Forum: Wereldhave » Wereldhave 2018 » Pagina: 64 | Belegger.nl

Wereldhave 2018

3.205 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 ... 157 158 159 160 161 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
yieldcurve
1
Is het misschien een idee om een apart draadje over shorten te beginnen? Ik begrijp dat er een correlatie is met WH, maar ik heb het idee dat we afdwalen.
turbomania
1
Positie WH gesloten op 30,63. Leuke winstpakker van 40 cent met een beurs in mineur
[verwijderd]
0
Niet slecht ,gezien de rest van de genoteerden...Maar om half 4 weer het oude liedje.

Goed weekend!
matad
0
quote:

matad schreef op 27 feb 2018 om 17:39:




De tactiek van de shortpartijen werkt weer als vanouds.
In de eindveiling de koers lager proberen te zetten. Is ze al twee dagen achter elkaar gelukt. Daar zijn overigens prachtige programma´s voor. Dat heb je duidelijk het afgelopen jaar bij AD kunnen zien. Doch laat je niet gek maken. Omhoog gaan we met WH.

Met vriendelijke groet.


Het koersverloop vandaag in de eindveiling is zo voorspelbaar.
Doe er niet je voordeel mee door in de eindveiling geen maximaal koopbedrag in te leggen omdat op een bepaald moment velen dit doen waardoor de koers omhoogschiet i.p.v. omlaag.

Groet.
royal cancun
2
quote:

bezinteergebelegt schreef op 2 mrt 2018 om 17:40:


Zo, in de eindveiling nog ff naar DL.



Ja ze moesten hard aan de boom schudden, 170.000 stuks in de eindveiling.
Maar onder aan de boom staat de tuinman lachend alles naar binnen te herk(en).
[verwijderd]
1
Een kleine back-of-the-envelope berekening:

Om een beetje te kunnen inschatten in hoeverre hier sprake is van de extreme overdrijving waar soms over gesproken wordt, heb ik geprobeerd de verschillende onderdelen zelf wat "realistischer" te waarderen:

1) België

Wereldhave Belgium is beursgenoteerd. Belgen zijn dol op vastgoed en betalen graag (veel) meer dan de intrinsieke waarde. Momenteel noteert het aandeel een procent of 4 a 5 boven intrinsiek. Het dumpen van 70% van de aandelen ineens is natuurlijk onmogelijk tegen gelijkblijvende beurskoers, een geleidelijk afbouw (eerst richting, maar net boven 50%) rond intrinsiek zou wel mogelijk moeten kunnen zijn. Derhalve geen afboekingen voor België.

2) Finland

Hoewel de laatste jaren er wat gestruggled is met deze asset, lijkt hij alle kenmerken te bezittingen van een "kroonjuweel"; groot, dominant en in de lokale hoofdstad. Staat nu in de boeken voor 4.9% NIY. Laten we zeggen dat dat tegen een NIY van 5.25% zeker te slijten zou moeten zijn. Afslag tov boekwaarde dan circa €35 miljoen.

3) Nederland

Gemengde signalen vanuit de Nederlandse portefeuille. Veel indrukwekkende assets zitten er niet tussen, wel een aantal probleemgevallen. De gebruikte NIY van 5.4% lijkt me wat optimistisch voor dit soort mindere assets. Bijstellen naar 6% "kost" circa €80 miljoen.

4) Frankrijk

De gang van zaken is hier dramatisch, met dubbelcijferige huurverlagingen, een zekere leegstand en een zwaar "expiry profile" (20% van de huurcontract loopt dit jaar af). In plaats van de gedroomde 4.7% NIY zou ik liever werken met minimaal 7%. Gegeven alle problemen moet ik nog zien wie die centra "zelfs" voor die prijs zou willen kopen. Deze aanname levert een afschrijving van €300 miljoen op.

4) Uitbreiding/herontwikkeling

Lopende projecten worden gewaardeerd tegen balanswaarde wegens immaterieel en weinig zicht op.

