. Vandaar dat URW wel een fiscale uitkeringsplicht heeft, maar die niet hoeft te voldoen totdat de commerciële winstreserve weer positief is. Nu URW kennelijk voorlopig geen positieve herwaarderingen verwacht, duurt het nog zeker twee jaar voordat de commerciële winstreserve positief wordt, i.e. eind 2024. Zolang kan URW een cash dividend derhalve uitstellen vanuit de fiscale regelgevingsoptiek.
!@#$!@!
1
quote:

Franse aandelen schreef op 2 november 2023 19:06:

[...]

Hello,

many users said already something regarding dividend. So please see other users as well.

My opinion is the following.

In French SIIC regime a REIT needs to pay obligatory 80% of its AREPS as dividend UNLESS the statuary result is negative. What does that mean? That means if for instance the NAV of the REIT is falling and the annual evaluation shows a loss (i.e. for instance that "decrease of NAV"+ AREPS is smaller than 0) than under SIIC regime the REIT does not have the obligation to pay any dividend BUT once over years the historical statuary losses of the past become 0 or gains than under SIIC regime the REIT needs to repay all dividends that were not paid in the past!

2020 was not paid
2021 was not paid
2022 was not paid

1,7bn EUR was approvisionned for those 3 years, i.e. approximately 12 EUR per share.

Since 2023 the operational results are positive, URW could pay a dividend. However the NAV in 2023 is still decreasing and so under statutory obligations URW could (if they wanted) say that they don t pay a dividend for 2023 in 2024. However even if they would do that, they would have to do a new provision of ~80% of AREPS (after possible taxes or other deductions on company level) in that case for 2023. URW thinks to have 9,5 EUR AREPS per share at least for 2023. I believe we could end up with 9,55-9,65 EUR per share. Let us take the minimum which URW projects, the 9,5 EUR AREPS. Then 80% of that is 7,6 EUR.

I believe Unibail, despite not having an obligation again for 2023 to pay a dividend (because statutory results might be negative again despite very good operational results due to devaluation of real estate value (NAV)) will pay 4 EUR dividend and use the reminder (5,5 EUR) in order to strengthen the balance sheet (bring LTV under 40%).

In the pessimistic scenario (0 EUR dividends due to 4th year of statuory loss) and in my guess (4 EUR dividend) the reminder after tax needs to be put into a provision in order to one day pay 80% of AREPS as dividend under SIIC rules (as i understand them).

So even if 0 would be paid which some users in this forum or other forums believe, be reminded that the SIIC obligation for the years to come remains and if one day statuary results become 0 or positive any non paid dividend or partially paid dividend needs to be paid matchings 80% of AREPS.

So basically, i don t care if we have a dividend paid next year, because I believe real estate will appreciate and the historical negative statutory result will again become positive one day. Of course there is also the scenario that it does not and will never. Those who believe in that negative future perspective should not invest in a REIT anyways.

URW stated that they comment on dividends in the FY2023 result presentation beginning February 2024. They will look at the LTV (ideally below 40%, currently something like 41.9% if I am not wrong), the operational results, the advancement of selling properties and credit metrics (= where are the interest rates, how is the credit market looking like, where stands liquidity, etc.).

Kind regards.
!@#$!@!
1
quote:

HCohen schreef op 3 november 2023 12:39:

[...]

FYI
In France an offer of script only isn't allowed, companies are obligated by law to offer a choice between cash and script.
www.lecoindesentrepreneurs.fr/le-paie...

The choice of the shareholder, who remains the sole decision-maker
The payment of dividends in shares cannot be imposed on the shareholder, the company must simply make the proposal to the shareholder.

He can therefore accept the company's proposal, or refuse and request the payment of his dividends in cash. A shareholder who rejects the transaction will suffer a dilution of his or her stake if other shareholders accept it.
!@#$!@!
1
quote:

HCohen schreef op 3 november 2023 19:13:

[...]

Goed opgemerkt!

