Branco P schreef op 6 augustus 2020 18:09:
[...]
De liquiditeits-opslagen zijn eerst gestegen in Coronatijd en de afgelopen tijd alerweer gedaald.
> Eens dat spreads t.o.v. staatsobligaties / swap laatste maanden weer wat zijn gedaald, maar nog wel aanmerkelijk hoger zijn dan pre-corona.Dat is de feedback die ik heb van onze banken. De basisrentes zijn ten opzichte van Januari echter harder gedaald dan de resterende liquiditeitsopslag nu nog is.
Dat hangt ervan af wat je als basisrente veronderstelt. Resteert wel een segmentspecifieke opslag die banken hanteren voor objecten met heel veel fashion. Het feit dat je dan een grote Hypermarkt als huurder hebt dempt die opslag een beetje.
Eens (supermarken ipv hypermarkten), hoewel LTV een meer belangrijke factor blijft. Al met al ga je dan als ECP de financiering in Italië (50 mio) tegen een 2,6% afgesloten hebben en de financiering in Zweden tegen een 2,3% wellicht. Ga je overall naar die 2,2%. Dat is mijn verwachting. Het klopt dat ECP de laatste keer geen details heeft gegeven over de afgesloten rentes. In mijn herinnering deden ze dat echter sowieso bijna nooit. Je kon dan alleen aan de overall rente zien wat ongeveer de afgesloten rente van de betreffende herfinanciering moest zijn geweest. Ik ben het met je eens om dat te weten, dat is zeker interessant, maar tegelijkertijd hebben we het over uitzonderlijke rentes in een corona-situatie, dus heel boeiend is het nu ook weer niet.
Leuk dat we het ergens over eens zijn. Ik vind het wel erg boeiend, zeker gezien de staat van de huidige markt, maar ieder zijn eigen focus. Ik werk heel veel met commerciële hypotheken en ik kan je vertellen dat wanneer je een object verkoopt en je daarmee de op dat object rustende hypotheek gewoon volledig aflost, dan heb je zeker geen toestemming van je bank nodig.
Bij een hypotheek heb je altijd goedkeuring van de bank nodig bij verkoop, banken gaan hier waarschijnlijk wel soepel mee om bij volledige aflossing. Jij hebt denk ik een situatie voor ogen waarbij 1 hypotheeklening door 1 bank verstrekt is op meerdere panden tegelijk.
Niet specifiek, maar dat levert zeker complicaties (extra documentatie / onderhandeling) op. Als je dan 1 object verkoopt, dan moet je inderdaad van tevoren afstemmen met je bank hoeveel je zal moeten aflossen. En in een heel bijzonder geval zal een bank niet akkoord gaan als je de parel verkoopt voor weinig en er vervolgens alleen maar rotzooi overblijft. Dit speelt echter niet bij ECP omdat ze, voor zover ik heb begrepen, per individueel object een hypotheek afsluiten.
Ok, dan is dit geen issue bij ECP. Er zal meestal wel sprake zijn van een breakfee (boetrente bij vervroegd aflossen). Die zal zo'n 0,1% van de restsom van de lening per jaar resterende looptijd zijn. Dus had je nog 4 jaar te gaan, dan heb je het over 0,4% van de lening, grofweg 0,2% van de koopprijs dus.
Dan heb je het vast over hypotheken met een variabele rente (euribor +). Is deze 0,1% per jaar een algemene vuistregel voor (variabele) hypotheken op winkelvastgoed? Volgens mij meldde je laatst dat hypotheekverstrekkers nu graag een vaste rente willen. In dat geval kunnen breakfees wat hoger worden, omdat hypotheekverstrekkers de swap dan zelf in de boeken hebben. Wat wel in de papieren kan lopen is de SWAP die je dan vervroegd moet afwikkelen. Omdat de rentes de laatste jaren zo hard gedaald is, kan die SWAP een behoorlijk negatieve marktwaarde hebben. Dat kost je dan wel wat meer dan die boeterente.
Duidelijk. Alleen zit deze negatieve swap waarde al verwerkt in de NNNAV (niet in NAV), voor mij geen issue, dat is de markt en is verwerkt in waarderingen.