De totale schade bedraagt daarmee zo'n €415 miljoen.

De EPRA NNNAV per 31/12 was €47.41. Sindsdien is er €0.77 per aandeel uitgekeerd, maar zijn er ook nog wat huurpenningen ontvangen. Ik reken daarom met die €47.41.

Aantal uitstaande aandelen 40,27 mln.

NAV inclusief geschatte schade komt dan uit op circa €37.

Daar mag nog een stevige "management track record discount" van af. Bedenk daarbij ook dat we het hier niet over "top notch" assets hebben.

Kortom, upside in dit scenario is behoorlijk beperkt, maar op dit niveau lijkt sprake van enige overdrijving.

Diezelfde overdrijving is overigens bij veel andere vastgoedfondsen (vaak van veel hogere kwaliteit) en andersoortige "high yielders" waar te nemen i.v.m. de huidige renteangst.

Tenzij je denkt dat de toegepaste afschrijving op de Franse assets zwaar overdreven is, is er in de huidige markt mijns inziens dus wel wat beters te krijgen dan een lichtelijk afgeprijsd mank paard met een waardeloze jockey...
[verwijderd]
0
nou nou beste backfire4 the back-of-the-envelope is geduldig zullen we dan maar zeggen, de toekomst zal het leren. Echter de jolige beeldspraak aan het einde van uw gecijfer stuit mij tegen de borst en maakt werkelijk duidelijk wat u beoogt.
junkyard
0
Prima verhaal BackFire4, zo kijk ik er per saldo ook naar (per land wel iets anders, zo is de NL discount hoger bij een NIY van 6,0%).

De beeldspraak is passend. Management levert met name op strategisch vlak een wanprestatie. Ondanks verbeterende economische ontwikkelingen en een zeer lage rentestand heeft Wereldhave afgelopen jaren doorlopend tegenvallers en afwaarderingen getoond. Hierin is Wereldhave uniek, sectorgenoten actief in dezelfde markten tonen huurgroei en oplopende waarderingen. Management lijkt zich hier weinig van aan te trekken, en meldt alleen dat op basis van tegenvallende cijfers het dividend en de outlook wordt verlaagd zonder overige maatregelen.

Vervanging van de CEO (wegens verantwoordelijkheid voor de aankopen en dramatische performance in Frankrijk) voegt in mijn ogen op korte termijn de meeste waarde toe. De CEO lijkt verstoppertje te spelen door de prestaties in Frankrijk af te schuiven op de landen manager in Frankrijk, daarbij niet vermeldend dat de CEO deze manager heeft aangesteld en ingewerkt, en de volle verantwoordelijkheid hiervoor draagt.
yieldcurve
1
quote:

junkyard schreef op 4 jan 2018 om 17:32:


[...]

Yield op kosten van deze verbouwing (24 miljoen) is 4,8%. Dit zal lager zijn dan de gemiddelde yield op panden die zullen worden verkocht om deze verbouwing mee te financieren. Per saldo levert dit dus niet meteen een positief effect op voor het direct resultaat.

De bioscoop is een defensieve zet, door de aanwezigheid van een bioscoop zal het bezoekersaantal stijgen waarbij meer kan worden ingezet op food & beverages. Hierdoor zal de aantrekkelijkheid van het winkelcentrum worden verhoogd, wat positief uitwerkt voor de verhuurbaarheid en huren van de andere winkelpanden (wat op termijn zichtbaar zal zijn). Daarnaast is er op deze wijze minder afhankelijkheid van retail (en concurrentie van online verkopen).

Al met al een goede zet, mogelijk dat Itis hierna tegen een goede prijs te verkopen is. Het blijft een vreemde eend in de Wereldhave portefeuille.


Het is wellicht een vreemde eend, maar ik heb liever een redelijk tot goed vliegende vreemde eend, dan een aangeschoten eend (enkele Franse winkelcentra) in portefeuille. En waarom nu Finland verkopen terwijl dit pand met een fors boekverlies op de balans staat?
junkyard
0
quote:

yieldcurve schreef op 3 mrt 2018 om 12:31:


[...]