Dit kom ik tegen;
www.toutsurmesfinances.com/bourse/a/d...
FR: Pour une société cotée sur un marché réglementé, le prix d’émission est généralement décoté par rapport au prix de marché, sans pouvoir être inférieur à 90% de la moyenne des cours cotés des 20 séances de Bourse précédant le jour de la décision de mise en distribution, diminuée du montant net du dividende.
EN: For a company listed on a regulated market, the issue price is generally discounted in relation to the market price, but may not be less than 90% of the average of the quoted prices of the 20 trading days preceding the day of the distribution decision, less the net amount of the dividend.

NL: Voor een op een gereglementeerde markt genoteerde vennootschap wordt de uitgifteprijs in het algemeen verdisconteerd ten opzichte van de marktprijs, maar mag deze niet lager zijn dan 90% van het gemiddelde van de genoteerde koersen van de 20 handelsdagen voorafgaand aan de dag van het uitkeringsbesluit, verminderd met het nettobedrag van het dividend.

Vervolgens blijkt dat voor beursgenoteerd bedrijf er toch voor kan kiezen volledig in aandelen uit te keren als aan onderstaande voorwaarden wordt voldaan(bron legifrance.gouv.fr).
Theoretisch kan het dus kennelijk wel (100% script) met besluit van meerderheid vd stemmen van de AVA vooraf en als vervolgens alle aandeelhouders individueel hier mee akkoord gaan, zie dikgedrukt hieronder
NL: De vennootschap moet een jaarrekening en, in voorkomend geval, een geconsolideerde jaarrekening hebben opgesteld, goedgekeurd door de algemene vergadering.
De vennootschap moet voldoende uitkeerbare winst hebben gemaakt om het dividend uit te keren.
De vennootschap moet gewone aandelen of preferente aandelen zonder stemrecht hebben uitgegeven, die zijn toegelaten tot de handel op een gereglementeerde markt of op een multilaterale handelsfaciliteit.
De vennootschap moet vooraf toestemming hebben gekregen van de algemene vergadering haar kapitaal te verhogen door reserves, winsten of uitgiftepremies op te nemen, tot een maximum van 10% van het maatschappelijk kapitaal per periode van 12 maanden.
De vennootschap moet de aandeelhouders de keuze bieden tussen de uitkering van het dividend in contanten of in aandelen, binnen een door de algemene vergadering vastgestelde termijn, die niet korter mag zijn dan 15 dagen en niet meer dan 3 maanden vanaf de datum van het uitkeringsbesluit.
De vennootschap moet de aandeelhouders op de hoogte brengen van de keuzevoorwaarden en de uitgifteprijs van de nieuwe aandelen, die gelijk moet zijn aan ten minste 90% van de gemiddelde prijs genoteerd op de 20 handelsdagen voorafgaand aan de dag van de beslissing verminderd met het nettobedrag van het dividend en een eventuele korting tot een maximum van 10%.
De vennootschap moet een bericht van distributie publiceren in een krant met juridische aankondigingen van de plaats van de maatschappelijke zetel en in een informatiebulletin dat wordt verspreid door de Autorité des marchés financiers.

FR: La société doit avoir établi des comptes annuels et, le cas échéant, des comptes consolidés, approuvés par l’assemblée générale.
La société doit avoir réalisé un bénéfice distribuable suffisant pour verser le dividende.
La société doit avoir émis des actions ordinaires ou des actions de préférence sans droit de vote, qui sont admises aux négociations sur un marché réglementé ou sur un système multilatéral de négociation.
La société doit avoir obtenu l’autorisation préalable de l’assemblée générale extraordinaire pour augmenter son capital par incorporation de réserves, bénéfices ou primes d’émission, dans la limite de 10 % du capital social par période de 12 mois.
La société doit proposer aux actionnaires de choisir entre le paiement du dividende en numéraire ou en actions, dans un délai fixé par l’assemblée générale, qui ne peut être inférieur à 15 jours ni supérieur à 3 mois à compter de la date de la décision de distribution.
La société doit informer les actionnaires des modalités de choix et du prix d’émission des actions nouvelles, qui doit être égal à au moins 90 % de la moyenne des cours cotés aux 20 séances de bourse précédant le jour de la décision de distribution, diminuée du montant net du dividende et d’une décote éventuelle dans la limite de 10 %.
La société doit publier un avis de distribution dans un journal d’annonces légales du lieu du siège social et dans un bulletin d’information diffusé par l’autorité des marchés financiers.

