Wereldhave « Terug naar discussie overzicht

quote:

junkyard schreef op 1 februari 2020 17:36:

Nu stock dividend introduceren lijkt mij niet goed, vrij duidelijk een verkapte emissie om kapitaal binnenboord te houden, wat tot verwatering leidt en dit ontneemt de hoofdreden waarom veel beleggers in WHV zitten (cash dividend).

quote:

Alalalonglong schreef op 1 februari 2020 18:49:

LTV doelstelling gaat nergens over bij verandering van yields in de markt. Ze zouden een hogere LTV moeten accepteren bij hogere yields.

quote:

Bart Meerdink schreef op 1 februari 2020 17:57:

@hvb Ik denk dat men inschat dat de koers onvermijdelijk slecht zal reageren met de te verwachten halfjaarlijkse afwaarderingen onafhankelijk van hoeveel de koers daar al op is vooruitgelopen of hoeveel bij de HJ'19 al is afgewaardeerd (€3,10 p/a!). Per aandeel WH is het directe resultaat afkomstig van WH Belgium zo'n €0,78 en het directe resultaat afkomstig van Nederland en Frankrijk is dus zo'n €2,00 p/a WH. De respectievelijk beurswaarde zou dat niet doen vermoeden.

Dat weerspiegelt, naast blijkbaar een waarderingsverschil tussen België en Nederland, het verschil tussen (bescheiden) groei d.m.v. uitgeven van nieuwe aandelen (keuzedividend en om aankopen mee te betalen), en krimp door geldgebrek wegens de verplichting om te veel dividend uit te keren *zonder* nieuwe aandelen te willen uitgeven.

quote:

Bart Meerdink schreef op 1 februari 2020 18:04:

[...]
Cash dividend en stock dividend zijn equivalent, behalve de impact op de vermogenspositie van Wereldhave (je kunt de verkregen aandelen direct verkopen als je wilt). Gezien de worsteling om de steeds weer boven de 40% stijgende loan-to-value te beteugelen heeft Wereldhave behoefte aan minder hefboom (vergelijk WH Belgium), waarvoor dus het geld wat meer binnen het bedrijf gehouden moet worden. Als rentecondities wat gaan verslechteren moet WH niet direct in de problemen komen, m.a.w. men moet oog hebben voor de continuïteit op de langere termijn.

quote:

Bart Meerdink schreef op 1 februari 2020 22:57:

@NLvalue de lage LTV in België was tot voor kort voorgeschreven door de toezichthouder (wegens te geringe spreiding, te veel in 1 object). Het kan natuurlijk tevens een bewuste keuze zijn geweest, dat weet ik niet. Maar moet Wereldhave niet dividendbelasting betalen over het door WH Belgium uitgekeerde dividend? Stock of cash?

In dat geval is het juist ongunstig om kapitaal van Nederland naar België te verplaatsen. Hier is geen belasting verschuldigd (foutje van mij in een vorige posting) wegens het regime waaronder men hier valt.

quote:

Bart Meerdink schreef op 2 februari 2020 18:43:

Ik bedacht dat het idee dat een hoge loan-to-value, veel leverage dus, een hogere winst oplevert, evengoed door de belegger zelf toegepast kan worden: koop Wereldhave op margin, betaal bv. bij DeGiro 1,25% (https://www.degiro.nl/data/pdf/Tarievenoverzicht.pdf) en strijk lekker het dividend op.

Maar dat werkt natuurlijk niet altijd uit zoals gepland, daar is Wereldhave zelf een toepasselijk voorbeeld van. Wie het ook doet, Wereldhave of de belegger zelf, beleggen met geleend geld is riskant.

quote:

junkyard schreef op 2 februari 2020 10:49:

Het blijft een misser van de nieuwe CEO dat het dividend niet al bij de halfjaarcijfers stevig is verlaagd tot de minimum payout, er is geen strategische oriëntatie van een halfjaar nodig om te zien dat het eigen vermogen achteruit holt.

quote:

Bart Meerdink schreef op 2 februari 2020 22:33:

@Medicus dit is geen zinvolle bijdrage aan de discussie

Voor de belegger is het essentieel om te doorgronden wat de achtergrond is van de sterke koersdaling bij Wereldhave de laatste jaren. Voor elk aandeel van €16,60 wat je koopt krijg je er €33 aan schuld bij (kan inmiddels wat meer zijn). Dat is gewoon een hard feit. Een hefboom van drie: elke verandering in de waarde van het bezit (volgens de taxatie) keert dus drievoudig terug in de koers. Wellicht zelfs nog meer dan dat: afwaardering voedt het pessimisme rond het aandeel terwijl waardestijging al snel dat negatieve sentiment overtrokken laat lijken. Het is al jarenlang helaas de eerste van de twee opties.

Een hefboom van drie is erg veel, stel je voor dat je dat als belegger zou doen, je loopt dan een groot risico (grenzend aan zekerheid) ooit bij een zware selloff tegen een margin call aan te lopen die een einde maakt aan je portefeuille.

Op zich kun je terecht stellen, de koers onderwaardeert het bezit van Wereldhave, zeker als je het belang in Wereldhave Belgium uitsplitst. Daarom is er m.i. ook een flink herstelpotentieel (potentieel, geen zekerheid). Maar de schuld vind ik wel degelijk een probleem. Als die stijgt zelfs bij deze zeer lage rente is dat niet mooi.