Het is wellicht een vreemde eend, maar ik heb liever een redelijk tot goed vliegende vreemde eend, dan een aangeschoten eend (enkele Franse winkelcentra) in portefeuille. En waarom nu Finland verkopen terwijl dit pand met een fors boekverlies op de balans staat?


Als alleen panden verkocht mogen worden waarop afgelopen jaren geen boekverlies is genomen, dan kan er straks niets meer worden verkocht :)

Na oplevering bioscoop en verhuringen in 2018 (20% huur expiraties) lijkt er weinig meerwaarde toe te voegen aan Finland, en is mei 2019 een prima exit moment. De marktomstandigheden in Finland zitten in ieder geval mee, consumenten vertrouwen zit op een alltime high:

tradingeconomics.com/finland/consumer...

Grote strik erom, de converteerbare obligatie op einddatum aflossen (mei 2019, 250 miljoen @ 1,0% rente) en LTV verlagen tot beneden de 40%, en restant opbrengsten inzetten voor aandeleninkoop om de koers te steunen en het directe resultaat per aandeel niet te laten zakken.

Panden in Frankrijk lijken nu even minder geschikt voor verkoop, afronding van verbouwingen en verbeterde verhuringen (stabilisatie huurinkomsten) lijken nodig voordat tegen een redelijke prijs kan worden verkocht.
Topvrouw
0
quote:

BackFire4 schreef op 3 mrt 2018 om 10:06:


Een kleine back-of-the-envelope berekening:

Om een beetje te kunnen inschatten in hoeverre hier sprake is van de extreme overdrijving waar soms over gesproken wordt, heb ik geprobeerd de verschillende onderdelen zelf wat "realistischer" te waarderen:

1) België

Wereldhave Belgium is beursgenoteerd. Belgen zijn dol op vastgoed en betalen graag (veel) meer dan de intrinsieke waarde. Momenteel noteert het aandeel een procent of 4 a 5 boven intrinsiek. Het dumpen van 70% van de aandelen ineens is natuurlijk onmogelijk tegen gelijkblijvende beurskoers, een geleidelijk afbouw (eerst richting, maar net boven 50%) rond intrinsiek zou wel mogelijk moeten kunnen zijn. Derhalve geen afboekingen voor België.

2) Finland

Hoewel de laatste jaren er wat gestruggled is met deze asset, lijkt hij alle kenmerken te bezittingen van een "kroonjuweel"; groot, dominant en in de lokale hoofdstad. Staat nu in de boeken voor 4.9% NIY. Laten we zeggen dat dat tegen een NIY van 5.25% zeker te slijten zou moeten zijn. Afslag tov boekwaarde dan circa €35 miljoen.

3) Nederland

Gemengde signalen vanuit de Nederlandse portefeuille. Veel indrukwekkende assets zitten er niet tussen, wel een aantal probleemgevallen. De gebruikte NIY van 5.4% lijkt me wat optimistisch voor dit soort mindere assets. Bijstellen naar 6% "kost" circa €80 miljoen.

4) Frankrijk

De gang van zaken is hier dramatisch, met dubbelcijferige huurverlagingen, een zekere leegstand en een zwaar "expiry profile" (20% van de huurcontract loopt dit jaar af). In plaats van de gedroomde 4.7% NIY zou ik liever werken met minimaal 7%. Gegeven alle problemen moet ik nog zien wie die centra "zelfs" voor die prijs zou willen kopen. Deze aanname levert een afschrijving van €300 miljoen op.

4) Uitbreiding/herontwikkeling

Lopende projecten worden gewaardeerd tegen balanswaarde wegens immaterieel en weinig zicht op.

De totale schade bedraagt daarmee zo'n €415 miljoen.

De EPRA NNNAV per 31/12 was €47.41. Sindsdien is er €0.77 per aandeel uitgekeerd, maar zijn er ook nog wat huurpenningen ontvangen. Ik reken daarom met die €47.41.