!@#$!@!
1
quote:

HCohen schreef op 3 november 2023 19:50:

Subsequently, it appears that listed companies can still choose to distribute entirely in shares if the following conditions are met (source legifrance.gouv.fr).
Theoretically, it is therefore apparently possible (100% script) with a decision of a majority of the votes of the AGM in advance and if then all shareholders individually agree to this, see in bold below

EN: The company must have drawn up annual accounts and, where applicable, consolidated financial statements, approved by the general meeting.
The corporation must have made sufficient distributable earnings to pay the dividend.
The company must have issued ordinary shares or non-voting preferred shares, which are admitted to trading on a regulated market or on a multilateral trading facility.
The company must have obtained prior authorization from the Extraordinary General Meeting to increase its share capital by incorporating reserves, profits or share premiums, up to a limit of 10% of the share capital per 12-month period.
The company must offer shareholders the choice between the payment of the dividend in cash or in shares, within a period set by the general meeting, which may not be less than 15 days and not more than 3 months from the date of the decision

The company must inform shareholders of the terms of choice and the issue price of the new shares, which must be equal to at least 90% of the average price quoted at the 20 trading days preceding the day of the distribution decision, less the net amount of the dividend and any discount up to a limit of 10%.
The company must publish a notice of distribution in a newspaper of legal announcements of the place of the registered office and in an information bulletin distributed by the authority

Bon w-e, Goed weekend, Have a good weekend ;-)
!@#$!@!
0
quote:

Branco P schreef op 3 november 2023 23:21:

[...]

if you want to be entirely sure that everybody chooses script: 20% below current stock price. I everybody chooses script, nobody gets hurt.
!@#$!@!
1
quote:

Lamsrust schreef op 4 november 2023 08:57:

[...]

That is what I meant, i.e. URW would observe its distribution obligations under the REIT regime but keeps as much cash as possible on the balance sheet to bring the LTV down.

As I mentioned yesterday URW might have - as URW can finance itself much cheaper than smaller owners of real estate - an opportunity to bring the LTV down not by redeeming debts with the profits not distributed but investing that cash in acquisition of REITS that trade significantly below NTA. As long as the niy of the assets acquired exceed the costs of new debt (4.5% for 10y) - debt that would be redeemed has to be refinanced then at current rates - this increases profitability and brings down LTV; as the nominal debt remains equal but the amount of assets increase.
Mr. Fleming
0
Op een overname hoeven we ook al niet te rekenen volgens de VEB

Speculeren op overnames in de vastgoedsector is een hachelijke zaak
Datum
03 november 2023
Fondsen
Wereldhave
Unibail-Rodamco-Westfield
Vastned
NSI NV
Tags
overname vastgoed Effect 11 2023
Delen

Bij de meeste bedrijven duurt het na stevige koersdalingen niet lang voor de eerste overnamegeruchten de kop opsteken. Maar bij beursgenoteerde vastgoedfondsen - die zelden tegen hogere kortingen handelden dan vandaag - blijven dit soort speculaties uit. Dat heeft waarschijnlijk alles te maken met kleine lettertjes in de bankafspraken die nadelig kunnen uitpakken voor potentiële kopers. Drie boobytraps.

Alles heeft zijn prijs. Hoe somber de vooruitzichten ook zijn, als aandelen maar hard genoeg dalen, is er altijd de hoop gered te worden door een overnamebod van een sectorgenoot of durfkapitalist. Zo gaat dat althans bij ‘normale’ bedrijven. Denk aan Wessanen, ingenieursbureau Grontmij en Ballast Nedam. Het is maar een greep uit de bedrijven die uit hun lijden zijn verlost door een bod van een opportunistische partij.

Aandeelhouders kregen daarbij niet bepaald de hoofdprijs, maar het is nog maar de vraag of het alternatief – door blijven modderen op de beurs – aantrekkelijker was geweest. Beursgenoteerde vastgoedfondsen als NSI en Vastned gaan ook in de uitverkoop op de beurs. Aandelenkoersen liggen tientallen procenten onder de waarde van het vastgoed volgens de boeken.

Toch lijkt de kans op overnames in de vastgoedsector klein, zo niet uitgesloten. Dat heeft alles te maken met drie mogelijke boobytraps waar een overnemer op kan stuiten. Een analyse.

Boobytrap 1: Kleine lettertjes in kredietvoorwaarden
Het is even zoeken. Maar in de kleine lettertjes van de jaarverslagen van alle Nederlandse beursgenoteerde vastgoedfondsen is te lezen dat zogenoemde change of control-clausules zijn afgesproken met kredietverschaffers.

Die houden in dat bij een overname van het vastgoedfonds banken hun kredieten direct kunnen opeisen. Tot een jaar geleden was het niet zo erg om over dit soort passages heen te lezen, de rente zat al decennialang in een dalende trend. Maar nu zal de clausule bij iedere overname een heet hangijzer zijn.

Hoewel vastgoedfondsen de looptijden van leningen hebben verlengd – in een poging de lage rente vast te klikken – zie je toch dat de rentekosten zijn opgelopen. Dat heeft ermee te maken dat bij bijvoorbeeld Wereldhave (18 procent variabel), NSI (34 procent) en Vastned (circa 27 procent) een deel van de uitstaande leningen een variabele rente heeft. Die beweegt dus mee met de (hogere) marktrentes. Daarbovenop werden de fondsen geconfronteerd met hogere rentes bij de herfinancieringen van het ‘vaste’ deel van leningen.

Maar bij een overname begint het spel met de bank helemaal opnieuw. Er zal van voor af aan onderhandeld moeten worden over de rentes, de zekerheden, de looptijd en de omvang van eventuele nieuwe leningen. Het is vrijwel zeker dat oude rentes zullen worden opgetrokken om deze meer in lijn te brengen met de huidige marktsituatie.

Laten we eens kijken hoe dat zou uitpakken bij Vastned, dat voor 1,4 miljard euro aan winkelvastgoed in de historische centra van Amsterdam, Brussel en Parijs op de balans heeft staan. In 2022 bedroegen de gemiddelde rentelasten net geen 2 procent op de (netto) schulden van ruim 600 miljoen euro. Na een overname zouden banken mogelijk al snel ruim het dubbele eisen (bij de halfjaarcijfers 2023 bedroeg het percentage al 2,5).

En dat is wellicht nog optimistisch, want de obligaties van vastgoedreuzen als Unibail (URW), het Duitse Vonovia en het Franse Klépierre worden momenteel al verhandeld op een effectief rendement van rond de 5 procent per jaar. Vastned kan minder kostenefficiënt opereren door de kleinere schaal, heeft relatief hoge schulden en is extra kwetsbaar voor hogere rentes omdat het vooral duur vastgoed bezit met een – relatief – laag verhuurrendement.

Flinke hap
De verdubbeling van rentekosten zou een flinke hap uit het directe resultaat nemen. Dat is de maatstaf die aangeeft hoeveel geld binnenstroomt uit de exploitatie van vastgoed. Het is een beetje wat bij andere bedrijven de operationele winst is en dient als basis voor het dividend.

Vastned inde vorig jaar een kleine 60 miljoen euro aan huurpenningen, waar na algemene kosten (6,9 miljoen euro) en rentelasten (12 miljoen euro) iets meer dan 40 miljoen euro aan direct resultaat van overbleef.