Aantal uitstaande aandelen 40,27 mln.

NAV inclusief geschatte schade komt dan uit op circa €37.

Daar mag nog een stevige "management track record discount" van af. Bedenk daarbij ook dat we het hier niet over "top notch" assets hebben.

Kortom, upside in dit scenario is behoorlijk beperkt, maar op dit niveau lijkt sprake van enige overdrijving.

Diezelfde overdrijving is overigens bij veel andere vastgoedfondsen (vaak van veel hogere kwaliteit) en andersoortige "high yielders" waar te nemen i.v.m. de huidige renteangst.

Tenzij je denkt dat de toegepaste afschrijving op de Franse assets zwaar overdreven is, is er in de huidige markt mijns inziens dus wel wat beters te krijgen dan een lichtelijk afgeprijsd mank paard met een waardeloze jockey...


Een analist heeft de waardering van Belgische vastgoedfondsen op een rij gezet en hieruit bleek dat deze veel hoger worden gewaardeerd dan Wereldhave.
Wereldhave zou eigenlijk Belgie moeten cashen zodat de waarde meer zichtbaar wordt. Het zou er een keer er uit moeten komen.
am1993
1
@BacjFire4 en Junkyard;
Dank voor jullie m.i. realistische analyses over de porto van WH. ABs.Ik heb ze zelf niet (zit zelf in vastned zoals jullie weten), maar volg dit forum wel om te zien hoe dit allemaal afloopt en of er ingegrepen gaat worden. Met van Herk erbij zou er best wel eens een andere wind kunnen gaan waaien. Wordt vast en zeker vervolgd. Prettig weekend.
matad
0
quote:

matad schreef op 25 feb 2018 om 19:42:


Even rekenen op een bierviltje.
De gemiddelde looptijd van de huurcontracten bedraagt 5 jaar.
Rente is voor circa zeven jaar vastgezet.
Huurcontracten zijn altijd geïndexeerd.
Een deel van de huuropbrengst wordt teruggeploegd om de panden op te knappen.
Over 5 jaar heb ik dan betaald voor het aandeel WH: 30 euro minus 13 euro dividenduitkering is 17 euro.
Lijkt me de waarde van de grond op een toplocatie. De goed opgeknapte panden zijn afgeschreven. Hoe moeilijk kan het zijn om de vraag: kopen of verkopen te beantwoorden?

Met vriendelijke groet.


Ik reken toch liever op een bierviltje dan op een envelope.
Bart Meerdink
0
quote:

BackFire4 schreef op 3 mrt 2018 om 10:06:


4) Frankrijk

De gang van zaken is hier dramatisch, met dubbelcijferige huurverlagingen, een zekere leegstand en een zwaar "expiry profile" (20% van de huurcontract loopt dit jaar af). In plaats van de gedroomde 4.7% NIY zou ik liever werken met minimaal 7%. Gegeven alle problemen moet ik nog zien wie die centra "zelfs" voor die prijs zou willen kopen. Deze aanname levert een afschrijving van €300 miljoen op.

Lijkt me sterk hoor, posities die eind 2014 voor €850m zijn gekocht nu nog eens met €300 afwaarderen. En dat onder behoorlijk gunstige omstandigheden.

Je kunt er ook anders naar kijken, vanuit een matig uitgangspunt is er veel (terug) te winnen. Het aantal bezoekers is niet gedaald, dus ze moeten gewoon beter passende, kwalitatief goede retail zien te op te snorren voor de panden, mocht de huidige huurder overwegen op te stappen. Wie weet doet het nieuwe management het echt beter dan het oude (is wel de bedoeling).