Een overname zou bij eenzelfde financieringsmix (verhouding vreemd en eigen vermogen) het directe resultaat circa 30 procent omlaag duwen tot nog geen 29 miljoen euro, door een mogelijke verdubbeling van de rentekosten. Bij NSI en Wereldhave liggen de verhoudingen niet veel anders (zie tabel).

Overnames zouden door hogere rentelasten dus tot een fors lager direct resultaat leiden. En dat betekent ook dat waarderingsratio’s – hoe vaak gaat het directe resultaat in de beurswaarde? – een stuk minder aantrekkelijk ogen als wordt uitgegaan van de lagere winstniveaus.

Boobytrap 2: Overdrachtsbelasting moet in één keer worden overgemaakt
Een andere boobytrap waar een overnemer op kan stuiten, is de overdrachtsbelasting. Beleggers die direct vastgoed kopen om te verhuren, schreeuwden moord en brand toen de transactiebelasting vanaf begin dit jaar werd verhoogd naar 10,4 procent.

Maar bij een overname van de aandelen van beursgenoteerde vastgoedbedrijven (openbaar bod) dient deze belasting ook te worden betaald. Dat is ook wel logisch, anders zouden beleggers met handige constructies deze belasting kunnen ontwijken. De stevige belastingaanslag zal overname-interesse echter niet bepaald aanwakkeren.

De beurswaarde van Wereldhave bedraagt zo'n 560 miljoen euro en bij NSI en Vastned schommelt deze rond de 350 miljoen euro. En daar zal nog een overnamepremie – in de regel meer dan 20 procent van de beurswaarde – bovenop moeten komen. Dan praat je dus al snel over een afdracht van tientallen miljoenen euro’s, zelfs als je bij dit soort grote deals kunt onderhandelen met de fiscus.
Mr. Fleming
0
---vervolg veb art---

Boobytrap 3: Gunstige fiscale status komt te vervallen
En dan ziet het er toch ook echt naar uit dat vanaf 2025 vastgoedfondsen hun gunstige fiscale status (fiscale beleggingsinstelling, fbi) zullen kwijtraken. Dat betekent dat zij straks niet meer onder de regeling van fiscale beleggingsinstellingen vallen en ‘gewoon’ worden aangeslagen tegen een belastingtarief van ruim 25 procent.

Voor alle vastgoedinvesteerders die (ook) actief zijn in Nederland, denk aan Wereldhave, Vastned en NSI, zal die maatregel ingrijpende gevolgen hebben.?NSI rekent bijvoorbeeld op een belastingdruk van 10 tot 12 procent. Topman Bernd Stahli heeft met collega’s van andere vastgoedfondsen de handen ineengeslagen met een lobbytraject. Tot nu toe zonder resultaat.

Verhuurrendement lager dan rente
- Leverage, oftewel de hefboom van leningen, is altijd de motor geweest achter de rendementen van vastgoedbeleggers. Het sommetje is eenvoudig, elke makelaar kent het uit zijn hoofd.

- Zolang de rente lager is dan het verhuurrendement – de netto-huurinkomsten als percentage van de waarde van het vastgoed – levert het beleggers rendement op om geld te lenen.

- Doordat de huurinkomsten dan hoger liggen dan de rentekosten, duwt elke geleende euro het rendement op de inleg van aandeelhouders omhoog. Bij een rente die rond de 2 procent schommelde, was dat al snel het geval. Maar nu liggen bankrentes akelig dicht bij of zelfs hoger dan de verhuurrendementen van vastgoedfondsen, in ieder geval zoals gerapporteerd in hun halfjaarverslag. Zo bedraagt het verhuurrendement van NSI, Vastned en Wereldhave respectievelijk 4,7 procent, 4,4 procent en 6,3 procent (EPRA net initial yield, uitgangspunt is waarde van het vastgoed volgens de boeken).

- Zo ontstaat de benarde situatie dat geld lenen niet meer profijtelijk is of zelfs leidt tot rendementen voor aandeelhouders die lager liggen dan het verhuurrendement of de rente die de bank eist. En dat zou niet moeten kunnen, aangezien beleggers (aandeelhouders) veel meer risico lopen dan de bank. Die financiert vaak tot maximaal 60 procent van de waarde van het vastgoed en bedingt allerlei zekerheden.

- Gelukkig zijn beleggers niet gek. Ze dwingen een hoger rendement af door tientallen procenten korting te eisen op de boekwaardes van vastgoedfondsen. Door tegen fors lagere aandelenkoersen in te stappen, kan het percentage van de netto-huurinkomsten afgezet tegen de beurswaarde al snel twee keer hoger liggen dan wanneer de waarde van het vastgoed volgens de boeken als basis dient. Maar doordat beleggers structureel kortingen eisen, zijn de aandelen van vastgoedfondsen niet vooruit te branden.

- In feite vernietigen bestuurders van vastgoedfondsen al lange tijd aandeelhouderswaarde, omdat rendementen op aangekocht vastgoed lager liggen dan kapitaalverschaffers willen zien. Er is al heel lang twijfel over de gerapporteerde boekwaardes van vastgoedfondsen, maar door de opgelopen rente lijken deze taxaties helemaal losgezongen van de realiteit. Het wordt alsmaar merkwaardiger dat accountants hun krabbel zetten onder de jaarrekening, omdat de aannames en schattingen bij de vastgoedwaarderingen veel te rooskleurig ogen.
Mr. Fleming
0
Als ik voor URW nog eens advocaat van de duivel mag spelen.
Ze zeiden bij een één of anders youtube programma dat URW een goede 80 waard is per aandeel als alle VS-vastgoed met een discount van 40% morgen wordt verkocht, dacht aandeelhouderTV of zoiets..

Nouja, iedereen is hier toch avers dividend. Dus dat maakt dan ook hier niets meer uit.. Als die vooruitzichten zo slecht zijn voor commercieel vastgoed vanwege, inflatie, hoge rente, moeilijk kunnen indexeren van de huren, vlucht naar online kopen etc.

Waarom dan niet URW opdoeken? Gewoon de toko verkopen, accepteren dat commercieel vastgoed 's verdienmodel dood is.
De koers prijst nog steeds rampscenario's in. Had dus rond de 80 moeten staan, we staan amper 50 met dit aandeel..

Dus als URW nu met 40% discount VS en de rest er ook uit op die voorwaarden in Europa uit.
Generen dat we een éénmalig 'superdividend' van € 80 per share, met toch geen dividend in het vooruitzicht. Dan zijn we toch gek als URW-aandeelhouder dat we die 80 niet pakken..?
Zou dit niet de ultieme manier van aandeelhouderswaarde creëren zijn?

Dus verkopen, alles uitkeren aan de aandeelhouders en Thats all she wrote for URW op 80..
!@#$!@!
0
Mr. Fleming
0
Om aan te tonen dat dividend voor een hoop comprehensive schrijvers hier op het forum(anfractuous hired URW-writers or the shorters) bewust wordt gedowngraded als onbelangrijk..

Het wordt hier op het forum door vele posts en lagen van relatief onbelangrijke vastgoedwereld feiten bedekt.. Ik weet nog niet wie exact the perpetrators zijn in deze. Maar het valt nu erg op.. The truth will unveil itself finally..

The Endgame is yet to be played, beste @, en ik had nooit gedacht met jou aan dezelfde kant te staan, maar daar begint het, dankzij jou vraagstelling, against all odds toch op te lijken..

Fortis Fortuna Adiuvat!
22 Posts, Pagina: 1 2 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd 21 jun 2024 17:35
Koers 73,480
Verschil -0,560 (-0,76%)
Hoog 74,260
Laag 73,000
Volume 709.421
Volume gemiddeld 382.862
Volume gisteren 363.712

EU stocks, real time, by Cboe Europe Ltd.; Other, Euronext & US stocks by NYSE & Cboe BZX Exchange, 15 min. delayed
#/^ Index indications calculated real time, zie disclaimer, streaming powered by: Infront