Ik krijg er de vinger niet achter waarom Anbeek zo slecht scoort. Er wordt best goed werk gedaan. Zou de strategie (winkelcentra in middelgrote steden) misschien voor een niet te overwinnen tegenwind zorgen? Nogmaals, de bezoekers aantallen laten best een redelijk goede ontwikkeling zien.
yieldcurve
0
Toch nog eens even naar Finland gekeken. Net rental income in miljoenen Euro's 2013: 23,9 2014: 27,9 2015: 28,6 2016: 27,5 2017: 27,9. Er is in deze periode fors op het winkelcentrum afgeschreven. Dat kan dan toch niet op basis van net rental income zijn geweest, of zie ik dit helemaal verkeerd?
junkyard
1
In 2014 is er een grote verbouwing (renovatie en uitbreiding) opgeleverd in Finland (Itis). De Wereldhave inschatting vooraf was dat dit in 2015 tot 33 miljoen aan totale Itis huurinkomsten zou moeten leiden, wat lang niet is gehaald.

De verbouwingskosten waren ruim 100 miljoen met een verwachte NIY van 7,0% op deze verbouwing. Bij oplevering van dit project in 2014 bleken de verhuringen zwaar tegen te vallen, de bezetting daalde in 2014 van 99,4% (eind 2013) naar 92,1%, Wereldhave meldde eind 2014:

The Itis shopping centre refurbishment was completed at year-end 2014 and as not all redeveloped shops have been let before completion, occupancy dropped to 92.1%.

In de jaren hierna heeft Wereldhave moeite gehad om de gaten te vullen, wat uiteindelijk is gelukt door huurverlagingen en iets aantrekkende markten. Deze huurverlagingen hebben geleid tot afboekingen. Het faillissement van Anttila (warenhuis) in 2016 heeft tot een extra afboeking geleid. Daarnaast heeft Wereldhave doorlopend extra geïnvesteerd in Itis, wat niet tot hogere huren heeft geleid en daarom grotendeels is afgeboekt. Zo is de waarde van Itis in 2017 toegenomen door investeringen maar is er per saldo alsnog afgeboekt:

In Finland, a negative revaluation of 1.5% (€ -8.9m) was caused by non-yielding maintenance capex and fitout contributions, partly related to the complex inclusion of the Finnkino and its adjacent relocations.
yieldcurve
0
quote:

junkyard schreef op 4 mrt 2018 om 12:05:


In 2014 is er een grote verbouwing (renovatie en uitbreiding) opgeleverd in Finland (Itis). De Wereldhave inschatting vooraf was dat dit in 2015 tot 33 miljoen aan totale Itis huurinkomsten zou moeten leiden, wat lang niet is gehaald.

De verbouwingskosten waren ruim 100 miljoen met een verwachte NIY van 7,0% op deze verbouwing. Bij oplevering van dit project in 2014 bleken de verhuringen zwaar tegen te vallen, de bezetting daalde in 2014 van 99,4% (eind 2013) naar 92,1%, Wereldhave meldde eind 2014:

The Itis shopping centre refurbishment was completed at year-end 2014 and as not all redeveloped shops have been let before completion, occupancy dropped to 92.1%.

In de jaren hierna heeft Wereldhave moeite gehad om de gaten te vullen, wat uiteindelijk is gelukt door huurverlagingen en iets aantrekkende markten. Deze huurverlagingen hebben geleid tot afboekingen. Het faillissement van Anttila (warenhuis) in 2016 heeft tot een extra afboeking geleid. Daarnaast heeft Wereldhave doorlopend extra geïnvesteerd in Itis, wat niet tot hogere huren heeft geleid en daarom grotendeels is afgeboekt. Zo is de waarde van Itis in 2017 toegenomen door investeringen maar is er per saldo alsnog afgeboekt:

In Finland, a negative revaluation of 1.5% (€ -8.9m) was caused by non-yielding maintenance capex and fitout contributions, partly related to the complex inclusion of the Finnkino and its adjacent relocations.


Bedankt Junkyard voor je uitgebreide beschouwing. Een duidelijk verhaal.
matad
0
3.205 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 ... 157 158 159 160 161 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd 23-jul-19 17:35
Koers 22,440
Verschil +0,260 (+1,17%)
Hoog 22,500
Laag 21,920
Volume 174.968
Volume gemiddeld 193.083
Volume gisteren 147.165